Sentencia CIVIL Nº 255/2022, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 954/2021 de 08 de Junio de 2022

Encabezamiento

ROLLO Nº 954/21

SENTENCIA Nº 000255/2022

SECCIÓN OCTAVA ================================ Iltmos/as. Sres/as.: PresidenteD. PEDRO LUIS VIGUER SOLER Magistrados/asDª ANA VEGA PONS-FUSTER OLIVERA Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD ================================

En la ciudad de VALENCIA, a ocho de junio de dos mil veintidós.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Paterna, con el nº 164/2019, por Dª Felicisima representada en esta alzada por la Procuradora Dª. EVA DOMINGO MARTÍNEZ y dirigida por el Letrado D. ALEJANDRO IZQUIERDO TARÍN contra D. Basilio representado en esta alzada por el Procurador D. ARCADIO MARTÍNEZ VALLS y dirigido por el Letrado D. MIGUEL ÁNGEL TORRES COLOMAR, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Basilio.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 2 de Paterna, en fecha 21 de Mayo de 2021, contiene el siguiente: 'FALLO: Que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por Felicisima, contra Basilio, y desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por Basilio contra Felicisima: 1.- Declaro la extinción de la situación del pro indiviso sobre la finca consistente en Vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACION000 de Paterna, la cual se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Paterna-2, al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, finca número NUM004. 2.- Declaro la condición indivisible de la finca, cosa común. 3.- Ordenoque en ejecución de sentencia, se sigan las indicaciones del artículo 404 del CC, es decir, que, en primer lugar, se adjudique la vivienda a uno de los copropietarios siempre que entre ellos hubiera consenso, con indemnización al otro copropietario en la cantidad que corresponda a su cuota comunal. Y en defecto de tal acuerdo en la adjudicación, que se proceda a su venta en la forma que los copropietarios convengan y, en defecto de acuerdo, mediante su venta en pública subasta arreglada a las prescripciones que para la enajenación de bienes inmuebles establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. En cuanto al reparto del precio, se hará entre las partes en proporción a sus respectivas participaciones en la finca, a determinar en ejecución de sentencia según el precio que se obtenga por la venta del inmueble. Se imponen las costas de esta instancia al Sr. Basilio'.

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Basilio, que fue admitido en ambos efectos, habiéndose formulado oposición por la parte contraria y, remitidos los autos a esta Audiencia donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 6 de Junio de 2022.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.- 1.1.-La representación procesal de Dª Felicisima formuló demanda contra D. Basilio en la que en síntesis alegaba: Que la actora y el demandante son copropietarios de la vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACION000 de Paterna, inscrita en el Registro de la Propiedad de Paterna-2 al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, finca número NUM004, vivienda que adquirieron en virtud de escritura pública de compraventa otorgada en fecha 28 de marzo de 2013 ante el Notario de Valencia D. Agustín Verdera Server con numero de protocolo 562, siendo el precio de la compraventa de 180.000 €. Que tras ciertas desavenencias entre los copropietarios, celebraron en fecha 23 de mayo de 2016 un contrato privado que denominaron de compraventa con precio aplazado en cuya virtud la demandante pretendía vender al demandado su mitad indivisa, lo que se supeditaba al cumplimiento, en el plazo de 2 años, de diversos requisitos, entre ellos el pago del precio en tres plazos, y que el préstamo hipotecario y los gastos mensuales, arbitrios e impuestos 'estuviera al corriente' en fecha 23 de mayo de 2018. Que transcurrido dicho plazo la demandante requirió notarialmente al demandado para que compareciera ante notario el 29 de junio de 2018 a fin de extinguir el condominio, si bien no compareció, incumpliendo las obligaciones pactadas, lo que ha obligado a la actora a instar judicialmente la extinción de la copropiedad sobre el referido inmueble en base a los arts. 401 y 404 Cc. En definitiva solicitaba en el suplico de su demanda que, previos los trámites legales oportunos, se declarara la extinción del proindiviso sobre la referida finca, y su condición de indivisible, ordenando en ejecución de sentencia su venta en pública subasta al tipo que se tase pericialmente, con intervención de las partes y con admisión de licitadores que puedan hacer posturas en calidad de ceder el remate tercero, previa la publicación de edictos con advertencia de los derechos de los condóminos y las cargas que pesan sobre el inmueble, para finalmente repartir el producto de la venta entre las partes en proporción a sus respectivas participaciones en la finca, y todo ello con expresa imposición de costas procesales a la parte demandada, si se opusiera.

