Sentencia Civil Nº 266/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 210/2007 de 05 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-TERCERA

ROLLO Nº 210/2007-C

JUICIO ORDINARIO NÚM. 695/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 32 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 266

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a Cinco de Mayo de Dos Mil Ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio Ordinario nº 695/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de los de Barcelona, a instancia de D. Benito , contra D. Luis Manuel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud

del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de Diciembre de

2.006, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Amb desestimació de la demanda de la procuradora Alícia Barbany Cairó, en representació del Sr. Benito :

1) ABSOLC d'aquesta demanda Don. Luis Manuel .

2) sense condemnar cap de les parts a costes".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 26 de Febrero de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- El actor, propietario de una vivienda, dirige demanda contra el arrendatario de la misma interesando se dicte sentencia por la que se declare que corresponde la aplicación de la actualización de renta de acuerdo con lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda D) ap. 11. de la LAU 29/94 en los términos contenidos en la demanda y de acuerdo con el requerimiento remitido al arrendatario en fecha 12.4.2006 así como las cantidades repercutidas en concepto de IBI y Servicios y Suministros, y condenando al demandado a que abone las cantidades indicadas en la propia demanda durante la primera anualidad y ello desde el mes de junio de 2006, mes para el que se notificó la actualización de la renta y las cantidades que correspondan según la actualización de renta realizada durante los sucesivos períodos de actualización, revisando la renta en consecuencia.

La sentencia de primera instancia, acogiendo la oposición de la parte demandada, desestima la demanda, al considerar que el derecho del arrendador ha caducado, plazo de caducidad que implicitamente determina la DT 2ª D) al establecer que el requerimiento para actualizar la renta puede hacerse en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la propia Ley, se cumpla un año de la vigencia del contrato.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso, quien la impugna reiterando los argumentos ya esgrimidos en su demanda.

Para la resolución de la presente litis es preciso partir de los hechos que se relacionan, como indiscutidos, en el fundamento de derecho primero de la sentencia recurrida, que el tribunal hace suyos, debiendo resaltarse que el arrendador hizo un requerimiento para la actualización de la renta de fecha 30 de marzo de 1995, al que se opuso el arrendatario alegando y acreditando insuficiencia de ingresos, de acuerdo con la DT 2ª D) 11, 7ª, oposición que fue acogida por el arrendador quien desistió de actualizar la renta, limitándose a aplicar la cláusula de revisión contractualmente pactada.

SEGUNDO.- En anteriores ocasiones este tribunal se ha mostrado contrario a estimar la caducidad del derecho del arrendador a actualizar la renta al momento en que se cumpla una anualidad del contrato, después de la entrada en vigor de la LAU 29/94. En principio, resulta de aplicación la D.A. 10ª de la Ley 29/94 , que establece que "todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la siguiente Ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo previsto en el régimen general del C.C."; consecuentemente, no existiendo plazo alguno en la D. T. 2ª LAU 94 para el ejercicio de la facultad de actualización, no cabe que una interpretación del precepto que comporte el establecimiento de una caducidad tácita, en tanto se trata de una limitación del ejercicio de un derecho; por tanto, para la actualización y como regla general el plazo de prescripción será el previsto en el artículo 1964 C.C . ( 15 años). El arrendador es, pues, dueño de ejercitar la actualización de la renta, siempre que la acción no esté prescrita. En este particular, pues, la impugnación de la sentencia la de ser acogida.

