Sentencia CIVIL Nº 260/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 452/2019 de 24 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00260/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Modelo: N10250
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Teléfono: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MV
N.I.G. 15030 42 1 2018 0015060
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000452 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000901 /2018
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
SENTENCIA Nº 260/2020
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
Mª JOSE PÉREZ PENA
CARLOS FUENTES CANDELAS
En A CORUÑA, a veinticuatro de septiembre de dos mil veinte.
En el recurso de apelación civil número 452/19, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de
Primera Instancia núm. 4 de A Coruña, en Juicio Verbal nº 901/18, sobre Reclamación de cantidad', seguido
entre partes: Como APELANTES: DON Isaac , DOÑA Rosaura , DOÑA Sagrario y DON José , representados
por el/la Procurador/a Sr/a. Cousillas Fernández; como APELADO:DON Landelino , representado por el/la
Procurador/a Sr/a. Cabrera Rodríguez.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NÚÑEZ.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, con fecha 10 de julio de 2019, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que estimando parcialmente la demanda presentada por la procuradora Sra. Cabrera Rodríguez, en nombre y representación de don Landelino , debo condenar y condeno solidariamente a los demandados don Isaac , doña Rosaura , doña Sagrario y don José a que paguen al demandante la cantidad de cuatro mil ciento trece euros con catorce céntimos (4.113,14 euros), más los intereses legales correspondientes a computar desde la fecha de presentación de la demanda. Sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia, y las comunes por mitad. '

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de DON Isaac , DOÑA Rosaura , DOÑA Sagrario y DON José que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 8 de septiembre de 2020, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-I.- La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, de fecha 10 de julio de 2019, acordó en su parte dispositiva la estimación parcial de la demanda presentada por la representación procesal de Don Landelino contra Don Isaac , Doña Rosaura , Dª Sagrario y D. José , condenando solidariamente a los demandados don Isaac , doña Rosaura , doña Sagrario y don José a que paguen al demandante la cantidad de cuatro mil ciento trece euros con catorce céntimos (4.113,14 euros), más los intereses legales correspondientes a computar desde la fecha de presentación de la demanda. Sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia, y las comunes por mitad.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva y, en concreto, las siguientes: 'I.- Es un hecho acreditado documentalmente, además de resultar indiscutido, que el demandante, en calidad de arrendador, y los demandados, en calidad de arrendatarios y fiadores solidarios, concertaron con fecha de 19 de agosto de 2.016 un contrato de arrendamiento sobre la vivienda situada en el lugar de DIRECCION000 , NUM000 , de Arteixo, por la renta y demás condiciones que son de ver en el contrato locativo, y que el día 3 de mayo de 2.018 los arrendatarios entregaron las llaves de la vivienda arrendada, dando por finalizado el contrato de arrendamiento. Y a partir de tales datos, con fundamento en lo dispuesto en el art. 1.555 y concordantes del Código Civil , el demandante-arrendador reclama la cantidad que considera que se le adeuda a la fecha de la entrega de las llaves. Esa cantidad se descompone en los siguientes conceptos: por subida del IPC de la renta acordada, desde septiembre de 2.017 a abril de 2.018, 31,50 euros; por rentas correspondientes a los meses de marzo y abril de 2.018 (a razón de 254,50 euros/mes), 509 euros; por recibos de agua correspondientes a los meses de septiembre de 2.016 a abril de 2.018, 46,69 euros; por recibos de recogida de basura correspondientes a nueve meses adeudados, 31,50 euros; por bombonas de propano, según cuatro facturas que se aportan, 126,60 euros, 119,80 euros, 118,40 euros y 119,80 euros. Lo anterior determina un importe total de 1.103,29 euros, del que se descuenta la cantidad de 500 euros entregada en concepto de fianza a la firma del contrato, de manera que la deuda pendiente de pago sería la de 603,29 euros. También se reclaman los daños y desperfectos causados en la vivienda y que no se deben al desgaste por un uso normal de las instalaciones cedidas en régimen de alquiler, daños y desperfectos que se han valorado pericialmente en la cantidad de 4.034,95 euros. En definitiva, se pretende la condena solidaria de los cuatro demandados al pago de la suma de 4.638,24 euros (603,29 + 4.034,95), más los intereses legales correspondientes a computar desde la fecha de presentación de la demanda.

