Sentencia Civil Nº 263/2004, Audiencia Provincial de Leon, Rec 172/2004 de 21 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00263/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

LEON

Sección 001

Domicilio : C/ EL CID, NÚM. 20

Telf : 987.23.31.35

Fax : 987.23.33.52

Modelo : SEN00

N.I.G.: 24089 1 0100595 /2004

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000172 /2004 CIVIL

Juzgado procedencia : JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 10 de LEON

Procedimiento de origen : COGNICION 0000471 /2000

RECURRENTE : COMUNIDAD DE HEREDEROS GARZO S.L.

Procurador/a : CRISTINA MUÑIZ-ALIQUE IGLESIAS

Letrado/a :

RECURRIDO/A : Victor Manuel

Procurador/a : ISMAEL DIEZ LLAMAZARES

Letrado/a :

S E N T E N C I A Nº 263/04

Il mos. Sres:

D. MANUEL GARCÍA PRADA. - Presidente

D. ANTONIO MUÑIZ DÍEZ. - Magistrado

D. BALTASAR TOMÁS CARRASCO. - Magistrado Suplente

León, a veintiuno de octubre de dos mil cuatro

VISTOS ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial en grado de apelación, el

recurso de Apelación arriba indicado, en el que han sid o partes de una como apelante

COMUNIDAD DE HEREDEROS GARZO S.L. representada por la Procuradora Muñiz.Alique

Iglesias; de otra com o apelado Alberto por subrogación de su difunto padre

Victor Manuel representado por el Procurador Diez Llamazares, actuando como Ponente el

Ilmo. Sr. BALTASAR TOMÁS CARRASCO.

Antecedentes

PRIMERO : Con fecha 25 de julio de 2003 se dictó Sentencia por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de León en los autos arriba reseñados, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO.- Q ue debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora, Sra. MUÑOZ ALIQUE IGLESIAS en el nombre y representación de la COMUNIDAD DE HEREDEROS GARZO S.L. contra Victor Manuel , en lo relativo a la reclamación de las rentas, IVA e igualmente en lo relativo a que esté bien determinada la renta conforme al cuadro que acompaña en la letra F de su suplico, sin que haya lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio que liga a las partes de fecha 1-10-74, ni en consecuencia a su desah ucio por falta de pago, y por mora, a la absolución del demandado de todos estos pedimentos, y por el contrario debo estimar y estimo dicha demanda en cuanto al abono de IBI por el arrendatario relativa a los años 98 y 99 que se determinará en ejecución de sentencia con los límites y especificaciones contenidos en el fund amentos de derecho 6 de esta resolución parte f inal, y en consecuencia debo condenar y condeno a Victor Manuel , a abonar a la actora la cantidad que se determine en ejecución de sentencia respecto al IBI del año 98 y 99 en relación a la parte ocupada por el mismo, y con el límite del 10% reclamado y especificaciones ya referenciadas , y todo ello sin efectuar expresa imposición de costas.

SEGUNDO.- Contra la mencionada Sentencia se interpuso por la parte apelante recurso de Apelación al que se opuso la parte apelada.

TERCERO.- Ele vadas las actuaciones a esta Sala de la Audiencia, y personadas las parte s, se les dio número de Rollo y seguidos los trámites legales se señaló día para deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO : Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida, dándose por reproducidos.

SEGUNDO: Se alega a instancia de la COMUNIDAD DE HEREDEROS GARZO, S.L. que la actualización de la renta de locales de negocio, como el del objeto del Contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 1.974 que obliga a las partes litigantes, es única, y que el requerimiento de actualización realizado por la parte ahora recurrente el 9 de julio de 1.998 a Don Victor Manuel estuvo bien realizado, debiendo atribuirse al mismo todos los efectos oportunos, inclusive el de la resolución del Contrato de arrendamiento por falta de pago de lo debido, según la correspondiente actualización de la renta en los sucesivos tramos.

