Sentencia Civil Nº 259/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 492/2009 de 27 de Junio de 2011

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  • Núm. Sentencia: 259/2011
  • Núm. Recurso: 492/2009
  • Núm. Cendoj: 28079370082011100228

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00259/2011 AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7007207 /2009

RECURSO DE APELACION 492 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 787 /2003

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 33 de MADRID

De: Fausto , PEÑALVER 38

Procurador: JOSE RAMON CERVIGON RUCKAUER, MARIA TERESA UCEDA BLASCO

Contra: Millán , Catalina , PILADE S.L.

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, ERNESTO GARCIA-LOZANO MARTIN, ROSA MARIA DEL PARDO MORENO

Ponente : ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

SENTENCIA Nº 259

Magistradas:

ILMA. SRA. Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. Dª. Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a veintisiete de junio de dos mil once. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por las Sras. Magistradas expresadas al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio ordinario número 787/2003, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 33 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelada la mercantil PILADE S.L., representada por la Procuradora Dª. Rosa María del Pardo Moreno, de otra, como demandado-apelado D. Millán , sin representación procesal, de otra como demandada-apelada Dª. Catalina , representada por el Procurador D. Ernesto García-Lozano Martín, de otra como demandado-apelante D. Fausto , representado por el Procurador D. José Ramón Cervigón Ruckauer, y de otra como demandada-apelante la mercantil PEÑALVER 38 S.L., representada por la Procuradora Dª. Teresa Uceda Blasco.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Madrid, en fecha 29 de septiembre de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Estimo íntegramente la demanda planteada por la mercantil PILADE S.L., tras exponer los hechos y fundamentos en que se funda su pretensión, interesa que en su día se dicte Sentencia frente a D. Fausto , conforme al suplico en virtud del cual insta se declare la validez, eficacia y vigencia de la escritura de compraventa otorgada por el demandado a favor de la actora ante el Notario de Madrid Sr. Francés y de Mateo el día 6 de noviembre de 2001, bajo el número 4.325 de su protocolo, modificada por otra autorizada por el mismo Notario el 12 de febrero de 2002, bajo el número 401 de protocolo, relativa a las fincas NUM000 y NUM001 , descritas en el hecho primero de la demanda, procedentes de la parcelación de la finca que figura inscrita a nombre del demandado en el Registro de la Propiedad nº 20 de Madrid al folio NUM004 del libro NUM002 , finca número NUM003 (antes NUM005 ) inscripción 3ª; condenando al demandado a esta y pasar por dicha declaración; se declare la validez, eficacia y vigencia de la escritura de compraventa otorgada por el demandado a favor de la actora ante el Notario de Madrid Sr. Francés y de Mateo el día 6 de noviembre de 2001, bajo el número 4.326 de su protocolo, modificada por otra autorizada por el mismo Notario el 12 de febrero de 2002, bajo el número 402 de protocolo, relativa a las fincas NUM006 , descritas en el hecho segundo de la demanda, procedentes de la parcelación de la misma finca registral a que se refiere el apartado precedente; condenando al demandado a estar y pasar por dicha declaración; se condene al demandado a rectificar la escritura de parcelación que otorgó ante el mismo Notario el 6 de Noviembre de 2001, bajo el número 4.324 de su protocolo, en el sentido de suprimir la referencia que en ella se hace a la descripción técnica de la finca parcelada, así como a rectificar la descripción que consta en el Registro de la Propiedad evitando el desplazamiento hacia el Este y la ocupación de la superficie correspondiente a la finca registral número NUM007 , puestos de manifiesto por el Registrador de la Propiedad en las calificaciones de dicha escritura realizadas los días 12 de febrero y 7 de mayo de 2002; condenando asimismo al demandado a solicitar la correspondiente modificación de la licencia de parcelación que otorgó el Exmo. Ayuntamiento de Madrid, y todo ello bajo apercibimiento de que, en caso de no hacerlo, se realizará por el Juzgado en ejecución de Sentencia; se condene al demandado a rectificar, juntamente con la actora, las escrituras de compraventa a que se ha hecho mención para acomodar la descripción de las fincas objeto de las mismas a la descripción que resulte de la modificación de la parcelación, bajo apercibimiento de que, en caso de no hacerlo, se realizará por el Juzgado en ejecución de Sentencia; se declare nula e ineficaz la escritura otorgada por el demandado ante el Notario de Madrid D. José María Regidor Cano el 27 de noviembre de 2002, bajo el número 4.631 de su protocolo, condenando al demandado a estar y pasar por dicha declaración, y mande cancelar las inscripciones que dicha escritura haya podido causar en el Registro de la Propiedad. Todo ello con expresa condena en costas al demandado.