II.- La cláusula segunda del contrato arrendaticio establece como precio del arrendamiento la cantidad de 250 euros mensuales pagaderos por meses anticipados entre el 1 y el 5 de cada mes, mediante transferencia bancaria. Y la cláusula tercera del contrato contiene una previsión de actualización de renta en los siguientes términos: "Durante la vigencia del contrato la renta se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente". Como se ve, la actualización de la renta no es automática, sino que se ha de producir en la forma prevista contractualmente, es decir, en el presente caso, el arrendador debería haber notificado por escrito a los arrendatarios la actualización pretendida, durante la vida de la relación arrendaticia, expresando el porcentaje de alteración aplicado y justificándolo, si el arrendatario lo exigiera. No consta que se haya realizado esa notificación por escrito por parte del arrendador a los arrendatarios; de hecho, ni siquiera se invoca; y la única constancia que existe al respecto es el requerimiento que por burofax se acompaña con la demanda (doc.

nº 9) el 3 de mayo de 2.018, es decir, la misma fecha en que los arrendatarios entregaron las llaves (doc. nº 5). Y la consecuencia de lo anterior es que no procede, por no resultar exigible, la actualización pretendida.

De nada vale a estos efectos que el testigo don Carlos Ramón , padre del demandante, haya declarado que informó de la subida del IPC verbalmente, pues, aun admitiendo que efectivamente se hubiera llevado a cabo tal información de subida del IPC (supuesto hipotético), la información se habría realizado por persona distinta del arrendador, y además, la la estipulación contractual exige notificación escrita. En consecuencia, no procede la cantidad reclamada por subida de IPC, pero sí las rentas correspondientes a los meses de marzo y abril de 2.018, a razón de 250 euros/mes, es decir, 500 euros, pues no han probado los demandados, conforme exigen las reglas distributivas de la carga de la prueba ( art. 217 de la LEC ), haber realizado el pago de esas rentas.

III.- Se reclama también la cantidad de 46,69 euros por recibos de agua correspondientes a 7 meses, a razón de 6,67 euros/mes, cantidad que igualmente ha de ser reconocida a favor del demandante en vista de que sobre este particular la cláusula cuarta del contrato establece que "el agua es comunitaria, por lo tanto deberá asumir (el arrendatario) el gasto anual de 80 euros". En cuanto a los recibos de recogida de basura, se reclaman los correspondientes a nueve meses (de abril de 2.017 a diciembre de 2.017), a razón de 3,50 euros/mes, que hace un total de 31,50 euros. La cláusula cuarta dice sobre esta cuestión que "también serán por cuenta del arrendatario el pago de los recibos del servicio de recogida de basura, un tercio de su valor"; y a la vista de que se acompañan como doc. nº 6 y 7 de la demanda dos recibos justificativos de 'taxa recollida lixo' por importe de 62,92 euros cada uno de ellos, hemos de considerar correcta la cuantía reclamada por este concepto (31,50 euros). En cuanto a las bombonas de propano, dice la misma estipulación contractual que "el gas propano lo pagará (el arrendatario) por bombonas consumidas". Se aportan con la demanda cuatro facturas (doc. nº 8, 9, 10 y 11) de Gas Repsol, pero no explica el demandante (ni siquiera lo intenta) de dónde sale la cantidad que reclama a los demandados por cada una de esas facturas, y tampoco justifica (ni siquiera lo intenta) las bombonas que hayan podido consumir los arrendatarios demandados, y bien fácil le pudiera haber resultado esa acreditación a través del interrogatorio de los demandados (si se hubiera propuesto y practicado) o a través de la justificación de las cantidades abonadas por este concepto en períodos de tiempo anteriores. De esta forma, se ha de rechazar la cantidad pretendida en concepto de 'bombona propano'.

Tenemos, pues, a cargo de los demandados y por los conceptos expresados una deuda por importe de 578,19 euros (500 + 46,69 + 31,50), de la cual, si descontamos, como hace la parte actora, el importe de la fianza arrendaticia (500 euros), nos quedaría un saldo a favor del demandante por importe de 78,19 euros.

