Sentencia Civil Nº 262/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 683/2010 de 24 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 683/2010 C3

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 110/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 MARTORELL

S E N T E N C I A N ú m. 262/11

Ilmos. Sres. Magistrados

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª.M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de mayo de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 110/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Martorell, a instancia de D/Dª. Fernando contra D/Dª. Gervasio y Serafina ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Gervasio y Serafina contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de mayo de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por Dª TERESA MARTÍ AMIGÓ en nombre y representación de D. Fernando contra D. Gervasio y Dª Serafina , y desestimando íntegramente la demanda reconvencional de D. Gervasio y Dª Serafina contra D. Fernando , condeno a los demandados al pago conjunta y solidariamente a favor del demandado de la cantidad de 6.010,12 € (SEIS MIL DIEZ EUROS y DOCE CÉNTIMOS) y a los intereses legales que se devenguen desde el día 28 de febrero de 2008 hasta la notificación de la sentencia y, en caso de impago, desde este momento a un interés legal equivalente al interés legal del dinero incrementado en dos puntos, todo ello con expresa condena en costas. "

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de mayo de 2011 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO .- Apelan los demandados arrendadores D. Gervasio y Dña. Serafina la sentencia de primera instancia que, con fundamento en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , les condena, solidariamente, a la devolución de la cantidad de 6.010'12 €, en concepto de fianza y garantía adicional entregadas por el demandante arrendatario D. Fernando , en virtud del contrato de arrendamiento, de 29 de mayo de 1998, del local de la C/Alfonso Sala nº 98, de Olesa de Montserrat, alegando los apelantes, con fundamento en la norma del artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite la apelación por infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia, la infracción de las normas sobre la valoración de las pruebas testifical, de interrogatorio del demandado, y documental.

En cuanto a la prueba testifical, de los testigos propuestos por el parte actora, Sr. Pelayo y Sr. Roman , que fueron tachados por la parte demandada, por ser primos del demandante, es lo cierto que la tacha de los testigos no impide que los testigos declaren en el juicio, por no hacerlos inhábiles, y que sus declaraciones puedan ser tenidas en cuenta en la sentencia, sin perjuicio de su valoración, de acuerdo con lo previsto en los artículos 344.2, 376, y 379.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

En cualquier caso, la prueba testifical ha sido inútil al objeto del pleito, por cuanto, en el presente caso, es irrelevante si hubo o no preaviso con seis meses de antelación para la terminación de la relación arrendaticia, por cuanto, admitida por la demandada la entrega de las llaves por el demandante arrendatario el 30 de septiembre de 2006, poniendo término a la relación arrendaticia, lo cierto es que, en el pacto sexto, en relación con el pacto duodécimo, párrafo segundo, del contrato de arrendamiento de 29 de mayo de 1998 (doc 1 de la demanda), únicamente se prevé la pérdida de la fianza y garantía adicional para el supuesto de resolución anticipada del contrato por causa imputable al arrendatario, quedando en propiedad de los arrendadores en concepto de indemnización libremente pactada por el período de rentas que quedare por cumplir. Y, en este caso, en el momento de la terminación de la relación arrendaticia y la devolución de las llaves por el arrendatario, el contrato se encontraba en período de prórroga voluntaria, habiendo transcurrido sobradamente el plazo de duración de cinco años, desde el 1 de junio de 1998, inicialmente acordado en el pacto cuarto del contrato de arrendamiento.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento "ad nutum", o por su sola voluntad, del comitente, prevista únicamente en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y que es admitida sólo para los contratos "intuitu personae".

Por el contrario, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación pactada lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto han sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 , y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Pero no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11 , referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

En cualquier caso, en el presente supuesto, la terminación de la relación arrendaticia se produce, según lo expuesto, en período de prórroga voluntaria, después de haber expirado el plazo de duración inicialmente pactado, por lo que no quedaba ningún período de rentas pendientes de cumplir, de modo que no puede la arrendadora quedarse la fianza y la garantía adicional que fue pactada para el pago de la indemnización por el período de renta impagado por la resolución anticipada del contrato.

A mayor abundamiento, resulta de las alegaciones de la parte demandada que, a partir del 1 de diciembre de 2006, se concertó un nuevo contrato de arrendamiento con Don. Roman , inicialmente de forma verbal, y posteriormente por escrito, en el documento de 28 de febrero de 2008 (doc 44 de la demanda), por lo que, aún admitiendo, que no se admite, que la fianza y la garantía adicional respondieran también de las rentas devengadas en el período de prórroga voluntaria, únicamente se habrían devengado dos meses, de octubre y noviembre de 2006, por importe conjunto de 1.500 €, muy lejos de los 6.010'12 € reclamados en la demanda.

