Sentencia Civil Nº 260/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 27/2010 de 20 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00260/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 27 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a veinte de abril de dos mil diez .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 353 /2009 , procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 5 de LEGANÉS , a los que ha correspondido el Rollo 27/2010, en los que aparece como parte apelante C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 LEGANÉS representado por el procurador D. FEDEDRICO GORDO ROMERO en esta alzada, y como apelados D. Efrain , y Dña. Clara representados por la procuradora Dña. PURIFICACIÓN BAYO HERRANZ en esta alzada y Dña. Elsa , quienes formularon oposición al recurso en base al escrito que a tales efectos presentaron, sobre reclamación cuotas comunidad de propietarios, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Leganés, en fecha 30 de septiembre de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Gordo Romero, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , La Fortuna, Leganés, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa condena en costas de la parte actora".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 al que se opuso la parte apelada D. Efrain , Dña. Clara y Dña. Elsa y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 13 de abril de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios del edificio sito en el número NUM000 de la DIRECCION000 del Barrio de La Fortuna de Leganés (Madrid) reclama, mediante solicitud de proceso monitorio presentada el 11 de mayo de 2007, a don Pio y esposa doña Elsa y a don Efrain y esposa doña Clara , como copropietarios y titulares registrales del local sótano en un 50% cada sociedad de gananciales, el saldo deudor liquidado y aprobado por la junta general extraordinaria de propietarios celebrada el 16 de febrero de 2007 (2.645 euros), derivado del impago de cuotas comunitarias del período enero de 1997-diciembre de 2004, a razón de 20 euros al mes (1.920 euros) y enero de 2005-mayo de 2007, a razón de 25 euros al mes (725 euros), más las cantidades que se devenguen con posterioridad, más los gastos de la reclamación extrajudicial de la deuda (44,88 euros/22,34 euros por la reclamación efectuada mediante burofax, no recogido por los destinatarios, a cada matrimonio), más los intereses y costas.

Don Efrain y doña Clara comparecen en el Juzgado alegando "que eran propietarios del local sito en la c/ DIRECCION000 NUM000 de La Fortuna, junto con don Pio y doña Elsa y que en fecha 5 de junio de 1970 hicieron un contrato privado que por testimonio se adjunta a los autos en los que se repartieron los bienes, correspondiendo según dicho contrato el local de autos a don Pio y que le consta que el Sr. Pio ha fallecido, viviendo su esposa en Belvis de la Jara (Toledo) desconociendo más señas".

La demandante, advertido el fallecimiento de don Pio (luego se justificará con el certificado de defunción), desiste de la reclamación respecto del mismo y solicita que se continúe el proceso monitorio frente a los restantes demandados "dado que los contratos privados entre las partes no tiene validez entre terceros y ello solo será ejecutable entre las partes, no debiendo afectar a esta comunidad el hecho de que no hayan inscrito en el Registro de la Propiedad la nueva titularidad".

Requeridos de pago, don Efrain y doña Clara se oponen al mismo alegando que no son propietarios del inmueble cuyas cuotas de comunidad se reclaman en la demanda desde 1970 porque habiendo sido socios don Efrain y don Pio para la realización de obras de construcción, realizaron juntos la construcción de un bloque de pisos en el Barrio de La Fortuna, y procedieron a realizar la declaración de obra nueva y a inscribir en el Registro de la Propiedad dicha obra nueva, constando en este registro el inmueble litigioso a nombre de los dos demandados por tal motivo, pero en el año 1970 la comunidad de intereses se disolvió y las partes repartieron los bienes en común de los edificios que habían construido, firmando un contrato privado el 5 de junio de 1970 en el que aparece que a don Pio le corresponde la nave de la calle DIRECCION000 esquina con calle Dos Santos, que es el local litigioso, y don Pio , a su vez, vendió el local que le había tocado; que la comunidad de propietarios sabe que los demandados no son propietarios del local, aunque conste inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad, conociendo la demandante el contrato privado entre las partes que le han dado la propiedad del inmueble a otra persona y existen signos externos durante 39 años para tener constancia de quién es realmente el propietario, no habiendo acudido don Efrain y su esposa a las juntas nunca, ni abonado cuota comunitaria alguna; que las cuotas anteriores las habrán pagado bien don Pio y su esposa, bien los titulares catastrales; que tanto don Efrain como don Pio comunicaron hace más de 30 años la titularidad real del inmueble a los órganos de gobierno de la comunidad pero, debido al tiempo transcurrido, ya no existe prueba escrita de ello; que conforme al Catastro existen dos locales comerciales y ambos constan a nombre de distinta persona que será la auténtica dueña del inmueble; que no se identifica claramente a qué local de los dos existentes se refiere la deuda liquidada, lo que invalida la certificación; que existe falta de legitimación pasiva; aporta contrato privado fechado el cinco de junio de 1970 sobre disolución de sociedad en común y adjudicación a don Pio de una "nave dando esquina a la calle DIRECCION000 y Dos Santos, con semisótano en la parte baja de la misma".

