Sentencia Civil Nº 258/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 297/2015 de 21 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0083365

Recurso de Apelación 297/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcalá de Henares

Autos de Procedimiento Ordinario 471/2012

APELANTE:D. Ricardo

PROCURADOR Dña. MARIA DEL CARMEN SANCHEZ MUÑOZ

APELADO:LEITER MONTAJES INDUSTRIALES, SL

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a veintiuno de septiembre de dos mil quince.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 471/2012 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares, en los que aparece como apelante D. Ricardo , representado por la Procuradora DA. MARÍA DEL CARMEN SÁNCHEZ MUÑOZ, y defendido por el Letrado D. DAVID SANTIAGO DORAL, y como parte apelada LEITER MONTAJES INDUSTRIALES, S.L., todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11/12/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares se dictó Sentencia de fecha 11/12/2013 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Carmen Sánchez Muñoz, en nombre y representación de D. Ricardo , frente a la mercantil Leiter Montajes Industriales, representada por la Procuradora de los Tribunales D.ª Marta García Baena, debo condenar y condeno a la referida demandada a que abone a la actora 3.228,34 €, más intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas causadas'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación del demandante, sin que por la demandada se formulase oposición, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 15 de septiembre de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en parte los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, que ha de verse alterada por lo que, a continuación, se expondrá.

PRIMERO.-Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.

1.- Sentencia de primera instancia

En el fundamento de derecho primero se reseñan los planteamientos de las partes, así la demanda se fundamenta en la reclamación de indemnización de daños y perjuicios respecto del incumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 19-9-03, al haber desistido el arrendatario con anterioridad a su finalización, entregando las llaves el 8-2-2010, se entiende que no procede apreciar la excepción de cosa juzgada de oficio, respecto de los dos procedimientos anteriores, pues en los mismos se reclamaban rentas devengadas antes del desistimiento, y en el presente se reclama la indemnización por el citado desistimiento.

En el fundamento de derecho segundo se hace referencia a la cláusula segunda del contrato en cuanto a su duración, y se añadía que en caso de resolución del contrato por causas imputables al arrendatario, se indemnizaría a la actora por los importes pendientes hasta la finalización del mismo, a su vez, el art. 11 LAU , en su redacción anterior, sólo prevé la facultad de desistimiento para contratos con una duración pactada superior a cinco años, con un preaviso de dos meses y una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. De conformidad al documento 8 de la demanda se recibieron las llaves el 8-2-2010, haciendo constar que ello no implicaba aceptación por el arrendador del desistimiento del arrendatario, por lo que es evidente la existencia de un incumplimiento por parte de la demandada, al no respetar la vigencia del contrato, lo que implica la acción de indemnización, pero no exime de la acreditación de los mismos, el artículo 56 LAU en su redacción anterior efectuó una interpretación moderadora, que es aplicable ante previsiones contractuales cuando no se aporta prueba por la demandante de los perjuicios sufridos, pues se alega pero no acredita que el inmueble permanezca vacio, ni que se haya ofrecido en arrendamiento, por lo que no puede reconocerse de manera automática la indemnización solicitada, a tales efectos SAP Valencia Sección 11ª 22-10-2008 . No obstante lo anterior el artículo 11.2 LAU prevé un preaviso de 2 meses, para el supuesto de haberse reconocido la facultad de desistimiento. Al no acreditarse el preaviso por la demandada, debe fijarse en dos mensualidades de renta la indemnización solicitada, pues también debe reconocerse para el ejercicio del desistimiento no previsto o extemporáneo, al ser dicho plazo habitual o necesario para colocar la vivienda nuevamente en el mercado de alquiler. De igual modo, de entender que nos encontramos ante una cláusula penal, pues el artículo 1154 CC prevé su moderación, no pudiendo obviar que el arrendamiento permaneció vigente desde el año 2003, habiéndose abonado la renta hasta septiembre de 2009, así como la falta de acreditación de los daños derivados de su finalización antes de tiempo.

2.- Recurso de apelación

El recurso de apelación se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:

2.1.- Por infracción de normas o garantías procesales.Vulneración por el Juzgador a quo de lo dispuesto en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Precepto relativo a la carga de la prueba.