Igualmente inútil fue la prueba testifical en cuanto a la existencia o no de recibos de renta a nombre de la Sociedad Bar Esportiu los Sevillanos,S.C.P., o Don. Pelayo , por cuanto la ausencia de esos recibos, y que los únicos recibos de renta de los que se tiene constancia aparecen a nombre del arrendatario demandante Sr. Fernando (docs 4 a 27), únicamente es demostrativo de que no hubo propiamente una cesión de contrato, sino un mero pago por tercero, admitido por el artículo 1158 del Código Civil , lo cual, por sí solo, no permite alcanzar la conclusión probatoria del consentimiento del arrendador a la novación subjetiva de la relación arrendaticia, por cuanto el pago no equivale a la subrogación, pudiendo hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, según el artículo 1158 del Código Civil .

También fue inútil la prueba testifical en cuanto al pago de los recibos de octubre y noviembre de 2006, por cuanto habiendo sido admitida por la parte demandada la entrega de las llaves por el demandante arrendatario el 30 de septiembre de 2006, poniendo término a la relación arrendaticia, no puede oponer la arrendadora la compensación de unos recibos devengados con posterioridad a la devolución de la posesión y a la terminación de la relación contractual con el arrendatario demandante.

SEGUNDO. - En cuanto al interrogatorio del demandado Sr. Gervasio que, según el apelante no se tuvo en cuenta en la sentencia, es lo cierto que, de acuerdo con el artículo 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , únicamente se pueden tener por ciertos en la sentencia los hechos que la parte haya reconocido como tales, si su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial.

Y es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de julio de 1998 y 29 de diciembre de 2000 ; RJA 5546/1998 y 9445/2000 ) que la existencia de un interés, perjuicio, o agravio para el litigante supone un requisito indispensable para la legitimación activa en todo recurso.

Por lo que la apelación no puede estar fundada en que no se tuvieran en cuenta los hechos perjudiciales para el demandado apelante, que son los únicos que pueden ser tenidos por ciertos en la valoración de la prueba de interrogatorio de las partes.

TERCERO .- En cuanto a la documental consistente en los documentos 28, 29, y 30 aportados por la demandante, e impugnados por la demandada, es lo cierto que, no obstante su impugnación, de acuerdo con lo previsto en los artículos 326.2 y 334.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los documentos públicos o privados impugnados pueden ser valorados en la sentencia, según las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta el resultado de las demás pruebas practicadas.

En cualquier caso, los documentos 28, 29, y 30 de la demanda han sido inútiles al objeto del pleito por cuanto únicamente son demostrativos, según lo expuesto, de que no hubo propiamente una cesión de contrato, sino un mero pago por tercero, según lo previsto en el artículo 1158 del Código Civil , manteniéndose la relación arrendaticia con el arrendatario demandante Sr. Fernando .

CUARTO. - Alegan además los apelantes la incongruencia y falta de motivación de la sentencia de primera instancia en cuanto a las pretensiones de la reconvención, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2004;RJA 2053/2004 ) que para determinar la incongruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, sin que ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia.

Es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2003;RJA 5142/2003 ),que no se produce incongruencia siempre que se observe absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, de modo que la armonía entre los pedimentos de las partes con la sentencia no implica necesariamente un acomodo rígido a la literalidad de lo suplicado.

Además, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 y 28 de noviembre de 2005 ; RJA 110 y 1233/2005 )), que no puede incurrir en el vicio procesal de la incongruencia la sentencia absolutoria que desestima totalmente la pretensión de la parte actora.

Por otro lado, en relación con la motivación de las resoluciones judiciales, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2003;RJA 6447/2003 ) que la motivación no alcanza a responder exhaustivamente a todas las cuestiones y argumentos expresados por las partes, sino al razonamiento adecuado a la decisión que se toma, de modo que no es necesario un razonamiento exhaustivo y pormenorizado sobre todas las alegaciones y opiniones de las partes, ni todos los aspectos y perspectivas que las misma puedan tener de la cuestión que se decide, pues resulta suficiente que se exprese la razón causal del fallo, consistente en el proceso lógico-jurídico que sirve de soporte a la decisión, lo que no es obstáculo a la parquedad o brevedad de los razonamientos si permiten conocer cuales han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión.

En este caso, la sentencia de primera instancia desestima totalmente la pretensión de la actora reconvencional, por lo que no es posible apreciar la pretendida incongruencia, apareciendo suficientemente cumplido el requisito de la motivación en el último párrafo del fundamento de derecho segundo de la sentencia, no obstante lo erróneo del razonamiento, por cuanto, según lo expuesto, no habiéndose producido propiamente una cesión a la Sociedad Bar Esportiu los Sevillanos,S.C.P., o posteriormente Don. Pelayo , no es aplicable el incremento del 20% de la renta previsto en el artículo 32.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y lo que se concertó con Sr. Roman fue un nuevo contrato de arrendamiento, que es distinto del que es objeto de los presentes autos.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

QUINTO .- De acuerdo con el artículo 398.1 , en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas de la apelación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por los demandados D. Gervasio y Dña. Serafina , se CONFIRMA, por distintos fundamentos de derecho, la Sentencia de 3 de mayo de 2010 dictada en los autos nº 110/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Martorell , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.