Sentencia Civil Nº 258/2013, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 517/2012 de 27 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA nº 258/13
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ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Dª. LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS:
D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE
D. ANA DE PEDRO PUERTAS
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En la ciudad de Almería a 27 de septiembre de 2013.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial , ha visto y oído en grado de apelación, rollo nº
517/12 , los autos de Juicio Verbal procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Roquetas de Mar, seguidos
con el nº 638/11, entre partes, de una como demandantes apelantes Dª. Cristina y otros, representados por
la Procuradora Dª. Mª: Dolores Fuentes Mullor y dirigidos por el Letrado D. Carlos-Javier Sánchez-Seco y,
de otra, como demandada también apelante la entidad mercantil COPROPIETARIOS BAHIA SERENA, SL,
representada por el Procurador D. Juan Barón Carrillo y dirigida por el Letrado D. José Antonio Rivera Hidalgo.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la Sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Roquetas de Mar, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 8 de febrero de 2012 , cuyo Fallo dispone: 'Que con desestimación de las excepciones procesales de Incompetencia de Jurisdicción y de falta de legitimación activa y con estimación de la excepción de inadecuación del procedimiento al entender aplicable el conocimiento del presente en el ámbito del Juicio Ordinario, debo absolver y absuelvo en la instancia a la demandada 'Copropietarios Bahía Serena, SL', sin que proceda imposición de costas, abonando cada e las suyas y las comunes por mitad'.



TERCERO . - Contra la referida Sentencia por la representación procesal de ambas partes, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal donde se formó el rollo correspondiente y seguido el recurso por sus trámites se señaló día para Votación y Fallo, que tuvo lugar el 24 de septiembre de 2013, solicitando en su recurso ambos apelantes se dicte sentencia estimando el recurso de apelación interpuesto y revocando la dictada en primera instancia, en los términos expresados en el suplico de su escrito, con expresa imposición de costas a la parte recurrente.



CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE.

Fundamentos

PRIMERO .- Por la parte actora en la presente litis articula una acción de reclamación de cantidad derivada del impago de las rentas de los ejercicios 2008 y 2009, en tales ejercicio solo se abono la mitad de las rentas debidas, sobre la base de la existencia de un contrato de arrendamiento concertado entre la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 y la sociedad demandada, de fecha 14 de noviembre de 1995, que fue modificado por contratos posteriores de fecha 28 de junio de 1999 y 11 de junio de 2006. La demandada se opone alegando tres excepciones de carácter procesal, a saber, incompetencia de jurisdicción, inadecuación de procedimiento y falta de legitimación activa, con independencia de oponerse también en cuanto al fondo del asunto. En este punto habrá que hacer un inciso ya que la falta de legitimación activa no es una excepción procesal, en principio, debemos puntualizar que la legitimación ' ad causam ' consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte, dicho esto lo cierto es que el Juez ' a quo ' al apreciar la inadecuación de procedimiento, no se tenia que haber pronunciado sobre la falta de legitimación activa dado que es una cuestión que afecta al fondo del asunto, aun reconociendo la sala la dificultad por las especial complejidad de las relaciones entre las partes.

Pues bien, la sentencia combatida, desestima las excepciones de incompetencia de jurisdicción y falta de legitimación activa y estima la inadecuación de procedimiento al entender que la controversia debe ventilarse por los tramites del juicio ordinario y no por el verbal. Interpone la parte actora recurso de apelación al considerar que la vía procesal es la correcta al amparo del art. 250.1 de la LEC , y que es el juicio verbal el adecuado por razón de la materia. La demandada impugna igualmente la sentencia en a los pronunciamientos desestimatorios de las excepciones de incompetencia de jurisdicción y falta de legitimación activa.

Haciendo la salvedad, dado el sentido estimatorio de esta resolución en cuanto al recurso interpuesto contra la decisión de considerar inadecuado el juicio verbal, como se razonara debidamente en los siguientes fundamentos, no contendrá pronunciamiento alguno con relación a la falta de legitimación activa, por estar en relación con el fondo del asunto, que exige un pronunciamiento expreso del Juez ' a quo ', el cual deberá reiterar o pronunciarse sobre dicha cuestión y, en definitiva, sobre la procedencia o no de la reclamación de rentas deducida.