El Juzgador a quo impone una rebaja en el quantum indemnizatorio fijado por esta parte, afirmando en el fundamento de derecho segundo, párrafo segundo, que esta parte no ha acreditado entre otros extremos que el inmueble permanezca vacío, ni que el mismo con posterioridad al incumplimiento contractual del arrendatario, haya sido ofertado en alquiler. Así las cosas, está imponiendo el Juzgador a quo a esta parte, la acreditación de hechos negativos, lo que esta parte estima que dichas circunstancias, como hechos extintivos de la obligación reclamada bien sea total o parcialmente, debieran haber sido objeto de acreditación o intento de acreditación por la parte demandada, quien no solicitó ni practicó prueba alguna sobre dicho extremo. Todo ello sin perjuicio del error del Juzgador a quo, a la hora de configurar la acción ejercitada por esta parte, dado que, como expondremos en posterior motivo de apelación, no estamos ante la solicitud de indemnización de daños y perjuicios del régimen general de obligaciones tal y como ha indicado el Juzgador a quo, sino ante la indemnización pactada como cláusula penal para el supuesto de resolución del contrato por incumplimiento por la parte arrendataria que conlleve la resolución del contrato.

La anterior exigencia del Juzgador a quo, conlleva para esta parte, la necesariedad de aportar una prueba imposible de conseguir y absolutamente diabólica en relación con la acción ejercitada, máxime si tenemos en consideración que, entre las condiciones establecidas en la estipulación segunda cuya aplicación solicitamos, no se establecía requisito alguno una vez producido el incumplimiento de la demandada para acceder a la indemnización pactada y sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios del régimen común de obligaciones.

La cláusula penal establecida y pactada por las partes, en su sentido literal, resulta absolutamente clara y precisa, respecto a las condiciones que deben respetarse para que mi mandante tenga derecho a obtener el importe de la indemnización pactada, sin que se exija ningún otro requisito para ello que el mero incumplimiento del arrendatario que dé lugar a la resolución contractual, siendo por ello que, entendemos se está imponiendo a esta parte la acreditación de unos hechos negativos de forma contraria a Derecho, así como a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y Jurisprudencia menor que ha interpretado las clausulas penales pactadas.

Por todo ello, con estimación del presente motivo de recurso, procede revocar la sentencia de instancia, dictando otra en su lugar, en virtud de la cual, se estime íntegramente la demanda en los términos interesados por esta parte en el suplico de nuestro escrito de demanda.

2.2.- Por infracción de normas sustantivas.Infracción por inaplicación de lo dispuesto en el artículo 1.152 del Código Civil , en relación con lo dispuesto en el artículo 27 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos y Jurisprudencia que lo interpreta.

En relación con este concreto motivo de recurso, al objeto de clarificar el mismo, debemos indicar que, tal y como se desprende de nuestro escrito de demanda, esta parte solicitaba se indemnizara a mi mandante de conformidad con lo estipulado en la cláusula penal fijada en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento, producida la resolución del contrato por causas imputables al arrendatario, o incumplimiento del mismo, mi mandante tendría derecho a percibir una indemnización equivalente al importe de las rentas pendientes hasta la fecha de finalización del mismo.

En relación con este motivo de recurso, primeramente debemos significar que la Sala que conozca del presente recurso está plenamente legitimada para la resolución del mismo, no quedando la misma vinculada por los pronunciamientos realizados por el Juzgador a quo.

Expuesto lo anterior, la impugnación que efectúa esta parte de forma concreta, viene referida al importe indemnizatorio fijado por el Juzgador a quo, una vez que en su fundamento jurídico segundo expone que existe el incumplimiento contractual alegado por esta parte. El Juzgador acude a la moderación judicial del importe de la indemnización para lo que tiene plenas facultades si estuviéramos ante una solicitud común de daños y perjuicios.

Lo que esta parte defiende, es que, acreditado el incumplimiento, debe aplicarse en su literalidad las previsiones de la clausula penal pactada en la estipulación segunda, dado que se cumplen íntegramente las previsiones establecidas para su aplicación, sin que exista ninguna aplicación extensiva de la misma en la solicitud efectuada por esta parte. Y esta solicitud es precisamente la que se efectúa en nuestro escrito de demanda, donde en nuestro hecho octavo, de forma expresa aludíamos a la citada estipulación, pactada al amparo del artículo 1.255 del Código Civil y al importe que suponía la misma. Así lo indicábamos también en los fundamentos jurídicos VII y VIII, donde aludíamos a las obligaciones de las partes, así como a la forma de desistir del contrato, los plazos de duración de los mismos y a la evidente exigibilidad de la cláusula penal pactada a la vista de la actuación de la demandada y a su incumplimiento contractual.

