Sentencia CIVIL Nº 262/2016, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 314/2015 de 04 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 2
Avda Pedro San Martin S/N Santander
Teléfono: 942357123
Fax.: 942357142
Modelo: AP004
Procedimiento Ordinario 0000578/2014 - 00
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 de Santander
Proc.: RECURSO DE APELACIÓN
Nº: 0000314/2015
NIG: 3907542120140006666
Resolución: Sentencia 000262/2016
Apelante: María Purificación
Apelante: Jose Ángel
Apelado: Juan Miguel
Procurador:
CRISTINA DAPENA FERNANDEZ
CRISTINA DAPENA FERNANDEZ
JOSE MIGUEL RUIZ CANALES
S E N T E N C I A nº 000262/2016
Ilmo. Sr. Presidente.
D. José Arsuaga Cortázar.
Ilmos. Srs. Magistrados.
D. Miguel Carlos Fernández Diez.
D. Javier de la Hoz de la Escalera.
En la Ciudad de Santander, a cuatro de mayo de dos mil dieciséis.
Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria ha visto en grado de apelación
los presentes Autos de juicio Ordinario, núm. 578 de 2014, Rollo de Sala núm. 314 de 2015, procedentes del
Juzgado de Primera Instancia núm. Ocho de Santander, seguidos a instancia de D. Juan Miguel contra Dª.
María Purificación y D. Jose Ángel .

En esta segunda instancia ham sido parte apelante: Dª. María Purificación Jose Ángel , representados
por la Procuradora Sra. Dapena Fernández y defendidos por el Letrado Sr. Herrero Helguera; y apelada D.
Juan Miguel , representado por el Procurador Sr. Ruiz Canales y defendido por el Letrado Sr. Lopez San
Emeterio.
Es ponente de esta resolución el magistrado Ilmo. Sr. D. José Arsuaga Cortázar.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. Ocho de Santander, y en los autos ya referenciados, se dictó en fecha 13 de marzo de 2015 Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO: Que estimando la Demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Ruíz Canales en nombre y representación de Juan Miguel contra María Purificación Jose Ángel , debo condenar a los citados demandados a abonar la actor la cantidad de 6.746'03 euros más los intereses legales así como las costas procesales que se hubieran causado'.



SEGUNDO: Contra dicha Sentencia la representación de la parte demandada interpuso recurso de apelación, que se tuvo por interpuesto en tiempo y forma, y dado traslado del mismo a la contraparte, que se opuso al recurso, se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, en que se ha deliberado y fallado el recurso en el día señalado.



TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo el plazo de resolución en razón al número de recursos pendientes y su orden.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y
PRIMERO: Resumen de antecedentes.

Planteamiento del recurso.

Dª María Purificación y D. Jose Ángel , demandados iniciales, se alzan contra la sentencia del juzgado que estimó sustancialmente la demanda frente a ellos interpuesta por quien fuera su arrendador y vuelven a solicitar a través del recurso de apelación interpuesto la íntegra desestimación de la demanda presentada. El actor Sr. Juan Miguel se opuso al recurso.

La sentencia de primera instancia estimó sustancialmente la demanda por la que se ejercita acción en reclamación de cantidad con tres fundamentos distintos, todos ellos con origen en el contrato de arrendamiento urbano de vivienda que unía a las partes concertado el 1 de abril de 2012 ( folios 17-20 ): de un lado, por la indemnización debida por el desistimiento unilateral del contrato con fecha 15 de diciembre de 2013, que se traduce en ocho mensualidades, comprensivas del tiempo que tardó el arrendador en alquilar nuevamente la vivienda ( 3.400 euros ); del otro, por los daños y deterioros causados en la cosa arrendada, valorados y reconocidos en la cantidad de 3.184, 96 euros; y, en fin, por la renta dejada de percibir del mes de diciembre de 2013 ( 16 días ) y por los gastos de los servicios y suministros no abonados, que se fijaron en la sentencia en la cantidad de 662.25 euros. La sentencia impuso las costas procesales a la parte demandada por estimación sustancial.