SEGUNDO.- Sentado lo anterior, analizaremos en primer lugar la incompetencia de jurisdicción alegada, ya que considera la demandada que no estamos ante un contrato de arrendamiento sino ante una cuestión mercantil de la que debe conocer los juzgados de los mercantil al amparo de lo dispuesto en el art. 89 bis.

2 de la LOPJ . La excepción, que tenia que haber sido planteada por vía declinatoria ( art. 63 de la LEC ), es rechazada en la instancia y la sala es conforme con el sentido expresado por el Juez ' a quo ', y también por la propia demandada que se muestra incoherente ya que aporta con su recurso auto del Juzgado de 1ª instancia nº 4 de Roquetas de Mar de fecha 7 de mayo de 2012 , en el que claramente, concluye que el contrato suscrito entre la Comunidad de Propietarios y la mercantil demandada, era y es un contrato de arrendamiento de industria, y que como tal queda sujeto a la normativa prevista en el Código Civil. Sin entrar a analizar sobre si es un contrato de arrendamiento de industria o de local de negocio, lo cierto es que es un arrendamiento y como tal debe conocer la Jurisdicción civil ordinaria.

Como reza el aforismo los contratos son lo que son y no lo que las partes contratantes quieren que sea, que no es sino expresión vulgar de la regla principal de interpretación de los contratos, el análisis hermenéutico nos conduce a considerar que el contrato litigioso no es mas que un contrato de arrendamiento, comparte la sala los argumentos expuestos en la instancia, en evitación de innecesarias reiteraciones, bastaría con dar por reproducida la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar el recurso de apelación en este punto; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: ' Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ). '.

La revisión en la alzada del material probatorio obrante en autos, permite alcanzar a este Tribunal una conclusión plenamente coincidente con la sentada en la resolución recurrida, en la medida en que sus pronunciamientos se sustentan en el resultado de la prueba practicada, que detalladamente examina el Juez ' a quo '. A este respecto, las pretensiones impugnatorias planteadas en el recurso, han de sucumbir a tenor de las siguientes consideraciones: 1º) Los actores adquirieron un apartamento es decir un inmueble con independencia del uso hotelero del mismo y al comprar entraron a forma parte de la Comunidad de Propietarios del Edificio. Por lo tanto no es cierto la afirmación del recurrente que junto a los apartamentos los compradores adquirían la condición de socios de la entidad Copropietarios Bahía Serena, SL, mediante la suscripción de 241 participaciones sociales por cada apartamento, participando así en la explotación del negocio. Las participaciones se compraron después y mediante otra escritura distinta. Es evidente que un propietario tiene en su patrimonio dos elementos perfectamente diferenciados, por más que la demandada trata de confundir, de un lado es propietario de un apartamento y de otro tiene la propiedad de 241 participaciones de una sociedad, entendiendo que es perfectamente licito, que él propietario arriende su apartamento a la sociedad de la que es también es parte.

2º) La comunidad de propietarios la forman los apartamentos, los locales comerciales y las plazas de garaje, los estatutos de la comunidad fueron elevados a publico es escritura de 11 de septiembre de 1992, comunidad que nace por exigencia de legal de los arts. 392 y 396 del Cc . De la sociedad solo forman parte los propietarios de los apartamentos, no los locales, ni siquiera todos los apartamentos hay uno el NUM000 que es de uso particular de su propietario. Siendo cierto que los estatutos de la comunidad recogen el uso hotelero de la totalidad del inmueble, esta se formo cuando se formalizo la escritura de obra nueva y división horizontal y sus acuerdos se elevaron a público en la fecha indicada. Los actores adquieren su apartamento y forman parte de la comunidad de propietarios, lo único que existe es una limitación del dominio por cuanto, art. 7 de los estatutos, que establece que ' los apartamentos se dedicaran única y exclusivamente a uso hotelero, en ningún caso podrán ser utilizados por los propietarios como vivienda de uso particular, quedando reservado el goce y uso de los mismos a los clientes del hotel ', continua el art. 8 que, ' la Junta general de propietarios o en su defecto el comité Rector quedan facultados para llevar a cabo al explotación hotelera del inmueble, así como a ceder a terceros la explotación del edificio mediante al figura contractual que consideren oportuna ', y esto es lo que hacen los propietarios explotan su apartamento a través de la figura del arriendo - contratos de 14 de noviembre de 1995 y posteriores de 28 de junio de 1999 y 11 de junio de 2006-, ya sea este de local o de industria, pero en todo caso un arrendamiento. Lo que percibe la Comunidad o en su caso los propietarios es una renta por el arriendo y no unos dividendos, no existe la pretendida confusión alegada de contrario y la desestimación de la excepción de incompetencia de jurisdicción es ajustada a derecho. En el mismo sentido de que se trata de arrendamiento cuyo conocimiento corresponde a los Juzgados civiles un caso análogo AP de Las Palmas S 4º de 15 de abril de 2008.