En relación con la actuación de la demandada, resumidamente, debemos indicar que: a) En fecha 18 de septiembre de 2.003 mi mandante y la mercantil LEITER MONTAJES INDUSTRIALES S.L. firmaron un contrato de arrendamiento de la vivienda unifamiliar propiedad de mi mandante sita en C/ Gonzalo Torrente Ballester n° 8 de Alcalá de Henares (Madrid), b) Dicho contrato, establecía expresamente en la estipulación segunda del mismo y en relación con la cláusula penal cuya exigibilidad pretendemos:'En caso de resolución del contrato por causas imputables al arrendatario, o por incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, se indemnizará a la parte arrendadora por los importes pendientes hasta la fecha de finalización del mismo'.

Ha quedado acreditado que, llegado el vencimiento de la anualidad de septiembre de 2.008 a septiembre de 2.009, la parte no comunicó en tiempo y forma su intención de no renovar el contrato vigente, lo que constituye cosa juzgada en la presente litis, por las sentencias aportadas como documentos n° 6 y 7 de nuestro escrito de demanda. Llegada dicha fecha, la demandada no abona la renta correspondiente a la siguiente mensualidad, que es reclamada por esta parte ante el Juzgado y estimada por los Tribunales de Justicia en las sentencias antes indicadas.

Posteriormente, esta parte reclama las rentas sucesivas hasta la fecha de la entrega de llaves por la demandada, demanda que aunque no fue objeto de estimación en primera instancia, ha sido recurrida por esta parte sin que a fecha actual nos conste que se haya dictado sentencia por parte de la Audiencia Provincial de Madrid.

Posteriormente y como hecho relevante, vigente la anualidad correspondiente a septiembre de 2.009 a septiembre de 2.010, de conformidad con lo dispuesto en el artículo l0 de la LAU , con anterioridad a su finalización, la demandada entrega las llaves a mi mandante, resolviendo unilateralmente el contrato y sin que dicha resolución unilateral sea aceptada por mi mandante. Documento n° 8 aportado junto a la demanda. Dicha cuestión resulta importante, porque el Juzgador a quo, no solo la ha considerado plenamente acreditada con base a la documental aportada, sino que además en su fundamento jurídico segundo, párrafo segundo, considera plenamente acreditada la existencia del incumplimiento.

Debemos indicar que a nuestro juicio, no puede equipararse dicho incumplimiento con precepto alguno relativo al desistimiento del contrato, por una cuestión obvia, la parte no comunica en febrero de 2010 su intención de no renovar el contrato y cumple su contrato hasta la finalización de dicha anualidad, sino que, no solo no ha abonado las mensualidades correspondientes a esa anualidad, que han tenido que ser objeto de reclamación judicial, sino que además, procede sin motivo alguno a la entrega de llaves y resolución del contrato antes de la finalización de dicha anualidad (que debía finalizar según el contrato y lo expuesto anteriormente acreditado en los procedimientos anteriores en fecha 17 de septiembre de 2010), sin alegar incumplimiento total o parcial alguno por parte de mi mandante en sus obligaciones como arrendador.

Expuestos los antecedentes anteriores, declarado por el Juzgador a quo el incumplimiento de la arrendataria, entendemos que resulta de plena aplicación lo dispuesto en el artículo 1.152 del Código Civil en relación con la clausula penal pactada. A nuestro juicio, para el supuesto de darse el supuesto de hecho contemplado en la cláusula penal, no resulta necesario acreditar el importe de la indemnización solicitada. Deberá acudirse necesariamente al importe indemnizatorio fijado por las partes en el contrato. Evidentemente no somos desconocedores de la Jurisprudencia existente sobre la interpretación restrictiva existente al respecto de la estimación de las presentes cláusulas penales en cuanto sustitutivas del régimen común de indemnización de daños y perjuicios y la prohibición de extender sus efectos a supuestos de hechos no contemplados expresamente en la redacción de la cláusula, pero asimismo, debemos indicar que lo anterior no concurre en la presente litis.

La redacción de la citada cláusula es clara y concisa. Se precisa para su aplicación que el contrato de arrendamiento sea resuelto por causas imputables al arrendatario o que dicha resolución tenga por causa el incumplimiento de sus obligaciones también por la parte arrendataria. Y es precisamente lo que acontece en el presente supuesto de hecho.

Renovado el contrato de arrendamiento para la anualidad septiembre de 2.009 a septiembre de 2.010, el arrendatario no abona la renta y, además, procede a la resolución unilateral del contrato entregando las llaves (sin que esta sea aceptada).

Producido el supuesto de hecho contemplado en la clausula penal, mi mandante reclama las rentas pendientes desde la fecha de la entrega de llaves, hasta la fecha en que debía finalizar la anualidad, todo ello en plena consonancia con la meritada estipulación segunda libremente pactada por las partes.

