Sentencia Civil Nº 256/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 683/2015 de 13 de Junio de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0128726

Recurso de Apelación 683/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 978/2013

APELANTE::JUICY AVENUE SL

PROCURADOR D./Dña. MARTA HAYDEE SADA GARCIA

APELADO::D./Dña. Evangelina

D./Dña. Macarena

D./Dña. Clemente

D./Dña. Noemi

D./Dña. Rosana

D./Dña. Vanesa

D./Dña. Eusebio

D./Dña. Adela

SENTENCIA Nº 256/2016

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

En Madrid, a catorce de junio de dos mil dieciséis. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Resolución de Contrato y Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante JUICY AVENUE, S.L., representada por la Procuradora Dª. Marta Haydee Sada García y asistida de la Letrada Dª. Elena Algarrada Mateos, y de otra, como demandados-apelados D. Eusebio , Dª. Vanesa , Dª. Rosana , Dª. Noemi , Dª. Adela , Dª. Evangelina , Dª. Macarena y D. Clemente , representados por la Procuradora Dª. Sandra Orero Bermejo y asistidos del Letrado D. Francisco Javier Morán Castro.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 77, de Madrid, en fecha veintisiete de enero de dos mil quince, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por la procuradora Dª Marta Sada García, en representación de Juicy Avenue, S.L., contra D Eusebio , Dª Vanesa , Dª Rosana , Dª Noemi , Dª Adela , Dª Evangelina , Dª Macarena y D Clemente , y les absuelvo de las pretensiones deducidas, condenando a costas a la parte actora'.

Con fecha diecinueve de febrero de dos mil quince, por el mismo Tribunal, y a petición de la parte demandante (Juicy Avenue S.L.), se dictó Auto Aclaratorio cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Se estima la petición formulada por JUICY AVENUE S.L de rectificar la Sentencia dictada en el presente procedimiento con fecha 27/01/2015 , en el sentido de que: donde dice: 'Contra la presente resolución cabe interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, preparándolo en este Juzgado, en el plazo de los cinco días siguientes a su notificación', debe decir: 'Contra la presente resolución cabe interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, preparándolo en este Juzgado, en el plazo de los veinte días siguientes a su notificación'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintinueve de octubre de dos mil quince, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día quince de junio de dos mil dieciséis.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se admiten los contenidos en la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-Por JUICY AVENUE, S.L., se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 27 de enero de 2015 y aclarada mediante auto de 19 de febrero de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia nº 77 de los de Madrid , que desestimó la demanda presentada por aquella contra don Eusebio , doña Vanesa , doña Rosana , doña Noemi , doña Adela , doña Evangelina , doña Macarena y don Clemente , en reclamación de que se declarase válida y eficaz en derecho la resolución contractual efectuada por la actora, mediante acta de requerimiento notarial de fecha 30 de julio de 2012 declarando asimismo que, por consecuencia de aquella, quedó sin efecto ni valor alguno entre las partes el contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2011; que se condenase a los demandados a abonar a la actora las cantidades aportadas como fianza y garantía a la firma del contrato cuya suma asciende a 56.000 euros, más intereses legales; que se condenase a los demandados a abonar a la actora en concepto de indemnización por daños y perjuicios, el precio al que ascienden las obras llevadas a cabo por esta en el local objeto de arrendamiento y que no puede ser objeto de recuperación, cuya cuantía asciende a 115.101,07 euros, así como que se condenase a los demandados al pago de los intereses y costas, todo ello con base en el contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el sito en la calle Carranza número 3 de Madrid, sobre el que la demandante realizó una cuantiosa inversión para adecuarlo a las características estéticas y funcionales de su negocio abonando facturas por importe de 156.083,30 euros; que igualmente, para hacer frente a la cuantiosa inversión de adecuación del local, la actora se vio obligada a suscribir diversas pólizas de arrendamiento financiero y préstamo por importe de 137.405,21 euros; que también tuvo que hacer frente en concepto de honorarios de estudio de arquitectura por importe de 12.000 euros (IVA excluido) por lo que el importe total de la inversión no recuperable ascendió a 115.101,07 euros; que, culminadas las obras, la propiedad comunicó a la demandante que, como consecuencia de las exigencias técnicas impuestas por el Ayuntamiento de Madrid a raíz de la ITE, se veía obligada a realizar las actuaciones en el local necesarias para cumplir tales exigencias, interfiriendo en el normal desarrollo de la actividad de restauración; que resultando insostenible la situación y tras determinados intentos de dar solución a la misma con la propiedad, la actora le remitió el requerimiento notarial de fecha 30 de julio de 2012 comunicando la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio, que fue respondido en sentido negativo por la propiedad considerando injustificada la resolución unilateral del contrato; que la actora obtuvo del Ayuntamiento copia del Acta desfavorable de inspección técnica de edificios, de fecha 16 de noviembre de 2010, en la que se ponen de manifiesto las deficiencias que afectan a la seguridad constructiva de la estructura, de la cimentación del edificio, de la fachada interior y exterior, así como de las cubiertas y azoteas del edificio, lo que era conocido por la propiedad cuando suscribió el contrato de arrendamiento cuya resolución ahora se interesa. Alega la parte apelante, en síntesis, la validez y eficacia de la declaración de resolución contractual; devolución de la garantía de pago y de la fianza arrendado; e indemnización de daños y perjuicios apreciando la existencia de dolo en la contratación; derecho la tutela judicial efectiva que exige una resolución sobre el fondo, motivada, fundada en derecho y congruentes. Frente a tales alegaciones la contraparte se opuso al anterior recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la recurrente.