TERCERO.- La segunda de las excepciones alegadas, que termino siendo acogida en la sentencia cuestionada, es la inadecuación del procedimiento, considera la demandada que la tramitación que debió seguir era la propia del juicio ordinario en razón de la materia, arrendamiento de industria, y la cuantía, superior a 6.000 euros. La posición expuesta por la entidad se reduce a considerar que el contrato suscrito por ambas partes, no puede ser calificado de arrendamiento de local de negocio, sino que dadas las circunstancias concurrentes, debe calificarse de arrendamiento de industria, materia ajena a la LAU, no siendo de aplicación el criterio de especialidad de la materia del art. 250.1 de la LEC , debiendo estarse a las reglas previstas por razón de la cuantía, mas de 6.000 euros, es decir el adecuado sería el Juicio Ordinario, argumentación que tuvo favorable acogida en la instancia.

Esta sala en la función revisora que le es propia no es coincidente con la valoración que hace el Juzgador. Entiende el tribunal ' ad quem ', como ya expuso en su día esta misma Audiencia en sentencia de 16 de junio de 2009 : ' Así, el Tribunal Supremo tiene declarado que el procedimiento elegido no invalida la conducción procesal de la pretensión deducida por la parte actora, y constituyen factores a tomar en consideración en este sentido los siguientes: a) la relativización creciente que se observa en las directrices jurisprudenciales en torno al valor de esta excepción, si el procedimiento elegido, aunque no sea exactamente el adecuado, cumple su finalidad en relación con la cuestión debatida; b) la flexibilidad de criterio que tiene que utilizarse en esta materia, y que, por ello, debe favorecer interpretaciones que se inclinen en pro de la economía procesal, ante las inevitables dudas que muchas veces suscita entre los profesionales la elección de un determinado procedimiento a causa de las superposiciones históricas que ofrece nuestra legislación procesal y como consecuencia, también, de la desmedida proliferación de procedimientos especiales, con grave peligro para la racionalidad del sistema procesal; y c) la consideración formal de que el procedimiento en cuestión contiene las garantías procesales necesarias para el desenvolvimiento de la pretensión, sin que haya lugar a indefensión (entre otras, STS de 27 de mayo de 1995 '. En el mismo sentido la doctrina que establece la STS de 15 de junio de 2000 : '' La excepción de inadecuación de procedimiento que se formula por considerar cuestión compleja la determinación de la naturaleza jurídica del contrato no puede prosperar, pues no basta con la mera discusión sobre la naturaleza de la relación contractual para considerar que el 'thema decidendi' excede del cauce del juicio de desahucio, sino que es preciso que dicha cuestión no pueda decidirse con las limitadas pruebas que se pueden aportar en el juicio sumario. Pero cuando con la documentación aportada puede realizarse un juicio sobre la naturaleza del contrato, aun cuando este juicio sea reversible y no definitivo, el procedimiento de desahucio no -sic- es adecuado resolviéndose prejudicialmente sobre la calificación del contrato'; Sin que, por lo demás, sea atendible la denunciada 'contradicción' en la redacción de ese Fundamento Jurídico, pues, es claro, que se padece por el órgano redactor el error de introducir la negativa 'no', que deviene, meridianamente, improcedente, ni por todo ello se ha vulnerado el art. 24.1 C.E ., porque inexiste la indefensión denunciada al permitir, asimismo, el procedimiento tramitado dotar al recurrente de sus pertinentes medios de defensa, y, sobre la mención del art. 39.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanosde 24-11-94 , es asimismo, aplicable lo argumentado por el Juzgado en su F.J. 1º: '...El art. 39.1 L.A.U . de 24-11-1994, - aplicable al presente pleito en virtud de lo dispuesto en su Disposición Transitoria Sexta, al haberse presentado la demanda en Junio del presente año- establece que se tramitarán por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los artículos 1570 y ss. de la L.E.C ., las demandas que se interpongan por extinción del plazo de arriendo. Por ello, tanto si el contrato está sometido al Derecho Común, como si lo está a la legislación especial, el procedimiento a seguir será el juicio de desahucio' ', o la STS de 3-12-2001 , si bien referida al antiguo juicio de desahucio, pero que puede ser de aplicación: ' El motivo no puede ser acogido porque, además de que los preceptos invocados no pueden servir de sustento a la alegación de inadecuación de procedimiento , de cualquier modo no concurre el defecto procesal objeto de denuncia. En la demanda se ejercita la acción de extinción de un contrato de arrendamiento de industria por expiración del término, por lo que tratándose de un arrendamiento sujeto a las normas del Código Civil (excluido de la Ley Especial) es clara la aplicación al caso de la regulación del juicio de desahucio contenida en el Título XVII del Libro II de la LEC de 1.881 de conformidad con lo establecido en el art. 1.569.1ª del Código Civil . En este sentido se viene manifestando la jurisprudencia ( Sentencias, entre otras, de 16 de febrero y 18 de octubre de 1994 y 15 de junio de 2000 ), sin que quepa calificar de cuestión compleja susceptible de excluir la idoneidad del procedimiento de desahucio la alegación de la demandada relativa a la existencia de varios contratos de arrendamiento con diversas fechas, pues la discrepancia de las partes sobre la misma, ni aún en el supuesto de que la decisión del tema entrañase dificultad, no supone 'complejidad' a los efectos expresados porque forma parte del normal objeto del proceso, y por ello es susceptible de debate, y así lo tiene reconocido la doctrina de la Sala, de la que son ejemplo, entre otras, las Sentencias de 16 de febrero de 1994 en relación con la duración del contrato y la de 15 de junio de 2000 respecto de la determinación de su naturaleza '.