Lo que se plantea con este motivo de recurso es la cuestión de si cada año debe comunicarse la voluntad de actualizar las rentas, o si, como pretende la parte recurrente, simplemente se requiere la inicial comunicación, siendo automáticos los saltos de tramo a tramo expuestos en dicha comunicación. A este respecto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón (Secc. 2ª), de 1 de diciembre de 2.003, señala que " se debe partir, por una parte, de que según tiene declarado la doctrina jurisprudencial (STS 19-6-1985 «si bien es cierto que la cláusula de revisión exime del requerimiento, ello no quiere que, en efecto, no será preciso el mismo para que pueda nacer o ejercitarse el derecho de revisión pactado en el contrato, pero sí será necesario el ejercicio del mismo para que tenga virtualidad respecto de la otra parte, justamente porque la revisión opera anualmente, es decir por períodos de un año, lo que implica que su no ejercicio o no reclamación de la renta revisada es en verdad un abandono o renuncia al mismo, pues entender lo contrario sería favorecer la inseguridad jurídica contractual y, en otro aspecto, autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho -artículo 7.1 CC- por parte de quien deja transcurrir los años para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendaticio ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la esperanza de la otra parte, nacida de la inactividad de la otra y que el derecho debe respetar». Esta doctrina, es reiterada en la STS 21-3-1995 en cuanto afirma que «la efectiva elevación de la renta, sólo puede tener lugar mediante una declaración de voluntad recepticia» que es insoslayable para que aquella elevación de renta tenga lugar en cada uno de los períodos de que se trata. Es inexcusable la previa notificación para la exigencia de la renta revisada procedente, produciéndose con la notificación efectos ex nunc, pues no debe olvidarse que, pactada la revisión anual de la renta, los arrendadores vienen obligados a la repetida notificación en cada una de las sucesivas anualidades ya que otra cosa supone un abandono o renuncia a la revisión correspondiente ". En el mismo sentido, la Sentencia de Audiencia Provincial de Almería (Secc. 3ª), de 15 de julio de 2.003, señala que " según la normativa arrendaticia antes citada (apartado D.11, tercer párrafo), el ejercicio por parte del arrendador de su derecho a la actualización de la renta, exige el previo requerimiento al arrendatario en cada uno de los años en que se aplique la actualización. (TS S. 31/1/98)".

Aunque no se trata de los mismos supuestos de hecho, los mismos argumentos expuestos en las Resoluciones parcialmente reproducidas son aplicables al caso que ahora nos ocupa, puesto que, en el requerimiento fehaciente realizado por los ahora recurrentes al arrendatario el 9 de julio de 1.998, aunque se contemplaban los distintos tramos anuales de elevación de la renta según la Disposición Transitoria Tercera, letra C, apartado 6, punto 1, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario únicamente aceptó el primero de los tramos aplicables en ese momento en virtud de la carta fechada el 6 de agosto de 1.998, concretamente el del 20 por ciento, al igual que en virtud de la carta fechada el 17 de diciembre de 1.998, dando contestación a la pretendida rectificación por la propiedad del inicial requerimiento de actualización. Por ello, al no producirse más requerimientos de actualización, al menos con anterioridad a la interposición de la demanda, el único requerimiento de actualización efectivamente realizado a los efectos que nos concierne no puede fundamentar las pretensiones de desahucio y de reclamación de cantidades formuladas por la parte ahora recurrente, puesto que el arrendatario fue abonando las 8.214 pesetas correspondientes al primer tramo, conforme a dicho requerimiento de actualización, si bien dicha cantidad le fue devuelta a partir del mes de diciembre de 1.999 por la propiedad.

TERCERO: Un motivo más del recurso formulado se fundamenta en que, en la Sentencia apelada, no se dice qué rentas debe pagar el inquilino, vulnerándose el derecho a la tutela judicial efectiva.

Este motivo de recurso igualmente debe ser desestimado, puesto que la petición de que se declare que la actualización propuesta es correcta, no es lo mismo que solicitar la determinación de la cantidad que debe ser abonada ni los periodos en los que ha de ser abonada, como así se indica en el último punto del Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia apelada. Por lo expuesto, lo que resultaría un pronunciamiento incongruente es hacer la concreción que ahora pide el recurrente, contrario al principio ahora reflejado en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y produciría indefensión a la otra parte, que no ha tenido la oportunidad de alegar lo que al respecto le conviniera.

En cualquier caso, la declaración pedida sobre la determinación de la renta y los tramos de actualización sería simplemente eso, una declaración, puesto que la propiedad puede renunciar a la actualización anual, y, por otro lado, como hemos argumentado en el anterior Fundamento de Derecho, para que se hicieran efectivos los abonos previstos para los distintos tramos serían precisos los requerimientos fehacientes oportunos, requerimientos que no pueden ser suplidos con una declaración judicial sobre la corrección de los tramos y cantidades propuestas.

CUARTO: Mantiene la parte recurrente, en otro de sus motivos de recurso, la pretensión de desahucio por falta de pago de las rentas según la actualización que pretende hacer valer, y, en cualquier caso, por el impago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que, según la recurrente, debe considerarse una cantidad asimilada a la renta a partir de la Ley de Arrendamientos Urbanos actualmente vigente.