Doña Elsa se opone al requerimiento de pago alegando que no es propietaria del local porque su difunto esposo lo vendió por contrato privado de compraventa el 29 de octubre de 1970 a don Cayetano , siendo éste el único obligado al sostenimiento de los gastos de la comunidad desde su adquisición; que el uso del local ha correspondido a aquél desde la fecha del contrato, no habiendo participado doña Elsa ni su esposo en la comunidad desde aquella fecha, lo que prueba que ésta conoce que la propiedad no es de aquélla; que desconoce el montante de la deuda y si se ajusta a la cuota comunitaria ya que no le ha llegado ninguna comunicación al respecto como corresponde a su condición de no propietaria del local; que la obligación de contribuir al mantenimiento de los gastos comunitarios corresponde al propietario, como señala el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal , con independencia de quien sea el titular registral, que puede no coincidir con aquél porque la inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva del derecho de propiedad; y aporta contrato privado fechado el 29 de octubre de 1970 en el que don Pio y don Efrain venden, en estado de casados, a don Cayetano , "una nave, en semisótano, en la calle DIRECCION000 , número ocho, con vuelta a la calle de Dos Santos, número uno, en término de Leganés, Poblado de La Fortuna".

En el juicio verbal, la demandante sostiene que están legitimados pasivamente los demandados según el artículo 17.4, antes 21.4, de la Ley de Propiedad Horizontal ya que son titulares registrales y responden solidariamente como transmitentes con el adquirente si es que realmente vendieron el local a un tercero; que el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal obligaba a comunicar la venta a la comunidad de propietarios y quien era el nuevo propietario y nadie lo ha comunicado o manifestado a la comunidad; que nadie discute la deuda; que el local existe; y no se han pagado los gastos.

Los demandados ratifican su oposición al requerimiento de pago.

La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda y condena a la comunidad actora al pago de las costas causadas razonando que no cabe aplicar de forma automática la solidaridad a que alude el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal porque autoriza a dirigir la acción contra el titular registral únicamente cuando deba responder solidariamente del pago de la deuda y para poder determinar cuando se debe responder solidariamente del pago de la deuda hay que acudir a la interpretación integradora del referido precepto con el contenido del artículo 9.1.i ), conforme al cual, únicamente cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titular se seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular y, en el presente supuesto, la demandante no ha impugnado el contrato privado de compra-venta de fecha 29 de octubre de 1970, señalando que al no elevarse a público no le afecta y que en todo caso no se ha practicado la notificación fehaciente requerida, ni tampoco por el nuevo propietario, manifestando el propio presidente de la comunidad que no conoce a los demandados y que no sabe si pagaron en el año 1996, pero que a las reuniones de la comunidad no les citan porque no sabe donde están; el contrato privado de compraventa ha sido reconocido por don Efrain señalando que su socio y él eran los constructores del inmueble y lo vendieron todo, "como así se comunicó en su día a los vecinos en una reunión mantenida al efecto en el Ministerio de la Vivienda", por lo que queda acreditado que el propietario del inmueble no coincide con los titulares registrales, sin perjuicio de señalar que la inscripción en el Registro no es constitutiva del derecho de propiedad, de modo que el único responsable del pago es el propietario que lo sea en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, debiendo éste responder con todos los bienes presentes y futuros como determina el artículo 1.911 del Código civil ; y que, en este procedimiento, el Presidente de la Comunidad ha reconocido que el local está siendo utilizado para almacenar tablones y andamios, señalando expresamente "yo no conozco al señor", resultando por tanto notoria la transmisión realizada en 1970, reclamándose, además, rentas a los titulares registrales a partir de 1997, a pesar del plazo de prescripción quincenal que rige respecto a dichas cuotas.

