Sentencia CIVIL Nº 257/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 661/2018 de 28 de Junio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
/
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0002024
Recurso de Apelación 661/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 73/2016
APELANTE: Dña. Esther
PROCURADORA Dña. ANA MARIA PRIETO CAMPANON
APELADO: D. Elias
PROCURADORA Dña. CAROLINA PEREZ-SAUQUILLO PELAYO
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. CESÁREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
En Madrid, a veintiocho de junio de dos mil diecinueve.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
73/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Madrid a instancia de Dña. Esther como parte
apelante, representada por la Procuradora Dña. ANA MARIA PRIETO CAMPANON contra D. Elias como
parte apelada, representado por la Procuradora Dña. CAROLINA PEREZ-SAUQUILLO PELAYO; todo ello en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
26/03/2018 .
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 26/03/2018 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Prieto Campanon en nombre y representación de Doña Esther contra Don Elias , absolviendo libremente al demandado de los pedimentos contra el aducidos y con expresa en costas a la actora.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto se opongan a los que se recogen a continuación.


PRIMERO.- El presente recurso trae causa del juicio ordinario nº 76/2016, tramitado en el Juzgado de Primera Instancia (JPI) número 1 de Madrid, en virtud de la demanda promovida por DOÑA Esther contra DON Elias sobre reclamación de 867,53 € más intereses legales desde la demanda, comprensiva de los siguientes conceptos: -- devolución de la fianza depositada a favor del arrendador por importe de 625 €, que representa el 50% del importe total de la misma (1250 €), una vez descontados otros 625 € como indemnización legal por el desistimiento anticipado del contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 11 de la LAU 29/1994.

-- 242,53 € en concepto de factura emitida por la notaría de don José Usera Cano, por el acta notarial de manifestaciones, requerimiento y depósito, que la actora otorgó para evitar graves consecuencias que pudieran derivarse de la no entrega de la posesión de la vivienda.

El demandado se opone a la demanda alegando la existencia de daños en la pintura de la vivienda cuando fue desalojada por la actora, incluso en cantidad superior (1331 €) a los 625 € a devolver en concepto del 50% de la fianza. Entiende que no debe asumir los gastos del acta notarial instada voluntariamente por la arrendataria cuando en esta se pretendía que la fianza fuera entregada en el mismo momento de la devolución de las llaves sin esperar a la comprobación del estado de la vivienda, así como de estar al día con los suministros etcétera. Por otro lado tan pronto tuvo conocimiento el demandado del otorgamiento del acta a través de la propia arrendataria, compareció el 23 de marzo en la notaría con el cheque de 5.000 €.

Por el referido JPI se dictó sentencia desestimando la demanda , resolución contra la que la demandante formula recurso de apelación , alegando como motivos los siguientes: 1.- Error en la valoración de la prueba . Entiende que deben prevalecer las fotografías incorporadas al acta notarial acompañada como doc. 7 con la demanda, adveradas por fedatario público el 21 de marzo de 2015, en el sentido de que se corresponden con el estado actual y real de la vivienda al momento de procederse a la entrega de su posesión a favor del arrendador.

2.- Improcedencia de la reconvención implícita , al considerar que el demandado ha pretendido y la juzgadora de instancia estimado, la compensación de créditos provenientes de la devolución del importe de la fianza con los devengados a consecuencia de las supuestas obras de pintura llevadas a cabo en la vivienda. Y todo ello sin que el demandado haya hecho valer la compensación bajo la figura de demanda reconvencional, cuando por otro lado en el escrito de oposición se hace renuncia expresa a reclamar en este procedimiento el importe de los créditos que se le dicen debidos, por lo que el tribunal no debió aplicar la compensación de créditos.

3.- Respecto del rechazo al abono de la cantidad de 242,53 € reclamados por los gastos devengados a consecuencia del acta notarial de fecha 21 de marzo de 2015 . Considera que no se puede castigar a esta parte por no haber aceptado los términos incluidos en el documento redactado por el propio demandado y relativo a las condiciones económicas impuestas por él para la resolución del contrato. En caso de estimar el recurso con imposición de costas a la parte contraria aquel importe deberá hacerse efectivo a la actora como un gasto más del procedimiento, ex artículo 241 de la LEC .

Concluye solicitando la estimación integra de la demanda.

Recurso al que se opone el demandado alegando que no formuló reconvención por no ser precisa, remitiéndose a lo dispuesto en el artículo 408.1 de la LEC . Niega la existencia de error en la valoración de la prueba y entiende confirmada la existencia de daños del inmueble, que había sido entregado en perfecto estado con el suelo recién lijado y barnizado y recién pintado etcétera, como se deriva del documento uno de la contestación.