Entiende esta sala que la cuestión ha sido objeto de posiciones encontradas y que hay entre las distintas audiencias opiniones a favor y en contra. Sin embargo no compartimos la tesis expuesta en la instancia, por el contrario, en atención a la doctrina anteriormente reseñada, consideramos que encuentra acomodo dentro del ámbito del juicio verbal, cualquier impago de rentas procedentes de arrendamiento, ya sea de de industria o de local de negocio, por lo tanto la discusión mantenida en la causa sobre si el arriendo es de local de negocio o de industria resulta fútil. Aún partiendo de que en nuestro caso sea un arrendamiento de industria, estos se rigen en primer lugar por lo que pacten las partes, y después por lo dispuesto por el Código Civil. En definitiva que se trate de un contrato excluido de la Legislación Especial de Arrendamientos, STS de 18 de Marzo de 2009 y STS de 25 de marzo de 2011 ; y ello no significa que el juicio verbal sea inadecuado para la reclamación de cantidad por impago de rentas, pues dicho juicio no limita su objeto a los contratos de arrendamientos sometidos a la Legislación Especial, pudiendo tramitarse por este procedimiento los sometidos al derecho común. La LEC en el nº 1 del art. 250 , establece que se decidirán en juicio verbal cualquiera que sea su cuantía 1º: ' las demandas que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca '. La Ley de Enjuiciamiento Civil reserva para el juicio verbal, art. 250 nº 1, 1 ª, las acciones de reclamación de cantidades por impago de rentas y de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas por el arrendatario respecto a los titulares de las fincas rústicas y urbanas, en virtud de contrato relativo a cualquier tipo de relación arrendaticia ordinaria, superando anteriores clasificaciones de arrendamiento, independientemente de cual sea la legislación sustantiva aplicable a la relación arrendaticia, si la normativa especial de arrendamiento o el Código Civil. Dada la amplitud de la expresión finca urbana, utilizada por el legislador, en cuanto contrapuesta a finca rústica, carece de justificación una interpretación restrictiva, excluyente del arrendamiento de industria, cuando lo que se pretende no es sino la recuperación de la posesión de la finca urbana. Es la opinión mayoritaria, fiel reflejo la SAP de Valladolid de 25 de julio de 2012 : ' La primera de ellas denuncia la inadecuación del juicio verbal para resolver por expiración del plazo contractual un contrato de arrendamiento de industria. Alega que dicho arrendamiento se encuentra excluido de la legislación especial de Arrendamientos Urbanos y sometido a la común del Código Civil, lo que a su entender comporta no sea aplicable para su resolución el juicio verbal de desahucio contemplado en el art.

