Sentencia CIVIL Nº 258/2019, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 1407/2017 de 26 de Abril de 2019

Encabezamiento

SECCIÓN Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA

AVDA. REINA REGENTE S/N

Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22

N.I.G. 0401342C20170006202

Nº Procedimiento: Recurso de Apelación Civil 1407/2017

Asunto: 101663/2017

Autos de: Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) 621/2017

Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº3 DE ALMERÍA (ANTIGUO MIXTO Nº5)

Negociado: C4

S E N T E N C I A nº 258/2019

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ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE

MAGISTRADOS:

Dª MAR GUILLÉN SOCÍAS

D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ

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En Almería, a veintiséis de abril de dos mil diecinueve.

La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación el rollo número 1407/2017, procedente de los autos de del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Almería, seguidos con el número 621/2017, sobre sobre desahucio por falta de pago de local de negocio.

Es parte apelante DON Ildefonso, representado por la Procuradora Dª IGATZ GARAY SAN JORGE y asistido por letrada Dª MARÍA PIQUER SOCÍAS.

Es parte apelada D. Jesús, representada por la Procuradora Dª ESTHER MARÍA HERRERA CAPEL y asistido por letrado D. LEOPOLDO JOSÉ MARFIL RODRÍGUEZ.

Ha sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Juan Antonio Lozano López, que expresa la opinión de la Sala.

Antecedentes

1.-En el procedimiento de juicio verbal 621/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Almería consta Sentencia 178/2017, de 8 de septiembre, con la siguiente parte dispositiva: 'ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda formulada por D. Jesús, representado por la Procuradora Sra. HERRERA CAPEL, contra D. Ildefonso y DEBO DECLARAR Y DECLARO haber lugar al desahucio del demandado del local de negocios sito en la calle Llano Amarillo, núm. 26, esquina con calle Campos de Dalías, planta baja del Edificio Belén, de Almería, apercibiéndole que si no la desaloja dentro del plazo legal con entrega de llaves a disposición de la actora, será lanzado de él y a su costa en la fecha que se señale, con la consiguiente resolución del contrato suscrito por las partes en fecha de 1 de junio de 2.014. Asimismo, CONDENO a D. Ildefonso a abonar a D. Jesús la cantidad de 6.871,55 €, así como las rentas que se devenguen y resulten impagadas hasta el efectivo desalojo del local arrendado. Con relación a las costas, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

2.-En lo sustancial, el juzgador de instancia consideraba que no habían quedado acreditados los pagos 'en mano' que alega la demandada, y el documento nº 1 del escrito de oposición, en el que constan unas notas manuscritas que reconocen las partes, no acredita el pago de las cuantías reclamadas.

3.-Con traslado a la demandada, presentó recurso de apelación, en el sentido de insistir en el pago en mano y en la validez del documento aportado en su escrito de oposición.

4.-Con traslado a la actora, que impugnó el recurso, se elevaron las actuaciones a esta Sala, se formó rollo con personación de las partes, y sin necesidad de celebración de vista, con auto de denegación de prueba, se fijó el pasado día 23 para la deliberación, votación y fallo, quedando las actuaciones vistas para el dictado de la presente resolución.

Fundamentos

1.-La discusión en la instancia gira entorno al valor que se interesa respecto del documento nº 1 del escrito de oposición. Se trata del burofax de reclamación extrajudicial que efectuó la actora, la copia que recibió la demandada, donde constan unas notas manuscritas firmadas por uno de los arrendadores y la madre del arrendatario. Según la información que proporcionan los interesados en el acto de la vista, recibido el burofax, la madre del arrendatario acudió al domicilio de uno de los arrendatarios y efectuaron un ajuste de cuentas en unas notas manuscritas efectuadas en ese mismo burofax. Su contenido está transcrito en la resolución de instancia, que es el siguiente.

