Sentencia Civil Nº 262/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 644/2008 de 12 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 644/2008-C

JUICIO ORDINARIO Nº 14/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE RUBÍ

S E N T E N C I A nº 262

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a doce de mayo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 14/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Rubí, a instancia de BAR CASINO ESPAÑOL, S.C.P., contra CASINO ESPAÑOL DE RUBÍ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el DEMANDADO contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de marzo de 2008, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimándose parcialmente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales doña Victoria Morales Frasnedo, en nombre y representación de BAR CASINO ESPAÑOL, S.C.P., contra CASINO ESPAÑOL DE RUBÍ, representado por la Procuradora doña Roser Daví Freixa, se condena a la demandada a realizar en el local que tiene arrendado a la actora las obras necesarias para permitir el uso adecuado al fin del citado local y que afectan a la cubierta del edificio en el que se aloja y a la estructura de techos de planta primera y baja así como pavimento de la planta primera, previa elaboración del proyecto técnico que a tales efectos corresponda, debiendo indemnizar a la actora la cantidad de 13.899,41 euros, correspondiente al importe de las rentas devengadas y abonadas por la actora a fecha de abril de 2.007, así como el importe equivalente a las rentas que se devenguen desde dicha fecha hasta la efectiva reparación y acometimiento de las obras a las que ha sido condenada, sin que proceda la imposición de las costas a ninguna de las partes, debiendo abonar cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de mayo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandado "Casino Español de Rubi", arrendador del local sito en Rubí, Plaza de Cataluña nº 1, arrendado a la actora "Bar Casino Español,S. C.P.", en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 1977 , el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, estimando parcialmente la demanda formulada por la arrendataria, condenó al demandado, y ahora apelante, con fundamento en el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en este caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera A) 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , a realizar las obras necesarias para permitir el uso adecuado al fin del local arrendado, y que afectan a la cubierta del edificio, y a la estructura de techos de planta primera y baja, así como al pavimento de la planta primera, previa elaboración del proyecto técnico que corresponda, alegando el apelante: que la cubierta se halla totalmente reparada; que el techo de la planta primera, en cuanto a la estructura, no forma parte del arrendamiento, y se encuentra en perfecto estado, y en cuanto al falso techo, se demolió hace años, y no puede condenarse a la parte demandada a subsanar una instalación que no forma parte del arrendamiento; que el suelo del primer piso no forma parte del arrendamiento; y que el techo de la planta baja, en cuanto a la estructura, no ofrece ninguna lesión, y en cuanto al falso techo, su caída se ha producido por una deficiente sujeción al forjado imputable a la arrendataria.

Centrada así la cuestión discutida, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y en especial el Decreto del Ayuntamiento de Rubí nº 2005003144, de 12 de agosto de 20005 (doc 5 de la demanda), por el que se ordenó el cierre del local como consecuencia de los desperfectos y patologías que suponen un riesgo evidente para el público concurrente, el informe del Arquitecto Sr. Jesús (doc 8 de la demanda), el informe del Arquitecto Sr. Tomás (doc 3 de la contestación), y la ausencia de prueba en contrario, que la cubierta presenta goteras que han permitido la entrada de agua en el edificio, humedeciendo la estructura horizontal de vigas de madera; en la planta primera se ha derrumbado parte del primer falso techo dejando a la vista la estructura de la cubierta, y la parte no derrumbada presenta varias perforaciones en su superficie para facilitar la evacuación de las aguas de lluvia; y la estructura de la planta baja, contiene mucha humedad por filtración de aguas de lluvia, el forjado se cimbrea excesivamente, y no da apariencia de solidez, por encontrarse la estructura de madera curvada, húmeda, y podrida, encontrándose apuntaladas, por orden municipal, las vigas de madera del forjado para evitar que cedan.

