Sentencia Civil Nº 26/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 355/2010 de 13 de Enero de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 26/11

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 355/2010

JUICIO Nº 1035/2009

En la Ciudad de Málaga a trece de enero de dos mil once. .

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Lucas que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. FERNANDO GOMEZ ROBLES. Es parte recurrida Samuel que está representado por la Procuradora Dª. MARGARITA ZAFRA SOLIS, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 27/7/09, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la Demanda de desahucio interpuesta por la representación en autos de D. Samuel contra D. Lucas , DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2004 celebrado entre las partes, acordando que D. Lucas deberá abandonar el local de negocio sito en C/ Antígona 2, Café Bar Sala de Espera, de Málaga, dejándola libre, vacua y expedita a disposición del actor, en el plazo máximo de un mes bajo apercibimiento de ser lanzad0 a su costa y con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 1/12/10 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia que, estimando íntegramente la demanda de desahucio por expiración del plazo, declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el abandono del local de negocio por parte del demandado, se alza la parte demandada-recurrente, alegando lo siguiente: a) error en la valoración de la prueba, y en concreto de la cláusula primera del contrato suscrito entre las partes, así como vulneración de lo establecido en el artículo 4.1 y 3 de la LAU de 1.994 ; b) vulneración del orden normativo regulador de los contratos de arrendamiento de local de negocio, al no respetar el Juez de Instancia la voluntad de las partes plasmada en el contrato, en cuanto a la prórroga del mismo.

La parte apelada se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Dispone la LAU de 1.994 en su Exposición de Motivos que "al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes".

Y el artículo 4.3 de la LAU de 1.994 establece que "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el tít. III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil ".

Antes de la entrada en vigor de la Ley 29/1.994 , el régimen de la prórroga forzosa del arrendamiento de fincas urbanas sólo era aplicable a los contratos anteriores al Real Decreto Ley 2/1.985 y a los posteriores en los que las partes contratantes, expresa o implícitamente, pero de modo concluyente, así lo hayan convenido ( sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 9 de Octubre de 2.009 (sección 8 ª). Después de la entrada en vigor de dicha Ley, los arrendamientos distintos al de vivienda (como es el del presente caso) se rige, en primer lugar, como hemos visto (artículo 4.3 de la LAU ), por la voluntad de las partes, y subsidiariamente, por lo dispuesto en la LAU y en el Código Civil.

En la cláusula primera del contrato suscrito por las partes con fecha de 1 de Febrero de 2.004 se estipula lo siguiente en cuanto a la duración del contrato: "el contrato tendrá duración de 5 años, prorrogándose tácitamente al vencimiento del período anterior por plazos de 1 año, siempre que el arrendatario no comunique al arrendador su voluntad de rescindir el contrato con al menos dos meses de antelación".

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 ( Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes . El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato , tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas . La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad , lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994 Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

En el presente caso el Juez de Instancia realiza una errónea interpretación del sentido gramatical de la cláusula primera del contrato, así como una rigorista aplicación de la normativa aplicable al contrato suscrito entre las partes, el cual, siendo admitido que es un contrato de local de negocio y siendo su fecha de celebración la del 1 de Febrero de 2.004, está sometido a la LAU de 1.994 , que establece, sin ningún género de dudas, que dichos contratos se regirán por la voluntad de las partes, y supletoriamente por lo recogido en la LAU y en Código Civil.

Esta Sala no desconoce que la LAU de 1.994 ha suprimido el régimen legal de la prórroga forzosa, concibiendo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.543 del Código Civil , al contrato de arrendamiento como un contrato esencialmente temporal, por lo que no podría, en principio, celebrarse contratos de arrendamiento por tiempo indefinido. Pero siendo ello cierto, también lo es que las partes pueden, en el arrendamiento distinto al de vivienda, estipular los pactos y condiciones que tengan por conveniente, porque en este tipo de arrendamientos la voluntad de las partes es la Ley que regula la relación contractual. El problema estriba, pues, en armonizar ambos intereses tutelados.

La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Septiembre de 2.009 , en un caso similar al presente, ha sentado una doctrina que pretende armonizar los intereses ambos referidos, es decir, el del arrendador a la temporalidad del contrato, y el del arrendatario a que se respeten las cláusulas libremente fijadas por las partes. Establece la citada sentencia que ""planteándose la cuestión litigiosa en relación con el arrendamiento de cuatro locales de negocio mediante contratos celebrados en fecha 1 de diciembre de 1998 -estando ya vigente la nueva LAU de 1994 - con inclusión en todos ellos de una cláusula de duración de un año, prorrogable por plazos de igual duración a exclusiva decisión del arrendatario, sin limitación temporal de dichas prórrogas, que, en consecuencia, podrían ser usadas de modo indefinido, constituye la cuestión nuclear del proceso, y ahora del presente recurso, determinar si tal convenio ha de entenderse vinculante para el arrendador en la forma en que aparece redactado...." "