Se desestiman íntegramente las pretensiones formuladas por PEÑALVER 38, en su calidad de interviniente voluntario, debiendo pasar por las declaraciones aquí contenidas, con expresa condena en costas atendido el criterio objetivo del vencimiento.

Se condena igualmente a Dª. Catalina a estar y pasar por la presente declaración, sin hacer respecto de la misma expresa condena en costas, estimando que su llamada al proceso es ajena a su voluntad."

Asimismo en fecha 24 de octubre de 2008 se dicto auto aclaratorio de la sentencia anterior, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"NO HA LUGAR a la aclaración solicitada por el Procurador Sr. Cervigón Ruckauer, en nombre y representación de D. Fausto , debiendo estarse al texto de la resolución.

SE INTEGRA al Antecedente de Hecho primero y al Fallo, entre las palabras "descripción" y "que" el inciso siguiente: "de las tres fincas nacidas de su parcelación sujetándose a la descripción", que consta en el apartado III del suplico de la demanda."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución interpusieron recursos de apelación el demandado D. Fausto , y la demandada PEÑALVER 38 S.L., que fueron admitidos, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose los recursos por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución de los presente recursos, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 22/06/2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en lo pertinente los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, en cuanto no se opongan a los que se exponen a continuación.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del juicio ordinario nº 787/2003 tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid, a instancias de la mercantil PILADE S.L. contra don Fausto , interviniendo también como demandados don Millán (que se allana), PEÑALVER 38 S.L, y doña Catalina (que ha sido declarada en la instancia en situación de rebeldía procesal), sobre: declaración de validez y eficacia de dos escrituras de compraventa, suscritas el 6 noviembre 2011, ante Notario de Madrid Sr. Francés y de Mateo, con números de protocolo 4325 y 4326, sobre rectificación de escritura de parcelación otorgada ante el mismo Notario y con la misma fecha, bajo número de protocolo 4324; sobre rectificación de las escrituras de compraventa antes referidas en cuanto a la descripción de las fincas; sobre modificación de licencia de parcelación; y sobre declaración de nulidad de la escritura de fecha 27 noviembre 2002 y cancelación de las inscripciones que dicha escritura haya podido causar en el Registro de la Propiedad.

Con fecha 29 septiembre 2008 se dictó sentencia estimatoria de la demanda , que rechaza las pretensiones formuladas por PEÑALVER 38 S.L. en su calidad de interviniente voluntario (al amparo del artículo 13.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , LEC ), debiendo pasar esta mercantil así como don Fausto y doña Catalina por las declaraciones contenidas en la sentencia.

Contra dicha sentencia interponen recurso de apelación don Fausto y PEÑALVER 38 S.L.

SEGUNDO.- Recurso de DON Fausto .

A) Solicita que se declare la nulidad de la sentencia o subsidiariamente, que se revoque la dictada, declarando nulos e ineficaces los contratos litigiosos con condena en costas.

Lo argumenta, en síntesis, en base a lo siguiente:

--Incongruencia de la sentencia y error al valorar los hechos . No se valora la pericial aportada por PEÑALVER S.L. La sentencia no resuelve la identidad de Pilade e Inaco.

La finca matriz se dividió en dos iguales: la número NUM013 y la número NUM008 , con una cabida de dos fanegas y nueve celemines (2,75 fanegas), haciéndose la conversión a metros cuadrados en escritura pública de 26 abril 1887, atribuyéndole 17.708, 81 m², ya que se tuvo en cuenta la cabida de la fanega en Valladolid, cuando debió haberse aplicado la cabida de la fanega en Madrid por estar aquí la finca, y por tanto su cabida es de 9416 m², esto es 4708 m² cada una.

--Infracciones de los artículos 24.1, 120.3 y 9.3 de la CE y el 248.3 de la LOPJ, por falta de motivación , e infracción de los artículos 208, 209, 218 etc. de la LEC , en cuanto a la forma de las sentencias, al no tener fundamentos jurídicos ni hechos probados. La sentencia deja el pleito irresoluto, vulnerando el art. 117 CE .

No se pueden realizar las rectificaciones y modificaciones de escrituras que se interesan, pues suponen hacer un nuevo contrato, una novación absoluta de la escritura para la que la juez no tiene competencia.

Infracción del art. 285.1 LEC por no observar la más elemental regla de la sana crítica, pues no es posible que en 4708 m² puedan parcelarse 10.102,49 m². Infracción de los artículos 17 y 155 LEC , por indefensión de doña Catalina al no haber sido emplazada en forma, y de los artículos 19, 20 y 21 de la LEC , ya que el allanamiento del Sr. Millán no se hizo por escrito y con traslado a las partes para poder alegar fraude de ley.

--El fallo es inejecutable, al ser la parcelación contradictoria porque el juzgador no es competente para sustituir el consentimiento humano.

