Sentencia CIVIL Nº 263/2019, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 300/2019 de 05 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00263/2019
RPL: 300/2019
N10250
DE LAS CIGARRERAS, 1 (A CORUÑA)
Tfno.: 981182091 Fax: 981182089
N.I.G. 15030 42 1 2018 0009023
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000300 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000551 /2018
Recurrente: PROMONOMSA, S.A.
Procurador: CAROLINA MORENO VAZQUEZ
Abogado: REBECA VILA BLANCO
Recurrido: Maximino
Procurador: DIEGO RAMOS RODRIGUEZ
Abogado: FERNANDO PLACER GARCIA
S E N T E N C I A
Nº 263/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL
Sección Cuarta Civil-Mercantil
Ilmos. Magistrados-Jueces Sres.:
D. ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS y FERNÁNDEZ, Pte.
D. PABLO SÓCRATES GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN
Dª.MARÍA DEL CARMEN VILARIÑO LÓPEZ
En A CORUÑA, a cinco de julio de dos mil diecinueve.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los
Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000551/2018, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N.
2 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el RECURSO DE APELACIÓN (LECN) 0000300/2019, en los
que aparece como parte apelante, la entidad 'PROMONOMSA, S.A.', representada en ambas instancias por

la Procuradora de los tribunales, Dª. CAROLINA MORENO VÁZQUEZ, asistida por la Abogada Dª. REBECA
VILA BLANCO, y como parte apelada, D. Maximino , representado en ambas instancias por el Procurador de
los tribunales, D. DIEGO RAMOS RODRÍGUEZ, asistido por el Abogado D. FERNANDO PLACER GARCÍA;
versando los autos sobre acción de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad asimilada a rentas.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada de fecha 17 de diciembre de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de A Coruña , cuya parte dispositiva dice como sigue: '- FALLO: DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Vázquez Moreno, en nombre y representación de la entidad Promononsa, S.A., contra D.

Maximino , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Ramos Rodríguez, con imposición a la actora de las costas causadas'.



SEGUNDO .- Que notificada dicha sentencia a las partes, contra la misma interpuso recurso de apelación la demandante. Dándose traslado del mismo a las demás partes personadas, y emplazándolas conforme a lo establecido en el artículo 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la demandada presentó escrito de oposición al recurso. De conformidad al artículo 463 de la Ley Procesal se remitieron los autos a esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial para la resolución del recurso, en donde, recibidos, se formó el rollo de apelación civil número 300/19, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 18 de junio de 2019.



TERCERO .- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.



CUARTO .- Es Magistrado Ponente la Ilma. Dª. MARÍA DEL CARMEN VILARIÑO LÓPEZ .

Fundamentos

PRIMERO .- Sentencia de primera instancia. Alegaciones del recurso.

1.1.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por impago de rentas y reclamación de rentas (en realidad, de cantidades asimiladas), presentada por la ahora recurrente por la que solicita se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos: 'Primero: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 11 de agosto de 1977, sobre la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 de A Coruña.

Segundo: Condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal, con apercibimiento de que los enseres no retirados serán declarados abandonados.

Tercero: Se condene a D. Maximino al pago de la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON TREINTA CÉNTIMOS (653,30€) correspondientes a rentas impagadas.

Cuarto: Se condene D. Maximino al abono de las cantidades asimiladas que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda, a razón de SESENTA Y CINCO EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (65,33€).

Quinto: En cualquiera de las alternativas planteadas, sean impuestas las costas del presente procedimiento a la parte demandada'.

La cantidad que se reclama, a razón de 65,33 euros por mes, por un total de 10 mensualidades como devengadas a la fecha de la demanda por los meses de julio de 2017 a abril de 2018, se corresponde con un porcentaje de participación del 8,66% de la vivienda arrendada en el total del presupuesto ordinario del ejercicio 2017 aprobado en asamblea de propietarios del edificio para constitución de la comunidad, en fecha 3 de marzo de 2017, según se refleja en el acta que se aporta como documento nº 7 con la demanda, en la que consta que a la entidad Promonomsa S.A., la aquí demandante, le corresponde una cuota del 91,4%.