SEGUNDO.- Con la demanda se acompaña contrato de arrendamiento de fecha 20 de septiembre de 2014 en el que la arrendataria es la demandante y el arrendador el demandado, con relación a la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 de Madrid. El plazo pactado es de un año, hasta el 30 de septiembre de 2015 y la renta que se fija es de 1200 € mensuales. Se pacta que trascurridos seis meses de duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del mismo, en cuyo caso deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a un mes de renta vigente. En concepto de fianza se entregan 1.250 € que responderá...de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y del total importe de los daños ocasionados en el inmueble hasta donde alcance. Se pacta también que 'la fianza se devolverá al arrendatario previa comprobación del estado de la vivienda al mes de finalizar el contrato...'.

Así mismo la arrendataria a la firma del contrato entrega un depósito de 5.000 €, correspondientes a cuatro mensualidades.

Se plantea por la apelante error en la valoración de la prueba . Pues bien, al respecto tiene dicho este tribunal en sentencia de fecha de 2-9-2013, (rec. 200/2011 ) lo siguiente: 'Como es sabido, la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades de la Juzgadora de instancia , que deberá llevar a cabo la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido, como se encuentra, por la inmediación al deber presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas, pues si bien con el sistema de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente tal principio ha perdido intensidad dado que el soporte documental videográfico del acto del juicio permite visualizar las pruebas practicadas en él, ello no significa que no siga teniendo una especial trascendencia en cuanto coloca al Juzgador de instancia en una situación privilegiada porque la relación directa con las partes, y, en su caso, con los testigos y los peritos le permite la formulación de cuantas preguntas y aclaraciones tenga por conveniente encaminadas al esclarecimiento de los hechos controvertidos.

De tal suerte que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquella aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, que aún debe ser completado refiriéndonos a la prueba testifical y de interrogatorio de parte, en el sentido de que las mismas son de apreciación libre, no tasada, valorable por el Juzgador según su prudente criterio y conforme a las reglas de la sana crítica, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 376 y 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '.

En nuestro caso, la juzgadora a quo razona sobre el resultado de la prueba, si bien este tribunal disiente en parte de sus conclusiones, conforme se explica a continuación.

Se discute en esta alzada, en primer lugar, si procede la devolución del 50% de la fianza o bien esta responde de los daños que presentaba la vivienda, cuando fue entregada por la actora, especialmente daños en la pintura, cuya reparación ascendió a un importe superior al dicho 50%. Se alega en el escrito de apelación que no cabe una reconvención implícita que debió ser planteada mediante una demanda reconvencional, en cuanto a la compensación propuesta por la parte demandada.

Sin embargo como ya recoge la sentencia de esta Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 13-10-2011 (rec. 174/2010 ): 'En cuanto a la admisibilidad de invocar la compensación judicial por vía de excepción ( art. 408.1º LEC ) debe ponerse de relieve que, la compensación, según el Tribunal Supremo (S. de 30 de abril de 2.008 EDJ2008/56454 ), 'puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra'. Tres son las clases que conoce nuestro Ordenamiento jurídico: 1) la compensación legal es la regulada en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil y opera 'ipso iure' cuando concurran los requisitos previstos en el art. 1.196 del mismo cuerpo legal ; 2) la compensación judicial, que se produce en aquellos supuestos en que los créditos, a priori, no reúnen todos los requisitos exigidos por dicho precepto -singularmente la liquidez-, siendo misión del Juez completar la ausencia de los mismos a tenor de lo actuado durante el proceso; 3) compensación voluntaria, que tendrá lugar cuando las partes acuerden de modo convencional dicho pago recíproco, regulándose ésta por los pactos que libremente hubieran convenido.

Tradicionalmente, bajo la vigencia de la LEC de 1.881, la jurisprudencia admitía la operatividad de la compensación legal por vía de excepción pero exigía la reconvención cuando de la compensación judicial se trataba, por requerir un previo pronunciamiento ( STS de 11 de octubre de 1988 EDJ1988/7935 , 2 de febrero de 1989 EDJ1989/910 , 12 de junio EDJ1993/5683 y 16 de noviembre de 1993 , 24 de marzo EDJ1994/2741 y 9 de abril de 1994 EDJ1994/3079 , 27 de diciembre de 1995 EDJ1995/7304 y 7 de diciembre de 2007 EDJ2007/243041 ).

Sin embargo, a partir de la vigencia del art. 408 de la Ley 1/00 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil la situación cambia de manera radical...', de manera que puede alegarse compensación sin necesidad de formular reconvención.

En el presente caso en el suplico del escrito de contestación a la demanda se dice que se dé traslado la actora a los efectos previstos en artículo 408.1 de la LEC , lo que no consta efectuado, no obstante lo cual no se alega por la actora defecto procesal ni indefensión, que por otro lado no se aprecia por cuanto dicha parte ha tenido ocasión de rebatir lo alegado por el demandado, cuando además no cabe olvidar que la finalidad de la fianza en el contrato de arrendamiento es precisamente la de responder de los daños ocasionados en la vivienda, tras la finalización del arriendo.