IV.- En cuanto a los daños y desperfectos causados en la vivienda por los arrendatarios, y que no se deben al desgaste por el uso normal de las instalaciones cedidas en alquiler, hay que tener en cuenta que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que en su día vinculó a las partes establece que "el arrendatario recibe la vivienda objeto de contrato a su entera satisfacción, amueblada, según inventario anexo, comprometiéndose a devolverla de igual forma a la finalización del contrato, salvo el desgaste natural producido por el buen uso al que se destina. En atención a las condiciones particulares del mobiliario que se cede junto con la vivienda, se pacta expresamente que si algún elemento de éste sufre daños, más allá del normal derivado del buen fin a que se destina, deberá ser sustituido por otro igual o de calidad y coste superior". Con la demanda se aporta un informe pericial (doc. nº 12) elaborado por la ingeniera industrial doña Felisa , que realizó una primer visita de inspección a la vivienda arrendada el día 11 de mayo de 2.018 (ocho días después de la entrega de llaves), y una segunda visita el 9 de julio. La Sra. perito aprecia daños en las cinco puertas de paso interiores (desperfectos por humectación en la parte inferior, por contacto con un líquido, posiblemente por la acción continuada de orines de un animal); deficiente estado de conservación de las paredes, que lucen adheridas pegatinas decorativas que, al retirarse, provocan la caída de la pintura, y que por ello será necesario pintarlas; un colchón de aproximadamente tres años de antigüedad presenta una serie de manchas y lamparones que no es posible limpiar, siendo necesaria su sustitución; dos sofás con roturas en su tapizado; daños en las patas del somier de la cama por mordidas de un animal; rotura de las cintas de tres persianas; una lavadora que tuvo que ser sustituida, ya que no era posible arrancarla, y tras ser trasladada a un servicio técnico para su revisión, no era viable su reparación por presentar diversos componentes dañados, por lo que se adquirió una nueva similar; habían desaparecido los tapones de todos los fregaderos; y en el exterior se detectan daños en la barandilla de madera de la zona del hórreo, también por posible acción de animales. La valoración de estos daños (continente y contenido) se fija por la Sra. perito informante en la cantidad de 4.034,95 euros, acompañando a su informe los anexos fotográficos y documentales correspondientes; y en el acto de la vista del juicio verbal doña Felisa ha expresado su parecer en el sentido de que la vivienda presentaba deterioros por mal uso. Frente a estas apreciaciones y valoraciones periciales de carácter objetivo, de nada valen las declaraciones testificales practicadas en el acto del juicio, pues en realidad no desvirtúan el contenido del informe pericial. De esta manera, se ha de concluir que los inquilinos demandados han incumplido las obligaciones asumidas contractualmente en la cláusula sexta del contrato, incumplimiento generador de un daño del que deben responder dichos demandados, especialmente si se tiene en cuenta lo dispuesto en los arts. 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil .

Por todo lo dicho, los demandados han de ser condenados solidariamente al pago de la cantidad de 4.113,14 euros (78,19 + 4.034,95).

V.- Conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la LEC , no se hace expresa imposición de costas a ninguna de las partes.

II.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de los demandados, que realizaron las siguientes alegaciones: 1º) Considera esta parte respetuosamente que no se hace una correcta valoración de la prueba presentada, en especial del informe pericial y posterior defensa del mismo por parte de la profesional que en su día lo confeccionó, ya que si bien en el mismo se habla de una serie de (presuntos) daños, en ningún momento se concreta el motivo de los mismos, limitándose el informe a presentar una serie de fotografías, que en el caso de las persianas ni tan siquiera puede apreciarse daños alguno, y una relación de importes que, en el caso de las almohadas ni tan siquiera se mencionan en el cuerpo del informe.

2º) En el caso del colchón cuyo importe se reclama, así como las manchas que presenta, nada hace suponer que dichas manchas no existieran antes de que mis patrocinados arrendasen la vivienda, ya que, tal y como se afirma de contrario el mencionada colchón tenía tres años y mis representados ocuparon la vivienda durante poco más de año y medio, por lo que el colchón (que se presentó en su día con su correspondiente funda) ya había sido utilizado por otros inquilinos.

A más abundamiento cabe destacar que el propio perito manifestó en la vista que no se había intentado limpiar las manchas, por lo que la afirmación correspondiente a la imposibilidad de limpieza de éstas carece de base objetiva alguna, intentando de contrario que mis patrocinados asuman el pago de un colchón nuevo, provocando de esta manera una situación perjudicial para los arrendatarios y un evidente enriquecimiento injusto de la parte arrendadora.

3º) Igualmente resulta contrario a derecho, y en sintonía con la mala fe demostrada por el arrendador en todo momento, la reclamación de 4 almohadas (cuyo importe, 232,32€ se incluye al final del peritaje) cuyos daños no se explican, ni existe imagen de las mismas, ni siquiera se nombran a lo largo del documento aportado.