TERCERO.-Ante la desestimación de la demanda que se basa, fundamentalmente, en que, ni el acta desfavorable de Inspección Técnica del Edificio implicaba la declaración de ruina del edificio y la inhabitabilidad del inmueble, ni que al iniciar las obras de la comunidad en febrero de 2002 la actora no pudiera ocupar o usar el local, ni siquiera que tales obras autorizasen la aplicación de lo dispuesto en el art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -que faculta al arrendatario para optar entre suspender el contrato o desistir del mismo sin indemnización alguna en los casos en los que la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad competente la hiciesen inhabitable- se alza la parte recurrente alegando, en primer término, la validez y eficacia de su declaración de resolución contractual por inhabitabilidad del objeto arrendado, invocando al efecto lo previsto en el art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los arts. 1124 , 1554 , 1555 y 1558 del Código Civil .

Tal alegación se basa en el incumplimiento contractual que se atribuye a la parte arrendadora en cuanto, conociendo la necesidad de ejecutar las obras impuestas tras la ITE desfavorable, suscribió el contrato locativo sin advertir a la arrendataria de las mismas y cediendo un local que resultaba inadecuado para el fin pactado. Alegación que no puede prosperar por cuanto, de la prueba practicada se infiere que, en relación con las obras impuestas por la Administración, aun cuando la ahora demandada no le comunicase el acta desfavorable de la ITE, sí consta en autos, por haberlo declarado la testigo -doña Pilar - esposa de don Eusebio que le acompañó durante la contratación, en el sentido de que aun cuando expresamente no le indicaron al legal representante de la actora las obras a ejecutar porque tampoco lo sabían, sí le advirtieron de la necesidad de llevar a cabo las mismas. Consta igualmente que la actora ha pagado cuotas de comunidad por importe de 312,60 euros (folios 361 y siguientes) que resultan difícilmente justificables considerando que no se beneficia de ninguno de los servicios de la propia comunidad de propietarios y que las mismas sólo pueden responder al anticipo de las cantidades proporcionales que correspondían al pago de tales obras. Igualmente se ha probado que el Presidente de la Comunidad informaba periódicamente del estado de las obras insertando las oportunas comunicaciones en el portal al que tenía que acceder el legal representante de la demandante para recoger la correspondencia que le fuese remitida, dentro del buzón que, correspondiente al local, se encontraba en dicho portal. Es igualmente significativo que, iniciado el contrato de arrendamiento el1 de junio de 2011, desde que comenzaron las obras en el patio del inmueble enfebrero de 2012no se formula se queja alguna por la mercantil que ahora recurre, salvo las molestias del polvo creado con ocasión de las obras -que admitió el demandado don Eusebio - hasta que, en julio de 2012, remitieron el requerimiento notarial comunicando la resolución del contrato con fecha 1 de agosto siguiente por encontrarse el local en situación de ruina desde marzo de ese mismo año al detectarse importantes deficiencias estructurales en el mismo que imposibilitan por parte del arrendatario usar de inmueble para el exclusivo fin establecido en el contrato, esto es, la actividad de 'Bar Restaurante' (folio 248).

