Sentencia CIVIL Nº 255/2019, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 215/2019 de 16 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
00255/2019
Modelo: N30090
CALLE CONCEPCION ARENAL NUMERO 3-4º PLANTA-
Teléfono: 985968755 Fax: 985968757
Correo electrónico:
N.I.G. 33044 42 1 2018 0016089
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000215 /2019
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de OVIEDO
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0001038 /2018
Recurrente: Candido
Procurador: IGNACIO FERNANDO SANCHEZ GUINEA
Abogado: MARIA EUGENIA GONZALEZ MUÑIZ
Recurrido: Ceferino
Procurador: VIRGINIA LOPEZ GUARDADO
Abogado: JUAN ARMANDO VELASCO FERNANDEZ
RECURSO DE APELACION 215/19(LECN)
SENTENCIA Nº 255/19
En OVIEDO, a Dieciséis de Julio de dos mil diecinueve.
Vistos por la Ilma. Sra. Doña Marta María Gutiérrez García, Magistrada de la Sección Sexta de esta Audiencia
Provincial actuando como órgano jurisdiccional unipersonal en el Rollo de apelación núm. 215/19, dimanante
de los autos de juicio civil Verbal, que con el número 1038/18 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia
número 2 de Oviedo, siendo apelante DON Candido , demandado en primera instancia, representado por el
Procurador Sr. IGNACIO SÁNCHEZ GUINEA y asistido por la Letrada Sra. Mª. EUGENIA GONZÁLEZ MUÑIZ; y
como parte apelada DON Ceferino , demandante en primera instancia, representado por la Procuradora Sra.
VIRGINIA LÓPEZ GUARDADO y asistido por el Letrado Sr. JUAN ARMANDO VELASCO FERNÁNDEZ

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Oviedo dictó sentencia en fecha 19.03.19 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que estimando parcialmente la demanda formalizada por don Ceferino frente a don Candido , condeno al demandado a abonar al actor 2.855,79 euros, más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda.

No se realiza condena expresa al abono de las costas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo y remitidos los autos a esta Sección, se tramito la alzada quedando vistos para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora de la presente litis, D. Ceferino , en su condición de arrendador del establecimiento de industria destinado a bar sito en Oviedo, calle Facetos nº 36 bajo, reclama de su arrendatario con quien tenía suscrito contrato de arrendamiento de 1/04/2012 y resuelto el 11/12//2017, el importe de los daños existentes en el local a la finalización del arriendo.

La sentencia dictada en primera instancia parcialmente la demanda y condena al demandado a abonar al actor la suma de 2.855,79 euros, por los elementos dañados y que se corresponden al alicatado de la cocina, rodapié, dos bases de enchufes, emplastecido y pintura de paredes, espejo de baño y acondicionamiento de puertas y cajones de mobiliario de barra.

En el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada se combaten los daños que la magistrada de instancia estimó acreditados a la vista de las fotografías aportadas en el al acta notarial e interesa la desestimación íntegra de la demanda planteada de adverso sin que proceda abono de cantidad alguna por parte del demandado ahora apelante, con condena en costas.



SEGUNDO.- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinado ( arts. 1543, 1545, 1554.1 º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS, 13.6.1998, 20.11.1999).

Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla', atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art.

1097 CC incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929).

La pretensión de devolución del local o vivienda arrendado en el estado en que tenía al tiempo de la entrega de la posesión del mismo tiene su cobertura en el art. 1.561 del código civil que, a su vez está conectada con la obligación que al arrendatario se le impone en el art. 1.555.2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, completándose tal norma con el art. 1.563 del código civil que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Como ha puesto de manifiesto la jurisprudencia interpretativa de este artículo, el mismo es aplicable asimismo a los arrendamientos que vienen regidos por la normativa de la ley de arrendamientos urbanos y viene a establecer una presunción 'iuris tantum', más que de culpa propiamente, de responsabilidades contra el arrendatario en caso de pérdida o deterioro, representativos de daño, menoscabo detrimento o desperfecto de las cosas, de modo que en el supuesto de que no pueda precisar el origen interno o externo del evento generador, así como cuando no se acredite que el daño obedezca a fuerza mayor, caso fortuito o actuación imputable a persona concreta, en definitiva, en todos los supuestos en el que al arrendatario no demuestre que no hubo por su parte culpa ni negligencia, por haberse adoptado todas las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesarias, no puede eximirse de responsabilidad, pues se le impone la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencia A.P. Baleares Sección 3ª, de 13-07-2.005).

En todo caso, el criterio general, hay que ponerlo en relación con las presunciones de culpa de los arts. 1.563 y 1.564 del Código civil, es que el arrendatario no responde en los casos en los que la pérdida o deterioro se hayan producido por caso fortuito o fuerza mayor o por las consecuencias normales del uso pactado y del paso del tiempo, derivado de un contrato de pacto sucesivo como el de arrendamiento.