4º) Al respecto de los daños que se indica de contrario fueron ocasionados en todas y cada una de las puertas de la vivienda, debe tenerse en cuenta las fotografías presentadas por esta representación procesal como Documento nº 1 en la contestación a la demanda, en la que se puede ver una vivienda limpia y cuidada, añadiendo que se hace mención en el peritaje a que esos daños fueron causados por los perros de los inquilinos, puntualizando que dichos animales son hembras, por lo que difícilmente podrían haber orinado contra las puertas y ocasionar daños a esa altura.

En el mismo sentido, y así debe tenerse en cuenta, se han manifestado los testigos presentados en la vista, afirmando que en todas las ocasiones en las que habían ido a la vivienda, ésta estaba en perfectas condiciones y que los perros propiedad de los arrendatarios eran hembras y que permanecían en la parte exterior de la vivienda, en concreto en un redil que, con permiso del arrendador, se construyó en la finca anexa.

5º) Igualmente se habla de la existencia de unas pegatinas en las paredes, no se concreta en qué habitaciones ni en qué paredes, ni cuántas pegatinas... procediendo a afirmar que la retirada de las mismas provoca la caída de la pintura sin tener en cuenta que este tipo de pegatinas se retiran aplicando un poco de calor sin ocasionar daño alguno a la pintura, no habiendo sido retiradas por los inquilinos al no haber tenido tiempo en su día, debido a la premura con la que el arrendador obligó a mis representados a abandonar la vivienda.

6º) Con respecto a los daños del continente se especifica una partida de 190,00€ por la retirada de un canil, siendo el propio arrendador quien solicitó a mis patrocinados que lo dejasen en su lugar, por lo que resulta del todo desproporcionado pretender ahora que se abono cantidad alguna por su retirada.

Además se añaden otros 180,00€ por el traslado al vertedero de unos residuos que ni se especifican, ni se concretan, ni se demuestra que dicho traslado hubiese existido, ya que el informe pericial nada dice al respecto, limitándose a cuantificarlos y no presentado documento alguno de su correcto depósito.

7º) Con respecto a la barandilla que se dice deteriorada, simplemente hay que recalcar que la misma es un elemento exterior a la vivienda de mis patrocinados, y común a todos los vecinos, por lo que el hecho de pretender que se abonen los desperfectos existente sosteniendo que los mismos han sido provocados por los demandados es una prueba más de la mala fe con la que actúa la contraparte.

8º) Mención aparte merece, y dicho con todo respeto y únicamente a efectos de defensa de los intereses de mis representados, el hecho de que el perito haya vuelto (por segunda vez) a la vivienda casi dos meses después de la primera visita, reconociendo en estos momentos los presuntos desperfectos existentes en los sofás (parte inferior de los mismos y que si dicho desperfecto pasó inadvertido para un profesional más aun para los arrendatarios en el momento de entrar en la vivienda, la cual ya había sido arrendada en innumerables ocasiones); patas de un somier (elementos que está a la vista y que debió ser detectado en un primer momento, resultando inverosímil que se hayan obviado tales desperfectos -de existir- desde el inicio); rotura de la cinta de tres persianas, siendo una persiana un elemento indispensable de cualquier vivienda, y siendo increíble que la falta de funcionamiento de tres de estas persianas no haya sido detectado por un profesional desde el primer momento.

En lo que respecta a la lavadora nada se dice del porqué de su avería, ni siquiera se concreta la misma de forma objetiva (solo se habla de sustitución de piezas), recordando que es obligación del arrendador reponer los electrodomésticos que por el uso normal se acaben deteriorando, uso normal que debe entenderse en este caso ya que nada se prueba al respecto de una posible uso negligente de la mencionada lavadora.

Al respecto de los sofás, interesa a esta parte puntualizar que los mismos no han sido sustituidos por otros (nada se prueba a respecto) y tampoco se valora la posibilidad de arreglarlos (para el caso de que se considere que mis representados deben abonar ese desperfecto), teniendo como único objetivo la parte arrendadora que mis representados asuman la compra de unos sofás nuevos que sustituyan a otros que no lo eran, y que contaban con un importante desgaste, tal y como corresponde a los muebles de un piso que ha sido alquilando a diferentes personas durante años, como es el caso de la vivienda en cuestión.