--Los contratos litigiosos son nulos por ser imposibles, erróneos, indeterminados y urdidos en fraude de ley. La causa es ilícita. Hay dolo civil de la compradora que vicia el consentimiento.

--La sentencia alude actos fraudulentos sin detallarlos, ni dio autorización al apelante para querellarse contra el señor Millán por calumnia y difamación en escritos en que le imputa delitos, lo que evidencia la parcialidad de la juez.

B) Con carácter previo, procede reseñar los siguientes documentos, aportados en autos:

0.-Certificación registral correspondiente a la finca NUM003 , antes NUM005 , del Registro de la Propiedad número 20 de Madrid, según la cual dicha finca se halla actualmente inscrita con la superficie de 14.209,6 m² a favor de don Fausto por título de compra a don Constantino en escritura otorgada el 17 marzo 1994.

1.- Escritura pública de parcelación otorgada por el Sr. Fausto el 6 noviembre 2001, número de protocolo 4324 . Se refiere a la parcelación en tres parcelas ( NUM000 , NUM001 y NUM006 ) de la finca registral NUM003 , inscrita a nombre del otorgante, con una superficie total de 10.102,49 m², que contiene la descripción técnica de la misma pues se dice que la registral no se corresponde con la realidad. Se adjunta licencia de parcelación de la finca sita en calle Puentelarra número 30 concedida por el Ayuntamiento de Madrid según decreto de 28 agosto 2001 , solicitada por don Juan Cobián Bebe en representación de INACO PROMOCIONES Y OBRAS S.A., que contiene asimismo la descripción técnica. El Registrador deniega la inscripción de dicho documento, por suponer la descripción técnica de la finca que esta ha sido desplazada hacia el este, ocupando, al menos, la superficie correspondiente a la finca registral número NUM007 , así como por coincidir en algunos detalles de su descripción con la finca NUM008 por si pudiera tratarse de una doble inmatriculación.

--Acta de subsanación de fecha 1 de febrero del 2002, número de protocolo 301 , que subsana la escritura de parcelación de 6 noviembre 2001, número de protocolo 4324, en cuanto a la descripción de la finca NUM003 , al incurrir en error material respecto de los linderos registrales de dicha finca, que se fijan como sigue: al Norte arroyo de Valdebernardo; al Oeste tierra de Dimas ; al Este otras de Joaquín ; al Sur con otra de Valentín (estos linderos coinciden con los de la finca NUM008 vendida a PEÑALVER en escritura de NUM009 enero NUM010 , folios NUM011 tomo NUM012 ) El Registro de la Propiedad número 20 deniega la inscripción del acta por los mismos motivos indicados.

2.- Escritura pública de compraventa otorgada por el Sr. Fausto el 6 noviembre 2001, número de protocolo 4325 , a favor de PILADE S.L., representado por don Santiago García Gómez, como consejero delegado, sobre las parcelas NUM000 y NUM001 , de 3.053,02 y 1.579,77 m², respectivamente, pendiente de inscripción, estando inscrita su finca matriz número NUM003 . Compraventa que se somete a la siguiente condición suspensiva : Transcurridos tres meses desde que se produzca la recepción de la notificación del otorgamiento por el ayuntamiento de Madrid de la licencia de construcción del proyecto de edificación que se presentará sobre la parcela NUM000 . Para dar cumplida dicha condición suspensiva se establece un plazo máximo que vencerá el día 6 noviembre 2003.

Precio de ambas 268.664.000 pesetas (equivalentes a 1.614.703,16 €), de los que la compradora ha abonado 10.000.000 de pesetas, el resto del precio será satisfecho en el momento en que se cumpla la condición suspensiva , es decir que hayan transcurrido tres meses desde recepcionar la notificación de la concesión de la licencia de obras. No obstante, la compradora podrá desistir en cualquier momento de la condición suspensiva pagando el resto del precio, en cuyo caso se perfeccionará en ese acto la compraventa. Las fincas se venden como cuerpo cierto y libres de cargas y arrendatarios.

--La anterior escritura pública es modificada por otra del 12 febrero 2002, otorgada por las mismas partes, con número de protocolo 401 , en la que se acuerda suspender el plazo acordado para el cumplimiento de la condición suspensiva desde el día de hoy, plazo que se reanudará de nuevo el día que se alcance la inscripción de las fincas objeto de compraventa de la escritura anteriormente citada. Para calcular el nuevo vencimiento se añadirá el tiempo de suspensión. También se pacta que el precio se de la NUM000 se reducirá en el caso de que se reduzca la superficie de la finca, y en la misma proporción.

