Sentencia Civil Nº 259/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 574/2013 de 30 de Mayo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0009808

Recurso de Apelación 574/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 730/2012

APELANTE:D./Dña. Luis Miguel y D./Dña. Inés

PROCURADOR D./Dña. PALOMA MIANA ORTEGA

APELADO:D./Dña. Alejo

PROCURADOR D./Dña. JACOBO GANDARILLAS MARTOS

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 574/2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JUAN ANGEL MORENO GARCÍA

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

En Madrid, a treinta de mayo de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 730/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 96 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 574/2013, en los que aparecen como partes; de una, como demandantes y hoy apelantes D. Luis Miguel y Dª. Inés , representados por la Procuradora Dª. Paloma Miana Ortega; y, de otra, como demandado y hoy apelado D. Alejo , representado por el Procurador D. Jacobo de Gandarillas Martos; sobre reclamación de cantidad por contrato de arrendamiento.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ANGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 96 de Madrid, en fecha ocho de mayo de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Desestimo la demanda formulada por el Procurador Doña Paloma Miana Ortega, en nombre y representación de D. Luis Miguel y Doña Inés , contra D. Alejo , y estimo la reconvención formulada por el Procurador D. Jacobo de Gandarillas Martos, en nombre y representación de D. Alejo , contra D. Luis Miguel y Doña Inés , condeno a los demandados reconvenidos a que abonen al actor reconviniente la suma de 213,17 euros así como al pago de las costas causadas.'.

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba en esta alzada ni estimando la Sala necesaria la celebración de Vista Pública, se señaló para que tuviera lugar la Deliberación, votación y fallo del presente recurso, la audiencia del día veintinueve de mayo del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia en los que no se opongan a los de esta resolución judicial, en cuyo caso se deben entender sustituidos por los de esta resolución judicial.

Segundo.- Con carácter previo a resolver los distintos motivos del recurso de apelación debe fijarse las normas que han de tenerse en cuenta para resolver las distintas cuestiones planteadas.

El contrato de que trae causa este litigio tiene fecha de 1 de noviembre de 2009, siendo por lo tanto aplicable las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que se encontraban en vigor en dicha fecha, así el artículo 4 en cuanto al régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda establecía que los arrendamientos de vivienda se rigen en primer lugar por lo dispuesto en el Título II de la Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; estableciendo por su parte el artículo 6 de la Ley que serán nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas de dicho título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. Por su parte en cuanto a la duración del contrato el artículo 9 de la Ley establecía en su redacción vigente a la fecha en que se firmo el contrato, que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Por su parte el artículo 11 de la Ley regula el derecho de desistimiento del contrato por parte del arrendatario al establecer que en los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo en tal caso las partes pactar, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Del examen de dichas normas así como del contrato suscrito entre las partes, debe entenderse nula y por no puesta, la parte de la cláusula Segunda en la que se impone al arrendatario la obligación de comunicar con dos meses de antelación la no renovación o prórroga del contrato, toda vez que si el legislador establecía en ese momento un preaviso de 30 días, dicho plazo no puede ampliarse por la voluntad de las partes, al ir en contra de una norma imperativa, como es el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , y por lo tanto el plazo de preaviso de no querer continuar con el contrato de arrendamiento, a que estaba obligado el arrendatario es de 30 días y no de dos meses como se recoge en el contrato suscrito entre las partes.

Tercero .- Partiendo de los hechos que se declaran probados en primera instancia que no se discuten en esta alzada, como es la firma del contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 2009, en el que se pactó una duración de 5 años a contar desde el 20 de noviembre de ese año, que no hay constancia ni prueba que el arrendatario comunicara al arrendador su voluntad de no continuar en el uso de la vivienda antes del 18 de noviembre de 2011, y que la vivienda se entregó el día 30 de ese mes, la primera cuestión que se reproduce en esta alzada, es si el incumplimiento por parte del arrendatario del preaviso de 30 días debe generar o surgir en él la obligación de proceder al resarcimiento de daños en la cantidad reclamada, equivalente a dos meses de renta.

En la sentencia apelada se interpreta que la clausula segunda del contrato, en la que se fija un preaviso de dos meses, lo era para el caso de que el inquilino abandonara la vivienda antes del plazo de duración pactado en el contrato, por lo que a juicio de dicha resolución no es aplicable dicha clausula.