La Comunidad de Propietarios demandante interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando que se ha infringido el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil, en relación con el artículo 24 de la CE , y producido error en la valoración de la prueba pues ha quedado acreditado que existe un derecho de crédito de la comunidad demandante frente al propietario del único local comercial existente en el edificio, como consta en el Registro de la Propiedad, por impago de cuotas comunitarias, así como que dicho local pertenece registralmente a los demandados, que han reconocido el impago de la deuda y, por ello, los codemandados son deudores solidarios y obligados al pago, en cuanto la deuda es vencida y exigible y ellos titulares del inmueble, operando la solidaridad de conformidad con el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal por no haber comunicado la venta y, en el caso de que se haya producido, no ha sido conocida por la comunidad dado que el comportamiento de abandono también es predicable del supuesto comprador; que el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, antes 21.4 , establece expresamente que será responsable solidario de este tipo de deudas el propietario registral y, por ello, la comunidad se dirige contra los demandados, al desconocer la existencia de otros propietarios, habiendo tenido conocimiento de la existencia de un contrato privado de compraventa y de la posible titularidad de otro propietario después de la interposición de la demanda; que el artículo 5.1.i), antes 9.1.i), de la Ley de Propiedad Horizontal , establece que son obligaciones de cada propietario "comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda" y no se entiende como el juzgador llega a la conclusión de que la comunidad conocía que había otro propietario pues si bien no ha impugnado el contrato privado, no lo ha reconocido pues no ha sido ratificado por el supuesto comprador y cuando el presidente de la comunidad señala en el acto del interrogatorio que no conoce a los demandados, quiere decir que no conoce quien es el posible propietario pues ha demandado a quien aparece como propietario registral al desconocer la existencia de cualquier otra transmisión y cuando dice que "no conoce al señor", quiere decir lo mismo, no que tenga conocimiento de otro propietario; error en la valoración de la prueba que se produce también cuando se da valor probatorio a la mera manifestación del codemandado don Efrain acerca del conocimiento de la transmisión por parte de la comunidad, ya que la alegada reunión en el Ministerio de la Vivienda es eso, una alegación sin justificación alguna y él reconoció que nunca comunicó fehacientemente la transmisión del local y que nunca elevaron a público el contrato, ni requirieron al supuesto comprador para hacerlo y si la comunidad reclamó cuotas desde 1997, a pesar del plazo de prescripción quincenal, no es porque reconozca el pago de cuotas anteriores por algún propietario del local o porque sea notoria la transmisión, sino por error en el plazo de prescripción, que entendió decenal en perjuicio de la comunidad; que la comunidad no conocía la venta, ni reconoce el cambio de propietarios, ni la existencia del contrato, no pudiendo extraerse consecuencia alguna del hecho de no acudir los demandados a las juntas salvo que no pagan ni se preocupan del estado en que se encuentra el local, por lo que aquella actitud es irrelevante para considerar que la transmisión es notoria y conocida por la comunidad para inaplicar el artículo 5.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal .

SEGUNDO.- El derecho a la tutela judicial efectiva incluye como contenido básico el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta a las pretensiones planteadas que sea motivada y fundada en derecho y no manifiestamente arbitraria o irrazonable, aunque la fundamentación jurídica pueda estimarse discutible o respecto de ella puedan formularse reparos (sentencias del Tribunal Constitucional de 23 de abril de 1990 y 14 de enero de 1991 , entre otras muchas).