3.- Escritura pública de compraventa otorgada por el Sr. Fausto el 6 noviembre 2001, número de protocolo 4326 , a favor de PILADE S.L., representado por don Santiago García Gómez, como consejero delegado, sobre la parcela S-3 de 5.469, 70 m² . La finca se vende como cuerpo cierto y libre de cargas y arrendatarios. Compraventa que se somete a la condición suspensiva siguiente: al pago o compensación de la obtención por el Ayuntamiento de Madrid de la parcela NUM006 , ya sea mediante expropiación o cualquiera otro mecanismo que lo sustituya. Se entenderá cumplida esta condición cuando se haga efectiva por parte del Ayuntamiento de Madrid la compensación. Para dar cumplida dicha condición suspensiva, se establece un plazo máximo que vencerá el día 6 noviembre 2003.

El precio pactado dependerá del valor de compensación establecido por el Ayuntamiento. La parte vendedora hará suyos los 100 primeros millones de pesetas. Si el valor de compensación excediera de los 100.000.000 de pesetas (601.012,10 €), el 50% del exceso será para la parte vendedora y el 50% restante para la compradora. El precio se abonara asimismo una vez cumplida la condición suspensiva es decir cuando se haga efectiva por el Ayuntamiento la compensación.

--La anterior escritura pública es modificada por otra del 12 febrero 2002, otorgada por las mismas partes, con número de protocolo 402 , en la que se acuerda suspender el plazo acordado para el cumplimiento de la condición suspensiva desde el día de hoy, plazo que se reanudará de nuevo el día que se alcance la inscripción de la finca objeto de compraventa de la escritura anteriormente citada. Para calcular el nuevo vencimiento se añadirá el tiempo de suspensión.

4.- Escritura de desistimiento de parcelación otorgada por el Sr. Fausto de fecha 27 noviembre 2002 por la que el compareciente desiste y deja sin efecto la parcelación formalizada por medio de escritura de fecha 6 noviembre 2001, número del protocolo 4324, sobre la finca NUM003 , de la que resultaron las parcelas NUM000 , NUM001 y NUM006 . El Registrador de la Propiedad número 20 deniega la inscripción de esta escritura por falta de previa inscripción de la escritura que ahora se deja sin efecto, y por falta de consentimiento de la compradora de las tres parcelas resultantes, PILADE S.L.

C) Los motivos de incongruencia y falta de motivación de la sentencia se rechazan en toda su extensión. Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, que se resume en la Sentencia de 4 de marzo de 2000 (EDJ 2000/3645) y a la que se refiere la STS, Sala 1ª, de 26-7-2006 (EDJ 2006/253101) que el deber de congruencia que pesa sobre las sentencias se resume en la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, existiendo allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensión procesal, no está sustancialmente alterada, y entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos rectores del proceso y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos, debiéndose distinguir las verdaderas pretensiones de aquellas peticiones que constituyen simples presupuestos o antecedentes de éstas. La incongruencia, como recuerda la mencionada Sentencia de 4 de marzo de 2000 , no debe ser confundida con la falta de motivación, pues aun cuando la segunda puede determinar la primera, la incongruencia omisiva exige la falta de respuesta sobre algún punto esencial o cuestión sustancial del pleito; aparte de que, como también precisa aquella Sentencia, no es dable confundir una falta de motivación o una motivación insuficiente con una motivación parca o sucinta, pero bastante para entender que se ha dado justificación o explicación jurídica a la respuesta judicial.

Debe añadirse a lo anterior que no se incurre en incongruencia por no contestar a todas y cada una de las afirmaciones o razonamientos jurídicos expuestos en los escritos procesales, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface cuando se resuelven genéricamente las pretensiones de las partes, aunque no haya pronunciamiento concreto sobre las alegaciones expuestas - Sentencias de 19 de febrero EDJ 1998/946 , 12 de mayo EDJ 1998/3977 y 28 de noviembre de 1998 EDJ 1998/30743 , y 4 de marzo de 2000 EDJ 2000/3645 -: como recuerda la Sentencia de 3 de junio de 1999 , que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional de 23 de abril de 1990 EDJ 1990/4319 y de 14 de enero de 1991 EDJ 1991/242 , desde el punto de vista de tutela judicial el deber de congruencia consiste en el derecho a obtener una respuesta motivada y fundada en Derecho no manifiestamente arbitraria o irrazonable, aunque la fundamentación jurídica pueda resultar discutible o quepa disentir de ella.

Por su parte el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la solución judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC numero 101/92, de 25 de junio ), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC número 186/92, de 16 de noviembre ); por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide ( SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992 , y, en igual sentido, STS de 12 de noviembre de 1990 ).

Esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992 ), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenida en la parte dispositiva ( STS de 15 de febrero de 1989 ), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo ( SSTS de 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992 ).

