Sentencia Civil Nº 257/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 13/2015 de 19 de Junio de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid.

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0060093

Recurso de Apelación 13/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 695/2014

DEMANDANTE/APELANTE:D. Jose Enrique

PROCURADOR: D. JOSÉ ÁLVARO VILLASANTE ALMEIDA

DEMANDADO/APELADO:Dª Estela

PROCURADOR:D. ANTONIO RAMÓN RUEDA LÓPEZ

S E N T E N C I A Nº 257 DE 2015

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a diecinueve de junio de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO VERBAL POR DESAHUCIO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDADES núm.695/2014, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 42 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo núm. 13/2015, en los que aparece como parte apelante D. Jose Enrique , representado por el procurador D. JOSÉ ÁLVARO VILLASANTE ALMEIDA, y como apelada Dña. Estela , representada por el procurador D. ANTONIO RAMÓN RUEDA LÓPEZ. Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Que, con fecha 17 de septiembre de 2014, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por el Procurador don José Álvaro Villasante Almeida en nombre y representación de don Jose Enrique contra doña Estela absolviendo a dicha demandada de las pretensiones contra ella deducidas en la demanda y debo condenar y condeno al actor al pago de las costas causadas en el presente procedimiento'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante, Jose Enrique , se presentó escrito interponiendo en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido, y del que se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 17 de junio de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho que contradigan los de esta resolución, se acepta su fallo.

PRIMERO.-Por la representación procesal de Jose Enrique se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Madrid, nº 156/2014, de 17 de septiembre, que desestima la demanda formulada, absolviendo a doña Estela de sus pedimentos.

Muestra la parte apelante su disconformidad con la sentencia recurrida, alega la existencia de un error en la valoración de la prueba practicada, pues manifiesta que se ejercitan dos acciones acumuladas en autos; una, de desahucio por falta de pago, y otra de reclamación de cantidad. La renta estaba fijada con carácter previo al juicio verbal, por cuanto la actualización de la renta fue notificada a la demandada en fecha 17 enero 2014, transcurriendo el plazo de 30 días sin que la demandada realizará alegación alguna al respecto, quedando por ello la renta establecida en la suma de 630 € al mes. Además, sostiene la validez de la reclamación de rentas futuras que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda al actor abrir ( artículos 250.1 y 438.3.3º de la LEC ). Asimismo, propone la infracción del artículo 101 de la LAU de 1964 , que considera aplicable, estima que la sentencia de instancia vulnera el principio de seguridad jurídica.

Por todo ello, solicita revocación de la sentencia recurrida, debiéndose proceder a su revocación y la estimación íntegra de las pretensiones contenidas en el suplico de demanda.

SEGUNDO.-ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA PRACTICADA.

Alegada por la parte recurrente la existencia de un error en la apreciación y valoración de la prueba practicada, debe principiarse recordando que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, como una 'revisio prioris instantiae' y en el mismo tenor el TC. en S. 3/96 de 15 de enero , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso (S. 31/mar/98); si bien no es menos cierto que ello no supone ignorar que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo', tiene elementos más fundados para calibrar su entidad, eficacia y credibilidad y que por ello le han conducido a la objetivación de las circunstancias concurrentes, pero sin que ello impida su nueva valoración de la Sala y la modificación de lo por él objetivado cuando se le exponga a aquella y aprecie que ha incurrido en error el Juez 'a quo' en su valoración, máxime cuando dispone a estos efectos de la facilidad de análisis de la prueba practicada que otorga a este Tribunal de apelación el visionado del juicio oral mediante la reproducción mecánica del mismo a través de la grabación efectuada y que consta unido a los autos.

En un examen de la prueba documental aportada a los autos resultan acreditados los siguientes hechos relevantes:

1)En fecha 1 de julio de 1977, se concertó, por el padre del hoy actor, el contrato de arrendamiento que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid.

2)La cláusula IX del expresado contrato dispone: 'en el caso de estar ambas partes conformes con prorrogar este contrato; a primeros de cada año se modificará la renta, de acuerdo con la variación, de más o en menos, del índice de coste de la vida, que haya fijado el Instituto Nacional de Estadística para este periodo'.