1.2.-Admitida a trámite la demanda y emplazado el demandado contestó a la misma oponiéndose a las pretensiones formuladas de adverso, alegando la falta de legitimación activa de la demandante, argumentando al respecto que el demandado adquirió la propiedad de la cuota indivisa de la demandada en virtud del referido contrato de fecha 23 de mayo de 2016, pues la demandante le entregó la posesión de la misma bajo determinadas condiciones, que ya ha cumplido, pues ha pagado todos los plazos del precio pactado y ha hecho frente en solitario a las cuotas del préstamo hipotecario y demás gastos, y concluye que no existe condominio ya que la demandante le habría transmitido su cuota indivisa sobre la mitad de la vivienda en virtud del citado contrato de fecha 23 de mayo de 2016, que por tanto hoy es de su exclusiva propiedad, y añadía que si bien el 24 de mayo de 2018 las partes acudieron a la notaría, no se pudo otorgar la escritura pública ante la negativa de la actora; que la demandante pretende la extinción del condominio cuando dicha extinción se produjo de mutuo acuerdo entre las partes, y que finalmente el demandado ha requerido a la actora para que eleve a escritura pública el mencionado contrato, a lo que ha hecho caso omiso, por lo que solicitaba en definitiva la desestimación de la demanda con imposición de costas, formulando además demanda reconvencional en la que alegaba que los requisitos pactados en el referido contrato para la adquisición de la vivienda habían sido cumplidos por el demandado al abonar el precio íntegro de la venta así como las cuotas hipotecarias y los gastos e impuestos de la finca, y en cuanto a su obligación de liberar a la actora del préstamo hipotecario alegaba el demandado en su demanda reconvencional que las entidades bancarias no autorizaron su desvinculación respecto de dicho préstamo pues no permiten novaciones que conlleven la salida de alguno de los deudores que suscribieron la hipoteca, si bien ello no sería un impedimento para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, por lo que emplazó a la demandada para que compareciera el día 24 de mayo de 2018 ante el notario para elevar a público el documento privado de fecha 23 de mayo de 2016, compareciendo en efecto la demandada, si bien se negó a otorgar la mencionada escritura pública; y en definitiva solicitaba el demandado en el suplico de su demanda reconvencional, que previos los trámites legales oportunos se dictara sentencia condenando a la Sra. Felicisima a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa suscrito en fecha 23 de mayo de 2016, y al pago de las costas procesales.

1.3.-Admitida a trámite la demanda reconvencional fue emplazada la demandante, que contestó oponiéndose a la misma solicitando su desestimación con imposición de costas al actor reconvencional.

1.4.-Seguido el procedimiento por sus trámites se dictó sentencia estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención, con imposición de costas a la parte demandada, en la que en síntesis se argumentó que el contrato celebrado entre las parte no cabía calificarlo como un contrato de compraventa con precio aplazado sino como un contrato de opción de compra sujeto a varios requisitos o condiciones, de los cuales el demandado había incumplido el pago del primer plazo del precio y la obligación de liberar a la demandante del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda.

1.5.-Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación el demandado alegando en síntesis, en apoyo de su pretensión impugnatoria, lo siguiente: que el contrato privado celebrado entre las partes en fecha 23 de mayo de 2016 es un contrato privado de compraventa con precio aplazado -y no un contrato de opción de compra, en cuya virtud el demandado adquirió la vivienda de autos asumiendo el pago de la hipoteca y de la suma de 41.000 €, obligaciones ambas que ha cumplido. Que en cuanto a su obligación de 'liberar' a la demandante del préstamo hipotecario esgrime en la alzada que no se trata de una obligación esencial, que en todo caso debió solicitarlo la actora, dada su necesaria colaboración para dicha liberación, y que para la resolución del contrato era necesario haber requerido judicial o notarialmente al demandado conforme al art. 1504 Cc, por lo que concluye que el citado contrato de compraventa no ha sido resuelto, y que en consecuencia procede condenar a la actora, demandada reconvencional, a elevar a público el referido contrato al haber sido cumplido por el demandado reconviniente y no haber sido resuelto, insistiendo en la falta de legitimación activa de la actora, solicitando en definitiva la estimación del recurso y la revocación de la sentencia con desestimación de la demanda e integra estimación de la demanda reconvencional, condenando a la Sra. Felicisima a elevar a público el contrato privado de fecha 23 de mayo de 2016 con expresa imposición de costas a la contraparte.

1.6.- Conferido el oportuno traslado a la parte actora se opuso al recurso interpuesto de adverso solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia impugnada, con expresa imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Examen de los motivos impugnatorios.- 2.1.-Objeto del recurso: error en la valoración de la prueba.-Expuesto el objeto del recurso y los argumentos impugnatorios esgrimidos por la parte demandada, se constata que en su escrito cuestiona fundamentalmente la argumentación fáctica de la sentencia de instancia en lo relativo a la calificación del contrato de autos y valoración probatoria, de modo que en realidad alega como único motivo -aun sin citarlo expresamente- la errónea valoración de la prueba en que supuestamente habría incurrido el Juzgado, por lo que cabe comenzar realizando una serie de consideraciones previas acerca de la naturaleza y finalidad del recurso de apelación y la valoración de la prueba en segunda instancia, para a continuación entrar en la calificación del contrato privado suscrito por las partes en fecha 23 de mayo de 2016 denominado de compraventa con precio aplazado, que el Juzgado de instancia califica como un contrato de opción de compra, calificación que el apelante considera incorrecta.

2.2.-El recurso de apelación y la valoración de la prueba.- En lo relativo a la primera cuestión, esta Sala ha reiterado que el recurso de apelación se configura como 'revisio prioris instantiae' o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: 'el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia'. Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, nº de recurso 1272/2007 y la STS de 14 de junio de 2011 (nº recurso 699/2008).

Además la jurisprudencia tiene declarado que si bien es cierto que la apelación autoriza al juez o tribunal 'ad quem' a revisar la efectuada por el juez de instancia, el hecho de que la apreciación por éste lo sea de las practicadas a su presencia y con respeto a los principios de inmediación, publicidad y contradicción, determina, por lo general que la misma deba respetarse, con la única excepción de que la conclusión fáctica a la que así se llegue carezca de todo apoyo en el conjunto probatorio traído a su presencia, o se demuestre manifiesto error, o cuando se alcancen conclusiones arbitrarias o absurdas ( SsTC nº 169/1990, 211/1991 y 283/1993, entre otras muchas), ya que como tiene dicho el TS (SS de 18 mayo 1990, 4 mayo 1993, 9 octubre 1996, 7 octubre 1997, 29 julio 1998, 24 julio 2001, 20 noviembre 2002, 23 marzo 2006 y 5 diciembre 2006, entre otras), esa valoración es facultad que corresponde única y exclusivamente al juez 'a quo' y no a las partes litigantes.

También es preciso señalar que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, además de que, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, éstos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador a quo, lo que no sucede cuando la valoración que efectúa el juez a quo resulta correcta en relación al resultado de la prueba practicada y motivada en la argumentación de la sentencia que evidencie el análisis detallado y exhaustivo llevado a cabo, por lo que inicialmente cabrá entender que lo pretendido por el recurrente no es sino sustituir la apreciación imparcial y objetiva del juez por la suya propia que, como es lógico, resulta parcial e interesada y a la vista de la fundamentación de la resolución combatida, entiende que, en estas circunstancias, es de aplicación la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional ( SsTC 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/1997, 231/1997, 36/1998, 116/1998, 181/1998, 187/2000, 171/2002 y 196/2005), como de la Sala Primera del Tribunal Supremo ( SsTS de 5 octubre1998, 19 octubre 1999, 3 febrero, 23, 28 y 30 marzo, 9 junio y 21 julio 2000, 2 y 23 noviembre 2001, 30 abril y 20 diciembre 2002, 24 febrero y 2 octubre 2003, 9 febrero y 3 marzo 2004 y 27 junio 2006). En suma, las partes no pueden pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC n.º 1618/1992 , 16 de mayo de 1995, RC n.º 696/1992, 31 de mayo de 1994, RC n.º 2840/1991, 22 de julio de 2003, RC n.º 32845/1997, 25 de noviembre de 2005, RC n.º 1560/1999). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración.