Desde las posiciones jurisprudenciales recién expuestas, se considera que la sentencia de primera instancia no puede tacharse de incongruente, pues da respuesta a las únicas pretensiones ejercidas en el proceso, que son las de la PILADE S.L. acogiéndolas; contiene una motivación suficiente y adecuada, al argumentar sobre el objeto del pleito, los contratos formalizados, y su validez ante la ausencia de vicio acreditado de consentimiento, así como que el objeto de la venta está determinado. La sentencia apelada sí resuelve el pleito, en los términos de los que parte la demanda, sin perjuicio de entender completados sus argumentos jurídicos con los que aquí se recogen.

D) Efectivamente, PILADE S.L. solicita que se declare la validez de las escrituras de compraventa que firmó como comprador con el Sr. Fausto , otorgadas el 6 noviembre 2001, en relación a la finca registral NUM003 , inscrita a nombre de este último, quien previamente otorgó escritura de parcelación de dicha finca, resultando tres parcelas ( NUM000 , NUM001 y NUM006 ), que en su conjunto tienen 10.102,49 m². Compraventas y escritura de parcelación que no han sido inscritas en el Registro de la Propiedad.

Frente a la realidad de tales compraventas la parte apelante alega que los contratos son nulos por ser imposibles, erróneos, indeterminados y urdidos en fraude ley, que la causa es ilícita y existe dolo civil de la compradora que vicia el consentimiento.

Como recuerda la sentencia de esta AP Madrid, sec. 25ª, de fecha 9-7-2008 rec. 723/2007 , la ineficacia -como reacción sancionadora del ordenamiento jurídico frente a un negocio jurídico irregular- de los contratos viene determinada por la concurrencia de alguna de las siguientes causas:

I.- Por su nulidad radical y absoluta o inexistencia.

II.- Por su nulidad relativa o anulabilidad.

III.- Por su rescindibilidad.

Y, por su parte, la nulidad absoluta y radical de un negocio jurídico, puede tener lugar:

a/.- Porque se hayan traspasado los límites que señala el ordenamiento jurídico -artículo 1255 del Código Civil - para el juego de la autonomía de la voluntad:.

b/.- Porque el negocio jurídico carezca de los requisitos esenciales del artículo 1261 del Código Civil o de los que el ordenamiento jurídico imponga por razón del tipo negocial concreto.

c/.- Porque el negocio jurídico omite cualquiera de los elementos que su naturaleza o tipo exige.

d/.- Porque el negocio jurídico tenga por objeto cosas fuera del comercio de los hombres o servicios que sean contrarios a la ley o a las buenas costumbres -artículo 1271 del Código Civil -.

e/.- Porque el negocio jurídico adolezca de una causa ilícita en el sentido del artículo 1275 del Código Civil .

f/.- Porque el negocio jurídica carezca de la forma exigida por la Ley como un requisito ad solemnitatem.

Ninguno de los anteriores supuestos concurren en estos autos. Sorprende a este tribunal que sea el propio vendedor y titular registral de la finca objeto de las escrituras de parcelación y compraventa, otorgadas todas el 6 noviembre 2001, quien mantenga que los contratos son nulos, imputando a la compradora PILADE S.L. toda suerte de engaño, ocultándole que era insolvente, que además era la misma sociedad que INACO S.A., y que ambas conocían que existían allí fincas que no eran del vendedor, induciéndole a que se las vendiera, como alega en fase de conclusiones en el acto del juicio. Alegaciones poco o nada creíbles cuando es el propio Sr. Fausto quien vende en escritura pública de 20 octubre de 1998 la misma finca a INACO PROMOCIONES Y OBRAS S.A., escritura que, según nota al final de la misma, fue anulada, por el incumplimiento de la condición suspensiva mediante otra otorgada el 6 noviembre 2001 (número de protocolo 4323); quien igualmente otorga escrituras públicas de 5 enero 1999 rectificando la de 1998, asimismo anuladas; quien y entre otros convenios, otorga otra escritura de parcelación el 22 octubre 2001 sobre la finca NUM003 , dejada sin efecto por otra de 6 noviembre 2001 (número de protocolo 4322). De todo ello cabe concluir que el Sr. Fausto obró con pleno conocimiento y consentimiento, realizando actos de parcelación, vendiendo las parcelas resultantes a INACO S. A. y, después, anulándolo todo para el mismo día volver a repetir la operación con otra sociedad, PILADE S.L. Pero si lo anterior no fuera suficiente, consta en autos una carta dirigida por don Fausto a don Jose Antonio (consejero delegado de ambas sociedades y que comparece en este pleito como representante de Pilade S.L.), de 10 octubre 2001, que aportan tanto la parte actora como el codemandado don Fausto , en la que se indica que otra sociedad se subrogará en los derechos y obligaciones de INACO S.A., de quién cobrará los 10.000.000 de pesetas, siendo el precio el mismo, y concluye que a todos los efectos esta sociedad desaparecerá, aunque no las personas. Las posibles coincidencias en cuanto objeto, consejeros o administradores, incluso domicilio de INACO y PILADE, en nada afectan ni perturban a los contratos objeto del pleito, sin que pueda alegar el vendedor ignorancia de una u otra sociedad con las que otorgó, no una, sino varias escrituras públicas, como ya se ha visto.