No se discute que la vivienda fue entregada en perfecto estado, como así se deriva también del documento uno aportado con el escrito de contestación a la demanda (a los folios 125 y siguientes) que comprende fotografías realizadas por la agencia inmobiliaria, a la que el arrendador señor Elias había encargado la búsqueda de un arrendatario para la misma. El señor Aurelio , de dicha inmobiliaria, que declaró en el acto del juicio reconoce haber tomado dichas fotografías antes de la ocupación de la vivienda por la demandante. No consta sin embargo que se realizaran fotos por el arrendador o por la agencia cuando se entrega la posesión, y eso que declara dicho testigo que acompañó al señor Elias a la vivienda el día que la inquilla iba a hacerle entrega de las llaves.

En cuanto a los desperfectos de la vivienda, tras tan solo seis meses de ocupación, entiende este tribunal que no están debidamente acreditados, prueba que le correspondía al demandado, y que con un simple reportaje fotográfico el día que acude a la vivienda hubiera sido suficiente.

Así el testigo antes referido, señor Aurelio , se limita a decir que existen en la vivienda daños en la pintura, que había diferencia de coloración sobre todo en el salón, si bien no recuerda si había señales por estufa eléctrica, ni tampoco si existían daños en la bañera. Manifestaciones que no concilian bien con las manchas amarillas que dice el otro testigo, el pintor señor Casiano , había en todas las paredes, incluso techos y azulejos, como ahumados, como si hubieran tenido focos de alta potencia .

Es cierto que se acompaña la factura emitida por la mercantil (Rubén Casiano S.L.), por importe de 1.331 €, que lleva fecha 21 de abril de 2015 (doc. nº 5 de la contestación a la demanda) y en la que se recogen como trabajos realizados 'pintura de vivienda, techos y paredes en plástico sobre lo existente'. Lo que es compatible con la conveniencia de dejar la casa preparada para volver a alquilarla, pero que no parece responda a la necesidad de repintar toda la vivienda por desperfectos en todas las paredes y techos.

Frente a lo anterior tenemos las 31 fotografías adjuntadas al acta notarial (acompañada con la demanda, a los folios 48 y siguientes) de fecha 21 de marzo de 2015, en las que no se aprecian las manchas (ni desperfectos) que se alegan por el demandado (así las de los folios 51, 52, 53, 54 y 55 respecto de las paredes que, aunque no sean de gran calidad, de existir esas manchas tan generalizadas sin duda se hubieran reflejado).

A la vista de lo anterior estimamos que debe el demandado devolver la parte de la fianza que se reclama, al no acreditarse que los daños que se dice reparados fueran causados por la actora. Y al no entenderlo de este modo la juzgadora 'a quo', consideramos que se incurre en error en la valoración de la prueba, procediendo en este punto estimar el recurso y condenar al arrendador a reintegrar 625 € solicitados en concepto de devolución de la mitad de la fianza.



TERCERO.- Distinta suerte ha de correr el importe reclamado como gasto por el acta notarial realizada voluntariamente por la parte actora, por importe de 242,53 € (documento 10 de la demanda).

Y ello por cuanto de conformidad con lo que recoge la sentencia, el demandado estaba dispuesto a la devolución del depósito efectuado por la actora-arrendataria de 5.000 € (como confirma el testigo, señor Aurelio , que dijo que el arrendador llevaba un cheque por ese importe), y la recogida de llaves si bien en cuanto al 50% de la fianza, y con carácter previo, pretendía el examen de la vivienda por si existiera algún daño del que debiera responder la fianza, tal y como además contempla el contrato.

Así se desprende de la prueba practicada, entre ella del documento de finalización del contrato y entrega de llaves (a los folios 135 y siguientes) en el que ambas partes dan por terminado el contrato de arrendamiento, con entrega de llaves, y devolución por el arrendador de la cantidad depositada ascendente a 5.000 € y en cuanto a los 625 € en concepto de la mitad de la fianza se refleja en dicho documento que se entregarán en el plazo de cinco días (tachado y puesto encima 15 días) en la cuenta que el arrendatario designe, una vez comprobado el estado del inmueble y que no hay ningún recibo de suministro pendiente. Pretensión esta última que es conforme a derecho y que al no ser admitida por la arrendataria, no pudo firmarse el documento y tampoco se llevó a cabo lo acordado, por lo que la entrega de llaves ante el Notario y el requerimiento al arrendador para la devolución de tales cantidades se muestra como una actuación que responde a la voluntad y el interés exclusivo de la arrendataria, que no parece resultara necesaria para la finalidad pretendida.

En estas condiciones no cabe sino concluir que se trata de un gasto imputable a la demandante y que no puede repercutirse al arrendador como si se tratase de un perjuicio causado por este.

En consecuencia a todo lo anterior se estima en parte el recurso de apelación.



CUARTO.- Por la estimación parcial de la demanda y del recurso no se hace expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias, en aplicación de los art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAR en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Esther , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Madrid, de fecha 26 de marzo de 2018 , que se revoca en el sentido de condenar al demandado DON Elias a que pague a la demandante seiscientos veinticinco euros (625 €) más los intereses legales desde la interposición de la demanda, que serán los del art. 573 de la LEC desde la fecha de esta resolución, sin imposición de las costas procesales de ambas instancias.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2578-0000-00-0661-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.