Como señala la muy reciente STS 681/2020 de 15 de diciembre, citando la STS 572/2019, de 4 de noviembre, extractada por la más reciente 116/2020, de 19 de febrero, 'no es admisible un motivo que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre), y menos aún mediante la cita de normas de prueba no tasadas [...]'.

2.3.-La interpretación de los contratos.- La reciente STS 373/2020 de 30 de junio recuerda que constituye jurisprudencia constante del Tribunal Supremo (sentencias 390/2019, de 3 de julio, y 127/2017, de 24 de febrero, con cita de las sentencias 615/2016, 71/2016, de 17 de febrero, y 563/2013, de 12 de septiembre) que corresponde al tribunal de instancia la función de interpretar los contratos y sus cláusulas, hasta el extremo de que pueda optar entre varias interpretaciones defendibles, pues el objeto de discusión no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, prevaleciendo el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud, estando por ello restringida su revisión a los casos en que resulte ilógica, arbitraria o contraria a las reglas de interpretación contenidas en el Código Civil.

Por su parte la STS 480/2010 de 13 de julio señala: 'El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ('si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas').

Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual'.

Finalmente la sentencia de 30 octubre 2002 afirma: '[...] la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( sentencia de 21-4-1993, que cita las de 20-4-1944 y 14-1-1964'; y la de 30 noviembre 2005 añade que 'el artículo 1281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998'.

2.4.-El contrato de opción de compra.-La primera cuestión que se plantea en el recurso es la de la naturaleza jurídica del contrato objeto de autos suscrito por las partes en documento privado en fecha 23 de mayo de 2016, que la sentencia califica como un contrato de opción de compra mientras que la parte demandada compradora y apelante considera se trata de un contrato de compraventa ya perfeccionado al haber cumplido el demandado las obligaciones que le incumbían, según alega, por lo que habría adquirido la mitad indivisa propiedad de la actora, lo que determinaría la falta de legitimación activa de la misma, al no ser ya copropietaria, con la consiguiente improcedencia de la acción de división de cosa común ejercitada.

En este sentido la STS 15/2019 de 15 de enero, con cita de la STS 6 de abril de 2011, dice textualmente que 'el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil. De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción'.

Ello sentado, conviene comenzar trayendo a colación la más reciente jurisprudencia acerca de la naturaleza y caracteres de dicho contrato, y en este sentido la STS 67/2020 de 3 de febrero señala:

'La sentencia de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra 'es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno'.

La sentencia de 23 de abril de 2010 precisa:

'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'.

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores:

'Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'.

Esta misma jurisprudencia se reproduce en la Sentencia 607/2009 de 22 septiembre, que el recurrente cita como infringida.

Pero ya antes del ejercicio del derecho potestativo de la opción, del propio contrato preliminar surgen obligaciones para el concedente u optatario (y en su caso también para el optante, como el pago de una prima). La sentencia de 5 julio 2006 precisa las obligaciones que surgen del precontrato de opción de compra para el concedente aún antes del ejercicio de la opción, consistiendo estas en concreto en 'no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado', plazo dentro del cual 'el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005)'.

Si bien esto último (la perfección automática de la compraventa) sólo tendrá lugar cuando el propio contrato de opción así lo haya previsto, pues en otro caso lo que nace con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal - vid STS 690/2014, de 9 de diciembre) es la facultad de exigir al optatario su celebración, especialmente en el caso de que ésta esté condicionada conforme a lo pactado en el contrato preliminar al cumplimiento de determinadas obligaciones o condiciones previas (como sucede en este caso respecto de la cancelación del gravamen hipotecario). Por ello, en tales casos es en el momento de la celebración del contrato de compraventa cuando se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita éste mediante la comunicación del ejercicio de la opción).