No puede ahora el vendedor alegar que fue sorprendido o que no sabía lo que hacía, cuando interviene en todo y su firma aparece en los documentos privados relativos a la parcelación de la finca, como el contrato de arrendamiento de servicios y planos, reconociendo haber celebrado el convenio urbanístico con el Ayuntamiento, aunque no se llevó a efecto. No debe olvidarse que don Fausto actúa en el presente pleito como letrado, defendiéndose a sí mismo.

E) Es cierto que obra en autos (doc. 7 de la demanda) una carta del Sr. Fausto de fecha 9 abril 2002 dirigida a las dos mercantiles referidas, INACO y PILADE, sobre la resolución de cuantas escrituras públicas tienen firmadas entre ellos. Resolución que no se acepta de contrario. Como es sabido, la resolución contractual solo se verifica cuando el Tribunal pronuncia la sentencia declarando haber lugar a ella y su efecto fundamental es extinguir las obligaciones recíprocas, de forma que éstas desaparecen y dejan de producir los efectos que le son propios. Aquí la parte demandada no solicita que se declare la resolución de los contratos.

Pero tampoco solicita en su contestación a la demanda que se declare la nulidad de los mismos, limitándose en el suplico a pedir que se dicte sentencia desestimando la demanda (excepto la nulidad de la escritura de desistimiento de la parcelación a la que se allana) dando, a continuación, razones que ya están expuestas a lo largo del escrito. La declaración de nulidad de los contratos se pide como cuestión nueva en esta alzada, que como tal no puede ser acogida (art. 456 LEC ).

Además sólo la nulidad de pleno derecho de un negocio o contrato puede apreciarse de oficio, aunque se trata de un remedio excepcional, dada la presunción de validez que crea todo negocio jurídico. Sobre este tema la STS de 30 de diciembre de 1993 , señala que la nulidad absoluta o radical para que pueda ser apreciada, calificada y declarada «ex officio» es preciso que sea lo suficientemente clara y patente para que el Tribunal pueda apreciarla, lo que ocurre por ejemplo en aquellos supuestos en los que aparezca con relieve la carencia de cualquiera de los elementos integrantes del contrato enunciados en el art. 1261 del CC y, en particular, cuando el contrato recaiga sobre objetos o bienes «extra comercium», o cuando los pactos y cláusulas que integran el contrato sean manifiestamente contrarios a la moral o ilícitos ( STS de 18 de mayo de 1994 ).

Aquí lo que es objeto de los contratos es una finca registral inscrita a nombre de su propietario, el vendedor, objeto por tanto perfectamente vendible, cuyos pactos no son ilícitos o inmorales. Se dan también los requisitos de los contratos establecidos en el artículo 1261 del CC , esto es: consentimiento de los contratantes, sin que se aprecie vicio alguno que lo invalide, como error, violencia, intimidación o dolo; objeto cierto, la finca registral antes referida; y causa lícita, que por tratarse de una compraventa - que por naturaleza es un contrato oneroso-, debe entenderse por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte (art. 1.274 CC ). Ha de recordarse la doctrina jurisprudencial según la cual para que un error puede invalidar un negocio, es preciso que el mismo no sea imputable a quien lo padece, y tal cosa sucede cuando quien lo invoca podría haberlo eliminado empleando la diligencia normal y adecuada a las circunstancias, es decir una diligencia media ( STS, Sala 1ª, de 17-2-2005 y las que en ella menciona). Aquí el señor Fausto actúa con pleno conocimiento del alcance de sus actos, y si alguno error se produjo, o le es imputable o podría haberlo eliminado con una mínima diligencia.

Las compraventas son por tanto válidas y vinculantes entre las partes, debiendo el vendedor realizar las modificaciones recogidas en la demanda, y estimadas en sentencia, de manera que puedan tener acceso al Registro de la Propiedad, esto es sujetándose a la descripción que consta en el mismo, que es lo que se solicita en la demanda. Se recuerda que la inscripción fue denegada por suponer la descripción técnica de la finca que esta ha sido desplazada hacia el este, ocupando, al menos, la superficie correspondiente a la finca registral número NUM007 , así como por coincidir en algunos detalles de su descripción con la finca NUM008 por si pudiera tratarse de una doble inmatriculación . Y una vez realizado todo ello, no se ve impedimento para que el vendedor inste la correspondiente modificación de la licencia de parcelación que otorgó, en su momento, el Ayuntamiento de Madrid, y que ya se menciona en la escritura de parcelación otorgada por el Sr. Fausto el 6 noviembre 2001, referida anteriormente.