Por lo tanto, resulta de lo actuado, y la ausencia de prueba en contrario, que la cubierta no se encuentra en perfecto estado, sino que presenta goteras, que son la causa de las patologías en el techo de la planta primera y la planta baja, las cuales, según lo expuesto, tampoco se encuentran en perfecto estado, teniendo las patologías su origen en las filtraciones de agua de lluvia desde el tejado del edificio, de modo que la cubierta y la estructura horizontal presenta un deficiente estado de conservación que incluso pone en serio peligro la estabilidad estructural del edificio, según resulta de los informes periciales.

Es cierto, y nadie discute que la cubierta, y el piso primero, no forman parte del local arrendado. Ahora bien, eso no quiere decir que el arrendador no deba hacer en el edificio todas las obras que sean necesarias para que local se mantenga en estado de servir para el uso convenido, y en la medida en que sean necesarias para esa finalidad, aunque deban ejecutarse en elementos comunes del edificio, y no en elementos privativos del local.

En este sentido, el artículo 107 del Texto Refundido de 1964 pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido; y el artículo 1554,2º del Código Civil obliga igualmente al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso convenido.

Y es pacífico jurisprudencialmente, siendo asimismo criterio reiterado de esta Sección (Sentencias de 26 de julio de 1999 de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictadas en los rollos nº 1396/97, nº 178/98, o 574/08 ), que las reparaciones y obras de conservación de los elementos comunes, se encuentran incluidas en la previsión del artículo 107 del Texto Refundido de 1964 , con la consecuencia, en relación de reciprocidad, de que, por lo tanto, son también repercutibles al arrendatario, en cuanto redundan igualmente en beneficio del mismo, formando parte el uso y disfrute de los elementos comunes del uso del local en orden al fin para el que fue arrendado.

En este caso, las obras de reparación de la cubierta, y el techo y el pavimento de la planta primera, en su función estructural, de cubrición del edificio, afectan a elementos comunes del inmueble, que son anejo inseparable de los elementos privativos, en los términos del artículo 396 del Código Civil , y son necesarias para mantener el edificio en el que se encuentra el local arrendado en estado de servir para el uso convenido.

Del mismo modo, en cuanto al pavimento de la planta primera, en su función de cubrición del local arrendado, según resulta del informe del Arquitecto Sr. Jesús (doc 8 de la demanda), y la ausencia de prueba relevante en contrario, presenta manchas de humedad en varios puntos del pavimento de tablas de madera, así como en la moqueta interior, que tienen también su origen en las filtraciones de agua de lluvia desde el tejado del edificio, por lo que la reparación del pavimento se entiende impuesta en la sentencia de primera instancia, y así aparece claramente expresado en la misma, en la medida en que sea necesaria para evitar las filtraciones, y permitir el uso adecuado del local arrendado, no habiéndose impuesto en la sentencia la colocación de un determinado pavimento, o su reparación en cualquier forma concreta, sino su reparación en cuanto sea necesaria para conservar el local en estado de servir para el uso convenido, y previa la elaboración del proyecto técnico correspondiente.

Tampoco en la sentencia se contiene condena a la colocación del falso techo de la planta primera, por cuanto a lo que se condena es a la reparación de la estructura de techos de planta primera y baja, también en la medida en que sea necesario para permitir el uso adecuado del local, y previa la elaboración del proyecto técnico.