Respecto al impago del concepto relativo a la renta en sentido estricto, únicamente cabe reproducir cuanto ya se ha argumentado al respecto en el anterior Fundamento de Derecho, y, por otro lado, en cuanto a si el impago del IBI puede dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, como se señala en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería (Secc. 3ª), de 15 de julio de 2.003:

"Ciertamente sobre esta cuestión no existe unanimidad entre las Audiencias Provinciales, aunque la posición mayoritaria se inclina por no considerar el IBI como cantidad asimilada a la renta en aquellos contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la actual Ley arrendaticia.

En este caso, siendo el contrato de autos un arrendamiento suscrito el 24 de octubre de 1972, la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994 nos remite al Texto Refundido de la LAU 1964, salvo las modificaciones contenidas en la propia Disposición Transitoria. Al no contenerse ninguna referencia a las causas de resolución del contrato de arrendamiento en la referida Disposición Transitoria, necesariamente hemos de acudir al Texto Refundido de 1964 vigente al tiempo de suscribirse el contrato litigioso, y en concreto, a la causa resolutoria prevista en el artículo 114.1, esto es, «La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan».

Las Audiencias Provinciales que se inclinan por negar esa consideración de cantidad asimilada a la renta del Impuesto de Bienes Inmuebles, señalan que tal concepto «tiene un concreto significado legal en el Texto Refundido de 1964, y no es otro que el que se infiere de su artículo 95.2 en relación con el artículo 102 (diferencia en el coste de los servicios y suministros que viniere percibiendo el arrendador) y en relación con el artículo 108 (repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador), y se aplicaba a los contratos celebrados antes del 1 de julio de 1964 (Disposición Final 1ª.2 del Texto Refundido». Por ello, el citado Impuesto no puede incardinarse dentro de ese concepto de cantidad asimilada a la renta porque no guarda relación alguna con la diferencia del coste de los servicios y suministros ni con la repercusión del importe de obras. Además, en este caso, tampoco puede incardinarse en ese concepto desde un punto de vista temporal porque, como ya hemos dicho, el contrato objeto de este litigio es posterior a 1 de julio de 1964.

Este es el criterio seguido, como decimos, por muchas Secciones de Audiencias Provinciales (Asturias, Málaga, Zaragoza, Cuenca, Burgos, Barcelona, Lérida, Badajoz, Madrid, Cantabria, Córdoba, Alicante, Valencia), y es el criterio por el que se inclina este Tribunal.

En consecuencia, si bien puede corresponder al arrendatario el pago del IBI (según autoriza la Disposición Transitoria Segunda apartado C., 10.2, de la LAU 1994), el incumplimiento de esa obligación nunca podrá fundamentar la pretensión resolutoria porque no se puede calificar como renta ni como «cantidad asimilada a la renta». Sólo podrá el arrendador, en el caso de falta de pago de ese concepto, reclamarlo judicialmente mediante el procedimiento declarativo correspondiente. En cambio, el impago de ese Impuesto sí fundamentaría la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, porque en su artículo 27.2.a) se especifica como causa resolutoria: «La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».

Los razonamientos expuestos son acogidos por esta Sala, puesto que los mismos tambi é n son aplicables respecto a la Disposici ó n Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, por id é nticos motivos, por lo que tambi é n en este punto debe ser desestimado el recurso formulado.

QUINTO: Las costas causadas en esta Segunda Instancia no deben ser expresamente impuestas, según lo dispuesto en los artículos 398-1 y 394-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acogiendo esta Sala las mismas justificaciones que el Juzgador a quo a tal efecto, cueles son la complejidad de los asuntos planteados, junto con la existencia de jurisprudencia contradictoria en alguno de los puntos.

VISTOS los preceptos legales indicados, sus concordantes y demás de aplicación.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de la COMUNIDAD DE HEREDEROS GARZO, S.L., contra la Sentencia de fecha de veinticinco de julio de dos mil tres, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de León, en los autos del Juicio de Cognición, seguidos con el número 471 de 2.000 en dicho Juzgado, a instancia de la COMUNIDAD DE HEREDEROS GARZO, S.L., frente a Don Victor Manuel , al que le ha seguido, por sustitución procesal, Don Alberto .

Se confirma la referida Sentencia, recaída en los autos citados.

No se hace expresa imposición de las costas causadas en esta Segunda Instancia.

Dese cumplimiento, al notificar esta Sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.