Sentencia Civil Nº 261/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 515/2010 de 20 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 515/2010-P

Procedencia:Juicio Verbal sobre reclamación cantidad nº 1656/2009 del Juzgado Primera Instancia 5 Hospitalet de Llobregat

(ant.CI-9)

S E N T E N C I A Nº261/2011

Ilmos/as. Sre/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª.MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª.MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinte de mayo de dos mil once

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal sobre reclamación de cantidad nº 1656/2009, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 5 Hospitalet de Llobregat (ant.CI-9), a instancia de Dª. Gabriela , contra D. Braulio , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 12/03/2010.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por Gabriela , representada por el Procurador Anna Rosell, contra Braulio , representado por el Procurador Carmen Calvet, con condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de abril de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª.MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandante, y arrendataria, DOÑA Gabriela presenta demanda de juicio verbal en reclamación de la cantidad de 2.114,20 euros, correspondiente a la fianza arrendaticia entregada en su día por importe de 4.300 euros, menos tres mensualidades de rentas, por importe de 728,60 euros, cada una de ellas, dos impagadas y una de ellas en concepto de penalización o indemnización por desistimiento unilateral al no haberse respetado el preaviso por la arrendataria.

La parte demandada, y arrendadora, se opone a la demanda alegando que se suscribió el contrato por cinco años y se pactó que DOÑA Gabriela podría desistir antes de los cinco años de duración pactada, abonando una mensualidad de renta por cada año que restase por cumplir y que el periodo de tiempo inferior a un año daría lugar a la parte proporcional de la indemnización; que quedaban por cumplir 28 meses por lo que, como penalización por el desistimiento unilateral, la arrendataria debía pagar la suma de 1.700 euros; que DOÑA Gabriela no respetó el preaviso de dos meses sino que comunicó en el mes de febrero que dejaba la vivienda y entregó las llaves el mismo mes; por lo que, producido el aviso y abandono en febrero de 2.009, la arrendataria demandante tenía la obligación de pagar las rentas de marzo y abril de 2.009, por importe de 1.457,20 euros, cantidad que sumada a la ya indicada penalización, resulta la suma de 3.157,2 euros, por lo que no procede la restitución de la fianza.

Añade que la vivienda resultó con daños materiales por importe de 3.145 euros.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DOÑA Gabriela contra DON Braulio , imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Razona que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento por cinco años y pactaron que DOÑA Gabriela podría desistir antes de los cinco años de duración pactada, abonando una mensualidad de renta por años que restase por cumplir y que el periodo de tiempo inferior a un año daría lugar a la parte proporcional de la indemnización; que quedaban por cumplir 28 meses por lo que, como penalización por el desistimiento unilateral con preaviso de dos meses, la arrendataria debía pagar 1.700 euros; que DOÑA Gabriela no respetó el preaviso de dos meses sino que comunicó en el mes de febrero que dejaba la vivienda y entregó las llaves el mismo mes; por lo que, producido el aviso y abandono en febrero de 2.009, la arrendataria demandante tenía la obligación de pagar las rentas de marzo y abril de 2.009 por importe de 1.457,20 euros, cantidad que sumada a la ya indicada penalización da un resultado de 3.157,2 euros y, más las dos mensualidades impagadas, resulta que excede de la cantidad reclamada en la demanda por lo que ésta debe ser desestimada.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Gabriela interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia se ha extralimitado y ha vulnerado el artículo 438 de la L.E.C . pues, en ningún caso, la demandada formuló reconvención ni alegó compensación de créditos.

En base a lo anterior, solicita se estime el recurso, se revoque la sentencia de primera instancia y se estime la demanda, imponiendo las costas a la parte demandada.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La demanda rectora, formulada al amparo del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , va dirigida a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene al arrendador demandado a devolver la fianza, tras la resolución por desistimiento unilateral de la arrendataria en el contrato de arrendamiento de vivienda que ligaba a las partes, menos dos mensualidades de rentas impagadas y un mes de renta por penalización, por desistimiento anticipado de la arrendataria.

El arrendador se opone a la devolución de la fianza alegando el incumplimiento de la arrendataria.

Desestimada la demanda, la parte apelante alega que la Juzgadora de Primera Instancia ha vulnerado el artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a tenor del cual, la compensación alegada debía haberse alegado al menos cinco días antes de la vista y no durante el desarrollo de esta última.

El artículo 438.2 de la L.E.C . indica " cuando en los juicios verbales el demandado oponga un crédito compensable, deberá notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista ".

En este sentido, dice el artículo 1.195 del Código Civil que " tendrá lugar la compensación cuando dos personas por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra ".

Sin embargo, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1.983 , " no hay compensación cuando los abonos y los adeudos a liquidar fluyen de un contrato único, donde no haya dualidad de créditos, sino exigencia de obligaciones nacidas de un contrato bilateral con equivalencia de prestaciones recíprocas" .

En el presente caso, no se trata de créditos y deudas recíprocos sino que nos hallamos ante la liquidación de un contrato de arrendamiento.

Y del tenor literal de la contestación vertida oralmente en el acto de la vista, se desprende que la parte demandada no opuso compensación alguna sino que opuso una causa impeditiva o extintiva de la obligación de devolución de la fianza basada en el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria.

En efecto, el arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones, la restitución de la posesión y el pago del precio, es decir, la renta y las demás cantidades que asumió o corresponda pagar al arrendatario, debiendo devolverse dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (artículo 36.4 de la L.A.U .), una vez terminado el arriendo, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

Si la arrendataria incurrió en alguna responsabilidad, ésta será cubierta con la suma entregada.

Todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

En el caso de autos, la juzgadora de primera instancia constata la existencia de un incumplimiento por parte de la arrendataria que supera el importe de la fianza, por lo que desestima la demanda sin aplicar compensación alguna, que no había sido alegada, sino aplicando una causa impeditiva o extintiva de la obligación de restitución de la fianza basada en el incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias por parte de la demandante.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

TERCERO.- Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Gabriela contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de L'Hospitalet de Llobregat, en los autos de Juicio Verbal número 1.656/2.009, de fecha 12 de marzo de 2.010, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , redacción dada por la Ley Orgánica 1/2003 de 3 de Noviembre .

Contra esta resolución no cabe recurso alguno al tratarse de un juicio verbal seguido por la cuantía siendo ésta inferior a 150.000 euros.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.