9º) A todo esto hay que añadir que el propietario también alquila estas viviendas por semanas (en caso de vacaciones de verano y otras) por lo que nada impide pesar que la vivienda ha estado ocupada por otros inquilinos en el lapso de tiempo que pasa entre la primera y la segunda visita del perito.

Asimismo recalcar que el hecho de que hayan pasado dos meses entre una y otra visita y que se añadan al peritaje unos desperfectos (presuntos) que debieron ser obvios en un primer estudio del estado del inmueble, desvirtúa y resta credibilidad, sino anula, la pericial practicada.

10º) En lo que respecta a los dos meses de alquiler, las facturas de agua y de basura que se dicen no haber sido abonadas, si bien esta parte no tiene en su poder los justificantes de las mismas, resulta del todo inverosímil que unos inquilinos que durante 18 meses han pagado todos y cada uno de recibos sin que hayan recibido aviso alguno, hayan dejado de pagar las cantidades que se le reclaman, más si cabe, teniendo en cuenta que no tenían intención de rescindir el contrato de alquiler, siendo el arrendador el que ha dado por terminado el mismo sin preaviso y haciendo gala de la mala fe mostrada a lo largo de toda la relación contractual, llegando incluso a cortar el agua caliente y la calefacción en una ocasión, tal y como se desprende de la denuncia en su día interpuesta y que se ha adjuntado como Documento nº 2 de la contestación a la demanda.

11º) Finalmente remarcar que el artículo 21 L.A.U. no ampara que sea el arrendatario el que deba correr con la puesta a punto de la vivienda y que las pequeñas reparaciones deben correr a cargo del propietario, y el análisis de los diversos conceptos reclamados por la arrendadora nos lleva, como hemos dicho, a la conclusión de que nos hallamos ante desperfectos de pequeña entidad, como asimismo lo refleja la cuantía misma de tales desperfectos, sin perjuicio de que no se haya podido demostrar en ningún momento que los mismos sean achacables a mis representados.

III.- En el escrito de oposición al recurso de apelación, por la representación procesal del demandante se realizaron las siguientes alegaciones: 1º) Disconforme con el correlativo. La resolución apelada es acertada y ajustada a derecho en todos sus pronunciamientos.

Nos oponemos a lo invocado en el escrito de Recurso de Apelación de la Sentencia dictada en primera Instancia, donde se manifiesta por la parte recurrente en primer lugar que no se hace una correcta valoración de la prueba presentada, en especial del informe pericial presentado por la parte demandante, donde la profesional que lo elabora solo puede corroborar la existencia de una serie de daños que no son causados por el uso normal y negligente de la vivienda, mediante fotografías y mediante su testimonio cualificado, pero que no puede asegurar, ni se le puede pedir que concrete con exactitud cuál es el motivo de los mismos, como pretende la parte apelante.

2º) En el contrato de arrendamiento, los arrendatarios después de ver la vivienda firman que reciben la vivienda en buen estado y a su entera satisfacción, (clausula sexta del contrato), no haciendo referencia ni observaciones en el mismo de ningún colchón con manchas de líquidos no especificados, como se puede ver en el informe pericial. Además de poderse decir que por parte de los propietarios se había lavado toda la ropa de la casa y revisado todos sus elementos, incluido el colchón, que se encontraba en perfecto estado, antes de haber sido arrendada a los demandados ahora recurrentes.

3º) Disconforme con el correlativo. Las almohadas, al igual que el colchón se encontraban en un estado que no eran aptas para ser usadas en un nuevo arrendamiento debido a su estado después de un uso negligente por parte de los arrendatarios. Sin embargo también debemos hacer notar, que este hecho a pesar de interesarle especialmente a la parte contraria, no fue una cuestión por la que la parte contraria preguntada a la perito en el momento del interrogatorio de la vista, momento procesal oportuno para aclarar cualquier tipo de duda al respecto del peritaje por parte de la demandada.

4º) Respecto a las fotografías presentadas por la parte demandada en su escrito de oposición, debemos señalar que de éstas no hay constancia de cuando fueron hechas realmente, es decir, no hay ninguna evidencia fehaciente de cuando fueros tomadas ni en qué circunstancias, además de no verse en ellas las zonas donde se encuentran los daños.

En referencia a la declaración de los testigos de parte de la demandada, decir que éstos no tienen por qué conocer en qué estado se encontraban los elementos de la vivienda cuando se entregaron las llaves a los arrendatarios y menos cuando las mismas se devolvieron por éstos en las oficinas de 'Fincas Arteixo', siendo su valoración totalmente subjetiva en base a lo que estos pudieron ver en sus visitas a la casa de sus amigos.