En la presente litis no se está realizando una interpretación extensiva del supuesto de hecho contemplado en la cláusula penal, sino ciñéndose a la misma de forma literal y precisa. De conformidad con la Jurisprudencia citada y con la Jurisprudencia menor existente, dicha interpretación restrictiva cobra plena virtualidad al igual que las facultades moderadoras del Juzgador en dos claras situaciones. Primero, cuando se pretende la aplicación de la cláusula penal a un supuesto de hecho no contemplado en la misma y, en segundo lugar, cuando ha existido un incumplimiento o cumplimiento irregular de sus obligaciones por parte de quien reclama la aplicación de la cláusula penal. Ninguna de las dos situaciones se contemplan en la presente litis.

Por todo lo expuesto, con estimación del presente motivo de recurso, procede estimar el mismo en su integridad, revocando la sentencia de instancia y dictando otra en su lugar, en virtud de la cual, se estime íntegramente la demanda formulada por esta parte y condene a la mercantil LEITER MONTAJES INDUSTRIALES S.L. a satisfacer a mi mandante la cantidad de11.873,91 euros,más los intereses legales pertinentes, todo ello con expresa imposición de costas.

2.3.- Para el supuesto de estimación de los motivos anteriormente formulados, de conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y para el supuesto de que exista una estimación total de la demanda formulada en su día por esta parte ante los Juzgados de Primera Instancia de Alcalá de Henares, solicitamos que la sentencia que se dicte, incluya igualmente la condena en costas para la mercantil LEITER MONTAJES INDUSTRIALES S.L. según principio de vencimiento.

SEGUNDO:De conformidad a los motivos del presente recurso de apelación hemos de partir de aquellos presupuestos que han de entenderse no son objeto del mismo, de conformidad al artículo 465.5 LEC , al no haberse formulado impugnación, ni tan siquiera oposición, y a tenor del citado precepto la presente resolución no puede perjudicar al apelante.

A tales efectos, y a tenor de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de 18 de septiembre de 2003 (folios 32 y ss.), a la fecha de entrega de las llaves 8-2-2010 (documento 8 de la demanda, folio 50), que no implicaba aceptación del desistimiento por parte del arrendador, como de manera expresa se recoge en el documento de entrega, el contrato se encontraba prorrogado hasta el 17 de septiembre de 2010.

Tal prórroga se deriva tanto de la cláusula reseñada, como de los artículos 10 y 11 de la Ley 29/1994 , en la redacción anterior a la Ley 4/2013.

En consecuencia, la cuestión que se suscita en el presente recurso es si es de aplicación automática lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, a modo de cláusula penal, al haberse pactado 'En caso de resolución del contrato por causas imputables al arrendatario, o por incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, se indemnizará a la parte arrendadora por los importes pendientes hasta la fecha de finalización del mismo'.

Con base a la literalidad de la cláusula transcrita en la misma se recoge una penalización por desistimiento unilateral del arrendatario antes del vencimiento del contrato o de sus prórrogas y, por tanto, nos encontramos ante una cláusula penal de naturaleza contractual que coincide con la previsión legal del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en la de 1994 respecto del contrato de arrendamiento de vivienda, como pacto ( artículo 11 anterior a la Ley 4/2013 ). Sin embargo, que nos encontremos ante una cláusula penal pactada, ello no implica la aplicación automática de la misma, y por lo tanto, que el arrendatario deba de abonar la totalidad de las rentas pendientes hasta la finalización del contrato, en el supuesto del presente recurso hasta el 17 de septiembre de 2010; pues se deberá de tener en cuenta lo establecido en el artículo 1154 CC .

Es más, en los supuestos de arrendamientos urbanos ya sea de vivienda o de local de negocio, la jurisprudencia se ha decantando por la moderación de las cláusulas penales, a tales efectos hemos de traer a colación la STS 29 de mayo de 2014 recurso 449/2012 '3.-Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente. En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 2007 , en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada. En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de marzo 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano. 4.- La sentencia de 9 abril 2012 trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente:'la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dichoesta Sala (SSTS 17 de julio de 2002,27 de octubre de 1992,8 de julioy21 de octubre de 1996, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes (SSTS 29 de diciembre de 2000;14 de julio de 2003, entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso (STS 27 de julio 2006)» (STS de 14 de julio de 2006)'.La última de las sentencias dictadas en esta cuestión es la del 27 septiembre 2013 , que no la resuelve por entender que el arrendador aceptó el desistimiento del arrendatario, sin perjuicio de la indemnización, conforme a la cláusula penal establecida contractualmente. Dice así:'ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.No aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento, extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en el contrato'.