Por otra parte, en relación con la importancia de las deficiencias alegadas por la apelante y que, según el requerimiento antedicho, permitían considerar en estado ruinoso el local, compartimos la valoración de la prueba contenida en la sentencia de primera instancia en cuanto no aprecia la pretendida entidad de aquellas deficiencias.

Así, del expositivo quinto de la demanda resulta que las deficiencias alegadas para justificar la inhabitabilidad del local fueron el polvo -'las obras de rehabilitación generaban escombros y suciedad que hacían inviable el desarrollo del negocio'- y la instalación de una serie de andamios en la fachada del edificio que, además de dificultar la entrada al negocio, dejaba a este sin visibilidad publicitaria alguna.

En lo atinente al polvo generado como consecuencia de las obras de rehabilitación, al margen de las declaraciones prestadas por las testigos doña Marí Trini -arquitecto de interiores contratada por la actora que, con motivo de una visita, se limitó a deponer que advirtió suciedad procedente de un agujero en el techo- y doña Agustina -ex empleada de la demandante que, entre otras cosas, declaró a preguntas de la demandada que los andamios tapaban toda la fachada, lo que resultó claramente desvirtuado según se expondrá a continuación- insuficientes para considerar probada la incidencia del polvo en el funcionamiento del bar-restaurante instalado en el local arrendado al amparo de lo dispuesto en el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , resulta de gran relevancia la declaración prestada por la testigo doña Brigida -arquitecto contratada por la comunidad de propietarios para dirigir las obras de la ITE- quien declaró que las obras realizadas en el patio duraron desde el 8 de febrero hasta el mes de agosto siguiente; que el polvo generado resulta inevitable siempre que hay obras de picado pero que las mismas sólo duraron un mes, siendo las restantes trabajos limpios; que las ventanas del local hacia el patio en el que se ejecutaban las obras se encontraban clausuradas; que efectivamente tuvieron que introducir un puntal en el local, inicialmente no previsto pero que hubo que colocar cuando se descubrieron problemas estructurales; y que el agujero abierto al efecto en el local arrendado únicamente afectaba al falso techo. De tal testimonio se deduce la falta de importancia del polvo generado para considerar inhabitable el local a los efectos pretendidos cuando se celebró el contrato de arrendamiento.

Igualmente declaró la testigo Sra. Brigida que los andamios se instalaron en la fachada del edificio en el mes de noviembre de 2012, por lo que difícilmente pudieron afectar a la actora que había resuelto el contrato en el anterior mes de julio.

Finalmente, en cuanto al reportaje fotográfico que se acompaña con el acta notarial de presencia de 31 de julio de 2012, tampoco puede pasar desapercibido el hecho de que conste en su reverso, junto al sello de legalización notarial, la manifestación del Notario en el sentido de que aquellas fotos coinciden en todos sus extremos con las unidas al acta, apareciendo dicha información fechada el 30 de agosto de 2012 cuando, según se ha expuesto, la actora declaró resuelto el contrato el 30 de julio de 2012 (folios 244 y siguientes) y, según reconoció durante su interrogatorio el legal representante de la actora, don Faustino , ya en el mes de mayo o junio habían decidido marcharse. Fotografías en las que se advierte el local ya vacío y cuya suciedad no sólo puede deberse al polvo levantado durante el mes de picado de las obras realizadas en el patio (febrero-marzo de 2011) sino también a otras no imputables a la parte arrendadora como las que traen causa de la mudanza de la propia arrendataria.

En lo atinente a la garantía de pago y fianza arrendaticia, por las que la actora reclama la cantidad de 56.000 euros, hemos de comenzar reiterando la injustificada resolución unilateral del contrato llevada a cabo por la mercantil arrendataria, en los términos expuestos en el apartado precedente. Partiendo de ello nos remitimos a lo pactado en la cláusula primera del contrato en cuyo párrafo quinto expresamente se estipuló que si el arrendatario decidía dejar el local antes de transcurrir tres años desde el inicio del contrato, estaría obligado a entregar al arrendador una penalización equivalente a seis mensualidades de renta vigente en ese momento.