Finalmente en contestación a la afirmación de que los perros permanecían en todo momento dentro del redil o en exterior de la vivienda, solo señalar, que es evidente, que algunos de los daños producidos y reclamados en el interior de la vivienda, fueron efectivamente provocados por animales, mediante sus mordiscos, orines, arañazos de sus patas, etc., sobre todo después de lo declarado por el testigo D. Carlos Ramón y la perito Dª Felisa .

5º) La existencia de las pegatinas en diferentes paredes de la vivienda, resulta indiscutible en virtud de las fotos que se aportan en el peritaje, habiendo sido necesario rascar en las superficies donde se encontraban para poder retirarlas, además de apreciarse zonas rozadas o arañadas y manchas en las paredes, tal como se aprecia también en el informe pericial.

6º) Disconforme con el correlativo. No es cierto el hecho de que el arrendador pidiese que no se retirase el canil de su lugar, ya que para el propietario era un elemento que no le interesaba tener en su finca una vez se fueran los arrendatarios demandados, así pues, al no ser retirado por los mismos al finalizar el arrendamiento, fue necesario llevar a cabo su retirada por el propietario con la consiguiente generación de residuos y la necesidad del traslado de los restos a un punto limpio.

7º) En referencia a la barandilla, es cierto que se trata de un elemento exterior de la vivienda, sin embargo, era allí donde el testigo D. Carlos Ramón dijo haber visto en varias ocasiones como los arrendatarios propietarios de los animales, solían atar a estos en esa barandilla, siendo la reacción de los canidos el morder la madera con la intención de soltarse de sus ataduras.

8º) La necesidad de una segunda visita del perito se debió en concreto tal como se relató en la vista del juicio, a que los desperfectos existentes en la parte inferior de los sofás, los desperfectos en las persianas y la avería de la lavadora, fueros descubiertos con posterioridad a la primera de las visitas de la perito, mientras se limpiaba y adecentaba la casa por parte del propietario antes de ser de nuevo arrendada, tal como hace éste cada vez que termina un contrato de arrendamiento de la vivienda y antes de volver a ser arrendada, es por ello que mi cliente conoce de manera cierta como se encuentra cada uno de los elementos de la vivienda con cada nuevo inquilino, por lo cual, una vez descubiertos estos daños se vio la necesidad de que la perito volviese de nuevo a la vivienda con el fin de constatar dichos daños y reflejarlos en su peritaje.

En lo que respecta a la lavadora tal como consta en la documentación que acompaña al peritaje, y lo relatado por la perito, sufría diferentes daños en el motor y en la resistencia, que según los técnicos del servicio de reparaciones, se trataba de una avería por un uso negligente, siendo el coste de su arreglo similar a la compra de una nueva lavadora, por lo que se optó por parte del arrendador por la opción de la compra de una nueva lavadora para restituir la anterior; hecho éste similar a lo sucedido en relación a los sofás, los cuales a la vista de las graves rotura de su tapizado y el coste de su reparación, el arrendador optó por la compra de unos nuevos sofás de similares características para reponer los anteriores.

9º) Disconforme con el correlativo. La vivienda no fue alquilada hasta la total reparación de la vivienda, estando ésta sin alquilar durante el tiempo que paso entre la rescisión del contrato de alquiler y la segunda visita de la perito.

10º) Disconforme con el correlativo. Durante algunos meses aunque los arrendatarios fueron pagando las rentas, iban dejando de pagar determinadas cantidades asimiladas como agua, basura y gas. Fue debido al impago de las rentas de marzo y abril de 2018, cuando se le reclaman por parte del arrendador las cantidades asimiladas y las rentas debidas, mediante burofax de fecha 3 de Mayo de 2018, tanto a los arrendadores como a sus avalistas solidarios, siendo esa comunicación recogida el mismo día por Dª Rosaura , una de los avalistas. Como contestación al requerimiento de estas cantidades y el mismo día del envío del burofax, se tuvo comunicación de la inmobiliaria 'Fincas Arteixo', de que los arrendatarios habían entregado las llaves de la vivienda en ese establecimiento, rescindiendo el contrato. Hecho que demuestra la mala fe de los arrendatarios, quienes incluso llegaron a provechar una avería en el sistema de agua caliente y calefacción para interponer una denuncia ante la Guardia Civil de Arteixo contra el arrendador.

