Sentencia Civil Nº 264/2006, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 51/2006 de 12 de Junio de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00264/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (DE CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 51/2006

JUICIO ORDINARIO Nº 121/2003

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº CUATRO DE SAN JAVIER

SENTENCIA NUM. 264

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a doce de Junio de dos mil seis.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 121/2003 -Rollo 51/2006-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de San Javier , entre las partes: como actora la mercantil GANADERA LORQUINA, S.A., representada por la Procuradora Doña Rosa Nieves Martínez Martínez y dirigida por el Letrado Don Sebastián Zaragoza García, y como demandados Don Pedro Francisco, declarado en rebeldía, y Doña Laura, representada por el Procurador Don Vicente Rafael Marcilla Onate y dirigida por el Letrado Sr. Orenes Bastida. En esta alzada actúa como apelante la demandante y como apelada la demandada. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Manuel Nicolás Manzanares, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de San Javier en los referidos autos, tramitados con el número 121/2003, se dictó sentencia con fecha 9 de diciembre de 2004 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. MARTINEZ MARTINEZ, en nombre y representación de GANADERA LORQUINA, S.A., DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a Pedro Francisco y Laura de las pretensiones frente a ella ejercitadas, con expresa condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por la parte demandante que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte demandada, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término, el Procurador Don Vicente Rafael Marcilla Onate, en nombre y representación de Doña Laura, presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 51/2006, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 6 de Junio de 2006 su votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora de las actuaciones, encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare la nulidad radical del contrato de arrendamiento de finca urbana, la registral NUM000 del Registro de la Propiedad de San Javier Número Uno, una vivienda tipo dúplex, suscrito con fecha 1 de septiembre de 1995 por los demandados, Don Pedro Francisco y Doña Laura, por simulación del referido contrato, o alternativamente que se declare la inexistencia e ineficacia del supuesto contrato de arrendamiento frente a la actora, la mercantil GANADERA LORQUINA, S.A., condenando a los demandados a entregarle de inmediato la posesión de esa finca, es desestimada por la sentencia de instancia, al estimar la Juez que "no puede apreciarse la simulación, que exige una falta de voluntad por ambas partes en la realización del contrato, que sirve -por el contrario- a una finalidad totalmente ajena a la propia del tipo de contratos, conocida y querida". Frente a este pronunciamiento interpone recurso de apelación la demandante, alegando, en síntesis, error en la apreciación de la prueba, por existir, a su juicio, indicios que, enlazados según las reglas del criterio humano, permiten concluir que el arrendamiento concertado tuvo por finalidad impedir la ocupación material de la finca por quien resultar en el futuro propietario de la misma en virtud del procedimiento de ejecución hipotecaria (de la hipoteca que gravaba la susodicha finca).

SEGUNDO.- Así, pues, la principal cuestión controvertida en esta alzada queda centrada en si aquel contrato de arrendamiento es real y existe como sostiene la codemandada, Laura, y entiende la sentencia apelada, o por el contrario se trata de una simulación contractual como sostiene la demandante, ahora apelante, en los términos apuntados.

De este modo, para la resolución del recurso debemos tener en cuenta que, si bien la carga de la prueba de la simulación está atribuida a quien la invoca como origen de la ineficacia de los contratos meramente aparentes ( SS del TS de 6 de febrero de 1948, 23 de junio de 1953 y 26 de noviembre de 1987 , entre otras), desde luego la existencia de simulación debe deducirse por vía de presunción, pues, como declara reiterada jurisprudencia (SSTS de 18 de julio de 1989, 28 de abril y 29 de julio de 1993, 13 de febrero, 9 y 15 de marzo y 3 de mayo de 1995 , entre otras) teniendo en cuenta las dificultades que entraña la prueba plena de simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la misma y por aparentar que el negocio es cierto y efectivo reflejo de la realidad, es posible acreditarlo deduciéndolo de la referida prueba indirecta de presunciones.

Tal doctrina es tenida en cuenta por la sentencia impugnada, que también recuerda que en la jurisprudencia "contratos de características similares -dado el precio del arrendamiento y la duración del mismo- han sido reputados simulados y efectuados, en connivencia entre arrendadores-arrendatarios, en fraude de los derechos de los acreedores, después ejecutantes en procedimiento de ejecución hipotecaria" (sic). Sin embargo desestima la demanda porque, además de la distinta postura procesal de los demandados y la falta absoluta de relación entre ambos, familiar o de amistad, frente a la simulación "se alza una prueba precisa de la existencia de un contrato real y efectivo", que centra en que: a) "el contrato, aunque posterior a la suscripción del contrato e hipoteca, es anterior a la iniciación de la ejecución hipotecaria, del año 1.998, con lo que difícilmente habría de conocer la demandada arrendataria en el momento de elevar a público el contrato y su suscripción la existencia de dicho procedimiento"; b) "además, las manifestaciones de la demandada fueron verosímiles, en cuanto al porqué de la forma de pago de la renta y el desconocimiento de si precio pactado era el normal de los arrendamientos o no"; y c) "la arrendataria ha poseído y hecho uso de la vivienda en la forma pactada, para sí y para sus familiares desde aquella fecha".

