Sentencia CIVIL Nº 257/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 1033/2014 de 26 de Mayo de 2016

Encabezamiento

UDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 1033/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 35 BARCELONA

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1313/2012

S E N T E N C I A núm. 257/16

Ilmos. Sres.:

Don Paulino Rico Rajo

Dª Mireia Borguñó Ventura

Dª María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a veintiséis de mayo de dos mil dieciséis

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1313/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 35 Barcelona, a instancia de Faustino quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra ZONA NEGOCIAL DE INVERSIONES S.L., quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de ZONA NEGOCIAL DE INVERSIONES S.L. contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 28 de julio de 2014, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO:Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Faustino representado por la PROCURADORA Dª SUSANA PAGES ROSQUELLES contra Zona Negocial de Inversiones S.L. debo condenar y condeno a la demandada a que pague a la actora la suma de 140.000€, con más los intereses legales a contar de la consumación del contrato; sin expresa condena a la demandante.'

Respecto de dicha sentencia se dicto en fecha 19/09/2014 auto de aclaración, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'PARTE DISPOSITIVA :Que debía acordar y acordaba aclararel fallo la sentencia de fecha 28/07/2.014 , en el sentido:

1.- En elfundamento de derecho sexto, 8º párrafode la sentencia, se dice:

Debe tenerse por no puesto: 'habiéndose escriturado la compraventa de la finca por la suma de 150.000€en su lugar debe leerse: 'habiéndose escriturado la compraventa de la finca por la suma de 130.000€en elfundamento de derecho sexto, 8º párrafode la sentencia.

2.- En elfundamento de derecho sexto, 9º párrafode la sentencia, se dice:

'Es decir que, teniendo en cuenta el efecto de la crisis y siendo notorio que la crisis en ese año y medio afectó en un 15% aproximadamente el valor de las fincas en ese distrito de Barczelona, podríamos decir que el precio en la fecha de la transmisión de autos sería alrededor de los290.000€.

Debiéndose aclarar dicho párrafo en el sentido que:'' Habiendo sido obtenidoel valor de 290.000€ partiendo del precio de la tasación hipotecaria de fecha 09/02/2010, a saber 246.000€, siendo incrementada dicha suma en un 15% (porcentaje que aproximadamente había afectado a los precios durante dicho período consecuencia de la crisis), efectuando la siguiente operación:

x = 246.000 / 0,85 = 289.412 €, habiendo sido redondeada dicha suma a la de 290.000€.

Considerándose dicha suma (290.000€) es más acorde con la realidad del mercado que las propuestas por cada una de las partes - a través de las periciales aportadas -, al partir el valor de una tasación (de fecha 09/02/2010 de 246.000€) que no está vinculada a la operación de autos y está suficientemente alejada de la misma para que dicha tasación no hubiera sido consecuencia de la operación objeto de este litigio'.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de ZONA NEGOCIAL DE INVERSIONES S.L. y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado veinticinco de mayo de dos mil dieciséis.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Mireia Borguñó Ventura.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación de ZONA NEGOCIAL DE INVERSIONES S.L. interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 28 de julio de 2014 , y auto aclaración del 19 septiembre 2014, por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona en autos de juicio ordinario nº 1313/2012.

El referido procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por D. Faustino en ejercicio de acción de rescisión de la compraventa celebrada con la demandada el 15 de octubre de 2008 del inmueble sito en Barcelona, PASEO000 NUM000 - NUM001 , NUM002 por lesión 'ultra dimidium', y, al haber sido transmita la finca a un tercero, se solicita la condena de la demandada a indemnizar los perjuicios sufridos que se fijan en la cantidad de 176.725,55 € más los intereses legales desde la consumación de la venta. La parte demandada se opuso a tal pretensión alegando la falta de legitimación ad causam del actor al no acreditar debidamente su condición de heredero de la causante propietaria del inmueble; la caducidad de la acción; la inexistencia de la lesión pretendida; y el error en cuanto a la pretensión ejercitada pues entiende que, por remisión del art. 324 CDCC al art. 1295 CC , al haber transmitido la finca a un tercero, sólo puede reclamarse la indemnización de daños y perjuicios cuya realidad debe ser acreditada.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, y desestimando las excepciones de falta de legitimación activa y caducidad, considera acreditado que el valor de la finca a la fecha de su venta era de 270.000 €, por lo que siendo el precio de la compra de 130.000 €, concluye que se lesionó en más de la mitad al enajenante y condena a la demandada a pagar 140.000 € más los intereses desde la consumación del contrato.