11º) Con referencia a lo manifestado en el punto correlativo, debemos decir que estamos en total desacuerdo con la parte apelante, ya que dichos daños no son consecuencia de un uso normal y negligente de la vivienda, sino que estos son resultado de un uso descuidado de la casa donde los arrendatarios y sus animales domésticos no tenían consideración alguna a la hora de usar los elementos de la vivienda.



SEGUNDO.-I.- Como tenemos señalado reiteradamente -Así nuestras sentencias de 17 de febrero , 13 de abril , 17 de noviembre de 2005 y 7 de septiembre de 2011 , entre otras muchas- la prueba pericial es de apreciación libre y no tasada, apreciable por el Juzgador según su prudente arbitrio, sin que existan reglas preestablecidas que ordenen su valoración. El único criterio legal de apreciación de esta prueba lo constituyen las reglas de la sana crítica ( art. 348 LEC ) las cuales no se encuentran codificadas o recogidas en precepto alguno y han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica ( SSTS 14 octubre de 2000 , 13 noviembre de 2001 y 20 febrero de 2003 ). De ahí que la impugnación y consiguiente revisión judicial de la aplicación de estas reglas sólo sea posible de manera excepcional cuando se produzca un error esencial y notorio en la apreciación del dictamen de los peritos, por haberse llevado a cabo prescindiendo de forma flagrante de las reglas de la sana crítica y con criterios, claramente irracionales o contrarios a las normas de la común experiencia, como sucede cuando se extraigan deducciones absurdas o ilógicas, se tergiversen o falseen arbitraria y ostensiblemente las conclusiones periciales o se omitan datos o conceptos relevantes de su informe ( SSTS 7 enero 1991 , 20 febrero 1992 , 13 de octubre 1994 , 1 julio 1996 , 30 diciembre 1997 , 15 julio 1999 , 18 diciembre 2001 y 20 febrero 2003 ).

Además parece oportuno recordar que en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, cualquier informe pericial, siempre que se ajuste a la previsto en los artículos 355 y ss de la Ley Procesal , tiene la consideración de medio de prueba valido y susceptible de ser valorado por el tribunal, tanto si es un dictamen extrajudicial, elaborado por un perito designado por alguna de las partes, y aportado por ésta al proceso, como si se trata de un dictamen emitido en el juicio por perito de designación judicial, siendo ambos compatibles y estando en un plano de igualdad en cuanto a su eficacia probatoria.

II.- Este tribunal no está de acuerdo con la valoración probatoria realizada por el juzgador de instancia, por cuanto la prueba pericial practicada no es suficiente para acreditar ni que todos los daños reclamados han sido producidos por los demandados ni que la indemnización que corresponde por los daños que se consideran originados por ellos asciende a la suma que figura en el informe pericial y que se solicita en la demanda, todo ello teniendo en cuenta las siguientes consideraciones: En primer lugar, de la indemnización concedida por el juzgador de instancia hay que deducir la suma de 232,32 euros, correspondientes a 4 almohadas, por cuanto ni en la demanda, ni en el informe pericial se hace referencia a daños en las almohadas, figurando únicamente en el informe pericial, en la valoración de los daños, la referida cantidad correspondientes a la adquisición de 4 almohadas, incluido IVA. Por lo tanto no existe prueba alguna de que se hayan producido daños en las almohadas.

En segundo lugar, no existe prueba alguna de que la lavadora instalada en la vivienda arrendada hubiera sufrido daños, durante el periodo de tiempo del arrendamiento, por la acción negligente de los arrendatarios.

En el informe pericial presentado con la demanda se hace constar que la lavadora marca Teka modelo TKX1 1000 tuvo que ser sustituida ya que no era posible arrancarla, y tras ser trasladada a un servicio técnico para revisión no era viable su reparación por presentar diversos componentes dañados, por lo que se adquirió una nueva, similar; pero en dicho informe no se hace constar que la perito haya examinado la lavadora, limitándose a decir lo que le ha comunicado el propietario y tampoco consta ninguna certificación del servicio técnico de los daños que tenía la lavadora ni de la posible causa de los mismos.