En el escrito de apelación se alude que se incurre tanto en un error en la valoración de la prueba, como del artículo 1281 del C. Civil , al entender que debe estarse a lo pactado por las partes.

Ahora bien como se ha expuesto en el fundamento de derecho anterior, en la regulación vigente a la fecha de la firma del contrato, y por lo tanto aplicable para resolver el litigio, no era admisible que se modificaran los derechos y deberes de las partes en perjuicio del arrendatario, por lo que el preaviso exigible al arrendatario es solo de 30 días que establece el artículo 9 de la Ley, por lo que, de acuerdo con las pretensiones de la parte actora y ahora apelante, la indemnización derivada del incumplimiento de no haber llevado a cabo ese preaviso debe quedar limitada a la renta de un mes, es decir de 2.600 €, y no de los dos meses como se solicita por la parte actora, toda vez que en lo que sí están de acuerdo las partes es en la resolución del contrato a partir del mes de diciembre de 2011.

Cuarto .- Como segundo motivo del recurso de apelación se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, al entender que no procede la compensación que se estima en la sentencia apelada, toda vez que la demanda del juicio ordinario deriva de un monitorio previo n º 229/2012, que estuvo precedido de un requerimiento previo de diciembre de 2011, por lo que la fianza se prestó para garantizar la obligación del arrendatario de devolver la vivienda en forma adecuada, y que además en el contrato ya se pactó que la fianza no podía compensarse con la fianza.

Sobre esta cuestión debe tenerse en cuenta que procede la compensación judicial, cuando concurren los requisitos que establecen los artículos 1195 y ss. del C. Civil ; sin que se pueda desconocer que el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la nulidad de las clausulas que perjudiquen o modifiquen los derechos de las partes en perjuicio del arrendatario, por lo que el hecho de que la fianza cumpla una función de garantía, de acuerdo con lo establecido en el artículo 36 de la LAU , no impide que pueda compensarse el importe de la fianza con las cantidades adeudadas por el arrendatario, cuando no conste ni se acredite la existencia de daños en la vivienda arrendada.

Por otro lado no se puede desconocer que la parte apelante pudo acreditar la existencia de daños en la vivienda, al contestar a la reconvención, sin que por lo tanto las alegaciones que se hacen en el recurso de apelación sean acogibles, en la medida que la parte ahora apelante pudo y debió, de haber existido los daños en la vivienda, acreditarlos en su contestación a la demanda reconvencional, toda vez que de acuerdo con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil le correspondía probar los hechos impeditivos o extintivos de esa pretensión, sin que lo llevara a cabo, prueba que fácilmente pudo realizar por lo que ante la falta de dicha prueba, no cabe estimar que haya existido los daños en la vivienda, a fin de no proceder a la devolución del importe de la fianza.

No cabe entender que la sentencia infrinja el artículo 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como se alega en el escrito de apelación, en la medida que se ha producido a la compensación judicial de las cantidades, en la medida que se ha procedido a la compensación judicial en base a la estimación parcial de la demanda y de la reconvención compensación judicial que se produce como consecuencia de concurrir los requisitos que establecen los artículos 1195 y ss. del C. Civil , pues es una consecuencia automática de que las partes en el proceso sean acreedores y deudores recíprocos.

Quinto .- De conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dada la estimación parcial de la demanda, y el hecho de que se haya procedido a la compensación judicial de las cantidades adeudadas por las partes no procede tampoco hacer expresa imposición de las costas de la demanda reconvencional; debiendo tenerse en cuenta que la compensación alegada es inferior al importe de la deuda reclamada en la demanda principal. Pudiendo haberse alegado la compensación por vía de excepción.

No procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada en base al artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Luis Miguel y Dª. Inés , contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia n º 96 de Madrid en fecha 8 de mayo de 2013 , se condena a D. Alejo a que abone a los actores la cantidad de 2.386,83 €, e intereses de mora procesal desde la fecha de la sentencia de Primera Instancia.

Todo ello sin que proceda hacer expresa imposición de las costas ni de primera instancia, ni de las de esta alzada, con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.