Según desglose que figura en el apartado octavo de dicha acta, dicho presupuesto, se estimó en las siguientes partidas: Gastos generales: 5.295,81 euros; Gastos portal y escaleras: 2.164 euros; Gastos de administración: 1.161,6 euros; Reserva: 431,8 euros.

1.2.- Según se expresa en el Fundamento Jurídico Cuarto, dicho pronunciamiento se sustenta en la aplicación al caso de autos de las consideraciones expuestas en Fundamento Jurídico Tercero, en el cual se expone la doctrina jurisprudencial relativa a que como requisito de prosperabilidad de la acción de resolución por falta de pago se exige la existencia de una renta o precio cierto y determinado; según la cual, para la determinación de éste último, cuando es controvertido, debe acudirse al procedimiento declarativo que corresponda para determinarlo. A modo de conclusión expone la Juzgadora de Instancia que la acción ejercitada desahucio por impago de cantidades asimiladas a la renta, no puede prosperar ya que existen partidas cuyo pago resulta controvertido por las partes, y que dicha acción sólo puede sustentarse en el impago de cantidades líquidas y determinadas, ya lo sean por consentimiento expreso o tácito de las partes, ya por haber sido declaradas mediante resolución judicial.

1.3.- En primer término en el recurso de apelación se denuncia que la sentencia incurre en el vicio de incongruencia omisiva por falta de pronunciamiento sobre la acción acumulada de reclamación de rentas. La demandante sostiene que en el acto de la vista, así como en la contestación de la demanda, el demandado habría reconocido la obligación de abonar parte de las cantidades, y, que, a estos efectos, se habría producido un allanamiento parcial de la acción de reclamación de rentas. Se refiere en concreto a las cantidades relativas a limpieza, aguas y luz de la escalera.

El segundo motivo de apelación lo constituye la alegación de error en la apreciación de la prueba en relación a las cantidades objeto de reclamación y su procedencia. En tal sentido, en síntesis, aduce la existencia de un reconocimiento por parte de la demandando en relación a conceptos que debe y no ha abonado. Y que éste sólo podría oponerse respecto de aquellas cantidades que no tuviera obligación o fueran nuevas respecto a su contrato, y que no vinieran por imperativo legal. En sustento de dicha alegación se acoge a las cláusulas contenidas en los apartados 9º y 8º del contrato de arrendamiento, y a la obligación de la comunidad de propietarios de constitución de un fondo de reserva conforme al art. 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal .



SEGUNDO .-Inexistencia de inconguencia omisiva .

Según queda indicado, en el Fundamento Jurídico Cuarto, se expresa 'aplicando las precedentes consideraciones al presente caso, procede desestimar la demanda formulada'. Esto es, el sustento de la desestimación de la demanda es lo expuesto el anterior fundamento jurídico sobre la necesidad de que al tiempo de ejercicio de la acción se parta de la existencia de una renta o precio cierto. Según se recoge en la SAP Madrid de 6 de febrero de 2008 cuya fundamentación jurídica se trascribe en dicho fundamento, 'no procede acudir al desahucio sin antes acudir a la determinación, a cuyo efecto no es el juicio verbal a seguir cuando se trata de desahucio y reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, sino que para la determinación habría de acudirse al juicio ordinario (...)'. No puede sino entenderse que la sentencia desestima ambas acciones, siendo consecuente a la consideración de que no exista una 'cantidad cierta' que no exista una 'cantidad debida' por cierta e impagada.

Que en ella se diga que 'oponiéndose el arrendatario a su pago al entender que, además de no encontrarse determinada y justificada, algunas de las partidas que incluye (como el seguro de la comunidad, los gastos de administración y el fondo de reserva)' no supone que por la juzgadora de instancia se esté reconociendo un allanamiento parcial de la reclamación de cantidad por las cantidades relativas a limpieza, aguas y luz de escaleras. Se recoge con claridad que los términos de la oposición del demandado son que las cantidades reclamadas no resultan justificadas documentalmente, ni adecuadamente liquidadas. Por lo que tampoco existe la incongruencia omisiva que denuncia por ausencia de un pronunciamiento al respecto a un reconocimiento de deuda.



TERCERO .- Inexistencia de error en la apreciación de la prueba.

