Sentencia CIVIL Nº 257/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 250/2017 de 08 de Junio de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933929

37007740

N.I.G.:28.005.00.2-2016/0009023

Recurso de Apelación 250/2017

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcalá de Henares

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 837/2016

APELANTE::D. Alberto

PROCURADOR D. JOSE LUIS TORRIJOS LEON

APELADO::Dña. Belinda

PROCURADOR D.. JAVIER GONZALEZ GOMEZ

SENTENCIA Nº 257/2017

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

Dña. CARMEN MÉRIDA ABRIL

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

En Madrid, a ocho de junio de dos mil diecisiete. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal de desahucio número 837/2016 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alcalá de Henares, seguidos entre partes; de una como demandado-apelanteD. Alberto , representado por el Procurador D. José Luis Torrijos León; y de otra, como demandante-apeladaDÑA. Belinda , representada por el Procurador D. Javier González Gómez.

VISTO, siendo Magistrada Ponente laIlma. Sra. D.ª CARMEN MÉRIDA ABRIL.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alcalá de Henares, en fecha 13 de enero de 2017 se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. Javier González Gómez en nombre y representación de Dª. Belinda , debo declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el local sito en la calle Tinte, nº 6, de Alcalá de Henares, y en consecuencia de ello, declarar habar lugar al desahucio condenando al demandado, D. Alberto , a desalojar el referido local, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica dentro de los plazos legalmente establecidos, así como a abonar la cantidad de 5.218,56 Euros por rentas debidas hasta la fecha presente (cantidad ya consignada), más las sucesivas rentas que vayan venciendo hasta el definitivo desalojo del mismo todo ello con imposición al demandado de las costas del procedimiento'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada que fue admitido y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 7 de junio de 2017.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Esta Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentaos de Derecho de la sentencia apelada, en los términos de este resolución.

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso.

D.ª Belinda , propietaria del local comercial sito en calle del Tinte nº 6 de Alcalá de Henares destinado al negocio de joyería, ejercita acción resolutoria del contrato de arrendamiento concertado con el demandado D. Alberto el 1 de mayo de 1975 por falta de pago de la renta mensual estipulada de 651,57 €, IVA incluido, correspondientes a las mensualidades de julio a noviembre de 2016 por un importe total de 3.257,85 €, que también reclama, incrementadas en las que se devenguen hasta la ejecución de la sentencia y el efectivo lanzamiento.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Sus razones, en esencia, fueron las siguientes: a) No estamos en presencia de cuestiones complejas, en la medida en que la presente demanda tiene por objeto delimitar el posible impago de las rentas por parte del arrendatario. La posible existencia de obras a verificar o ya verificadas, no conlleva más que la posibilidad del ejercicio de acciones por parte del arrendatario, o bien, para exigir al arrendador el cumplimiento de sus obligaciones impuestas en la LAU, o bien, para reclamarle el pago de las cantidades que pueda haber abonado el arrendatario por obras y que correspondan al arrendador. Solo en el caso de que ya hubiese una Sentencia que determinase el crédito del ahora demandado, podría efectuarse aquí compensación de deudas. En definitiva, la existencia de un posible crédito por consecuencia de las obras o reformas llevadas a cabo por el arrendatario, no excluyen su obligación del pago de la renta, sin que pueda entrarse aquí a valorar la procedencia o no de las obras, y el eventual derecho de crédito del demandado; b) Respecto de la enervación el actor manifestó ya en su demanda que no cabía la enervación por cuanto que había sido requerido el demandado de pago mediante carta de fecha 26 de Septiembre de 2016, entregado el día 30 de Septiembre de 2016. Y que el hecho de que además de ese requerimiento de pago, se incluyan otras informaciones como la nueva forma de pago, no excluye la validez del requerimiento, por cuanto que, si no estaba el demandado conforme con dicha nueva forma de pago propuesta por el actor, bien pudo consignar judicialmente las cantidades en caso de que no le permitiese el actor pagar.

El recurso planteado por la representación procesal del arrendatario demandado se articula en cuatro motivos que se introducen con las siguientes fórmulas:

1.- Por infracción de lo dispuesto en el art. 249.2 de la L.E.Civil , por entender que estamos ante cuestión de complejidad que no tiene cabida en el procedimiento establecido en el art. 440.3 de la LEC .

2.- Por infracción del art. 22.4 de la ley de Enjuiciamiento Civil y, en concreto, respecto de la validez de la notificación por la propiedad al arrendatario para impedir la enervación de la acción de desahucio instada en atención a la alteración unilateral de la forma de pago.

3.- Indebida aplicación del artículo 27 de la LAU y artículo 1124 del Código Civil , exclusión de mora del deudor por mora accipiendi. Inaplicación de la teoría del abuso de derecho y fraude de ley, infracción de los artículos 7.2 y 6.4 del Código Civil .

4.- Indebida aplicación del artículo 27 de la LAU y artículo 1124 del Código Civil por inexistencia de situación de impago, crédito compensable a favor del arrendatario contra el arrendador por importe superior al reclamado.'