En cuanto a la caída del falso techo del local arrendado, resulta del informe el informe del Arquitecto Don. Jesús (doc 8 de la demanda), que tiene su causa en la filtración de agua y la humedad derivada del inadecuado estado de la cubierta. Y aunque según resulta del informe del Arquitecto Sr. Tomás (doc 3 de la contestación), hubieran podido influir otras concausas, como la deficiente sujeción al forjado, sin que, por otro lado, aparezca claramente en que pueda consistir esa deficiencia en la sujeción y el motivo de la misma, en cualquier caso, la concurrencia de esas otras concausas no eximen de responsabilidad al arrendador, por ser doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 1999; RJA 8862/1999 , y las que en ella se citan),que no cabe considerar como causa no eficiente la que concurriendo con otras, prepare, condicione, o complete, la acción de la causa última, de modo que la causa desencadenante no libera de responsabilidad de las anteriores, concomitantes, o sucesivas, apareciendo, en este caso, como causa relevante y preponderante de la caída del falso techo la humedad producida por la filtración de agua desde la cubierta del edificio, que ha producido la degradación de las correas que soportan el falso techo, y el propio cañizo del mismo, según resulta del informe pericial del Arquitecto Sr. Jesús , y la ausencia de prueba en contrario, procediendo en definitiva la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela además el demandado arrendador el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena a indemnizar a la actora con la cantidad de 13.899'41 ?, correspondiente al importe conjunto de las rentas abonadas por la actora, desde agosto de 2005 a abril de 2007, así como con el importe de las rentas que se devenguen hasta la efectiva reparación a que ha sido condenado el demandado, alegando el apelante que el cierre del local es debido al abandono del mismo por parte del arrendatario, y a que la demandante carece de licencia de actividad.

Sin embargo, en cuanto a la causa del cierre del local, resulta de la prueba documental, en concreto el Decreto nº 2005003144, de 12 de agosto de 2005 (doc 5 de la demanda), y la ausencia de prueba en contrario, que por el Ayuntamiento de Rubí se ordenó el cierre cautelar del local arrendado como consecuencia de los desperfectos y patologías que suponen un riesgo evidente para el público concurrente, ordenándose a la brigada municipal el apuntalamiento urgente de las vigas de madera del forjado del techo de la planta baja para evitar que pueda ceder, ordenándose asimismo a la propiedad la realización de un proyecto, en el plazo de dos meses, para determinar las obras de reparación y consolidación necesarias, y la ejecución de las obras de reparación que resulten del mencionado proyecto, en el plazo de seis meses.

Igualmente resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que por la arrendataria se requirió a la propiedad para la ejecución de las obras de reparación, por medio del burofax, de fecha 9 de octubre de 2006 (doc 6 de la demanda), sin que conste que por el demandado se haya promovido ninguna actividad encaminada al cumplimiento del requerimiento municipal, y del recordatorio de la arrendataria, para la ejecución de las obras de reparación.

Por lo tanto, de lo actuado, aparece claramente que la única causa del cierre del local son los desperfectos y patologías en el forjado del edificio, cuya reparación corresponde al arrendador, y no cualquier otro desperfecto que pudiera ser imputado al arrendatario, manteniéndose el local cerrado, sin que el arrendatario pueda desarrollar su actividad, mientras el propietario no ejecute las obras de reparación.

Y tampoco resulta de lo actuado que el cierre del local se haya acordado por el Ayuntamiento de Rubí por carecer la demandante de licencia de actividad, resultando por el contrario de la documental practicada (f.119 y 170) que el inquilino titular del contrato D. Artemio disponía de licencia, concedida el 9 de marzo de 1981, para ejercer la actividad de bar, en el local de la Plaza de Cataluña nº 1, y que, aunque la demandante "Bar Casino Español, S.C.P.", subrogada posteriormente en el arrendamiento, no dispone de licencia de actividad a su nombre, habiéndose iniciado incluso un expediente sancionador por el Ayuntamiento de Rubí, tampoco consta que en el referido expediente se haya acordado la adopción de ninguna medida, y en concreto el cese en la actividad, por lo que la única causa del cierre es la inejecución de las obras de reparación del forjado imputable a la parte demandada, y no la ausencia de licencia.

En consecuencia, siendo por lo demás lo resuelto en la primera instancia conforme al artículo 119 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en este caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera A) 1 de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , según el cual cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca siga habitada, el contrato de arrendamiento se reputará en suspenso por el tiempo que duren aquéllas, quedando asimismo suspendida por igual período la obligación de pago de rentas, procede también la desestimación del segundo motivo de la apelación, y por consiguiente la confirmación de la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas del recurso.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la parte demandada "Casino Español de Rubí", se CONFIRMA la Sentencia de 14 de marzo de 2008, dictada en los autos nº 14/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Rubí , con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.