3)Mediante burofax remitido por el arrendador de fecha 17 de enero 2014, recepcionado ese mismo día por la arrendataria, se ponía en su conocimiento la actualización de renta del arrendamiento de la vivienda, indicando que desde hace bastantes años no se había procedido a su actualización, y que de acuerdo con el Índice General de Precios de Consumo correspondiente al periodo desde junio de 1999 a junio de 2013, el resultado es un incremento del 43,3% sobre la renta, de tal manera que la renta que venía abonando de 344,97 € al mes, se incrementa en 163,17 €, siendo la renta actualizada de 508,14 € al mes,importe que sería pasado el cobro a partir de marzo de 2014, sin efectos retroactivos.

En dicha comunicación no se contenía plazo alguno para su contestación ni se advertía de las consecuencias jurídicas de no hacerlo.

4)El anterior burofax fue respondido, mediante fax remitido el 26 febrero 2014, por un Abogado en nombre de la arrendataria, en el que por se ponía de manifiesto que no era cierto que la renta del arrendamiento no hubiera sido actualizada desde junio de 1999; su disconformidad con que la actualización se aplicase al concepto de mobiliario, recogido en el contrato, mostrando, asimismo, su disconformidad con la actualización de renta efectuada, y comunicándole que la única actualización que admitía era la correspondiente al año 2013, por lo que significaba que a partir del mes de marzo 2014 abonaría la renta que venía satisfaciendo más in incremento del 0.3%, lo que suponía un importe mensual de 297,81 €.

5)Al momento de la celebración del juicio la arrendataria adeudaba en concepto de renta, de acuerdo con la actualización efectuada, la suma de 322,78 €.

TERCERO.-SOBRE LOS REQUISITOS LEGALES PARA LA REALIZACIÓN DE LA ACTUALIZACIÓN DE RENTA.

Es una cuestión no controvertida por las partes litigantes la aplicación al contrato de arrendamiento que nos ocupa, que la actualización de la renta resulta de aplicación de la Disposición Transitoria 2.ª de la LAU 1994 , que dispone:

'Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria'.

La Disposición transitoria 2ª, apartado D, 11, establece:

'La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas (...).

6.ª El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización (...)'.

La STS de fecha 23 de diciembre de 2010 ,aborda las distintas posturas que, frente al requerimiento anteriormente mencionado, puede adoptar el arrendatario:

'A) Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, bien en sentido positivo, esto es aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta; bien en sentido negativo, ya por entender que procede actualizar las rentas, pero se opone a su cálculo o cuantía, o al plazo de cinco o diez años en función de los ingresos, o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no cabe al ser un arrendatario de bajo nivel económico ( DT 2ª D. 11, regla 7ª LAU 1994 ), o porque, entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella. Las consecuencias que se derivan de la oposición son muy diferentes atendiendo a los motivos que el arrendatario haya expuesto:

Si la negativa no se funda en el bajo nivel de rentas, el contrato de arrendamiento quedará extinguido por el transcurso de los siguientes ocho años ( DT 2ª D. 11, regla 6ª LAU 1994 ).

En el caso en que el arrendatario acredite que sus ingresos no alcanzan los mínimos expuestos legalmente para que resulte exigible la actualización, el legislador se limita a indicar, que el arrendatario deberá seguir haciendo frente a la misma renta y a las cantidades a ella asimiladas ( DT 2ª D 11, regla 7ª LAU 1994 ), pudiendo actualizarse anualmente, conforme a las variaciones experimentadas por el IPC. Junto a ello prevé una serie de 'incentivos fiscales', a favor de los arrendadores que no hayan podido actualizar la renta ( DF 4ª LAU 1994 ).

B) No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción.

La falta de contestación al requerimiento efectuado por el arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este silencio:

i) Algunas AAPP consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización.

En defensa de este criterio se aduce que, con carácter general debe entenderse aplicable lo dispuesto en el artículo 101 LAU 1964 , ya que el apartado 1º de la DT 2ª LAU 1994 establece que los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 continuarán rigiéndose por la ley arrendaticia derogada, salvo las modificaciones introducidas por el régimen transitorio. El referido artículo 101 LAU 1964 preveía, dentro del capítulo destinado a la modificación de la cuantía de la renta, que una vez hubiera el arrendador notificado por escrito al arrendatario la cantidad que, a su juicio, debía pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, el arrendatario tenía un plazo de treinta días para contestar si aceptaba o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita. En tal caso, así como en el supuesto de aceptación expresa, el arrendador en el siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, pese a lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del artículo 106 LAU 1964 , (que era de tres meses y de caducidad).