Frente a dicha resolución se alza la demandada que recurre en apelación oponiendo como motivos la falta de legitimación activa ad causam del Sr. Faustino , por cuanto no acreditó en el momento de interponer la demanda su condición de heredero de su madre fallecida y propietaria de la vivienda objeto de autos; la caducidad de la acción por cuanto la demanda se presentó 'in extremis' cuatro días antes de finalizar el plazo, contraviniendo así el ejercicio de los derechos conforme a las reglas de la buena fe y la doctrina de los actos propios; la naturaleza mercantil de la compraventa pues aunque el actor actuó en nombre de su madre, lo hizo en interés propio, siendo dilatada su experiencia en la intermediación inmobiliaria; el error en la valoración de la prueba relativa al valor del inmueble, pues la sentencia fija el importe de 270.000 € con fundamento en el valor de tasación hipotecario el cual no se corresponde con el valor real de mercado en el momento de celebrarse la venta. Asimismo opone la incongruencia omisiva en cuanto a la alegación de error en la pretensión ejercitada por el actor, por cuanto entiende que no es la acción derivada del art. 325 CDCC sino la del art. 324 del mismo cuerpo legal, por lo que solicita se declare la nulidad actuaciones para que se retrotraigan al momento de dictar sentencia a los efectos de que se resuelva tal alegación. Por último alega el error en la determinación de los intereses.

La parte contraria se opone al recurso y solicita la confirmación de la resolución dictada en la instancia.

SEGUNDO.-Son antecedentes necesarios para resolver el recurso y que resultan de la prueba documental acompañada a los autos los siguientes:

-el inmueble sito en Barcelona, PASEO000 NUM000 - NUM001 , NUM002 era copropiedad del actor y de su madre Dª Virtudes , quien además tenía el usufructo vitalicio de la misma. Mediante escritura otorgada el 18 de septiembre de 2008 (doc. 1 contestación), establecieron como valor real de la finca el de 100.000 €, y pusieron fin a la indivisión adjudicando el íntegro dominio de la finca a la Sra. Virtudes recibiendo a cambio el Sr. Faustino la cantidad de 43.000 €.

-por escritura otorgada el 15 de octubre de 2008, el actor, como apoderado de su madre, vendió a la demandada la referida vivienda por un precio de 130.000 € (Doc. 2 demanda).

-con anterioridad a ambas operaciones, el actor había hecho valorar la vivienda 'para la finalidad de Garantía para Mercado Hipotecario (ECO 805/2003)', por la Sociedad de Tasación S.A., que tras visitar aquella el 24 de julio de 2008, fijó su 'valor de tasación-hipotecario' en 306.725,55 € (doc. 4 demanda).

-el 25 de agosto de 2009 falleció la madre del actor Sra. Virtudes , y mediante acta de notoriedad otorgada el 10 de octubre de 2012, se declaró al actor único heredero abintestato de la Sra. Virtudes (doc. 2 demanda y f. 179 ss).

-por escritura pública otorgada el 21 de diciembre de 2009 la demandada vendió a un tercero la vivienda de autos por un precio de 140.000 € (doc. 2 contestación).

-el informe pericial aportado por la demandada realizado por el Sr. Everardo (doc. 3 contestación), fija el justo precio o valor de venta que tenía el inmueble en la fecha de venta y en relación a otras análogas, en 170.000 €.

TERCERO.-Se reproduce en la alzada la falta de legitimación ad causam del actor Sr. Faustino con fundamento en la falta de acreditación en el momento de interponer la demanda de su condición de heredero respecto de su madre fallecida y propietaria de la vivienda objeto de autos.