En tercer lugar, en cuanto a los daños en un colchón y en dos sofás, si bien estimamos acreditados los daños, tal y como se refleja en el informe pericial, sin embargo consideramos que la reposición de nuevos de los mismos, cuando ya han sido usados durante tiempo -la parte actora reconoce que el colchón tenía 3 años- y la parte actora no ha acreditado cuando los adquirió, lo que le incumbía en aplicación de la carga de la prueba, supondría un enriquecimiento injusto para el demandante, considerando adecuado reducir la indemnización al 70% del valor que figura en el informe pericial, es decir, 452,30 euros por el colchón (70% de 646,14 euros) y 348,60 por los dos sofás (70% de 498 euros).

En cuarto lugar, en cuanto a la pintura de la pared (105m2) e instalación de 5 puertas de paso, incluyendo guarniciones, hay que decir que si bien es cierto que consta que sufrieron daños durante el arrendamiento, tal y como figura en las fotos del informe pericial, no es menos cierto que obligar a los demandados a abonar la pintura del piso y la colocación de una puertas nuevas conllevaría, como en lo referente al colchón y los sofás, un enriquecimiento injusto, puesto que el propietario se encontraría, sin gasto alguno, con una importante rehabilitación del interior de la vivienda.

Por ello, procede reducir la indemnización al 70% del importe de la pintura y de la instalación de puertas nuevas, en concreto 308,70 euros por pintado del piso (70% de 441 euros) y 1020,60 (70% de 1458 euros).

En quinto lugar, resulta procedente la indemnización concedida por el arreglo de las cintas de tres persianas, y el juego de patas del somier al estimarse acreditados, teniendo en cuenta el informe pericial de la parte actora, que han sufrido daños ascendentes a la suma 75 euros y 29,04 euros respectivamente.

En sexto lugar, en relación con los 264 euros, reclamados por los daños sufridos en la barandilla y los materiales utilizados, teniendo en cuenta que la barandilla se encuentra fuera de la vivienda, y común a todos los vecinos, por lo que los daños existentes en la misma no pueden ser atribuidos a los arrendatarios en tal concepto, y sólo podría atribuírseles responsabilidad en los daños si se acreditara que fueron causados por ellos directamente, o por intervención de sus perros, prueba que estimamos no se ha producido.

Ello conlleva que no resulta procedente la cantidad reclamada por este concepto.

En séptimo lugar, en relación con la retirada del canil, ascendente a 190 euros, y el traslado al vertedero autorizado de residuos, por importe de 180 euros, tampoco procede el abono de las referidas cantidades, por cuanto no consta acreditado que el demandante hubiera requerido a los demandados para que retiraran por su cuenta dicho canil.

Por último no resulta procedente la indemnización concedida de 60,50 euros por reposición de tapones, al no existir prueba suficiente de que los arrendatarios hayan hecho desaparecer 4 tapones de los fregaderos, máxime teniendo en cuenta que la primera visita del perito se produjo el 11 de mayo de 2018, y la desaparición de los tapones se hace constar en la segunda visita, dos meses más tarde, el 9 de julio de 2018.

Como consecuencia de todo lo expuesto la cantidad concedida como indemnización por daños debe reducirse a la suma de 2234,24 incluido IVA.

Ello conlleva la estimación parcial del recurso de apelación en relación con la indemnización de daños.



TERCERO.- En el recurso de apelación se dice que, con respecto a los dos meses de alquiler, las facturas de agua y de basura que se dicen no haber sido abonadas, si bien esta parte no tenía en su poder los justificantes de las mismas resulta inverosímil que durante 18 meses hayan pagado todos los recibos y hayan dejado de pagar las cantidades que se les reclaman.

Si los demandados apelantes reconocen que no tienen a prueba de que han abonado los referidos recibos, prueba que a ellos les incumbía en virtud de la carga de la prueba del artículo 217 de la LEC , resulta procedente la confirmación de la sentencia apelada en este extremo, es decir la condena al pago de la cantidad de 78,19 correspondiente a las rentas y suministros adeudados, 578,19 euros, descartada la cantidad de 500 euros como compensación del importe de la fianza.



CUARTO.- No procede hacer especial imposición de las costas de alzada ( art. 398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Isaac , DOÑA Rosaura , DOÑA Sagrario y DON José , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de A Coruña, recaído en los autos de juicio verbal nº 901/18 , y revocando parcialmente la referida resolución debemos condenar y condenamos solidariamente a los demandados a que paguen al demandante la cantidad de 2.312,43 euros, más los intereses legales correspondientes a computar desde la fecha de presentación de la demanda; sin hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.