2.-'octubre pagado restante del alquiler 296 €. Octubre de alquiler año 2.016 se paga en dos veces una de 504 euros y otra de 296 euros del mes de octubre del 2016 de Alquiler se queda pago el mes de Octubre del 2016. Por una parte el Inquilino y por otra el dueño del local. Ildefonso- Inquilino D.N.I. NUM000. Romualdo. Propietario. Mayo 800-104 Queda pendiente 696€ -200 Entrego a Romualdo 200€ ----496'. Esa transcripción no ha sido impugnada por la recurrente.

3.-Según el juzgador de instancia, el manuscrito indica sólo el pago del mes de octubre de 2.016, mensualidad que no está reclamada, y el pago parcial del mes de mayo de 2.016 (104 y 200 euros), del que resulta pagado 304 €, no los 104 € que se dicen pagadas en demanda, a pesar de que el arrendador que firmó ese documento niega la recepción de esos 200 €. En consecuencia, sólo esos son los pagos que resultan de ese documento, pero del mismo no se deduce la regularización total de la deuda, dado que en demanda se reclama parte de mayo, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2016 y abril de 2017.

4.-Por su parte, la recurrente focaliza su atención en la nota final del manuscrito, en el siguiente sentido:

'..Mayo 800-104 Queda pendiente

696E. entrego a Romualdo 200E.

-200

_______

496'

De donde se deduciría que, al decir el documento 'queda pendiente', el contrato estaba regularizado a la fecha de que indica dicha nota.

5.-Pues bien, el documento controvertido es lo que se llama un documento o nota de relación, institución reconocida en el art. 1229 del Código Civil. Dicho precepto establece lo siguiente. La nota escrita o firmada por el acreedor a continuación, al margen o al dorso de una escritura que obre en su poder, hace prueba en todo lo que sea favorable al deudor. Lo mismo se entenderá de la nota escrita o firmada por el acreedor al dorso, al margen o a continuación del duplicado de un documento o recibo que se halle en poder del deudor. En ambos casos el deudor, que quiera aprovecharse de lo que le favorezca, tendrá que pasar por lo que le perjudique.

6.-El precepto en cuestión se aplica a toda nota o corrección extendida por una parte interesada en el contrato en un documento ad hoc, como puede ser una factura, o, en este caso, el burofax de reclamación, incluso cuando se trate de fotocopias. En cualquier caso, sin perjuicio de su validez, la cuestión se resuelve como indica el precepto, esto es, que si el deudor trata de aprovecharse en apoyo de su posición jurídica de un documento que se halle en su poder tendrá que pasar por lo que le perjudique en cuanto a las notas escritas por el acreedor al dorso, al margen o continuación del mismo ( STS 20/2001, de 22 de enero, y las que en ella se citan).

7.-Esto supone, en primer lugar, que la recurrente no puede quedarse con la parte final de las notas manuscritas, que es lo que transcribe en su escrito del recurso, para llegar a la conclusión que si el documento utiliza la expresión de 'queda pendiente' es que las deudas están saldadas: la recurrente debe atenerse a todo el contenido de las notas manuscritas. Y, en segundo lugar, que las notas manuscritas no pueden extenderse a casos distintos de su contenido, esto es, que el precepto exige su interpretación restrictiva. Dicho de otro modo, y por lo que se refiere a este caso, que si el documento se refiere, y se hacen cuentas, de dos meses, octubre y mayo de 2016, sólo a esos meses se refieren los alegados 'pagos en mano'; y que si la anotación 'queda pendiente' está referida al mes de mayo, quiere decir, como indica el juzgador de instancia, que lo que lo que queda pendiente es parte del mes de mayo.

8.-Pero la recurrente va más allá y quiere darle al documento, no sólo una interpretación amplia, sino hiperbólica. Al acto del juicio refiere que el mes de mayo está pagado por ingreso bancario, y el documento en cuestión se refiere a abril de 2016. En consecuencia, se queda sólo con la fecha del documento (que, a insistencias interrogativas al Sr. Romualdo -minuto 35.50 del disco compacto en que quedó registrada la vista-, consigue acreditar que el documento se firmó después de demanda, esto es, después de mayo de 2017) y con la frase 'queda pendiente', con lo cual entiende que a mayo de 2017, fecha aproximada de firma de ese documento, estaba regularizada la relación arrendaticia. Nada más lejos de la realidad, la recurrente debe estar todo el documento, que se refiere a la regularización de los meses de octubre y mayo de 2016, y además, una regularización incompleta, por lo que sigue sin acreditar la demandada el pago del resto de meses reclamados, meses no cubiertos por el controvertido documento de relación aportado a las actuaciones.