Finalmente, la consumación de la compraventa se alcanzará con la entrega de la cosa y el pago del precio en los términos convenidos, con el correlativo efecto de la transmisión patrimonial. Como señaló la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013:

'[...] con carácter general, ... la perfección de la venta a través del ejercicio de la opción siendo un requisito indispensable, no es suficiente para que se produzca la mutación jurídico real, y para que ésta pueda tener acceso al Registro. Es necesario, además, que al margen de los efectos obligacionales correspondientes, haya tenido lugar la transmisión inmobiliaria, lo que exigirá el otorgamiento de la escritura de compraventa. En suma, no estamos ante un problema de perfección contractual sino de consumación, de efectividad jurídico real. La perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1262 y 1450 del Código Civil) y ésta se ha producido definitivamente al ejercitarse en tiempo y forma la opción por el optante. No obstante, siendo necesaria la perfección del contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio ( artículos 609 y 1095 del Código Civil), ya sea la material o la instrumental que va ligada al otorgamiento de escritura pública, lo que pone de relieve que -salvo que se acredite por otro medio el elemento traditorio- es precisa la escritura pública, cuyo otorgamiento equivale a la entrega, para su acceso al Registro de la Propiedad ( artículos 1462 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria).'

Por ello, el pago del precio de la compraventa (la opción ya tuvo un precio inicial en caso de haberse pactado el pago de una prima por su concesión), así como la entrega de la cosa, se efectúan en el momento de la celebración del contrato de compraventa, con cuya celebración se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita ésta mediante la comunicación del ejercicio de la opción).

Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ('la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes') se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).

En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258 CC), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter negocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc, según lo pactado)'.

2.5.-Ello sentado este tribunal considera que en modo alguno cabe tildar de errónea o ilógica la interpretación y calificación del contrato de autos que ha realizado el órgano judicial de instancia, sino todo lo contrario, pues examinado su clausulado e indagando en la búsqueda de la verdadera voluntad de la partes con independencia de la denominación que dieran al negocio jurídico, es evidente que nos hallamos ante un precontrato de opción de compra.

En efecto, en el presente caso, examinado el contrato privado de fecha 23 de mayo de 2016 objeto del litigio, y aun cuando dicho contrato presenta evidentes inexactitudes conceptuales y terminológicas -comenzando por su denominación- lo que como ya se ha indicado no vincula ni condiciona a este tribunal en su labor de hermenéutica contractual (dada la máxima de que los contratos son lo que son, con independencia de cómo los denominen las partes), se constata que en el citado precontrato privado se hizo constar que el demandado estaba interesado en la compra de la mitad indivisa de la vivienda de autos, perteneciente a la copropietaria hoy demandante, y en 'adquirir un derecho de opción de compra', fijándose un plazo de dos años de duración, señalando textualmente que en dicho plazo el demandado 'deberá decidir si compra'el 50% propiedad de la demandante, sin que se estableciera prima alguna, si bien se pactaron ciertas obligaciones para el optante y futuro comprador, el cual recibía la posesión de la cuota indivisa de la vivienda, si bien se comprometía a pagar las cuotas del préstamo hipotecario en la parte correspondiente a la actora, y todos los gastos de la vivienda incluidos los suministros, y se estipuló textualmente que 'para que el contrato de venta se perfeccione'(por lo tanto las partes dejaban claro que la compraventa no se perfeccionaba en dicho momento en contra de lo que sostiene el apelante), el futuro comprador, hoy demandado, debía abonar la suma de 41.000 € en diversos plazos, y además llegado el día 23 de mayo de 2018 debía liberar a la Sra. Felicisima del préstamo hipotecario que gravaba la finca, y al propio tiempo el préstamo debía 'estar al día', pactándose también que en caso de incumplimiento el comprador perdería las cantidades entregadas a cuenta del precio en concepto de arras penitenciales, y también el derecho de reclamar daños y perjuicios y las sumas abonadas en concepto del 50% de la cuota hipotecaria de la Sra. Felicisima.

