Sentencia Civil Nº 258/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 681/2012 de 05 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00258/2013

Fecha:5 DE JUNIO DE 2013

Rollo:RECURSO DE APELACION 681 /2012

Ponente:ILMO. SR. D.JOSÉ Mª GUGLIERI VAZQUEZ

Apelante y demandante:CONSTRUCCIONES HISPANO ARGENTINAS, S.A.

PROCURADOR:DªELENA PELÁEZ PANCHERI

Apelado y demandado:NEW TECHNOLOGIES GLOBAL SYSTEMS, S.L.

PROCURADOR:D.VICTORIO VENTURINI MEDINA

Autos:PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 132/2009

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 2 DE MAJADAHONDA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JOSÉ Mª GUGLIERI VAZQUEZ

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID , a cinco de junio de dos mil trece .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 132 /2009 , procedentes del JUZGADO DE 1A.INSTANCIA N. 2 de MAJADAHONDA , a los que ha correspondido el Rollo 681 /2012 , en los que aparece como parte apelante CONSTRUCCIONES HISPANO ARGENTINAS, S.A. representado por la procuradora Dª. ELENA PELAEZ PANCHERI , y como apelado NEW TECHNOLOGIES GLOBAL SYSTEMS SL representado por el procurador D. VICTORIO VENTURINI MEDINA , sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ Mª GUGLIERI VAZQUEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 132/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de los de Majadahonda, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.-Que por el Ilmo. Sr. D. Ángel Javier García Martín Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Majadahonda se dictó sentencia con fecha 23 de Diciembre de 2010 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales DÑA. ELENA PELÁEZ PANCHERI , en nombre y representación de CONSTRUCCIONES HISPANO ARGENTINAS, S.A. contra NEW TECHNOLOGIES GLOBAL SYSTEMS SL, debo declarar y declaro que el contrato de arrendamiento al que ha dado lugar la presente causa quedó resuelto el 30 de Abril de 2006. Que el hecho de que se declare valido y eficaz el contrato de arrendamiento de fecha 7 de Febrero de 2.005, a que se contrae la presente demanda, no impide que la demandada pudiera desistir del mismo en la fecha antes referida, procediendo la indemnización de la demandante, siendo así que, por último, se la tiene por debidamente indemnizada de los perjuicios sufridos, como consecuencia de la resolución unilateral del contrato por parte de la demandada con los DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS SEIS EUROS CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS, aval y fianza, que se apropió, sin que la demandada haya reconvenido nada al respecto, no procediendo, en su consecuencia, condenar a la demandada al pago de renta, gasto o impuesto alguno de los reclamados por la actora en su demanda. Todo ello, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas generadas en el procedimiento.'

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, la Procuradora Sra. Dª. Elena Peláez Pancheri, dándole traslado del mismo a la parte demandada quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 29 de mayo del año en curso.

CUARTO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Construcciones Hispano Argentinas, S.A. alega error en la valoración de la prueba porque la resolución del contrato por parte de la demandada no fue aceptada por la demandante según se acreditó por la prueba practicada, especialmente la documental que no fue impugnada. Así, manifestada la intención de resolución anticipada, la propiedad manifestó su oposición el 7 de Abril sin aceptar la pretensión y requiriendo el cumplimiento del contrato, oposición reiterada posteriormente. Se ha aplicado indebidamente el art. 11 L.A.U. 1994 sobre desistimiento porque únicamente es aplicable a los arrendamientos de vivienda, no a los de uso distinto que se regirán por la voluntad de las partes y el Código Civil, pactándose aquí la duración de 3 años, hasta 7 de Febrero de 2008. Tampoco sería aplicable el art. 56 de la L.A.U. de 1964 ; no hay incumplimiento del arrendador y además el arrendatario admitió la adquisición de un local al que se trasladó. El plazo de obligatorio cumplimiento permite al arrendador la opción de exigirle conforme al art. 1124 C.C . que fue la adoptada. No hubo, pues, desistimiento aceptado y sí exigencia de cumplimiento del contrato, citando diversas resoluciones en tal sentido. La entrega de llaves al vigilante de seguridad no puede considerarse como reintegro de la posesión el 30 de Abril de 2006 por la noche pudiendo haberlas remitido a la arrendadora, de tal manera que dicha posesión no se recibió y debe abonarse la cantidad equivalente a la renta hasta terminar el contrato al no haber podido disponer del local.