La exigencia de una respuesta motivada, expresamente sancionada por el artículo 120.3 de la Constitución, que es referible con todo rigor a las «pretensiones» de las partes (sentencias 109/1992, de 14 de septiembre y 135/1995, de 25 de septiembre, del Tribunal Constitucional ) y, acaso también, a las «cuestiones» inherentes a ellas que hayan sido objeto de controversia (sentencia 67/1993, de 1 de marzo, del Tribunal Constitucional ), no impone un paralelismo servil del razonamiento judicial con el esquema discursivo de los escritos forenses (sentencia 171/1993, de 27 de mayo, del Tribunal Constitucional ), ni reclama una respuesta explícita y pormenorizada a todas y cada una de las «alegaciones» vertidas en el proceso, para las que puede bastar, en atención a las circunstancias concurrentes, con una respuesta global o genérica (sentencias 146/1990, de 1 de octubre, 144/1991, de 1 de julio, 26/1997, de 11 de febrero, 1/1999, de 25 de enero, 23/2000, de 31 de enero y 77/2000, de 27 de marzo, del Tribunal Constitucional ), ni obliga en fin al juzgador a rebatir uno a uno los «argumentos» que a lo largo de las instancias puedan desgranar las partes (sentencias de 12 de noviembre de 1990 y 27 de diciembre de 1994 del Tribunal Supremo ). Ha declarado el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo, que el deber de motivación de las sentencias no supone que haya de hacerse un análisis pormenorizado de todos y cada uno de los argumentos de las partes, y cabe así distinguir entre peticiones, a las que es exigible una respuesta efectiva, y alegaciones (SSTC 56/1996, 58/1996, 16/1998, 1/1999, 94/1999, 132/1999, 23/2000 y 77/2000 y STS 29 de mayo de 2000 , entre otras).

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2007, recogida en la de 15 de junio de 2009 , reiterando la doctrina de la Sala Primera al respecto, señala: la motivación «tiene una finalidad de garantía relacionada con el designio de que puedan conocerse, tanto por las partes interesadas como por los integrantes del llamado sistema jurídico interno y por la sociedad, las razones que han llevado al órgano jurisdiccional a dictar su resolución y de que pueda hacerse uso por los legitimados por el ordenamiento jurídico de los medios de impugnación establecidos; y se relaciona con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 CE , como derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta a las pretensiones planteadas fundada en derecho y que no pueda ser calificada de arbitraria o irrazonable (SSTS, entre otras, de 6 de noviembre de 2006, 1 de diciembre de 2006 y 31 de enero de 2007 )»; a lo que añade que «esta Sala ha declarado, en relación con el deber de motivación, que no constituye un defecto de naturaleza sustancial que permita anular la sentencia el hecho de no relacionar la actividad probatoria de una manera completa y separada, pues basta que haga referencia a los datos fácticos que considera relevantes para extraer las pertinentes consecuencias jurídicas (SSTS de 31 de enero de 1992, 9 de octubre de 1992, 7 de septiembre de 1992, 18 de octubre de 2006, 16 de noviembre de 2006, 28 de diciembre de 2006, 11 de enero de 2007, 9 de febrero de 2007 y 21 de febrero de 2007 ), pues la motivación únicamente exige que se expresen las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión (STS 28 de febrero de 2007 )».

En el presente supuesto, la sentencia recurrida da una respuesta motivada a las «pretensiones» de las partes y a las «cuestiones» inherentes a ellas que han sido objeto de controversia en los términos exigidos por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y la doctrina del Tribunal Constitucional, como se deduce de la confrontación de las pretensiones de las partes y la argumentación y fallo de la sentencia recurrida.

La respuesta judicial existe, está motivada suficientemente y no da satisfacción rutinaria a una exigencia formalista sino que dota de verdadero sentido y realidad al derecho fundamental del ciudadano a conocer la argumentación lógica, racional y coherente que sirve de sustento al pronunciamiento judicial y, además, es congruente con las pretensiones de las partes.

La apelante, en realidad, impugna la sentencia de primera instancia por error en la valoración de la prueba y así resulta del desarrollo del motivo de apelación.

TERCERO.- El presidente de la comunidad de propietarios demandante, don Jose Pablo , declaró en el interrogatorio de parte que lleva en la comunidad 24 años y no sabe quien es el propietario del local porque no ha visto entrar o salir a nadie; ha visto siempre vacío el local y solo hay tablones y porquería y se puede quemar; es local en sótano pues la ventana está a ras de la calle; nunca ha visto por allí a nadie y antes él trabajaba todo el día fuera del edificio; a las reuniones no citan al propietario del local porque no saben donde está y como sólo son cinco vecinos se ha celebrado una junta en el año 2003 y otra en el 2007 ya que sólo pagan 25 euros mensuales cada uno; es presidente desde hace tres o cuatro años; el local siempre tuvo deuda y él se preguntaba ¿de quién será?; él nunca ha cobrado nada; se reclama desde el año 1997 porque la policía le dijo que buscase un letrado pero los propietarios del local no han pagado nunca, venían y dejaban allí los tablones; no meten ni sacan cosas; la comunidad no ha tenido administrador, llevaba las cuentas un señor.