De la prueba documental aportada a autos resulta: a) Que la cláusula 8º del contrato expresa que 'es de cargo exclusivo del locatario, la limpieza del tramo de escaleras pertenecientes a su piso, así como la proporcionalidad correspondiente en la limpieza del portal y demás servicios comunes'. Y la cláusula 9º que 'serán de cuenta del arrendatario o inquilino, todas las exacciones, gabelas y arbitrios que se originen, como consecuencia del destino del local arrendado y con independencia de la renta pactada, sufragará asimismo las repercusiones de orden fiscal o de cualquier índole, que en lo sucesivo graven la propiedad'.

b) Por burofax de 26 de julio de 2017 la demandante le comunica al arrendatario la constitución formal y aprobación de presupuestos y cuota de la comunidad del edificio, y, se le dice que tiene deber de proceder al pago de las mensualidades de gastos comunes de la comunidad aprobados, así como que el pago mensual asciende a la cantidad de 65,33 euros, y que el primero es el correspondiente al mes de julio (folios 47 a 49).

No se incluye en el mismo desglose alguno de cantidades, ni referencia a cuál es la cuota de participación del piso NUM001 y los concretos conceptos que se habrían incluido en los presupuestos de la comunidad, ni figura la aportación del acta de la comunidad (el número de páginas del burofax es 1).

c) Por burofax de 14 de diciembre de 2017 (folios 57 a 59), la demandante se dirije al arrendatario diciéndole que 'en respuesta a una carta de agosto de 2017, le remitimos la presente con el cálculo y justificación de los gastos de la comunidad de propietarios que le reclamamos de acuerdo con lo dispuesto en su contrato y en la Ley de Arrendamientos Urbanos'. Se le dice que 'Con fecha 3 de marzo de 2017 se celebró acta de constitución de la comunidad de propietarios del edificio de la CALLE000 nº NUM000 de A Coruña.

En dicha junta se aprobó presupuesto ordinario de gastos de la comunidad por importe de 9.063,21 euros'.

Y, se le indica que del presupuesto, entienden que le son de aplicación en la cuota que le corresponde al 4º izquierda los conceptos e importes de seguro de la comunidad, 3.600,00 euros; limpieza de zonas comunes, 1.920 euros; luz de escaleras, 144 euros; aguas de A Coruña, 100 euros; y 'Gastos de Administración 1.161,60 euros; por un total de 6.925,60 euros. Así como que, 'siendo el coeficiente de participación de la vivienda NUM001 de acuerdo con la propiedad horizontal del 8,66 %, tenemos que: 6.925,60 x 0,0866 = 599,76 euros en total, dividido por 12 mensualidades nos da una cantidad de 49,98 euros/mes, siendo de aplicación desde el mes de julio del presente año'. No figura aportado a este burofax documentación alguna (número de páginas 1).

d) El demandado contesta a través de otro burofax de fecha 26 de diciembre de 2017, por el que solicita 'que se nos facilite de forma desglosada y detallada los posibles gastos que tendría que soportar, ya que en repetidas ocasiones hemos solicitado dicho desglose y justificación y nunca ha recibido contestación al respecto'. Y, añade 'Que esta parte nunca se ha negado al abono de ningún importe que le corresponde y siempre ha cumplido con sus obligaciones desde que es inquilino de este inmueble, pero siempre que se le justifique que es lo que se adeuda, pues a esta parte no se le ha entregado ninguna factura, ni justificación de ningún tipo de gasto' (folios 94 al 97).

e) Por burofax de 30 de abril de 2018 la demandante le reitera al arrendatario que le fue comunicada la constitución formal y aprobación de presupuestos y cuota del edificio, así como su deber de proceder al pago de las mensualidades de gastos comunes de la comunidad aprobados, y se le dice: 'Dichos gastos ascendían a 65,33€, correspondiendo el primer mes a abonar el de julio de 2017. A día de hoy usted no ha abonado ninguna cantidad relativa a los gastos de comunidad, un total de 10 mensualidades (de julio de 2017 a abril de 2018), adeudando un total de 653,30€ (65,33 €x 10 mensualidades)' (folios 53 a 56). Tampoco consta que se hubiera aportado con este burofax documentación alguna (número de páginas 1).