TERCERO.- Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del local con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Examinada la cuestión litigiosa a la luz de lo expuesto, y tras ejercer la función revisor y, examinadas las pruebas practicadas en especial de las fotografías aportadas acreditativas del estado del local anterior al arriendo y tras la finalización del mismo, se llega a la conclusión que el local, y así lo vino incluso a reconocer el propio demandado ahora apelante presentaba un alto grado de suciedad y deterioro general, cierto que ello es producto del paso del tiempo y del uso de un local destinado a bar durante varios años y que además venía siendo explotado con anterioridad por sus propietarios, por lo que las partidas correspondientes a emplastecido y pintura de paramentos que también acoge la recurrida debe ser confirmadas, por cuanto las paredes presentan un deterioro que excede del mero uso y paso del tiempo al haber cambiado y modificado su decoración causando deterioro de forma voluntaria en los paramentos verticales.

Es combatido en el recurso la partida correspondiente a un espejo que aparece roto. Ciertamente en el inventario adjunto como anexo al contrato de arrendamiento no figura ningún espejo como que existiera en el local al inicio del arriendo, pese que en las fotografías de antes del inicio del arriendo sí se aprecia la existencia de algún espejo, pero el actual y los existentes no parecen de la misma factura, por lo que es razonable pensar que fue puesto por el inquilino. En el contrato se hace constar en la cláusula quinta que se prohíbe la realización de obras, quedando las que se hicieren en beneficio de la propiedad, la colocación de un espejo no puede calificarse de obra al ser fácilmente desmontable, por lo que al no ser mobiliario que pueda considerarse como existente en el local y que al finalizar el arriendo presente un daño imputable al inquilino, la presencia del mismo roto a la finalización a lo único que se podría compelerse es a su retirada pero no a su reposición, por lo que tal partida debe ser excluida.

Los dos enchufes por su valor total de 18,30 euros, que como aparece en las fotografías y así vino reconocido se cortaron para poder juntar un mueble, se trata de un daño causado de modo voluntario por el inquilino deteriorando un bien del local, por lo que debe atender a su reposición.

En lo concerniente al acondicionado de puertas y cajones de mobiliario que se reclama por un importe de 850 euros, del reportaje y explicaciones ofrecidas no se alcanza a comprender la necesidad de tal acondicionamiento y por tal importe, pues no se puede apreciar que los muebles tuvieran las bisagras forzadas y no cerraran correctamente, pues en apariencia todas las puertas y cajones parecen que cierran con normalidad, es verdad que el mobiliario de barra aparece pintado en colores, pero ello no es una deficiencia, y podría ser fácilmente solventado con una nueva pintura más acorde con los gustos y necesidades del nuevo inquilino, por lo que a falta de acreditación de su necesidad de reparación, tal partida debe ser excluida de la indemnización, pudiendo ser incluida su pintura dentro del apartado correspondiente.

En cuanto al rodapié de gres que es partida acogida en la instancia. Conclusión con la que se discrepa, por cuanto tras el repaso del reportaje fotográfico no se aprecia su existencia previa, por lo que no debe ser repuesto por el inquilino.

Resta por examinar la partida más relevante consistente en picado de alicatado, demolición de aplacado y alicatado de paramentos verticales.

Es un hecho fácilmente contrastable que los azulejos de cocina y baños al finalizar el arriendo presentaban múltiples agujeros. Pero si se compara el estado final con el existente antes de su alquiler al demandado y cuando era explotado por la propiedad, el local presentaba tanto en la zona de cocina con muebles colgados y estanterías, como en la de baño sujetando lavamanos y secamanos, mobiliario que no consta en el inventario anexo al contrato, de donde puede deducirse que esos elementos no se entregaron al inicio del arriendo, lo que conllevaría su desmontaje con la consiguiente señal en la pared en su anterior colocación. Es posible que el arrendatario colocara algún utensilio en esas dos estancias para ofrecer un buen servicio, pero nada de eso consta acreditado, por lo que no es posible hacer recaer sobre el inquilino todo el cambio de alicatado como si fuese causado todo ello por el mismo, pues no está acreditado en modo alguno, por lo que tales partidas deben ser igualmente excluidas de la indemnización.

Resultando un importe (s.e.u.o) de 1.162,90 euros en que se cifran los daños existentes en el local arrendado y causados por la actuación del arrendatario.



CUARTO.- No procede hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias, en virtud de lo dispuesto en los arts. 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Fallo

ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Sánchez Guinea en nombre y representación de D. Candido contra la sentencia dictada en fecha 19 de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera instancia Nº 2 de Oviedo en los autos de juicio verbal nº 1038/2018, y en consecuencia, revocar en parte la citada resolución en el sentido que la cantidad que el apelante debe abonar al Sr. Ceferino asciende a 1.162,90 euros.

Sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias.

Así por esta mí Sentencia que es firme, lo pronuncia, manda y firma la Ilma Sra. Magistrada Ponente, doy fe.