Su declaración no constituye reconocimiento alguno del conocimiento por la Comunidad de Propietarios de la transmisión del local por parte de los propietarios con título inscrito a un tercero, antes bien, a pesar de la dificultad de expresión del declarante, de sus manifestaciones se deduce con claridad que desde que vive en el edificio, hace unos 24 años, no ha visto a nadie entrar o salir del local, en el cual únicamente existen tablones y porquería, dejando los tablones persona no vista por él y que no conoce a los propietarios del local quienes nunca han pagado las cuotas, ni asistido a las juntas, a las cuales no les citan porque el local está abandonado e ignoran el domicilio de los hoy demandados.

Don Efrain manifestó en el interrogatorio de parte que no comunicaron a la comunidad que habían hecho el documento privado de venta pero que la comunidad sabía que no eran propietarios porque hubo una reunión en el Ministerio de la Vivienda para notificarles a todos el pago del impuesto de división horizontal y todos sabían que construyeron ellos y que habían vendido todo.

Su sola manifestación acerca de la comunicación a la comunidad de propietarios de la transmisión del local no constituye prueba de la misma.

La limitación de la reclamación a las cuotas de los últimos 10 años previos a la liquidación y aprobación del saldo deudor, no es indicio bastante de pago por "el adquirente" u otros "adquirentes" posteriores de las cuotas devengadas antes de 1997, máxime cuando, si bien es mayoritaria la doctrina que aplica el plazo de prescripción quincenal (plazo general del artículo 1.964 del Código civil ) para el ejercicio de la acción de reclamación, también lo es que algunas resoluciones de las Audiencias Provinciales aplican el plazo de prescripción quinquenal (plazo del artículo 1.966.3 del Código civil ) y la comunidad de propietarios ha podido sufrir error aplicando un plazo diferente (decenal) aún cuando dicho plazo no es aplicado en las resoluciones de las Audiencias Provinciales.

CUARTO.- El local a que se refiere la deuda aprobada por la comunidad de propietarios demandante es, según la nota simple informativa aportada (folio 3), el local comercial sito en la planta sótano del número NUM000 de la DIRECCION000 , finca registral número NUM001 , área edificada construida 33,2 metros cuadrados, con cuota de participación de 0,35%, y que está inscrito a nombre de don Pio (hoy fallecido) y doña Elsa con carácter ganancial (50%, título de división material) y de don Efrain y doña Clara con carácter ganancial (50%, título de división material) en el Registro de la Propiedad número 1 de los de Leganés (inscripción NUM002 , Tomo NUM003 , Libro NUM004 , Folio NUM005 ).

Los locales (Almacén-Estacionamiento) a que se refieren las hojas catastrales aportadas por don Efrain y esposa (folios 77 a 80) no pueden identificarse (uno u otro, uno y otro) con el local de la comunidad de propietarios a que se refiere la nota registral (que es el único local que forma parte del edificio de la comunidad demandante) pues el primero de los reseñados en la hoja catastral tiene como datos, DIRECCION000 NUM000 , escalera NUM006 planta NUM007 puerta NUM002 , superficie construida 59 metros cuadrados y coeficiente de participación 0,9%, y como datos del edificio en el que se integra, calle DIRECCION000 NUM006 (calle perpendicular a la DIRECCION000 ) y el segundo tiene como datos, DIRECCION000 NUM000 , escalera NUM006 planta semisótano puerta NUM002 , superficie construida 47 metros cuadrados y coeficiente de participación 0,9%, y como datos del edificio en el que se integra, calle DIRECCION001 NUM006 (calle perpendicular a la DIRECCION000 ). De cualquier modo, las hojas se han expedido el 29 de abril de 2009 y aunque alguno de los dos locales o ambos pudieran identificarse con el único local que integra el inmueble y consta inscrito en el Registro de la Propiedad como local del mismo, ello carece de relevancia para la resolución del pleito, porque se ignora desde cuando constan en el Catastro los datos de los propietarios de aquéllos dos locales que ahora aparecen en las hojas catastrales (que no coinciden con la persona a la que, según los demandados, se vendió el local en contrato privado y, sobre todo, porque ello no es indicativo de que la comunidad de propietarios conociera o debiera conocer el cambio de titularidad dominical del local).