La recurrente combate tres decisiones o pronunciamientos de la juez de instancia, denunciando el error en la valoración de la prueba sufrido y en las consecuencias jurídicas aplicadas: la indemnización por desistimiento unilateral, por considerar que se amparó en una justa causa legal, pretendiendo en todo caso su moderación; la indemnización por el daño y los deterioros que se afirman causados; y la incorrecta decisión de imponer costas procesales de la primera instancia.



SEGUNDO: La justa causa resolutoria y la indemnización por desistimiento unilateral.

Al objeto de poder concluir sobre los dos aspectos enunciados, resulta adecuado recordar que en la estipulación primera, párrafo tercero, se dispuso que " Los arrendatarios, previo examen tanto del piso como de sus accesorios, declara y reconoce ( sic ) que recibe lo arrendado en perfecto estado de uso y conservación, y su entera satisfacción", lo mismo que en la estipulación quinta volvían a reconocer y declarar que conocían " las características y estado de conservación del inmueble".

En consecuencia, frente a dichas afirmaciones, que permiten configurar el estado de cosas al momento de la contratación, opone el recurrente en su recurso, como antes en su contestación, la real existencia de un motivo que ha impedido el goce pacífico de la cosa y que ya se perfilaba en la carta comunicando el abandono de 20 de noviembre de 2013 ( folio 21 ): el carácter insalubre de la vivienda por las humedades aparecidas, que hacían inviable su habitabilidad. En definitiva, se introduce una suerte de excepción de contrato no cumplido ( non adimpleti contratus ) o no cumplido adecuadamente en cantidad y calidad ( non rite adimpleti contratus ), que persigue enervar los efectos del incumplimiento postulados de contrario.

La Sala, valorando la prueba, desestima el motivo.

En línea con lo pactado, ha de recordarse que de conformidad con el artículo 1562 CC quien otorga un contrato como arrendatario y toma posesión de la cosa arrendada se presume que lo ha recibido en buen estado para el uso que pretendía, lo que no impide que dicha presunción puede quedar destruida o desplazada por el pacto alcanzado por las partes. En el caso, ciertamente, no existe modificación alguna del régimen general del art. 1554 CC, de tal grado que son obligaciones propias del arrendador -y así lo recuerda también el art. 21 LAU- la entrega de la cosa en condiciones de servir para el uso y disfrute de la misma, la de conservarla para el mismo fin haciendo las reparaciones necesarias y la de mantener al arrendatario en su goce pacífico durante todo el tiempo del arriendo.

Pero es obligación también del inquilino, de acuerdo al art. 21.3 LAU, ponen en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que exija la vivienda para servir al uso convenido -sin perjuicio de que las de uso ordinario constituyan deber suyo, art. 21.4-. En el caso, ciertamente, dicha comunicación nunca existió; más bien, sirvió de fundamento para desistir unilateralmente.

Y la causa alegada no puede estimarse acreditada. Se afirma que existen reclamaciones de la Comunidad de Propietarios a la promotora por tal circunstancia, pero no se justifica de modo alguno; el testigo Sr. Leandro , amigo personal de los recurrentes, afirma que apreció como la humedad iba en aumento y crecía en las esquinas, pero no sabe explicar, ni le corresponde, la causa; y sabemos, en fin, que el Sr. Leandro pintó el interior de la vivienda tras el abandono aplicando antimoho, pero ello no significa nada más que lo que se conoce, esto es, que la vivienda estuvo afectada por algún foco de moho, como se representan en las fotografías aportadas con el dictamen pericial de parte de la Sra. Salvadora ( folio 22 y siguientes ). Y es precisamente ésta última, en su dictamen de parte y en el acto del juicio, quien indica que tras visitar la vivienda varias veces en el mes de diciembre, observó que la presencia de mohos -por su importancia y localización- es debida a la ausencia de un régimen de ventilación y de limpieza adecuado que pudiera haber evitado la condensación y su proliferación. El hecho de que esta circunstancia se haya puesto de manifiesto antes de dos años de la ocupación por los inquilinos nada demuestra, como nada en definitiva puede deducirse en tal sentido, favorable al recurrente, del resto de la prueba practicada.