Tema distinto es la superficie o cabida de la finca registral objeto de compraventa, y su previa parcelación, que en su caso afectará a los terceros posibles perjudicados, pero no invalida la venta entre compradora y vendedor. Cuestión esta, en la que se incidirá en el fundamento jurídico siguiente, cuando se estudie el recurso de apelación de PEÑALVER 38 S.L., en relación con el informe o estudio catastral y registral presentado por esta última.

F) Por todo lo dicho el recurso de apelación de don Fausto debe ser desestimado, al no apreciar las infracciones legales mencionadas, ni parcialidad alguna de la Juzgadora "a quo", que en ningún caso podría derivarse de la literalidad de la sentencia, o de que no diera autorización al apelante para querellarse contra el Sr. Millán , cuando las partes pueden ejercitar las acciones penales, que en su caso, entiendan procedentes. Y en cuanto a la alegada indefensión de doña Catalina , sólo ella puede denunciarla, sin dejar de añadir que fue el mismo Sr. Fausto quien durante la tramitación del proceso otorga escritura pública de compraventa a favor de la misma, lo que sí es indicativo de una mala fe procesal evidente. Respecto al allanamiento de don Millán , no se ha privado al resto de las partes la posibilidad de manifestar lo que a su derecho interesare; si bien constan en autos documentos suscritos por el Sr. Fausto , reconociendo la participación de aquel en la propiedad de la finca nº NUM003 .

TERCERO.- Recurso de PEÑALVER 38 S.L.

A) Solicita que se determine la nulidad de la sentencia por vulneración del artículo 24 de la Constitución en relación con el 209, 394 y concordantes de la LEC; subsidiariamente que se revoque la sentencia, desestimando las pretensiones de la actora al ser nulos e ineficaces los contratos por los que el señor Fausto vendió a Pilade S.L. un objeto imposible e indeterminado: la finca registral NUM013 , incluyendo en la parcelación de la misma la finca NUM008 , propiedad de esta apelante, y subsidiariamente se revoque la sentencia respecto de las costas impuestas a esta parte.

B) Alega vulneración del artículo 24 de la Constitución Española (CE ) respecto de la tutela judicial efectiva, en relación con el artículo 209 de la LEC , debiendo declararse la nulidad de la sentencia o subsidiariamente que se proceda a su subsanación, concretando los preceptos jurídicos aplicables al presente supuesto; incongruencia al no haber resuelto la sentencia todos los pedimentos formulados por esta apelante, en concreto respecto a la denuncia de que se estaba procediendo a vender parte de su finca; vulneración del artículo 24 de la CE en relación con el 394 de la LEC al haber condenado a esta parte en costas toda vez que no se estiman en su totalidad las pretensiones de la actora, ni se han rechazado las pretensiones de esta parte al no haber entrado en el fondo de las mismas. En cuanto al fondo denuncia la vulneración de los artículos 1272 y 1273 del Código Civil (CC ), al dar validez a un contrato que aparenta incluir la finca propiedad de PEÑALVER 38 S.L. (finca registral NUM008 ), el Sr. Fausto ha vendido lo que no era suyo, por lo que falta el consentimiento y objeto en el contrato, ya que es propietario solo de 4.285,18 m², cuando ha vendido 14.209,06 m² o 10.102,49 m2. La cabida inscrita de la finca matriz, en la que están incluidas las NUM013 y la NUM008 , no responde a la fanega de Madrid (3.424 m2) sino a la de Burgos-Castilla la Vieja (6.440 m²), pues la escritura pública, de la que surgió la inscripción de ambas, se otorgó en una notaría de Valladolid, y en consecuencia se aplicó la superficie de la fanega de Valladolid, por lo que la superficie es de 8.579,37 y no de 17.708, 81 m².