La aprobación en Junta de Propietarios de un presupuesto de gastos, y que a la vivienda arrendada le corresponda una cuota de participación del 8,66% sobre los gastos, no determina en este caso la exigibilidad de una determinada cantidad al arrendatario por el concepto de 'cantidades asimiladas'. No estaba previsto en el contrato el pago de una determinada cantidad por el concepto de gastos de comunidad, que ni siquiera estaba constituida a la fecha del mismo, ni por la limpieza de escaleras y portal, como tampoco, en relación a esto último, de qué forma se haría cargo el arrendatario de la limpieza del tramo de escaleras y proporcionalmente del portal. Siendo así, parece obvio que el alcance cuantitativo de la obligación de pago no puede quedar a expensas de la aprobación anual de una estimación de gastos de diversa índole por acuerdo de la Comunidad de Propietarios de la que no forma parte, y en la que el arrendatario tiene una cuota de participación del 91,4%.

No consta que con anterioridad a la demanda, ni tampoco con ella, pese haberlo solicitado, se le hubiera dado traslado al demandado de factura justificativa de pago por alguno de los conceptos por los que reclama la demandante, ni que hubiera asumido el pago de un determinado importe. Que en su escrito de oposición, o en sus manifestaciones en el acto de la vista, el demandado niegue expresamente estar obligado al pago de algunos conceptos a los que corresponden cantidades reclamadas - como el seguro de la comunidad, o fondo de reserva-, e, incluso que, de ello, pueda deducirse que no cuestione la obligación de abonar otros conceptos, conforme a entendido la juzgadora de instancia, no puede entenderse como un reconocimiento de deuda de alguna de las concretos importes que la arrendadora reclama.

En definitiva, entendemos que no pueden declararse como debidas en este procedimiento cantidades que no están especificadas en el contrato, que se reclaman al arrendatario fijándose unilateralmente y sin justificación, y que el arrendatario no asumió. No es el caso de que con una simple regla aritmética pudiera obtenerse a cuanto ascendía la renta debida o la cantidad asimilada, lo cual sería susceptible de señalarse en este procedimiento, sino de que no está determinada previamente la deuda a cargo del arrendatario.

Al efecto es de aplicación lo expuesto en STS de 22 de abril de 2015 (rec. 848/13 ): ' No existe tal error patente ya que la sentencia razona adecuadamente para precisar que lademandada no está obligada al pago de las cantidades que se le reclaman si no es con un previa determinación yjustificación documental de su origen, teniendo en cuenta sobre todo que una discrepancia sobre la procedenciao justificación de ciertos gastos cuyo pago se imputa a la arrendataria no debe dar lugar a la resolución delcontrato y consiguiente desahucio, incluso en el caso de que finalmente de decidiera que la arrendadora teníaderecho a su cobro' (...) La Audiencia no contraviene las normas según las cuales el incumplimiento por el arrendatario de su esencial obligación de pago de la renta y de las cantidades asimiladas determina la resolución del contrato si el arrendador así lo solicita, pues lo que considera la Audiencia con acierto es que la fijación unilateral por el arrendador de las cantidades asimiladas a renta y la exigencia de su pago no comporta por sí la obligación del arrendatario de llevarlo a cabo cuando no está de acuerdo o no se le han justificado adecuadamente las razones de dicha exigencia. En definitiva, no cabe considerar infringidas dichas normas ni la jurisprudencia que se cita como interpretadora de las mismas, pues en ningún caso dicha jurisprudencia ha determinado la obligación inexcusable del arrendatario de pagar la totalidad de lo exigido por el arrendador y reclamar posteriormente, en su caso, la devolución de lo cobrado indebidamente'.



CUARTO. - Costas y depósito .

En atención a lo expuesto, el recurso debe ser desestimado, lo que conlleva que se impongan a la apelante las costas devengadas a consecuencia del mismo ( artículo 398.1 de, en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

La disposición adicional 15º de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinara la pérdida del depósito.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación formulado por la representación procesal de PROMO NO NSA S.A. contra la sentencia de fecha 17 de diciembre de 2018, dictada en los autos de que este rollo dimana por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de A Coruña , debemos confirmarla y la confirmamos; con imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, y dese su destino legal.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de apelación civil, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. que la firman y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo, Letrado de la Administración de Justicia doy fe.