SEGUNDO.- Expuesta la precedente síntesis, es preciso hacer referencia a la sentencia apelada destacando cómo el objeto litigioso queda limitado a la pretensión de la actora transcribiendo su contenido en el F.D. PRIMERO y de donde queda descartado cualquier pronunciamiento sobre un posible incumplimiento contractual atribuido a la parte arrendadora en justificación de la resolución unilateral por la demandada arrendataria porque no formuló reconvención. En el F.D. SEGUNDO se explica esta situación no siendo necesario insistir en este particular. Por consiguiente, sólo es posible resolver sobre los efectos de dicha resolución unilateral. Aunque es cierto que más adelante se cita el art.11 LAU 1994 que sería el aplicable al contrato, realmente esta mención no se corresponde con la ratio decidendi estimatoria en parte de la demanda. Aquella afirmación (F.D. TERCERO) más parece referirse a la tesis de la demandada (F.D. CUARTO 'Sobre el Fondo' de la contestación a la demanda) que al planteamiento de la propia sentencia porque más adelante esa tesis normativa se contempla únicamente a efectos dialécticos: '.... en principio, podríamos acudir ...' (F.D. CUARTO), pero no lo hace si bien por otras razones distintas a las de la naturaleza del bien arrendado, que no lo era como vivienda. Sobre el régimen jurídico aplicable, interesa exponer la siguiente doctrina aplicada por la S.A.P. de Barcelona, Sección 4ª, de 19 de Diciembre de 2012 en Rec.1006/2011: 'Pues bien , como dijimos en la sentencia dictada en fecha 16 de junio de 2.012, en el rollo de apelación número 643/2.011 : ' la LAU de 1.994 no regula el desistimiento unilateral del arrendatario en el caso de usos distintos al de vivienda, y en el presente caso, el contrato no contiene previsión alguna sobre el particular.

El artículo 4 de la LAU de 1.994 fija cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, dentro del ámbito de la LAU, y respecto del que nos interesa, dice que 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto,por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

En ningún sitio de la LAU se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, y el artículo11 al que se refiere la sentencia, es aplicable a las viviendas.

Dice este último precepto que 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podráel arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.- Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con unacantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir.Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'

Por la vía de remisión normativa, el artículo 11 de la LAU permite la aplicación subsidiaria a los locales de las normas imperativas de las viviendas.

Pero el supuesto del artículo 11 no tiene nada que ver con el supuesto de autos, pues: a) no se tratade un contrato superior a cinco años; b) no se ha pactado nada por las partes sobre el particular.

Ante este vacío normativo hay que acudir al Código Civil, de acuerdo con el sistema de fuentes delartículo 4 antes citado.

El Código Civil al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna sobre la obligatoriedad del plazo contractual para ambas partes; pero de ahí no debe extraerse más conclusión que la de la obviedad de tal obligación.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido).

No todas las obligaciones de las partes en cada contrato tipificado legalmente se consignan de forma exhaustiva y explícita en la regulación específica; si se hiciera así, las leyes serían extraordinariamentefarragosas y, además, sobrarían las regulaciones de tipo general sobre contratos, obligaciones, etc.

Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos:

a) que el artículo 1.091 CC dice que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.'.

b) que el 1.127 CC dice que 'Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro.'

c) que el artículo 1.255 añade que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y

condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.'

d) que el 1.256 CC dice que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.'

e) que el artículo 1.278 añade que 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.'

f) y que, en sede de interpretación contractual, el artículo 1.289 CC , ante cláusulas confusas dice que 'Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.'

Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme al artículo 1.124 CC 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.'.

Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable al artículo 56 TRLAU , se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias.

Por lo tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, es cierto que el contrato no dice nada acerca de qué pasa en caso de desistimiento unilateral de arrendatario (del arrendador, ni se plantea, es inconcebible), y también lo es que la LAU no contiene ninguna previsión específica, pero no puede de ahí deducirse que elarrendatario puede desistir sin consecuencias ni que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario.

Por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligadas a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral'.

En definitiva, en la resolución transcrita dijimos que, ante la ausencia de norma específica sobre desistimiento unilateral del arrendatario de un local en la LAU, hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos, de acuerdo con lo cual ambas partes han de respetar el plazo contractual.'

A su vez, la S.A.P. Madrid, Sección 21ª, de 11 de Abril de 2012 (Rec. 218/11 ) contenía el siguiente particular: ' II. La Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanosno da un tratamiento jurídico unitario a la facultad de desistimiento unilateral del arrendatario en los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienday en las destinadas a usos distintos del de vivienda. Así respecto de las fincas urbanas destinadas a usos distintos del de vivienda no existe precepto alguno que atribuya al arrendatario la facultad de desistimiento unilateral de la relación arrendaticia, por lo que deberá estarse al régimen jurídico general o

común. Al contrario, en cuanto a las fincas urbanas destinadas a vivienda el artículo 11 atribuye al arrendatario la facultad de desistimiento unilateral de la relación arrendaticia (complementado con el artículo 12 que prevé, tras el desistimiento o abandono del arrendatario, la subsistencia de la relación arrendaticia con el cónyuge o conviviente extramatrimonial).

A/El artículo 11 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que lleva por rubrica: 'Desistimiento del contrato', tan solo es de aplicación a la relación arrendaticia urbana de vivienda que arranque de un contrato celebrado a partir del día 1 de enero de 1995 en el que se hubiera 'pactado una duración superior a cinco años',siempre que la relación arrendaticia ya 'hubiere durado al menos cinco años'. Como en el presente caso estamos ante un contrato de arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda, es inaplicable el art. 11 LAU de 1994 .