A la moderación de la cláusula penal pactada también se refiere la Sentencia de esta Audiencia Provincial Sección 10ª, Sentencia 6/2015 de 12 Ene. 2015, Recurso 668/2014.

Con base a esta doctrina y ante la ausencia de prueba en cuanto a los perjuicios causados al arrendador, así, entre otros, por la desocupación de la vivienda hasta la fecha de finalización del contrato, pese a haberse intentado el arrendamiento, nos han de llevar a la moderación de la cláusula penal pactada, en los términos de la jurisprudencia reseñada. Sin que ello implique vulneración de las reglas de la carga de la prueba, máxime cuando se trata de hechos constitutivos de la pretensión indemnizatoria, a los efectos del artículo 217.2 LEC , y en todo caso, por la disponibilidad o facilidad probatoria, a los efectos del apartado 7. Pues no se trata de un hecho negativo el que la arrendadora deba acreditar que en el periodo que restaba para la terminación del contrato pusiera la vivienda en alquiler, y pese a ello la vivienda permaneciera vacía, ni puede implicar una prueba imposible.

La Sala considera que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los siete meses y 10 días pendientes hasta la finalización del contrato, por la aplicación automática de la cláusula segunda, sin justificación alguna respecto si la vivienda arrendada pudo ser objeto de explotación económica alguna durante tal periodo, significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, e incluso que efectivamente lo concertase, pues si bien es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de las rentas pendientes, si tenemos en cuenta la doctrina antes reseñada.

Con tales presupuestos, entendemos que, como se recoge en la sentencia apelada, es un elemento a tener en cuenta la falta de preaviso, y a los efectos del artículo 11 párrafo primero LAU en la redacción anterior a la Ley 4/2013, se establecía en dos mensualidades, sin embargo, tal facultad de desistimiento, con anterioridad a las prórrogas anuales del contrato no se establece en el supuesto del contrato del presente recurso, por lo que entendemos, conjugando los dos párrafos del artículo 11 LAU , la indemnización por desistimiento unilateral se deberá extender, además de a las dos mensualidades por preaviso, a lo establecido en el párrafo segundo, al disponer que en los supuestos de arrendamiento de viviendas se podrá pactar 'para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización', por lo que si a la fecha de la entrega de llaves quedaban pendientes 7 meses y 10 días, a los dos meses de preaviso se deberá de añadir la parte proporcional a este periodo, es decir, 18,4 días. Pues de seguirse la tesis del juzgador de instancia, sólo se le concedería al arrendador una indemnización por falta de preaviso, empero sin consecuencia alguna respecto de lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, esta Sala entiende que procede fijar la indemnización por desistimiento unilateral en la cantidad fijada en la sentencia apelada de 3.238,34 , más 993,09 , por la parte proporcional reseñada (53,972 por 18,4 días), en total 4.231,43 .

Por lo tanto, procede estimar en parte el recurso, revocando la sentencia de instancia, en el sentido de condenar a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 4231,43 , más intereses legales desde la fecha de la demanda, a los efectos de los artículos 1100 , 1101 y 1108 CC , por las razones del último párrafo del fundamento de derecho segundo de la sentencia apelada, y respecto de los intereses de mora procesal, a los efectos del artículo 576.2 LEC , se devengarán desde la fecha de la sentencia de primera instancia respecto de la cantidad de 3.238,34 , y desde la fecha de la presente resolución respecto de la cantidad de 993,09 .

TERCERO:Respecto de las costas de primera instancia, la estimación parcial del recurso no conlleva la estimación íntegra de la demanda, por lo que a los efectos del artículo 394.2 LEC , procede mantener la no imposición de las costas.

Respecto de las costas recurso de apelación, a los efectos de los artículos 398.2 LEC , no procede la condena a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTEel recurso de apelación interpuesto por D. Ricardo , representado por la Procuradora DA. MARÍA DEL CARMEN SÁNCHEZ MUÑOZ, contra la sentencia dictada el día 11 de diciembre de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 471/2012, debemos REVOCARla referida resolución y, en consecuencia, estimar en parte la demanda interpuesta por D. Ricardo , contra la mercantil Leiter Montajes Industriales S.L., condenando a la demandada a pagar a la actora 4231,43 €, más intereses legales desde la fecha de la demanda, e intereses de mora procesal desde la fecha de la sentencia de primera instancia respecto de la cantidad de 3.238,34 €, y desde la fecha de la presente resolución respecto de la cantidad de 993,09 €, sin hacer declaración sobre las costas causadas tanto en primera instancia como en esta alzada.

La estimación en parte del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0297-15»excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a dos de octubre de dos mil quince.