Se trata por tanto de un precontrato en la modalidad de opción de compra en el que se proyectó una futura compraventa ofreciendo al -erróneamente denominado- comprador la facultad de optar por la adquisición de la cuota indivisa de la copropietaria si ejercitaba dicha opción dentro del plazo de dos años pactado cumpliendo determinados requisitos, en el caso plenamente admisibles en el marco de la libre autonomía de la voluntad ex art. 1255 Cc. Por tanto y en este punto la sentencia califica con acierto el contrato privado de autos, lo que significa, en definitiva, que en modo alguno el demandado ha adquirido la mitad indivisa de la vivienda perteneciente a la Sra. Felicisima, que continúa ostentando la titularidad de dicha cuota, pues la compraventa no llegó a celebrarse, por lo que en modo alguno carece de legitimación activa para el ejercicio de la acción de división de cosa común en los términos alegados por el demandado.

Es de destacar además que el Sr. Basilio, futuro comprador, incumplió dos de las esenciales obligaciones derivadas de dicho contrato que condicionaban la adquisición de la mitad indivisa de la Sra. Felicisima. En primer lugar, no pagó el precio pactado, ya que acredita haber realizado los pagos proyectados excepto el primero de ellos, pues tal y como señala la sentencia cuestionada el documento nº 4 de la contestación a la demanda es absolutamente ilegible incluso utilizando los medios técnicos disponibles, pues no es posible leer palabra alguna, por lo que de ningún modo dicho documento puede considerarse acreditativo de pago alguno, al margen de que resulta cuando menos sorprendente que no se haya podido subsanar dicho documento o probar el supuesto pago por otros medios (extracto de cuenta, certificación bancaria, etc...) prueba del pago cuya carga incumbía a la parte demandada ex art. 217.3º LEC.

Al margen de ello, hay otra obligación esencial también incumplida por el demandado, como bien destaca la sentencia impugnada, pues no liberó o desvinculó a la actora del préstamo hipotecario solicitado en su día por ambos condóminos y que gravaba la vivienda, ni consta tampoco que llevara a cabo actuación alguna en tal sentido, siendo irrelevante las afirmaciones del demandado acerca de la supuesta oposición generalizada de las entidades bancarias a dicha novación modificativa, pues en definitiva se trata de una obligación que asumió, y es bien sabido que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos ( art. 1091 Cc, que consagra el principio pacta sunt servanda), tratándose, desde luego, de una obligación expresa y conscientemente asumida en su momento por el demandado, y cuyo cumplimiento era perfectamente posible, bien mediante el pago de la mitad pendiente del capital del préstamo, bien ofreciendo otras garantías reales o personales adicionales.

Por tanto, no cumplidas las condiciones pactadas, la futura compraventa proyectada no pudo perfeccionarse, lo que significa que la actora continúa siendo copropietaria de la mitad indivisa de la vivienda, y ello le faculta para el ejercicio de la actio communi dividundo, pues ningún propietario está obligado a permanecer la comunidad y cada uno de ellos está legalmente facultado para pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común ( art. 400 Cc), de suerte que cuando la cosa sea esencialmente indivisible -hecho no cuestionado en este caso- y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás -no consta dicho pacto-, se venderá y se repartirá su precio ( art. 404 Cc).

2.6.-En suma, a la vista de lo expuesto, no cabe sino desestimar el recurso, compartiendo esta Sala la fundamentación jurídica de la sentencia de instancia; y al respecto cabe señalar que el TS permite la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada en cuanto en ella se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamentan en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la STS de 20 de octubre de 2007 subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, en aras de la economía procesal ( SS.T.S. de 16 octubre 1992, 5 noviembre 1992, 19 abril 1993, 5 octubre 1998, 30 marzo 1999 y 19 octubre 1999). En idéntico sentido la STS de 22 de mayo de 2000, que además añade que: 'una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juzgador 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya utilizadas por aquélla ( STS de 5 de noviembre de 1992 )'.

TERCERO.- Costas procesales de segunda instancia.- Dada la desestimación del recurso, procede imponer a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada ( art. 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación la Sala pronuncia el siguiente

Fallo

Desestimamos el recurso de apelacióninterpuesto por la representación procesal de D. Basilio contra la sentencia dictada en fecha 21 de mayo de 2021 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Paterna en juicio ordinario nº 164/19, que confirmamos en todos sus extremos, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legal ( DA 15ª LO 1/2009).

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por ésta nuestra Sentencia que se llevará al Libro de las de su clase y sendos testimonios al Rollo de su razón y al procedimiento de que trae causa, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.