Los demandados aportaron sendos contratos privados, sin fehaciencia alguna de la fecha frente a terceros, por los que, contradictoriamente, los dos socios de una sociedad de naturaleza desconocida (don Efrain y don Pio ) dividen la misma y se adjudican el 5 de junio de 1970 determinados bienes inmuebles gananciales (se supone que con el consentimiento tácito de las esposas), entre ellos, el local que ha dado lugar el litigio, que se adjudica a don Pio (luego fallecido el 5 de enero de 2004) y, a pesar de esa adjudicación, vuelven ambos a vender el 29 de octubre de 1970 el mismo local (ya adjudicado a don Pio en el primer contrato) a don Cayetano .

La junta de propietarios de la comunidad del edificio, celebrada el 16 de febrero de 2007, aprobó la liquidación de la deuda derivada del impago de cuotas comunitarias por el propietario del local comercial desde enero de 1997 a febrero de 2007, más las que se fueran devengando posteriormente a razón de 25 euros mensuales. Se intentó la notificación del acuerdo y requerimiento de pago, mediante burofax, a los demandados en el propio local y no fue posible porque el local está abandonado, los demandados no comunicaron en momento alguno a la comunidad un domicilio donde recibir notificaciones y la comunidad ignoraba el domicilio de los codemandados, llevándose a cabo mediante exposición en el tablón de anuncios de la Comunidad. El domicilio de los demandados se ha conocido después de las averiguaciones realizadas a instancia del Juzgado tras la presentación de la solicitud de proceso monitorio.

La junta de propietarios había celebrado, además de las dos juntas reconocidas por el presidente de la comunidad, otra en fecha 10 de abril de 2005 (el acta fue aportada a los autos para acreditar el nombramiento del presidente) en la que se había nombrado presidente a don Jose Pablo y acordado que la cuota mensual se subía a 25 euros, existiendo en la cartilla de la comunidad un saldo de 9,94 euros y en la caja 646,12 euros.

En la vista del juicio verbal se exhiben por la comunidad de propietarios, a instancia de los demandados, actas y cuentas, manifestando verbalmente los demandados que las cuentas son desde el año 2000 y no todas; en el acta no se recoge el resultado de la exhibición, ni se incorpora testimonio o, al menos, fotocopia de las actas y cuentas, y los demandados consienten la omisión. La prueba iba dirigida a intentar justificar que en los años anteriores a 1997 (las cuotas reclamadas abarcan desde 1997 a 2007) se habían satisfecho las cuotas correspondientes al local por "alguien", de lo que pretendía deducir la parte demandada el conocimiento de la Comunidad de Propietarios de que los titulares registrales demandados no eran los propietarios desde antes de 1997. Consentida por los demandados la omisión a que nos hemos referido, pues nada en contra solicitaron, ninguna consecuencia podemos deducir de unas actas y cuentas que no constan en las actuaciones; es más, nunca podríamos deducir del pago de las cuotas correspondientes al local por "alguien" antes de 1997, el conocimiento de la comunidad de propietarios de la transmisión de la propiedad por los propietarios con título inscrito a ese "alguien", salvo que el pago se hubiera realizado por persona identificada y como pago propio de propietario y no como pago por tercero (como inquilino, etc.,).

QUINTO.- El propietario de cada piso o local está obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus elementos y servicios comunes (artículos 5 y 9.1 e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal y 9.5 en su redacción originaria). Se trata, como es aceptado por la generalidad, de una obligación personal pero cuyo deudor, conforme a lo establecido en el actual artículo 21 de la citada Ley , es quien sea propietario del piso o local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible su pago, lo que determinará la junta de propietarios, y ello con independencia de quién sea el titular registral que puede no coincidir con aquél, pues la inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva del derecho de propiedad; la doctrina y la jurisprudencia han entendido que se trata de una obligación propter rem ya que "se constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa" (sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1997 ).

La propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición y es reiterada la doctrina jurisprudencial respecto a la inscripción registral cuando reconoce que esta es meramente declarativa del negocio jurídico inmobiliario realizado, de la constitución, traslación, modificación y extinción del derecho real de que se trate y sólo en determinados supuestos tiene carácter constitutivo (vgr la hipoteca). Por ello, la transmisión de dominio válidamente realizada (título y modo) no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para su existencia, subsistencia y oponibilidad frente a terceros siempre que éstos no tengan el carácter de tercero hipotecario protegido (artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria ); ni siquiera se exige que el título de venta sea público.

Por otra parte, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece la presunción de que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (aquí los demandados) y esa presunción no ha sido desvirtuada.

Sin embargo, la cuestión a resolver en el caso litigioso no es tanto si los titulares registrales (propietarios con título inscrito) transmitieron el local a un tercero (mediante válido contrato privado de compraventa y tradición real y efectiva) como si, en el supuesto de haberse transmitido realmente la propiedad del local a un tercero, comunicaron a quien ejercía las funciones de secretario de la comunidad -por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción- el cambio de titularidad de la vivienda o local o si, a pesar de no existir tal comunicación, tuvo conocimiento cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad del cambio de titularidad del local por otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario o, finalmente, si dicha transmisión resultaba notoria porque, de no ser así, los titulares registrales, en cuanto propietarios del local hasta la transmisión de la propiedad a un tercero, seguirán respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

En el supuesto de no estar acreditada la transmisión de la propiedad al tercero, los propietarios con título inscrito, los demandados, estarían obligados a pagar las cuotas comunitarias correspondientes al local sencillamente como propietarios, no como responsables solidarios de la deuda con el nuevo propietario.

En el caso presente, a la fecha de los contratos privados relativos a la supuesta transmisión del local (1970), no estaba vigente el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal en la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril , a cuyo tenor cada propietario vendrá obligado a "comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local", con la consecuencia de que "quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste", si bien "lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria".

Sin embargo, frente a la comunidad no pueden hacer valer los demandados como fecha de transmisión la fecha que consta en los dos contratos privados de adjudicación del local a uno de los socios y venta por los dos socios a un tercero, porque la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros, sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio (artículo 1.227 del Código civil ); aquí, únicamente habría de contarse la fecha desde la muerte de don Pio , esto es, desde el 5 de enero de 2004 y en esta fecha estaba vigente el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal en la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril .

En cualquier caso, como la comunicación de la transmisión de la propiedad a la comunidad (al secretario) no ha tenido lugar de modo fehaciente, en ningún caso, antes del presente procedimiento, ni tuvo conocimiento cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad del cambio de titularidad del local por otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, ni dicha transmisión resultaba notoria antes de este procedimiento, los titulares demandados no habrían comunicado su obligación antes de la vigencia del artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal en la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril y vendrían obligados a realizarla, con su consecuencia caso de incumplimiento, tras su entrada en vigor, por lo que la falta de cumplimiento de esa obligación vigente aquella redacción, les hace responsables solidarios, de haberse realizado efectivamente la transmisión de la vivienda, de la deuda reclamada por la comunidad de propietarios.

Los demandados no han acreditado y ellos eran los obligados a levantar la carga de la prueba conforme a las reglas del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento civil, haber comunicado fehacientemente al secretario de la comunidad en momento alguno anterior al presente procedimiento el cambio de titularidad del local, ni el conocimiento por cualquiera de los órganos de gobierno (junta, presidente, secretario o administrador) de dicho cambio por cualquier medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, ni resulta notoria la transmisión, por lo que, sin entrar a analizar otras cuestiones, debe asignarse al incumplimiento de la obligación la consecuencia establecida legalmente en el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal y estimar las razones de la demandante-apelante que se fundamentan en la responsabilidad solidaria consecuente con la falta de comunicación del cambio de titularidad, lo que permite dirigir la reclamación frente al propietario anterior de la finca, con apoyo en el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal y, en consecuencia, condenar a los demandados a que abonen solidariamente a la demandante -a quien no es posible exigir una mayor diligencia de la normal ni la obligación de que se plantee dudas racionales de que el titular registral no es el propietario porque ni siquiera aparece clara la transmisión invocada, ni, por ello, la existencia de un propietario distinto de los titulares registrales-, las cuotas comunitarias devengadas por la titularidad del local entre enero de 1997 y mayo de 2007 y gastos de la reclamación extrajudicial, sin perjuicio del derecho de aquéllos a repetir, en su caso, sobre el nuevo titular.