Y en él termina solicitando se dicte sentencia por la que se estime el recurso revocando la sentencia de instancia y'admitiéndose la Excepción Procesal de Inadecuación del Procedimiento, se acuerde el sobreseimiento del proceso instado a fin de que por el demandante se inste el adecuado procedimiento y (....) subsidiariamente a la anterior se entienda que, existiendo la posibilidad de enervación de la acción y tras la consignación y ofrecimiento efectuada a tal fin se tenga por enervada la misma y, finalmente con carácter subsidiario a las anteriores se dicte sentencia respecto al fondo del asunto desestimando la demanda y absolviendo a la demandada de la pretensión ejercitada en este procedimiento ,por no existir situación de impago , con imposición de las costas causadas en ambas instancias a la actora.'

El demandante se opuso a su estimación interesando la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-Motivo primero: el juicio de desahucio y las cuestiones complejas.

En su desarrollo argumental sostiene el apelante que con anterioridad a la presentación de la demanda de desahucio por falta de pago de la renta había acometido y sufragado, con conocimiento de la propietaria, obras urgentes y necesarias para la conservación y mantenimiento del local, afectado de humedades y de una plaga de xilófagos o termitas que impedían el normal desarrollo de la actividad, y cuyo importe era superior al reclamado en concepto de rentas, de 3.257,85€, lo que entiende que constituye una cuestión compleja con trascendencia para valorar la falta de pago como causa de resolución del contrato, como también lo es la unilateral modificación de la forma de pago pactada y sus consecuencias contractuales.

Pues bien, atendidas las alegaciones del apelante, no concurre la inadecuación de procedimiento pretendida; antes al contrario, es adecuado el procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas para dilucidar las pretensiones ejercitadas por la parte actora en tanto que no ha sido discutida ni la validez ni la eficacia del título en el que el actor funda su derecho ni el demandado ha pretendido la existencia de título alguno que apoye su posesión, siendo doctrina reiterada que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes ( STS 14-11-1988 ).

En este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 5 de febrero de 2.010 , señala lo siguiente: «Igualmente conviene poner de manifiesto que existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y ss (juicio verbal 'ordinario', con especialidades procedimentales), aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características: a) Se trata de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art. 1579.2 Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba. Como tal Juicio sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 , 23.3.1996 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos 'en parte' excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones 'complejas' que requieran una previa declaración de derecho. Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda».

En el presente caso, y como se avanzó, la controversia no se suscita en torno a la virtualidad del título en que se apoya la reclamación del actor, ni sobre la concurrencia de situaciones jurídicas que lo pongan en duda o lo contradigan, sino que lo se alega por el demandado es el incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de garantizar el buen uso de la cosa arrendada, hecho que no justificando la suspensión del pago de las rentas, y sin perjuicio de las acciones que le asistan al arrendatario, no pueden provocar la estimación de la excepción y el sobreseimiento del procedimiento.

En definitiva, la parte actora pretende el desahucio basado en el impago de la renta y cantidades asimiladas y pretende, igualmente, el pago de las rentas adeudadas, sin que para el ejercicio de tales pretensiones resulte inadecuado el cauce procesal elegido, que aparece expresamente previsto en el artículos 250.1.1 .º y 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

El motivo se desestima.

TERCERO.-Motivo segundo y tercero: requisitos del requerimiento resolutorio y cambio del lugar de pago de la renta.

El sustento jurídico y los razonamientos que fundamentan los motivos segundo y tercero del recurso están estrechamente relacionados y son reiterativos y homogéneos pues, con independencia de la denominación en su formulación, lo que con ellos se impugna es la alteración unilateral por parte del arrendador de la forma de pago de la renta, por lo que la respuesta de la Sala será única y conjunta para ambos.

El recurrente sostiene que el requerimiento de pago no puede producir efectos enervatorios pues en él se alteró el lugar de pago de la renta sin capacidad contractual para ello, lo que es revelador de un actitud obstativa por parte del arrendador de proceder al cobro de las rentas en la forma pactada (mora accipiendi) y no una actitud incumplidora del arrendatario al pago, motivo del recurso que ha de correr igual suerte desestimatoria, pues el requerimiento practicado reúne todos los requisitos contemplados en la STS, Civil del 22 de Septiembre del 2015, rec. 1818/2013 , con remisión a las de 28 de mayo de 2014 (recurso nº 1051/2012 ), y 23 de junio de 2014 (recurso nº 1437/2013 ) y que oportuna y adecuadamente se relacionan en la sentencia recurrida; sin que quepa apreciar lamora accipiendicuya estimación exige la concurrencia de ciertos requisitos ya acuñados por una sólida y reiterada doctrina jurisprudencial; y así, la existencia de una obligación vencida para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor; la realización por el deudor de todo lo conducente a la ejecución de la prestación ( ofrecimiento y consignación) y la falta de cooperación por parte del acreedor sin justificación legal alguna al cumplimiento de la obligación, determinando con ello un ficticio incumplimiento del propio deudor, requisitos no acreditados ni concurrentes pues aun cuando la modificación del lugar de pago de la renta inicialmente pactado en el contrato de arrendamiento (en el local arrendado) no hubiere sido expresamente aceptada por el apelante, ello carece de la relevancia y entidad que el arrendatario pretende otorgarle pues, ni la falta de pago de la renta encontró su causa en la modificación del lugar del pago ya que antes de serle comunicado el número de cuenta bancaria en la que estas debían ser ingresadas ya había dejado impagadas dos mensualidades de renta; ni el arrendatario, después de recibir el requerimiento, desplegó actuación alguna para cumplir su obligación de pago de la renta, sin intentar siquiera el ingreso en la cuenta designada.

Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 6 de marzo de 2007 «En razón al carácter restrictivo de la actual enervación: impone valorar en cada caso, y a la luz de la CE, singularmente tutela judicial efectiva del artículo 24 , la actividad desplegada por las partes durante el arrendamiento, en cuanto a la obligación de pago y aceptación de la misma, corrigiendo situaciones abusivas que subyacen en el desarrollo de la relación contractual, que si bien en apariencia pueden revelar el incumplimiento de sanción resolutoria, ocultan la realidad, al frustrar las legítimas expectativas de una de las partes ( art. 1.256 CC EDL1889/1)»y, en la valoración del caso, se debe concluir por las razones ya expuestas, que el impago no obedeció a culpa imputable al arrendador y sí, en cambio, a la desidia y pasividad del arrendatario determinante del incumplimiento del contrato.

El motivo se desestima.

CUARTO.-Motivo cuarto:Indebida aplicación del artículo 27 de la LAU y artículo 1124 del Código Civil por inexistencia de situación de impago, crédito compensable a favor del arrendatario contra el arrendador por importe superior al reclamado.

El apelante no opuso ni opone una compensación de deuda líquida, vencida y exigible ( art.1156 en relación con los arts.1195 y 1196 del Código Civil ) sino que lo que pretende es la compensación judicial del crédito que dice ostentar contra el arrendador por incumplimiento de este de la obligación de efectuar en el local arrendado las reparaciones realizadas en el inmueble arrendado, lo que no es oponible en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, en el que al arrendatario no le cabe más oposición que la basada en el pago o en la concurrencia de las circunstancias relativas a la enervación ( artículo 444.1 de la LEC ), y habida cuenta de que las sentencias recaídas en este tipo de proceso no producen los efectos de la cosa juzgada, podrá el arrendatario ejercitar las acciones que crea que le corresponden para reclamar lo que considere oportuno.

La SAP Murcia, rec.671/11 , de 24 de octubre mantiene que «en el caso objeto de revisión en esta alzada, la acogida de la cuestionada compensación como determinante del pago de la renta pactada, constituye una cuestión jurídica que excede de ese estricto y reducido marco de debate del juicio de desahucio».

SAP La Rioja, Sección 1º, rec.98/15 , de 16 de abril señala que «La Jurisprudencia ha establecido que el desahucio por falta de pago es un procedimiento sumario ( arts. 250.1.1 , 444.1 y 447.2 LEC ), con conocimiento limitado respecto de las posibilidades de alegación en relación a la acción de desahucio: sólo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. El objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida - la falta de pago de rentas-. Eso significa, como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 14 de 20 de septiembre de 2014 , que el arrendatario no puede justificar el impago de esas rentas alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad. Por consiguiente - y en cuanto a la acción de desahucio- todas las alegaciones sobre las deficiencias que invoca en su recurso la arrendataria apelante y sobre su presunta falta de subsanación por la arrendadora, no son susceptibles de alegación en un procedimiento de esta clase a los fines de eludir la eventual resolución contractual y desahucio; frente a tal pretensión en un procedimiento de esta clase solo cabe alegar pago o enervación, pero no otras circunstancias (...). Con base en lo expuesto, no constando el pago por parte de la demandada, es claro que la demanda solo pudo ser estimatoria de la acción de desahucio ejercitada pues aun en la hipótesis de que fueran ciertas las presuntas deficiencias del piso arrendado que se invocaron por la demandada en juicio y que reitera en su recurso de apelación, tal alegación no puede invocarse en un procedimiento sumario de esta clase en el que los motivos de oposición son tasados, ni le dispensaban en su momento de su obligación de pagar la renta, sin perjuicio de que hubiera podido promover las acciones correspondientes basadas en el artículo 21 de la LAU a fin de que el arrendador acometiera las reparaciones necesarias, o en su caso promover la resolución del contrato, tal y como indica con acierto la juez 'a quo'».

Y la SAP Madrid (Sección 10ª) de 5 de febrero de 2010 incide en que «se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidad de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del artº. 1579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables»

El motivo se desestima.

QUINTO.-Costas del recurso.

La desestimación del recurso comporta la imposición de costas al recurrente de acuerdo con el artículo 398 L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1.-DESESTIMAR EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por el Procurador de los Tribunales D. José Luis Torrijos León, en nombre y representación deD. Alberto contra la sentencia dictada en fecha 13 de enero de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alcalá de Henares , en los autos de juicio verbal de desahucio número 837/2016.

2.- CONFIRMARdicha resolución.

3.-Imponer al apelante las costascausadas en esta alzada

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial ,introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ,póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado ,en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a veintiocho de junio de dos mil diecisiete.