Como es de observar, con la demanda se aportó un borrador del Acta de notoriedad otorgada por Notario con fecha 10 de octubre de 2012 en la que se declara al actor único heredero abintestato de su madre Dª Virtudes , fallecida el 25 de agosto de 2009 (f. 48 ss). La demanda se interpuso el 11 de octubre de 2012. Posteriormente, mediante escrito de 26 de noviembre de 2013, el actor aportó a los autos copia simple de la referida escritura a la que se acompañan otros documentos relativos al fallecimiento de su madre (f. 179 ss). Alegada por la demandada la referida excepción de falta de legitimación del actor por no acreditar en el momento procesal oportuno, esto es, en el momento de interponer la demanda y no posteriormente, su condición de heredero de la propietaria de la finca objeto de este pleito, se dictó Auto de fecha 20 de marzo de 2014 desestimando la excepción, al entender que se aportó con la demanda documentación suficiente acreditativa de dicha condición. Contra este Auto se interpuso recurso de reposición, que se estimó por Auto de 21 de mayo de 2014 en el sentido de que, al estar íntimamente relacionada con la excepción de caducidad, se resolvería sobre la falta de legitimación ad causam en la sentencia.

En la sentencia de instancia se desestimó la excepción por cuanto el actor fue declarado heredero mediante Acta de Notoriedad otorgada el 10 de octubre de 2012, si bien fue aportada a los autos tras la citación a la audiencia previa, y, además, por considerar la Juez a quo que existió aceptación tácita de la herencia por el hecho de instar la presente demanda.

Es cierto que el art. 264-2º LEC dispone que los documentos que acrediten la representación que el litigante se atribuya, deben aportarse junto con la demanda. Ahora bien, el art. 270-3º permite la aportación de los mismos en un momento posterior cuando no haya sido posible su obtención antes de interponer la demanda y así se haya advertido en la misma. Y en el presente caso, con la demanda se acompañó una copia del Acta de notoriedad referida de la que posteriormente se aportó copia simple, con el número de protocolo notarial correspondiente, y de idéntico contenido a aquella, advirtiéndose en el Hecho cuarto de la demanda que la copia auténtica no podía expedirse hasta transcurridos 21 días naturales desde la fecha de otorgamiento, y designándose los archivos del Notario autorizante a efectos probatorios.

En consecuencia, cumplidas las exigencias legales, debe confirmarse la sentencia en cuanto a este extremo pero por los razonamientos aquí expuestos, reconociendo la legitimación del actor para la interposición de la presente demanda.

CUARTO.-Se opone también en el recurso la caducidad de la acción por cuanto la demanda se presentó 'in extremis' cuatro días antes de finalizar el plazo, contraviniendo así el ejercicio de los derechos conforme a las reglas de la buena fe y la doctrina de los actos propios. Aduce además que la compraventa tenía naturaleza mercantil, por lo que no le sería de aplicación la acción ejercitada.

La propia recurrente reconoce que la demanda se interpuso dentro del plazo previsto en la ley, pues la compraventa de la vivienda objeto del litigio tuvo lugar mediante escritura pública otorgada el 15 de octubre de 2008, y la demanda se interpuso el 11 de octubre de 2012, esto es, dentro del plazo de 4 años desde la fecha del contrato previsto en el art. 322 CDCC.

Aunque el plazo estuviera a punto de expirar, ello no conlleva 'per se' la contravención de las reglas de la buena fe ni de la doctrina de los actos propios, como alega la recurrente. La reciente STS de 1 de abril de 2015 (ROJ: STS 2212/2015 ) declara que: 'el retraso desleal, que opera necesariamente antes del término del plazo de prescripción extintivo de la acción, encuentra su específico fundamento de aplicación como una de las formas típicas de los actos de ejercicio extralimitado de los derechos que suponen una contravención del principio de buena fe ( art. 7-1º del Código Civil ). De forma que para su aplicación se requiere, aparte de la natural omisión del ejercicio del derecho y un transcurso dilatado de un periodo de tiempo, de una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del crédito. Confianza que debe surgir, necesariamente, de actos propios del acreedor a tal efecto ( STS de 15 de junio de 2012, núm. 399/201 )'. Asimismo, el AAP Barcelona, Sección 1ª, de 29 de diciembre de 2014 (ROJ:AAPB 843/2014) dice: 'Sin embargo, entendemos que la expresada doctrina no resulta de aplicación al caso enjuiciado porque para considerar su pertinencia no basta con el transcurso, sin más, de un periodo de tiempo prolongado, sino que se precisa una actuación de parte del acreedor que induzca al deudor a considerar que no tiene voluntad de reclamarle la deuda'. Y posteriormente añade 'Son tres los elementos de esta figura: la omisión del ejercicio del derecho, el transcurso de un periodo de tiempo y la objetiva deslealtad e intolerabilidad del posterior ejercicio retrasado'.

En el presente supuesto consideramos que no concurre el retraso desleal ni, por tanto la mala fe que la recurrente atribuye al actor, pues no se ha acreditado que éste haya realizado actos propios en orden a la inactividad en el ejercicio de la acción objeto de este pleito, y no podemos deducirla únicamente del tiempo transcurrido.

Igual suerte ha de seguir la alegación de la naturaleza mercantil de la compraventa, pues únicamente podría predicarse de la compradora, pero no del vendedor la finalidad de la reventa, sin que en modo alguno resulte probado que el Sr. Faustino actuó en el marco de una actividad empresarial o de intermediación inmobiliaria, ni que actuó en nombre de su madre, pues en el momento de interponer la demanda ya había sido declarado heredero único abintestato de la misma.

QUINTO.-Entrando a resolver ya sobre el extremo del recurso relativo al fondo del asunto, la recurrente alega que la Juez a quo hace una valoración errónea de la prueba relativa al valor del inmueble, pues fija su justo precio en 270.000 € con fundamento en el informe aportado por el actor que lo valora a efectos de subasta hipotecaria.

El art. 321 de la Compilació de Dret Civil de Catalunya dispone lo siguiente: ' Els contractes de compra-venda, permuta i altres de caràcter onerós, relatius a béns immobles, en què l'alienant hagi sofert lesió en més de la meitat del preu just, seran rescindibles a instància seva, baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa...'.

Asimismo el art. 323 del mismo texto legal declara: '(...)Per tal d'apreciar l'existència de la lesió hom s'atindrà al preu just o sia al valor de venda que les coses tinguessin al temps d'ésser atorgat el contracte en relació amb altres d'iguals o d'anàlogues circumstàncies a la respectiva localitat, baldament el contracte es consumés després(...)'.

De la redacción de tales preceptos, resulta que la rescisión por lesión regulada en la Compilación tan sólo exige la concurrencia del elemento objetivo del desequilibrio económico en cuantía de más de la mitad del precio justo del inmueble transmitido, incumbiendo al actor acreditar que el precio pactado resulta inferior en más de la mitad del justo precio, el cual se identifica con el valor de mercado o valor en venta, a tenor de lo dispuesto en el art. 323 de dicho texto legal, al tiempo de otorgarse el contrato y relacionado con otras cosas de iguales o de análogas circunstancias en la respectiva localidad donde se produce la venta.

En este punto debe recordarse, siguiendo la constante doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en orden a la fijación del precio justo y al valor del elemento de contraste que, como declara en su sentencia de 2 de julio de 2001 ,: '... el criterio legal de fijación del justo precio atendiendo al valor en venta, al que puede llegarse por combinación de otros valores como el de los valores en renta, fiscal, en uso, de adquisición, incluso de afección ( STSJC 26 febrero y 20 diciembre 1990 , 7 octubre 1991 , 20 octubre 1992 , 8 de febrero y 5 octubre 1993 , 7 marzo y 22 de diciembre de 1994 ) y sosteniendo también que el elemento de confrontación, nada despreciable al ser el normativamente nominado, no puede erigirse en elemento único de valoración equiparado a la prueba legal, con fuerza para vincular al Juez y minorar su capacidad de libre apreciación del conjunto probatorio, constituyendo, más bien, un criterio orientativo para la determinación final del precio venta y, en definitiva, del justo precio ( STSJC 20 octubre y 21 diciembre 1992 y 19 junio y 21 julio 1997 y 19 junio 2000 )'.

Por tanto, el elemento de confrontación ha sido siempre tenido en cuenta por la jurisprudencia, pero no ha sido exigido nunca como valor sine qua non, pues existen otros valores, en renta, fiscal, de adquisición, etc., que también podrán y deberán ser ponderados a la hora de fijar el justo precio y, con él, la posible rescisión por lesión del contrato celebrado. En el mismo sentido se pronuncia la STSJ Catalunya del 12 de septiembre de 2014 (ROJ: STSJ CAT 9929/2014 ) y las que en ella se citan.

SEXTO.-Revisado en la alzada todo el material probatorio y visionada la grabación del acto del juicio, no podemos confirmar la conclusión alcanzada por la Juez de instancia. Constan en autos dos valoraciones del inmueble en cuestión. La tasación aportada por el actor, quien hizo valorar la vivienda por la Sociedad de Tasación S.A., que tras visitar aquella el 24 de julio de 2008, fijó su 'valor de tasación-hipotecario' en 306.725,55 € (doc. 4 demanda). Y el informe pericial aportado por la demandada realizado por Don. Everardo (doc. 3 contestación), que fija el justo precio o valor de venta que tenía el inmueble en la fecha de venta y en relación a otras análogas, en 170.000 €.

Ante la disparidad de ambas valoraciones la Juez a quo, sin atender a ninguna de ellas de forma exclusiva, fija el justo precio en la cantidad de 270.000 €. Y es esta la conclusión que no compartimos pues concurren suficientes pruebas y datos para considerar que en este caso el actor no ha acreditado la existencia de la lesión denunciada. Y ello por cuanto:

-en primer lugar, la valoración en la que el actor apoya su pretensión se efectuó conforme a las directrices de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, entre las que se incluye la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo , por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario ( art. 2-a). Los métodos técnicos de valoración que prevé dicha norma , permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento (art. 15), lo cual significa que tales valores no son equivalentes, como así se dice en su Exposición de Motivos cuando declara que una de sus finalidades es 'La aclaración terminológica de algunos aspectos relacionados con la valoración de bienes inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones. Algunos desarrollos recientes en el ámbito europeo tienden a diferenciar valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo)'.

-y, en segundo lugar, el informe Don. Everardo valora la finca a la fecha de la venta y establece su justo precio en 170.000 € 'en relación a otras de iguales o análogas circunstancias de la localidad' y 'por comparación a otros inmuebles similares', comparación que si bien no se refleja en su informe, sí se ha tenido en cuenta por el perito, que especifica como circunstancias relevantes: el mismo barrio, la antigüedad de 46 años, el hecho de que antes era una vivienda de protección oficial, y el mal estado de la vivienda que estima se ha de reformar en su totalidad con un coste aproximado de 35.000 €.

Por lo expuesto, y conforme a una valoración crítica de los referidos informes ( art. 348 LEC ), estimamos que el precio justo fijado por el perito de la recurrente es el acertado, pues: 1)- en la escritura otorgada el 18 de septiembre de 2008 para poner fin a la comunidad existente entre el actor y su madre en relación a la vivienda de autos, se estableció como valor real de la finca el de 100.000 €, valoración pues que el actor aceptó entonces como justo precio de la finca; y 2)- la posterior venta que efectuó la recurrente en el año 2009 a un tercero de la vivienda de autos, se fijó un precio de 140.000 €. En consecuencia, debe desestimarse la acción rescisoria ejercitada en la demanda pues el actor no ha acreditado que sufriera lesión en más de la mitad del justo precio.

Todo lo expuesto conlleva la estimación del recurso de apelación, sin necesidad de resolver sobre los demás motivos alegados en esta alzada, y, por tanto, la revocación de la sentencia de instancia en el sentido de desestimar la demanda con imposición de las costas procesales al actor por aplicación de lo dispuesto en el art. 394 LEC .

SÉPTIMO.-Por aplicación de lo dispuesto en el art. 398-2 LEC , al estimarse el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de ZONA NEGOCIAL DE INVERSIONES S.L. contra la sentencia dictada el 28 de julio de 2014 , y auto aclaración del 19 septiembre 2014, por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona en autos de juicio ordinario nº 1313/2012, que se revoca en el sentido de desestimar la demanda y absolver a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra con imposición de las costas procesales de la instancia al actor. Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas del recurso.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, procédase a la devolución de la totalidad del depósito ingresado en su día por la parte recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.