Determinado ello, se discute el importe y las bases de la cantidad reclamada.

La estipulación tercera del contrato fijaba la duración del contrato, 5 años, determinando expresamente " que si se procede a la resolución del mismo por parte del arrendatario, este se verá obligado a indemnizar al arrendador, con las mensualidades que falten hasta la finalización del presente contrato".

La parte demandante solo reclamó 8 meses al considerar que concertó entonces otro arrendamiento de la vivienda, circunstancia por otro lado no se preocupa en demostrar. Alega la parte recurrente que la tendencia jurisprudencial, expresada en la STS 9.4.2012 -y seguida por la SAP Cantabria ( 4ª ) de 24 de enero de 2012- es hacer aplicación, como regla orientativa, de la previsión existente en el art. 11 LAU -que ahora se extiende, desde la reforma por la ley 4/2013, a todos los contratos de arrendamiento de vivienda con independencia de su duración- que en el momento de formalización del contrato determinaba que " en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiera durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.".

No desconoce la Sala que, en lo que ahora importa, el TS en su sentencia de 9 de abril de 2012, dispuso que " se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria. La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantíacorrespondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares.

Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución. La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo,LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido.".

Sin embargo, lo que omite el recurrente es el supuesto de hecho del que parte la sentencia, que literalmente se incorpora en sus antecedentes de hecho indicando literalmente que en la sentencia de instancia se sostuvo -razonamiento que no modifica en apelación o casación- que " En base a lo expuesto, entiende este juzgador que teniendo en cuenta que en el referido contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes (como las mismasreconocen en sus respectivos escritos de demanda y contestación) no se recoge ninguna cláusula indemnizatoria por resolución anticipada, unilateral e injustificada por parte de la arrendataria".

Es decir, resolvió un supuesto completamente dispar al presente, pues ahora sí se pactó de forma expresa, para el caso de que sucediera la eventualidad del desistimiento anticipado, una cláusula indemnizatoria que conforma una obligación con cláusula penal en la que la propia pena sustituye a la indemnización de daños y perjuicios y evita así la dificultad de su cálculo ( art. 1152 CC ). Su moderación deviene inviable ( art. 1154 CC ), pues además de servir la estipulación para sancionar la clase de incumplimiento producido, pues como afirma la STS de 3.6.2015 la previsión contenida en el art. 1154 CC " descarta el uso de la potestad judicial moderadora de la pena convencional si tal incumplimiento parcial o defectuoso hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicación de la pena, ya que entonces se debe estar a lo acordado por las partes". Y, en fin, tampoco por su por su extensión o cuantía puede estimarse abusiva o desproporcionada, pues la reclamación se ha reducido por la parte actora de manera muy sustancial en relación con el resultado que hubiera supuesto la reclamación completa del periodo contractual pactado.

El motivo, en consecuencia, debe ser desestimado.



TERCERO: La indemnización por los daños y deterioros.

La prueba se centra, fundamentalmente, en la pericial de parte de la Sra. Salvadora , que incorpora una fotografías ilustrativas y en las facturas de reparación y su ratificación en juicio por sus confeccionantes como prueba testifical. Ha de advertirse, en consecuencia, frente a la postura pasiva de la parte recurrente, que el actor se afana en presentar los medios admitidos en derecho para justificar su posición.