ii) En otras resoluciones de AAPP, por el contrario, se ha entendido que la falta de oposición del arrendatario a la actualización de la renta en ese plazo de 30 días naturales solo conlleva que se pierde la facultad de impedir la actualización, con la contrapartida de la extinción del arrendamiento a los ocho años y la revisión anual de la renta conforme al Índice de Precios al Consumo, pero no, por sí sola, la aceptación tácita de la actualización pretendida. En definitiva el silencio del arrendatario equivale a los supuestos en los que el arrendatario, aun considerando correcta la actualización, se opone a ella expresamente. ( DT2ª, D. 11, regla 6ª LAU ).

Interpretación del silencio del arrendatario a la oposición a la actualización:

A) Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. ( SSTS 15/07/04 [RC n.º 2443/2008 ], 20/07/2006 [RC n.º 2534/1999 ]

B) Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] «[L]a incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehacencia) para oponerse sin más, con los efectos de la regla 6ª, párrafos primero y segundo; o para demostrar, en caso de que se encuentre en la situación que describe la regla 7ª, que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964 .

«Tal y como se produce la composición de intereses en el seno de los preceptos que venimos comentando, la notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición. La regla 7ª párrafo segundo se refiere a que el inquilino ha de 'acreditar' los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal. Pero no se está hablando de comunicación fehaciente en la regla 7ª (ni en la 8ª), y aunque no se está exactamente en la situación a que se refiere el artículo 101.2.2ª TRLAU 1964 (propuesta de elevación por escrito y aceptación o no por escrito en el plazo de 30 días, con aceptación tácita en caso de silencio), del tenor de las reglas 7ª, primero y segundo párrafo, podría deducirse que no se exige una notificación fehaciente, sino una suerte de principio de prueba por escrito, una respuesta escrita.»

En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994 , equivale a un consentimiento tácito . Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994 (...)'.

CUARTO.- APLICACIÓN DE LA NORMATIVA Y DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO AL SUPUESTO SOMETIDO A ENJUICIAMIENTO.

Aplicando todo lo expuesto hasta ahora al supuesto sometido a enjuiciamiento, se aprecia que la arrendataria contestó a la comunicación fehaciente efectuada por el arrendador negándose a la misma, pero lo hizo poco más de una semana después del plazo de 30 días naturales establecidos legalmente, negando la procedencia de la actualización pretendida. Por lo que la oposición en el juicio de desahucio no es sino reflejo de la postura expresada ante la comunicación de la actualización efectuada.

Esta Sala estima que el 'requerimiento fehaciente' al que se refiere la Disposición Transitoria 2ª, apartado D. 11, de la LAU de 1994 , debe ser un auténtico requerimiento; no una mera invitación a abonar la nueva renta fijada una vez actualizada, con la advertencia expresa del plazo para su contestación, 30 días naturales, y de las consecuencias que pudieran derivarse de su no contestación en el plazo legal indicado.

Requisito que no cumple el requerimiento efectuado por el apelante a la arrendataria, por lo que no puede otorgársele la eficacia pretendida en la demanda, por ello, la consecuencia jurídica del defectuoso requerimiento realizado es tener como opuesta a la demandada a la actualización de la renta pretendida por el arrendador, pese a contestar al mismo fuera del plazo de 30 días, lo que obliga a que la fijación de la actualización de deba hacerse en el procedimiento declarativo correspondiente.

Por consiguiente, no pueden prosperar los motivos de oposición esgrimidos en el recurso de apelación.

QUINTO.-Por todo lo que antecede, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto, confirmándose la sentencia de instancia en su integridad.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1 de la LEC no se hace imposición de costas en esta alzada dado que no se aceptan algunos de los argumentos empleados por el juez a quo para la desestimación de la demanda, lo que originaba serias dudas de derecho respecto a la corrección de la sentencia de instancia.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por representación procesal de D. Jose Enrique contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Madrid, nº 156/2014, de 17 de septiembre, y, en consecuencia, CONFIRMAMOSla expresada resolución en su integridad.

No se hace imposición de las costas devengadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J . advirtiendo a las partes que contra esta sentencia Cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0013-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos .

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe