Sentencia Civil Nº 265/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 849/2002 de 22 de Marzo de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:265/2004
Número de Recurso:849/2002
Procedimiento:Recurso de apelación

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 849 /2002

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

En MADRID, a veintidós de marzo de dos mil cuatro.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de JUICIO VERBAL 487 /2000 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante: D. Serafin , representado por la Procuradora Sra. De la Torre Cilleros, y de otra, como apelada: Dª Ariadna , representada por la Procuradora Sra. Barallat López, sobre determinación de rentas.

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los razonamientos de la resolución judicial recurrida.

PRIMERO.- La demanda la interpone el arrendatario para exigir al arrendador que pague determinados conceptos derivados de la Comunidad de Propietarios. En el contrato de alquiler de 15 de julio de 1980, que obra a los folios 26 a 29 de autos, en su cláusula 14ª, no se distinguieron entre los gastos de comunidad, al referir que serán de cuenta del Sr. Serafin , el inquilino y demandante, por lo que en la sentencia se desestimó la pretensión rectora de autos, determinada en el suplico de la demanda, presentada el 1 de septiembre de 2000, en el que se solicitó la declaración como no repercutibles al inquilino, de los siguientes conceptos: 1 Gastos bancarios. 2 Gastos generales varios. 3 Intereses bancarios. 4 Reparaciones generales o de servicios concretos (ascensor, portero eléctrico, electricidad, conducciones de agua, etc...). 5 Seguro de la finca. 6 Abogados y Procuradores. 7 Propinas a empleados. 8 Honorarios de administración. 9 Material de oficina de la administración. 10 Tasa de paso de carruajes. 11 Tasa de inspección de ascensores. 12 Tasa de retirada de basuras. Así mismo, se solicitó la declaración de que es necesario el pago por la propiedad de los gastos y su liquidación, antes de que le sean legalmente exigibles al inquilino, con imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- Los motivos del presente recurso de apelación son, en síntesis: A) Infracción de los arts. 24 C. por lo que se refiere al derecho a la tutela judicial efectiva; y 216 y 218 de la LEC, atendiendo a los principios de justicia rogada y congruencia procesal. B) Omisión de la alegación sobre la nulidad de la cláusula de asignación de gastos al arrendatario, según los arts. 6.1; 99 y 107 de la L.A.U. D.T. 2ª LAU 1995, desconocimiento de la norma jurídica aplicada en la sentencia. C) Infracción de los arts. 6.1 y 107 LAU de 1962, y el art. 1554.2 del C.C. Nulidad de la cláusula 14 del contrato arrendamiento que dice "los gastos de Comunidad son de cuenta del arrendatario". Es una renuncia anulable según art. 6.1 LAU de 1964 correspondiendo al dueño su pago, al tratarse los gastos de comunidad de conservación y reparación del inmueble -Art.9 LAUSTS 14/6/1996. D) Infracción del art. 99.1 LAU. E) Aplicación de la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994, porque sólo son repercutibles los costes que no excedan del concepto: servicios y suministros prestados al inquilino, por lo que, deben excluirse los gastos de seguro, gastos de administración y comisiones bancarias. F) Error en la interpretación de la Cláusula 14ª del Contrato de Alquiler y de la valoración probatoria, porque sólo los gastos de consumo y suministros son abonables por el inquilino, debiendo exceptuarse los del listado, incluído en el fundamento anterior.

TERCERO.- La parte apelada alega que en la demanda no se solicitó la nulidad de la cláusula 14ª del Contrato de Arrendamiento, por lo que la sentencia recurrida no ha vulnerado la exigencia de congruencia. La motivación de la sentencia recurrida, es acorde a la doctrina de esta Audiencia, así por ejemplo, la sentencia de la Sección 18ª APM 27/7/98 (AC 1998/7232), en que se determina cuales gastos son repercutibles al inquilino.

CUARTO.- Es evidente que, atendida la fecha de celebración del presente contrato de arrendamiento de vivienda, 15 de julio de 1980, y de acuerdo con la LAU aplicable, que es la del T.R. de 1964 (RCL 19642885; RCL196586 y NDL 1844), con efectos desde el 1 de julio de 1964, los gastos de la comunidad eran, salvo pacto en contrario, de cuenta del arrendador.

En este caso, la cláusula 14ª de dicho contrato, constituye dicho pacto en contrario, y cuya nulidad se solicitó por primera vez en la Nota para la vista, unida a los folios 18 a 25 de autos, no tratándose de una cuestión nueva, y debe entenderse implícitamente desestimada en la sentencia recurrida, porque en razón a los motivos del recurso sobre falta de motivación e incongruencia omisiva, la Sala entiende que, con arreglo a la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Constitucional núm. 45/2003 (Sala Segunda), de 3 marzo, dictada en el Recurso de Amparo núm. 2507/2000 (RTC 200345), debe tenerse en cuenta que no toda ausencia de pronunciamiento expreso sobre las cuestiones planteadas por las partes produce una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, debiendo distinguirse a estos efectos entre las alegaciones aducidas por las partes para fundamentar sus pretensiones y las pretensiones en sí mismas consideradas, pues mientras respecto de las primeras no se hace necesaria para la satisfacción del referido derecho fundamental una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de ellas, pudiendo bastar una respuesta global o genérica al problema planteado, respecto de las pretensiones la exigencia de una respuesta expresa se muestra obligada, aun cuando se admite excepcionalmente la desestimación tácita de la pretensión siempre que del conjunto de los razonamientos incluidos en la resolución y de las circunstancias concurrentes en el caso pueda inferirse razonablemente que el órgano judicial tuvo en cuenta la pretensión y, examinándola, tomó la decisión de desestimarla, omitiendo sólo el pronunciamiento expreso pero no la decisión desestimatoria (SSTC 91/1995 [RTC 199591], 56/1996 [RTC 199656], 58/1996 [RTC 199658], 85/1996 [RTC 199685], 26/1997 [RTC 199726], 30/1998 [RTC 199830], 1/1999 [RTC 19991], antes citadas, entre otras muchas). No pudiendo prosperar tales motivos, en atención a la expresada doctrina, porque en este caso en el suplico de la demanda, determinante de la pretensión rectora de autos, no se solicitó dicha declaración de nulidad, sino lo que se ha reflejado en el fundamento jurídico primero de la presente sentencia.

QUINTO.- La referida cláusula, consideramos que no es nula, porque el pacto que contiene, reúne los requisitos de consentimiento, objeto y causa, estando autorizado legalmente.

En cuanto a la improcedencia de repercutir las cuotas de la Comunidad, es incuestionable que, con independencia de la actualización de la renta para los contratos de arrendamientos de viviendas anteriores al 9 mayo 1985, el apartado C) 10.2 y 10.5 de la disposición transitoria 2ª establece una serie de derechos al arrendador y, entre ellos, el de repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros, con la excepción del supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador y también el de exigir al arrendatario el importe total de las tasas que corresponda al inmueble arrendado.

Con arreglo a la interpretación jurisprudencial del apartado 10.5 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU, el coste de los servicios y suministros, comprende a todos aquellos que representan en la utilización de la vivienda y sus servicios por el inquilino.

Así pues, los gastos relativos al mantenimiento de los elementos comunes han de ser pagados por el inquilino; salvo pacto en contrario, que aquí no consta establecido por beneficiar al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda alquilada.

SEXTO.- Pues bien, con respecto a tales gastos de comunidad considera la apelante que no pueden ser repercutidos, ya que el concepto de servicios y suministros es más restringido que aquél. Es cierto, como apunta el apelante, que dentro de los gastos comunes de un edificio generadores de las cuotas comunitarias se engloban prestaciones que exceden de los servicios prestados o suministros facilitados al arrendatario, por ello la doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales viene sosteniendo que uno y otro concepto no son conceptos equiparables (SAP Valladolid de 14 enero 1997 [AC 199722], Oviedo de 23 enero 1997 [AC 199710] y Zaragoza de 13 diciembre 1996 y 15 mayo 1996 [AC 1996951]), sin embargo en el caso de que se trata la cuestión es indiferente al estar plenamente acreditado por los justificantes bancarios, entre otras actuaciones probatorias, llevadas a cabo en el juicio verbal 487/2000 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia 53 de Madrid, que, desde el inicio del arrendamiento, la parte arrendataria ha venido asumiendo, si bien con numerosas reticencias, el pago íntegro de las cuotas de la comunidad, sin discriminar específicamente, hasta la presentación de la demanda las prestaciones que pudieran estar incluidas, por lo tanto la Sala comparte plenamente la argumentación de la juzgadora de instancia en orden a la aplicabilidad al caso de la doctrina de los actos propios y la obligatoriedad de lo pactado que claramente vincula a la parte arrendataria.

Por tratarse, el de autos, de un contrato celebrado con anterioridad al 9 de mayo 1995, según el núm. 1 de la disposición transitoria 2ª, continuará rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato de la LAU/1964 (RCL 19642885 y RCL 1965, 86), lo que supone la regla general de la irretroactividad. Respecto de los gastos de la comunidad de propietarios, que tampoco pueden ser considerados renta ni cantidad asimilada, es doctrina mayoritaria que en el Texto Refundido de 1964 (RCL 19642885 y RCL 1965, 86) la expresión «cantidades asimiladas a la renta» tenía un concreto significado que se infiere del art. 95.2 en relación con el art. 102 (diferencia en el coste de los servicios y suministros que viniere percibiendo el arrendador) y en relación con el art. 108 (repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador), y se aplicaba a los contratos celebrados antes del 1 julio 1964 (disp. final 1.2 del Texto Refundido).

Pero, en este caso, resulta evidente que los gastos de comunidad guardan relación con los conceptos expresados en el primer fundamento jurídico de esta sentencia, y desde el punto de vista temporal también podrían incardinarse en ellos, pues el contrato de que deriva la reclamación es posterior al 1 de julio 1964, la consecuencia es que tales gastos no pueden considerarse cantidad asimilada a la renta, por ello, respecto de las tasas, al igual que sucede con el IBI el incumplimiento de la obligación en el pago de los gastos de comunidad indudablemente puede ser reclamado judicialmente, pero no puede fundamentar la pretensión resolutoria, porque no se pueden calificar ni como renta ni como cantidad asimilada, bajo la normativa que le es aplicable, LAU/1964.

SÉPTIMO.- En cuanto a otro punto discutido de la sentencia recurrida, se solicita que los gastos de comunidad, especificados en el primer fundamento, sean de cuenta del arrendador, en virtud de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda, apartado C), 10.5 de la LAU de 1994 (RCL 19943272 y (RCL19951141). Pero debemos tener en cuenta el pacto expreso en contrario, que debe ser cumplido con arreglo al art 1255 del C.C., ante el cual debe ceder la citada Disposición que regula, específicamente, las reglas aplicables a los arrendamientos anteriores a 1985), lo cierto es que conforme a la legislación citada corresponde al arrendatario, salvo pacto en contra, y desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, «el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan». Habiéndose argumentado en contra de dicha tesis acertadamente en el escrito de impugnación del recurso, resulta claro que en el supuesto de autos los gastos de comunidad se refieren al coste de mantenimiento de los servicios comunes (escalera, electricidad de los elementos comunes, etc.), por lo que de acuerdo con la normativa citada su pago es de cuenta del arrendatario (a diferencia de la normativa anterior de la LAU de 1964, conforme a la cual en principio tales gastos eran a cargo del arrendador, salvo pacto en contrario). La sentencia de primera instancia, decide correctamente sobre este punto, que figuraba específicamente solicitado en el suplico de la demanda, y debe por ello ser confirmada.

OCTAVO.- Las costas causadas en esta alzada serán impuestas a la parte apelante, al no haber prosperado su recurso, según lo dispuesto en los arts. 398 y 394 de la LEC.1/2000.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de mayo de 2002, cuya parte dispositiva dice: "Que desestimando la demanda interpuesta por Don Serafin , contra Doña Ariadna , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Ana Barallat López, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones articuladas en su contra, con expresa condena en costas al demandante". Notificada dicha resolución a las partes, por D. Serafin , se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugnó. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 18 de marzo de 2004, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

FALLO

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Serafin , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Madrid de fecha 17 de mayo de 2002, confirmamos dicha resolución judicial, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.