Pues bien, en el presente caso no sólo se ha probado que el arrendatario decidió dejar el local antes de los tres años sin causa justificada, lo que permitiría aplicar la penalización antedicha, sino que también consta en autos que no puso a disposición de la parte arrendadora el local objeto de la litis hasta el mes de agosto de 2011, sin que se haya probado que pagase las rentas correspondientes a los meses de julio y agosto, a razón de 6.500 euros mensuales. Por ello se ha de desestimar igualmente este motivo impugnatorio.

Tampoco puede prosperar la alegación de la recurrente encaminada a exonerarse de la indemnización de daños y perjuicios so pretexto de la existencia de dolo en la contratación por parte de la arrendadora. Nos remitimos a lo anteriormente expuesto en evitación de repeticiones innecesarias, en cuanto a la inexistencia del dolo que la actora infiere de la falta de información a la arrendataria del acta desfavorable de la ITE. Consta en autos que la arrendataria conoció la necesidad de ejecutar obras y que, por el contrario, ni la arrendadora y la comunidad de propietarios a la que aquella pertenece conocían el alcance de tales obras cuando se firmó el contrato de arrendamiento en virtud del cual ahora se acciona. Desconocimiento que, en cualquier caso, tampoco se ha probado que justificase la resolución unilateral del contrato por la mercantil apelante.

En cuanto a la falta de motivación de la sentencia de primera instancia con la consiguiente infracción del derecho la tutela judicial efectiva de la compañía demandante, bastaría para rechazar la incongruencia denunciada la aplicación de la jurisprudencia seguida, entre las más recientes, por la STS de 9 de mayo de 2016 y las que en ella se citan según la cual 'el ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera tal que la sentencia no puede otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente que no hubiera sido pretendida ( sentencias 838/2010, de 9 de diciembre ; 854/2011, de 24 de noviembre ; y 434/2013, de 12 de junio ). Es decir, la congruencia supone la correlación o armonía entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas en el pleito y la parte dispositiva de la sentencia'.

Pues bien, bastaría comparar las pretensiones de las partes -y no sólo las del demandante- deducidas en este juicio para comprobar que la sentencia acoge las formuladas por la parte demandada, lo que ya sería motivo suficiente para rechazar la incongruencia que nos ocupa; pero, a mayor abundamiento, es también jurisprudencia conocida -seguida últimamente por la STS de 17 de mayo de 2016 que 'con carácter general...las sentencias absolutorias no son incongruentes ya que se entiende que con el pronunciamiento desestimatorio se resuelven explícita o implícitamente todas las cuestiones que se han planteado y que han integrado al proceso. En el presente caso, esto es lo que sucede sin que quepa apreciar que concurre alguna de las excepciones a este criterio general, esto es, alteración de la causa de pedir, estimación de una excepción no planteada por las partes o no apreciación de una petición de allanamiento permitido por la ley ( STS de 6 de junio de 2013, recurso núm. 1725/2010 ).

Además, también hay que señalar que, en el desarrollo del motivo, la parte recurrente lo que realmente plantea no es la incongruencia omisiva de la sentencia, sino la falta de exhaustividad, en detrimento de la debida concreción del motivo planteado'.

De este modo, a la vista de la absolución de la parte demandada, sin alterar la causa de pedir ni estimar una excepción no planteada, ni apreciar allanamiento alguno, se ha de rechazar la incongruencia omisiva que se denuncia; a mayor abundamiento, el examen de los motivos expuestos en la sentencia de primera instancia permite considerar desestimadas, expresa o tácitamente, la totalidad de los pedimentos formulados en la demanda. Distinto es que la parte recurrente disienta de la valoración de la prueba que se contiene en aquella sentencia y pretenda sustituirla por otra más acorde a sus intereses de parte.

Por cuanto antecede sólo cabe desestimar el presente recurso y confirmar en su integridad la sentencia de primera instancia.

CUARTO.-A tenor de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta alzada considerando la desestimación del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por JUICY AVENUE, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 27 de enero de 2015 y aclarada mediante auto de 19 de febrero siguiente por el Juzgado de Primera Instancia número 77 de los de Madrid, en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 978/2013, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.