TERCERO.- Ahora bien, todo el planteamiento de la demandante parte de la base de que se opuso a la pretensión de resolución anticipada y no la aceptó. En consecuencia, ejercita la opción del art. 1124 C.C . exigiendo el cumplimiento del contrato sin que la entrega de llaves al vigilante de seguridad tuviera efectos de reintegro de la posesión. Lo que sucede es que esa falta de aceptación no se cuestiona en la sentencia. En el párrafo segundo del F.D. TERCERO el ' hecho aceptado por las partes' es que está 'acreditada la resolución del acuerdo por la demandada' no que se acepte la resolución en sí. De todas formas es indubable la conclusión alcanzada al inicio del F.D. CUARTO. Hay un incumplimiento voluntario de lo pactado. Otra cosa son sus efectos: el cumplimiento con el resarcimiento de daños, punto en que se plantea si debe completarse el total reclamado desde Abril de 2007 hasta Enero de 2008 y otros gastos (apartado c.- del SUPLICO) por importe de 15.545,55 € y resto de las pretensiones deducidas o si queda satisfecho el resarcimiento al reintegrarse el arrendador demandante mediante la ejecución del aval bancario constituido por el BBVA según lo alegado en el expositivo SEPTIMO de la demanda y documentos 10 - 29 y que supuso el abono de rentas incluida la de parte de Abril de 2007 según la relación de cartas y recibos obrantes en aquellos documentos que finalizan con la última cláusula de reducción del aval (folio 71) y la comunicación de CHASA al BBVA sobre entrega del original para la ejecución total por 19.112,17 € (folio 72, doc. 29). Esta cuestión es tratada en la sentencia en tres momentos: el primero, al final del F.D. TERCERO. Textualmente, '... figurando que la demandante le reclama unas sumas de las que descuenta el aval ejecutado y la fianza depositada por la demandada nada menos que por importe de 18.206,68 €...'; el segundo, en el penúltimo párrafo del F.D. QUINTO, '...habiendo quedado probado que la demandante se apropió de la suma dispuesta por la demandada en concepto de fianza y de un aval ... resultando que se habría apropiado de 15.691,44 € del importe del aval y de 2.515,24 € de la fianza ... total 18.206,68 €'; el tercero, en el último párrafo, '... los 18.206,68 €, aval y fianza que se apropió...'.

CUARTO.- Este punto, es decir, que queda probado que la demandante se apropió de la suma de la fianza y de un aval (2.515,24 € de la fianza), en total 18.206,68 €, incluso su valoración destacada en mayúsculas (CIFRAS ESTAS NO NEGADAS POR LA ARRENDADORA) en dicho párrafo penúltimo, tiene una consecuencia fundamental porque al no impugnarse ni plantearse como cuestión específica del recurso, impide cualquier pronunciamiento al respecto ( art. 465.4 LEC ), quedando incólume. Esta consecuencia incide directamente sobre toda la exigencia de cumplimiento porque no se aceptó la resolución unilateral según la tesis del actor. El plazo de obligado cumplimiento o la aplicación de la cláusula vigesimoprimera sobre indemnización al arrendador descansan en la hipótesis de la falta de aceptación de la resolución pero es que hay un factor decisivo en la construcción de la acción ejercitada y que se ha declarado como probado en la sentencia sin que se impugne: 'la apropiación' de la fianza, o lo que es lo mismo, que la arrendadora se reintegró de parte de las rentas no sólo ejecutando el aval sino también por medio de la fianza. Siendo ello así, sin controvertirse en el recurso, la propia cláusula decimotercera, párrafo último, establece la liquidación previa sujeción a las responsabilidades. Quiere decirse, que si se aplicó la fianza a esas responsabilidades es porque el arrendador 'liquidó' el contrato. La naturaleza liquidadora de la fianza supone la terminación de aquél pues en caso contrario no se aplica la fianza al pago de rentas adeudadas.

QUINTO.- Sobre el funcionamiento y sobre todo, el momento de aplicarse la fianza, esta Sección 25ª en sentencia de 16 de Marzo de 2012 (Rec. 458/11 ) establecía lo siguiente:

'CUARTO.- En cuanto a la detracción de las cantidades deducidas de la fianza, hemos de precisar que en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y siguientes CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b) LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia'.

Aplicando lo que antecede al caso actual, si la arrendadora CHASA se reintegró de rentas adeudadas con la fianza es porque en un determinado momento 'liquidó' el contrato, es decir, lo consideró extinguido. La entrega de llaves que no aceptó en la forma en que lo hizo la arrendataria queda amparada por esta aplicación a posteriori de la fianza. Conceptualmente son incompatibles el efecto liquidador del contrato que desempeña la fianza a la extinción del mismo y la exigencia posterior de su cumplimiento de modo que si se aplicó después la fianza la conclusión es que debe entenderse terminado el contrato, procediendo la desestimación del recurso.

SEXTO.- Conforme con el art. 398 LEC las costas de esta alzada deben imponerse al apelante.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Construcciones Hispano Argentinas, S.A., contra la sentencia de 23 de Diciembre de 2010 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Majadahonda dictada en procedimiento 132/09, confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo interponer cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de veinte días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.