C) La intervención de PEÑALVER 38 S.L. en el procedimiento, lo fue al amparo del artículo 13 de la LEC , esto es que, no habiendo sido originariamente demandada, fue admitida como tal al entender la Juzgadora haber acreditado interés directo y legítimo en el resultado del pleito. De los documentos aportados a los autos se desprende que aquella mercantil aparece como titular registral de parte de la finca nº NUM008 , luego finca nº NUM014 , del Registro de la Propiedad número 39 de Madrid, que según el registro de la propiedad tiene una superficie de dos fanegas y nueve celemines, o 1 Ha, 77 áreas, 8 centiáreas y 81 dm², esto es 17.708, 81 m². Según el informe registral y catastral realizado por el arquitecto técnico don Luis Pablo , a instancias de PEÑALVER 38 S.L., la finca matriz es la parcela número 2023 del Kilométrico de 1860-62, que coincide con la parcela 151 del polígono 31 del Avance Fiscal de 1910, con una superficie es de 8.620 y 8.560 m², respectivamente, y concluye tras un estudio y rastreo histórico de las fincas, que la nº NUM013 (luego NUM003 y anteriormente NUM005 ) y la nº NUM008 están comprendidas dentro de aquella finca matriz, correspondiendo a cada una de ellas el 50% del total de la superficie. Y en cuanto a la cabida de la finca matriz, no responde a la fanega de tierra ( medida agraria de superficie, de valor variable según las regiones ) de Madrid (3.424 m2) sino a la de Burgos-Castilla la Vieja (6.440 m²), pues la escritura pública, de la que surgió la inscripción de ambas, se otorgó en una notaría de Valladolid, y en consecuencia se aplicó la superficie de la fanega de Valladolid, cuando debió tenerse en cuenta la de Madrid por ser el lugar donde estaba la finca. Y por ello la superficie es de 8.579,37 y no de 17.708, 81 m², como consta en el Registro.

D) Pues bien, entendiendo que todo ello pueda ser como señala el informe referido, estaríamos, en ese caso, en presencia de una venta en la que se ha incluido además una superficie o finca ajena al vendedor, siendo aplicable la doctrina del Tribunal Supremo, Sala 1ª, plasmada entre otras en la sentencia de fecha 5-5-2008 (rec. 786/2001 , EDJ 2008/82700), según la cual: " La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe...; distinto es la falta de poder de disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz".

Por tanto, teniendo en cuenta tal doctrina, y si el señor Fausto no puede entregar la totalidad de la superficie vendida, deberá responder de ello ante la compradora, pues efectivamente nadie puede dar lo que no tiene. Ahora bien, el objeto de la contienda es la declaración de validez, eficacia y vigencia de las escrituras de compraventa, así como la condena a realizar las rectificaciones correspondientes en cuanto a la descripción de la finca, tanto en la escritura de parcelación como en aquellas compraventas, para ajustarla al Registro de la Propiedad. Y a esto se ciñe el pleito, de manera que todo lo demás será, en su caso, objeto de ulteriores litigios, pues aquí el que demanda y pide es PILADE S.L., parte actora, y los que solicitan la desestimación de su demanda son don Fausto y la mercantil PEÑALVER 38 S.L., parte demandada, que no han reconvenido.

E) En consecuencia, se rechaza el recurso de PEÑALVER 38 S.L., en toda su extensión, sin que pueda admitirse que se ha vulnerado su derecho a la tutela judicial efectiva, cuando se le ha dado ocasión y posibilidades de intervenir y alegar sin limitación alguna durante la tramitación del proceso; ni procede declarar la nulidad de la sentencia ni su subsanación, ni tampoco es incongruente según todo lo razonado en esta resolución.

F) Se solicita, con carácter subsidiario, que se revoque la sentencia respecto de las costas impuestas a esta parte en la primera instancia; pronunciamiento este que no cabe modificar, pues al estimar la demanda, a la que también se opuso PEÑALVER 38 S.L., procede su condena en costas, en aplicación del artículo 394.1 de la LEC .

CUARTO.- Las costas de esta alzada se imponen a los apelantes, a cada uno las causadas por su respectivo recurso, en virtud del art. 398.1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Ramón Cervigón Ruckauer, en nombre y representación de DON Fausto , así como recurso de apelación promovido por la Procuradora Doña Teresa Uceda Blasco en nombre y representación de PEÑALVER 38 S.L., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Madrid, de fecha 29 de septiembre de 2008 , y el auto de aclaración de fecha 24 de octubre de 2008, debemos confirmar y confirmamos dichas resoluciones, con imposición de las costas causadas en ésta alzada a los apelantes.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por las Magistradas que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a

Sociedad de responsabilidad limitada
Condición suspensiva
Registro de la Propiedad
Fincas registrales
Negocio jurídico
Falta de competencia
Fraude de ley
Lindero
Dolo
Arrendatario
Resolución recurrida
Indefensión
Allanamiento
Doble inmatriculación
Rebeldía
Forma de las sentencias
Novación
Derecho a la tutela judicial efectiva
Error material
Incongruencia omisiva
Falta de consentimiento
Resolución de los contratos
Objeto del proceso
Motivación de las sentencias
Titularidad registral
Tutela
Dueño
Autonomía de la voluntad
Fase de conclusiones y sentencia
Causa ilícita
Contrato de arrendamiento de servicios
Obligaciones recíprocas
Cabida de la finca