Sentencia Civil Nº 263/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 173/2012 de 24 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00263/2012

ROLLO 173/2012

S E N T E N C I A nº 263

Palma de Mallorca a veinticuatro de Mayo dos mil doce

VISTOS por la Ilma. Sra. MAGISTRADA de esta Audiencia Provincial DOÑA Mª ROSA RIGO ROSSELLO, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma, bajo el número 370/2010, Rollo de Sala número 173/2012 , entre partes, de una como demandada apelante D. Anselmo y Doña Valle , representada en esta alzada por la Procuradora Dª Amaya Vicens Jiménez y asistida por el Letrado D. Miguel A. Oliver Pons; y de otra como actora apelada D. Demetrio representada en esta alzada por la Procuradora D. Dª Eulalia Arbona Niell y asistida por el Letrado D. Miguel A. García Carneros.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma, se dictó sentencia en fecha 16 septiembre 2010 en los referidos autos, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "En virtud de la potestad jurisdiccional conferida por la Constitución Española de 27 de diciembre de 1978, estimando la demanda interpuesta por Don Demetrio , representado por la procuradora Doña Eulalia Arbona Niell, frente a Don Anselmo y a Doña Valle , ambos representados por la procuradora Doña Amaya Vicens Jiménez, condeno solidariamente a los mismos a abonar al actor la cantidad de 1950 €, más los intereses correspondientes desde fecha de esta sentencia.- Impongo a los demandados las costas causadas.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación. Recibido el juicio verbal en esta Audiencia Provincial, se procedió al reparto del asunto con arreglo a las disposiciones establecidas para esta Sección Tercera, correspondiendo el turno la Magistrada doña DOÑA Mª ROSA RIGO ROSSELLO.

TERCERO.- El presente proceso es un juicio verbal por razón de la cuantía por lo que, con arreglo a lo previsto en el artículo 82.2.1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , la Audiencia se constituye con un solo Magistrado para la resolución del recurso de apelación.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia

PRIMERO.- D. Demetrio interpuso la demanda de juicio verbal origen de los autos de que deriva el presente rollo contra D. Anselmo y Doña Valle , en solicitud de que se dicte sentencia por la que se condene a los expresados demandados a abonar la cantidad de 1950 euros, importe de la renta de los meses de febrero, marzo y abril de 2010 por el arrendamiento de la vivienda de la C/ DIRECCION000 , Edificio DIRECCION001 NUM000 . NUM001 .

Los demandados se personaron en autos y se opusieron a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial.

En fecha 16 de septiembre de 2010 recayó sentencia por la que se estimaba la demanda y se condenaba a los demandados a abonar la expresada suma de 1950 euros.

Dicha resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación al haber sido impugnada por D. Anselmo y Doña Valle por considerar que la cantidad reclamada se debe compensar con el importe de la fianza.

SEGUNDO .- En la cláusula octava del contrato de arrendamiento de fecha 28 de febrero de 2008 suscrito por las partes hoy litigantes respecto de la vivienda de C/ DIRECCION000 DIRECCION001 NUM000 . NUM001 se pactó:

"El arrendador declara en éste documento haber recibido del arrendatario/a en concepto de fianza la cantidad de 1950 euros (mil novecientos y cincuenta euros).

La existencia de esta fianza no servirá nunca de pretexto para retrasar el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido el arrendatario.

Una vez recuperada la posesión por la propiedad, la expresada fianza se destinará en primer lugar a satisfacer los gastos de suministros de todo tipo correspondientes al uso de la vivienda por el arrendatario que estuvieren pendientes de pago; en segundo lugar a los desperfectos que hubiere por el uso ordinario de la vivienda y a los demás que resultaren imputables al arrendatario; y por último, a las rentas pendientes de pago. La propiedad tendrá un plazo de 30 días hábiles para llevar a cabo la oportuna liquidación de la fianza, y en caso de haber saldo a favor del arrendatario será restituido a éste en dicho plazo.

El arrendatario perderá su derecho a recuperar las cantidades depositadas en concepto de fianza en caso de marcharse antes del plazo convenido o en caso de no poner a disposición del arrendador la vivienda y mobiliario inventariado a la fecha prevista para la extinción del contrato".

Este Tribunal ha venido señalando ( Sentencias de 11 de mayo de 2010 y 13 de julio de 2009 , entre otras) que una vez extinguido el contrato y no constando la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas y otros conceptos con la obligación del arrendador de restinción de la fianza, evitando así la innecesaria duplicidad de reclamación dineraria.

En este sentido señala el sector mayoritario de la denominada jurisprudencia menor que "Esta forma de extinción parcial del crédito, cuando la suma de dinero entregada en prenda es inferior al montante de la deuda, debiera haber tenido su reflejo en el fallo, descontando el importe de la fianza del total de las rentas adeudadas, si bien, puesto que no se ha hecho así y el demandado únicamente ha pedido la rebaja de la deuda reclamada por la vía de la compensación, procede acceder a lo solicitado, para evitar que la parte demandada tenga que acudir a un nuevo procedimiento para solicitar la devolución de la fianza, y porque en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensables lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1989 ), por lo que, aun no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas, debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación parcial del crédito en la medida en que concurre con la fianza arrendaticia".

El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece como regla general que, al final del arriendo, el arrendador deberá restituir al arrendatario el saldo de la fianza constituida en metálico. Este precepto, que faculta al arrendador a efectuar una liquidación o determinación del saldo resultante de deducir los gastos por los que deba responder la fianza, ha de ser puesto en relación con lo que establece el artículo 1561 del Código Civil , y con lo pactado por las partes.

El artículo 1561 del Código civil prevé que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo que hubiere perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Por su parte, el artículo 1562 del propio Código Civil establece que, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Aplicando la expresada doctrina al caso de autos y teniendo en cuenta que la parte demandante ha alegado desperfectos en la vivienda y la falta de alguno de los bienes inventariados y que al momento de interponer la demanda origen de los autos de que deriva el presente rollo el 8 de marzo de 2010 aún no había transcurrido el plazo de 30 días hábiles para que le arrendador pudiera llevar a cabo la pertinente liquidación, procede la desestimación del presente recurso de apelación y la confirmación de la resolución de instancia, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada, de acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Doña Amaya Vicens Jiménez en nombre y representación de D. Anselmo y Dª Valle contra la sentencia de fecha 16 de septiembre de 2010 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de esta Ciudad en los autos de juicio verbal de que deriva el presente rollo y en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2.- Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

Así, por esta mi Sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por el Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª ROSA RIGO ROSSELLO que la firma en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.