Pues bien, tal razonamiento, desde luego respetable, no puede ser compartido. Comenzando con aquel dato relativo al "precio de arrendamiento y la duración del mismo", debe recordarse que, como apunta la apelante, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 219.2º del Reglamento de la Ley Hipotecaria , se presume que existe la finalidad primordial de disminuir el valor de la finca hipotecada cuando se arrienda la misma por renta anual que capitalizada al 6 por 100, no cubra la responsabilidad total asegurada, y nos encontramos con que, a efectos de subastas, la finca litigiosa fue valorada en la cantidad de 12.144.566 pesetas, respondiendo la misma, por la responsabilidad hipotecaria, de las cantidades de 6.087.502 pesetas por principal, 4.230.814 pesetas por intereses y 1.826.250 pesetas por costas, y el "precio de arrendamiento" pactado fue de tan sólo 7.000 pesetas mensuales. Ninguna explicación razonable cabe encontrar ni admitir a una renta tan miserable (aunque para así apreciarla no hacía falta, también la demandante se preocupó de que se trajera a las actuaciones un certificado del Secretario del Colegio Territorial de Administradores de Fincas según el cual el precio medio de arrendamiento de una vivienda como la litigiosa desde el año 1995 -el del arrendamiento- hasta el año 2004 -el del certificado- ha podido ser de 41.776 euros, considerando que el arrendamiento se ha hecho por años completos) y ninguna explicación puede hacer verosímil un supuesto desconocimiento de tal carácter miserable de la renta, más aún en este caso en el que la parte arrendataria era conocedora de la existencia de la hipoteca que gravaba la vivienda (tal circunstancia se consignó en el contrato de arrendamiento). A ello se suma que la duración del arrendamiento pactada fue la de veinte años y que la casi totalidad de la renta supuestamente se habría pagado de forma anticipada. Difícilmente se encuentran condiciones tan gravosas para el propietario, más aún si se tiene en cuenta que la vivienda era arrendada como segunda residencia. Por otro lado, es una obviedad que en el año 1995 ninguna de las partes podía conocer la existencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria que se inició en el año 1998, pero al tiempo de suscribirse el contrato de arrendamiento se encontraban impagadas las cuotas del préstamo hipotecario, dando lugar a que en fecha 2 de octubre de 1993 fuera anticipado el vencimiento de la operación, por lo que, en aquel momento, sí era previsible la referida ejecución hipotecaria. Señalar también que, aunque no consta relación familiar o de amistad entre los supuestos arrendador y arrendataria, no se puede entender unas condiciones del contrato tan gravosas para la propiedad sino considerando una actuación de común acuerdo de los contratantes con el propósito de perjudicar los intereses de tercero, al llevar a cabo reglamentaciones contractuales sólo externas, amparándose en causa que resulta falaz y no verdadera, por ausencia de la adecuada y recta voluntad negocial. Finalmente, señalar que, ante la alusión que se hace en la sentencia apelada a que el legal representante de la actora, en el momento de comprar la finca, conocía la situación posesoria y que tal situación "quizás justificara el bajo precio que se abonó en el 2.002 por la misma (37.863Ž66 euros)", no debe sorprender este precio porque era más que plausible que la compradora se viera abocada, como así ha sido, a un litigio de resultado incierto, asumiendo además el riesgo de no percibir el más elemental rendimiento de la adquisición hasta el año 2015.

En definitiva, se ha de considerar acreditada la simulación del arrendamiento en perjuicio de terceros, lo que determinaba la nulidad radical o absoluta (en definitiva, inexistencia o ineficacia total) del contrato, conforme a los esenciales preceptos de los artículos 1261.3º y 1275 del Código Civil , que precisan la inexcusable causa lícita para la validez de todo contrato, apreciando igualmente un fraude de ley prohibido por el art. 6.4 de dicho Código , con lo que se impone la estimación del recurso de apelación y, por consiguiente, de la demanda, con revocación de la sentencia apelada.

TERCERO.- En cuanto a las costas procesales, por lo que se refiere a las de la primera instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , han de ser impuestas a los demandados, sin que, en cuanto a las de esta alzada, proceda hacer expresa imposición de las mismas, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 de dicha Ley .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Rosa Nieves Martínez Martínez, en nombre y representación de la mercantil GANADERA LORQUINA, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de San Javier en los autos de Juicio Ordinario número 121 de 2003 , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, dictando otra en su lugar por la que, estimando como estimamos la demanda formulada por dicha Procuradora en la indicada representación, debemos declarar y declaramos la nulidad radical del contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 1995 sobre la finca registral número NUM000, condenando a los demandados, Don Pedro Francisco y Doña Laura, a entregar a la actora la posesión de dicha finca y al pago de las costas procesales de la primera instancia; y ello sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.