9.- Esta Sala ha dicho (S. de 19 de diciembre de 2017, Rollo 1068/2016) que si el demandado alega pago, debe probarlo ( art. 444.1). Según el art. 17 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), las partes pueden pactar la forma y lugar de pago, y, si no hay pacto, debe de hacerse en la vivienda arrendada, en metálico, y contra recibo del acreedor. Esto es, le corresponde al demandado exigir recibo y constituir prueba del pago, y, si no lo hace, debe soportar las consecuencias. En este caso, consta pacto de ingreso bancario en una cuenta bancaria. El ingreso en dicha cuenta genera el rastro acreditativo correspondiente, y, si el arrendatario se aparta de ese procedimiento acreditativo, debe de constituir prueba del pago. Por otra parte, no hay pago hasta que no hay pago íntegro de las rentas ( art. 1157 Cc). En consecuencia, a la fecha de la presentación de la demanda, era procedente el desahucio. A este respecto, el Tribunal Supremo ha considerado incumplimiento el efectuado por mero retraso incluso si se trata de una sola renta ( STS de 30 de octubre de 2009, REC 2629/2004).

10.-En efecto, '(...) es cuestión a la que esta Sala ya ha dado respuesta en su sentencia de 24 de julio de 2008 (recurso 508/02), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en su modalidad también de 'jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales', la cual, tras casar la sentencia recurrida contiene el siguiente pronunciamiento: '2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas', doctrina que ha sido reiterada en la más reciente de 26 de marzo de 2009 (recurso 1507/2004) y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente recurso'.

11.-Y lo mismo hay que estar a lo que se refiere el juzgador de instancia respecto del impago de gastos repercutidos conforme al art. 17 de la LAU. También ha dicho esta Sala (S. de 2 de septiembre de 2014, Rollo 104/2014) que, sobre esta cuestión ya se pronunció el Tribunal Supremo cuando entendió que la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( art. 3 Cc) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (análoga a la vigente) ha de comprender el impago por parte del arrendatario de aquellas cantidades a las que venga obligado legalmente, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento ( STS de 12 de enero de 2007). En la STS de 10 de octubre de 2011 (Rollo 1557/2008) se dice que la integración del importe de una cantidad asimilada implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el gasto al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame gasto al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago.

12.-Por lo tanto, el documento de relación se refiere a mayo y octubre de 2016, sin que la frase final 'queda pendiente' pueda tener la interpretación de regularización total de la deuda, que, como se expresa de lo transcrito ut supra, se refiere exclusivamente al mes de mayo. En consecuencia, queda aún por acreditar el pago del resto de la deuda. El juzgador de instancia sólo entiende pagados con ese documento de relación lo que dice el documento sobre dichos dos meses. Además, el juzgador de instancia considera que sigue sin acreditar la demandada el pago de renta asimilada. La Sala se muestra conforme con las consideraciones del juzgador a quo, por lo que procede ratificarlas.

13.-Por todo lo cual, procede la desestimación del recurso, y confirmación de la resolución recurrida, con imposición de costas generadas en esta instancia al recurrente ( art. 398 LEC).

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, en atención a lo expuesto,

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelacióndeducido contra la Sentencia 178/2017, de 8 de septiembre, dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Almería en autos 621/2017 del que deriva la presente alzada,

1.-CONFIRMAMOS la referida sentencia.

2.-Con imposición de costas al recurrente.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal por el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo s con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.-Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección de la Audiencia Provincial, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso

Así por esta sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.