250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sino el declarativo ordinario que corresponda en función de la cuantía anual de la renta, que en el presente caso es el ordinario. No compartimos dicha tesis, pues siendo cierto que el arrendamiento de industria no se rige por la legislación especial arrendaticia sino por la común, sin embargo no existe disposición legal alguna que excluya la resolución del arrendamiento de industria por expiración del plazo o por falta de pago de la renta de los trámites del juicio verbal especial; por el contrario entendemos que el artículo 250 .1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil emplea la expresión 'finca urbana' en un sentido amplio o general, en contraposición al concepto de finca rústica, que no consideramos haya de ser objeto de interpretación restrictiva pues permite amparar perfectamente dentro del mismo al arrendamiento de industria, en tanto el mismo tiene no como objeto exclusivo mas si como base precisamente la finca urbana sobre la que el negocio o industria se asienta. Tal es el criterio que entendemos adecuado y al que nos adherimos, que no es otro sino el seguido por buena parte de las Audiencias Provinciales, entre las que cabe citar la de León, Sección 2ª,sentencia de fecha 20-5-2008, Alicante, Sec. 5 ª, Sentencia23-11-2005, Cáceres, Sec. 1 ª, Sentencia 05-06-2001, Baleares, Sec. 3 ª, sentencia 21-06-2006 , Gerona, Sec. 1ª, sentencia 15-02-200 , Córdoba sentencia 29-3-11 , Madrid, Sección 12, sentencia 18-6-09 , entre otras. Se rechaza por tanto esta primera excepción '. En igual sentido SAP de Madrid, S 2º de 17-1-2012 y AP de Burgos S 2 de 29-11-2012 .

Por consiguiente, ante la decisión del Juez ' a quo ' que acogió la excepción de inadecuación de procedimiento opuesta por la parte demandada, el motivo alegado por los actores apelantes debe prosperar y en consecuencia la estimación del recurso interpuesto por estos, y la desestimación de la impugnación de los demandantes. Ello lleva a la nulidad parcial de la sentencia por acoger indebidamente la excepción de inadecuación de procedimiento, la cual no puede ser directamente salvada por esta Sala de apelación, ya que ello llevaría a ésta a asumir indebidamente ' per saltum ' la función de enjuiciamiento en única instancia, con olvido de que dicha labor primaria corresponde al Juzgado conservando la posibilidad de la doble instancia, de manera que éste deberá dictar nueva sentencia en la que dé respuesta motivada a esa acción ejercitada de reclamación de rentas, manteniéndose la validez del pronunciamiento desestimatorio de la excepción de incompetencia de jurisdicción, puesto que la sanción de nulidad debe estar sometida a las exigencias de proporcionalidad y conservación en lo posible de los actos procesales ( utile per inutile non vitiantur ), lo que significa que, si ambas acciones pueden ser objeto de tratamiento sucesivo, la sanción de nulidad de la primera no se ha de extender a toda la sentencia ( S. Tribunal Supremo 15 de marzo de 2010 ), siendo además un pronunciamiento confirmado por esta sala.



CUARTO.- Con arreglo a lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se mantiene el pronunciamiento sobre costas de la primera instancia. Respecto de las costas de esta alzada, la apelante Copropietarios Bahía Serena, SL, ha de asumir las derivadas de su impugnación ( art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), no debiendo hacerse especial pronunciamiento por las causadas por el recurso que se estima, interpuesto por Dª. Cristina y otros ( art. 398.2 de la misma Ley ).

Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido por la parte demandada, y la ESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido por la representación procesal de la parte actora, contra la Sentencia dictada con fecha 8 de febrero de 2012 por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Roquetas de Mar, en los autos de Juicio Verbal de que deriva la presente alzada, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la expresada resolución, y en su lugar, anulamos parcialmente dicha sentencia por ausencia de resolución sobre la acción de reclamación de rentas ejercitada, debiendo el Juzgado dar respuesta motivada a la misma, confirmando el resto de pronunciamientos de la misma, en concreto la desestimación de la falta de jurisdicción, sin costas en la primera instancia, en cuanto a las costas en la segunda instancia, se imponen a la entidad mercantil demandada las causadas por su recurso y no formulamos especial pronunciamiento respecto de las producidas por el recurso interpuesto por los demandantes.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.