""2. El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos , dispone en su apartado 3, que "sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil". Se erige así por la ley la "voluntad de las partes" como la determinante con carácter prioritario del contenido contractual y, en concreto de la duración del arrendamiento, teniendo en cuenta que el apartado 1 del citado artículo 4º establece que los arrendamientos regulados en dicha Ley se someterán imperativamente, entre otras normas, a las comprendidas en su Título IV, dentro del cual (artículo 37 ) se prevé que la formalización escrita del contrato habrá de comprender, entre otros extremos, "la duración pactada". Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994 , la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley. 3 . La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que "si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario". 4. La jurisprudencia de esta Sala, en referencia a contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil, fuera por tanto de la especial regulación arrendaticia urbana en el tiempo en que la misma preveía la posibilidad de prórrogas forzosas, se ha manifestado en contra de la duración indefinida, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente ( sentencias de 15 octubre , 17 noviembre 1984 , 17 septiembre 1987 y 27 junio 1989 ), como en otras. En concreto, la de 7 de junio de 1979 , al descartar la aplicación convencional de la legislación especial representada por la LAU 1964 a un contrato de arrendamiento de solar, en lugar de la contenida en el Código Civil, declara que "la materia relativa a la normativa aplicable a un determinado contrato es de orden superior a la disponibilidad de las partes contratantes y ha de determinarse, sea cual sea la voluntad manifestada por aquéllas, partiendo del esquema legal e institucional a que responde el instrumento de que se trate". La de 15 octubre 1984, citada por la parte recurrente, señala que "como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico (...) la manifestación de la prórroga contractual en modalidad indefinida, al no venir condicionada en su aspecto temporal, somete a la exclusiva voluntad del arrendatario la duración del vínculo arrendaticio cuestionado, conculcando la prohibición sancionada por el art. 1256 CC de que el cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de uno de los contratantes". Y la de 17 noviembre 1984, también citada por la parte recurrente, afirma que " una cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento prevista a voluntad del arrendatario y otra la forzosa o legal del art. 57 LAU, ya que, de una parte, mientras la segunda tiene una consecuencia de duración mientras la norma que la apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará su virtualidad continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto, de convalidarse con efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a una continuidad arrendaticia intemporal, de acogerse permanentemente a ella y sus efectos el arrendatario, que llevaría a desnaturalizar el contrato creado con carácter de arrendamiento, cuya característica es precisamente la temporalidad de la manifestación de expresión de voluntad de los contratantes, convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente el referente a la renta establecido en el art. 100 LAU ", a lo que añade que "la prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada, proyecta efectos desnaturalizadotes del contrato de arrendamiento a que afecta (...) claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de arrendamiento concertado objeto de controversia"........"

"Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes- lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores . La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil ; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería...".

En el presente caso, a la vista de que la demandada no es persona jurídica, se estima procedente, en opinión de esta Sala, acudir a la disposición del artículo 1.128 del Código Civil , y, a la vista de que estamos ante un contrato, esencialmente temporal, en el que se ha incluido una cláusula que desvirtúa por completo ese carácter, se considera necesario fijar un plazo máximo de duración del contrato, teniendo en cuenta el objeto del mismo (Bar Cafetería) y las lógicas inversiones y adaptaciones que se han debido realizar en el negocio, a lo que habría que añadir que, tratándose de un negocio de Bar Cafetería, las perspectivas legítimas del arrendatario, en cuanto a la duración del contrato, se suponen que deben ser de cierta duración, a fin de asegurar una necesaria estabilidad del negocio, careciendo de toda lógica empresarial, celebrar un contrato de arrendamiento de local de negocio de Cafetería por un plazo que no permita su rentabilización.

Es por ello que esta Sala entiende suficiente un plazo de quince años como duración máxima del contrato de arrendamiento suscrito, a contar desde la fecha de celebración del contrato, debiendo actualizarse las rentas anualmente, conforme al IPC, tal y como se determina en la cláusula tercera del contrato.

Por todo ello procede estimar el recurso interpuesto.

TERCERO.- Al ser estimado el recurso, no ha lugar a hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada (artículo 398.2 de la LEC ).

En cuanto a las costas de la primera instancia, al ser desestimada la demanda a consecuencia de la presente resolución, serán impuestas al actor, conforme a lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC .

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Lucas contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Málaga con fecha de 27 de Julio de 2.009 , en los autos de procedimiento verbal de desahucio por expiración del plazo nº 1.035/09, y previa revocación de dicha resolución, debíamos:

A) Desestimar la demanda de desahucio por expiración del plazo interpuesta por la representación de Samuel contra Lucas .

B) Imponer las costas de la primera instancia al actor Samuel .

C) No hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.