Una valoración conjunta de las circunstancias permite considerar que, como antes se ha dicho, debe asumir el arrendador los deterioros derivados del mero uso que respondan a una ocupación diligente, correspondiendo asumir al inquilino el resultado contrario. En consecuencia, esencialmente, si los deterioros que se afirman en el dictamen pericial y que se discuten superan lo razonable para un uso normal o desgaste ordinario durante la utilización de la vivienda como hogar o morada durante casi veinte meses, tomando en consideración que es el arrendatario, por lo demás, y de acuerdo con el art. 21.4 LAU 1994 quien debe pechar con las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Como ha afirmado esta Sala, a título de ejemplo, en su sentencia de 4 de septiembre de 2013, que la obligación del arrendatario comporta la devolución de la cosa tal y como la recibió, " salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, excepciones estas que abarcan el desgaste o deterioro normal de la cosa conforme a su uso adecuado y diligente y los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor; de los demás daños, deterioros y menoscabos de la cosa arrendada es responsable el arrendatario, no siendo necesario que su origen sea doloso o de mala fe, bastando su causación por imprudencia o negligencia, que en todo caso se presume".

En tales circunstancias, y tomando en consideración el buen estado en que se entregó la vivienda, ninguna justificación existe para que el arrendador deba soportar la devolución de la vivienda con los daños y deterioros que presenta, pues no pueden ser relacionado con un uso diligente de la cosa. Su comprobación es suficiente a través de los presupuestos y facturas presentadas y la pericial de la Sra. Salvadora , y afectan al solado de madera, que justifica su lijado y barnizado ( factura Puliparc, S.C., folio 48); a la carpintería, que obliga a la sustitución de dos jambas, una tira de forro y una puerta ( Maderas Candina, folio 49); al paso de la salida a la terraza ( Serafin , folio 50); al videoportero ( presupuesto Barayo, folio 54); a dos colchones manchados según indicación expresa de la perito ( factura Instalaciones del Descanso, S.L, folio 180 ); a la necesidad de aplicar pintura antimoho ( factura de Víctor , folio 52 ) y a la limpieza de la vivienda y de las zonas que mantenían una suciedad evidente ( presupuesto Limpiezas Luna, folio 53 ). En consecuencia, debe también confirmarse la condena por la cantidad de 3.184,96 euros.



CUARTO: Las costas procesales de la primera instancia.

La demanda ha sido estimada más allá de lo que puede estimarse esencial o sustancial ( se pidió una condena de 6.812,54 euros y se concedió por 6.746.03 euros ), de tal forma que se estima apropiado acoger la doctrina que asimila la estimación de la demanda a la estimación sustancial de las pretensiones, de acuerdo al art. 394.1 LEC, para ratificar la imposición de las costas procesales a la parte vencida en el juicio. Se parte de este modo del supuesto de hecho, frecuente en la práctica, de que las pretensiones de una de las partes no se estimen de forma íntegra pero exista una escasa diferencia entre lo postulado y lo que finalmente se concede (por lo general se trata de casos en los que la estimación parcial se concreta únicamente en el valor económico de la indemnización).

En línea, por tanto, con las propias SSTS 17.7.2003, 21.10.2003, 26.4.2005 y el ATS 26.10.2011, se acepta tal doctrina cuando acontece el acogimiento de los aspectos más importantes, cualitativa o cuantitativamente, de la pretensión ejercitada - STS 18.7.2013-. Por ser un criterio de nacimiento y desarrollo jurisprudencial ( STS 21.10.2003 ) su naturaleza se funda en razones de equidad, pues resulta francamente complejo precisar de forma exacta en la demanda la cuantía exacta de lo que es justo exigir y probar; por ello, la razón última de esta doctrina se encuentra en la inoportunidad de que el proceso ocasiones un perjuicio patrimonial a la parte a quien en el mismo, en definitiva, se le ha reconocido su derecho.



QUINTO: Costas procesales de la segunda instancia.

Desestimándose íntegramente el recurso, en aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC , procede imponer a la recurrente las costas de esta alzada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Fallo

1º.- Desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Dapena Fernández, en representación de Dª María Purificación y D. Jose Ángel , confirmando la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 8 de Santander de 13 de marzo de 2015.

2º.- Condenamos al recurrente al pago de las costas de esta segunda instancia.

Contra la presente resolución puede interponerse los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación ante este mismo Tribunal en el plazo de los veinte contados desde el siguiente a su notificación, debiendo constituirse y acreditarse en dicho instante el depósito previsto en la Disposición Adicional 15ª LOPJ.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.