Por último, hemos de advertir que los demandados tampoco han acreditado de forma suficiente la transmisión por dos de ellos del 50% del local a los propietarios-titulares registrales del 50% restante ni, menos aún, la transmisión por éstos del local a un tercero a los efectos del presente litigio, del que, por otra parte, únicamente participan su nombre y apellidos y un domicilio, sin ningún otro dato que permita su identificación, resultando desconocido en tal domicilio e infructuosas las averiguaciones de la policía nacional para su localización y citación como testigo en el presente procedimiento al no aparecer en sus bases de datos persona alguna con ese nombre y apellidos, encontrándose el local en estado total de abandono, sin que ningún tercero se haya identificado ante la comunidad como nuevo propietario de aquel y sin que se haya acreditado que el propietario del local no coincida con el titular registral.

La condena de los codemandados es solidaria a pesar de ser cotitulares del local y sin perjuicio de la ulterior división interna de la prestación satisfecha con arreglo a las respectivas partes en el derecho compartido, pues acerca de la cuestión relativa a si los partícipes deben considerarse obligados -aquí, al menos, responsables- frente a la Comunidad de un modo solidario o mancomunado, la mayoría de las resoluciones de las Audiencias Provinciales se decantaron por la solidaridad (sentencias de las Audiencias Provinciales de Salamanca de 19 de julio de 1990, Burgos de 18 de octubre de 1991, Málaga de 25 de mayo de 1992, La Coruña de 28 de mayo de 1996, Palma de Mallorca de 28 de diciembre de 1992, 6 de junio de 1994 y 7 y 21 de octubre de 1996, Málaga de 8 de octubre de 1997, Barcelona de 9 de octubre de 1993, sección 18ª, de 6 de abril de 1999 y sección 16ª, de 7 de julio de 2000, Madrid de 26 de mayo de 1997, 12 de mayo y 23 de noviembre de 1992, sección 13ª, de 26 de mayo de 1997, sección 25ª, de 21 de noviembre de 2000 y sección 9ª, de 10 de noviembre de 2005, Murcia de 9 de enero de 1990 y sección 5ª, de 3 de mayo de 2006, Tarragona, sección 3ª, de 15 de mayo de 2008 ).

SEXTO.- Por todo lo anterior, el recurso de apelación ha de ser estimado y condenados los demandados a que abonen a la actora la suma de 2.645 euros (cuotas comunitarias) más 44,88 euros (gastos extrajudiciales por el requerimiento fallido de pago) más intereses legales desde la interpelación judicial (artículo 1.101 y 1.108 del Código civil ), sustituidos por los moratorios procesales a partir del dictado de la presente resolución. No procede la condena al pago de cantidades posteriores dado que se ignora la cuantía de la cuota mensual posterior a la solicitud de proceso monitorio.

Por la estimación sustancial de la demanda, los demandados han de ser condenados al pago de las costas causadas en la primera instancia (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

SÉPTIMO.- Por la estimación del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 de Leganés, representada por el Procurador don Federico Gordo Romero, contra la sentencia dictada en fecha 30 de septiembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de los de Leganés (juicio verbal 353/09) debemos revocar como revocamos dicha resolución para, estimando sustancialmente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 de Leganés contra don Efrain , doña Clara y doña Elsa , condenar como condenamos a los demandados a que abonen solidariamente a la actora la suma de 2.645 euros (cuotas comunitarias) más 44,88 euros (gastos extrajudiciales) más intereses legales desde la interpelación judicial, sustituidos por los moratorios procesales a partir del dictado de la presente resolución y al pago de las costas causadas en la primera instancia que expresamente se imponen a los demandados, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.