Partiendo de la conclusión anterior, conviene recordar que la interpretación de la DT. 2ª.D.11 ha merecido dos posturas: la de quienes consideran la actualización de la renta como un proceso único o un solo acto que se desarrolla en sucesivas aplicaciones anuales (en base al principio de seguridad jurídica) y la de quienes entienden que se trata de sucesivas elevaciones anuales independientes las unas de las otras; en el primer caso, la consecuencia será que la sobreveniencia de circunstancias (así, que el arrendatario supere o "deje de superar" en alguno de los sucesivos períodos, el porcentaje del SMI previsto en la regla 7ª, que para nada se refiere a la alteración de las circunstancias), respecto de las tenidas en cuenta para la actualización iniciada (tanto, pues, en el caso de, en razón a los parámetros de la regla 7ª, que hubiera sido procedente conforme a las reglas generales y así se hubiere iniciado el desarrollo del proceso, como que no hubiera procedido y sí solo, la aplicación de la regla 8ª), no alterará el proceso en que se desarrolle (de forma que las circunstancias económicas del arrendatario, solo pueden tener incidencia, en el momento en que se va a proceder a la actualización, al margen de las sucesivas fases, tramos o períodos en que la misma se desarrolle); en el segundo, tales circunstancias, connaturales al arrendamiento, influyen en dicho proceso (aunque parece basarse en el derecho del arrendador de que la renta recupere su poder adquisitivo, debiendo tenerse en cuenta la situación económica del inquilino no solo en la "primera" actualización, sino también en las "sucesivas", es decir, en cada anualidad en que se proceda a revisar la renta, admitiéndose la paralización o suspensión del proceso de actualización una vez iniciado). Este tribunal ha mantenido la primera postura (el proceso de actualización es único, con la finalidad de que el arrendador pueda corregir los posibles perjuicios que al arrendador pudiera haber supuesto la congelación de la renta, y no puede paralizarse durante las anualidades sucesivas, en que se desarrolle, por alteración sobrevenida de las circunstancias económicas del arrendatario, todo ello en base a una interpretación literal de la DT 2ª.D.11, una interpretación sociológica " en base al desarrollo legislativo de tal norma, pues no prosperó la enmienda de IU, tanto en el Congreso como en el Senado, al respecto " y a razones de seguridad jurídica) en reiteradas resoluciones (así, las SS. de 3.7.1998, 14.12.1998, 10.2.1999, 16 y 21.4.1999, 3.2.2000, 18.10.2004 ...), partiendo de que, efectivamente, existió una notificación de la actualización que, por no oponerse el arrendatario o ser declarada procedente, inició su desarrollo e incluso el arrendatario abonó la renta actualizada por un período de tiempo, pues el primer presupuesto de la actualización es el requerimiento fehaciente del arrendador al arrendatario, en el que debe partirse de los ingresos obtenidos "durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta (bien para determinar que no es procedente la actualización conforme a las reglas generales en razón a dichos ingresos sino, en su caso y salvo renuncia del arrendador, por la regla 8ª, o bien para establecer la renta actualizada máxima, y los plazos o tramos en que, procediendo, se llevará a cabo), y "efectuado dicho requerimiento , en cada uno de los años en que se aplique esta actualización...", lo que se completa con la regla 9ª. Por último, La lectura de la citada DT.2.D.11 ofrece una serie de consideraciones : 1) La actualización es una facultad del arrendador, a la que puede renunciar, antes o después de iniciada; y puede hacerlo en cualquier momento, con el límite de prescripción de los 15 años del art. 1964 CC . 2) Para "iniciarla" debe notificarse la voluntad de llevarla a cabo mediante requerimiento fehaciente (por cualquier medio que permita que el destinatario ha recibido el mensaje, lo que puede ser acreditado por cualquier medio de prueba, incluidas las presunciones). Cabe la posibilidad de renuncia, expresa o tácita, por el arrendador (art. 6.2 CC ), pero no deriva de la ausencia del requerimiento (dentro de los 15 años de prescripción), que solo será respecto de ese año concreto. 3) Tal actualización solo puede tener efecto, a partir del 1.1.1995, desde la fecha en que se cumpla la anualidad del contrato, y será efectiva desde el mes siguiente a la recepción (porque, conforme al art. 101 TRLAU 64 , el arrendatario puede oponerse).

En el presente supuesto el arrendador remite al arrendatario en fecha 30.3.1995 el requerimiento actualizador al que se opone el arrendatario alegando insuficiencia de ingresos y aportando datos y documentos relativos a los parámetros de la regla 7ª de la DT 2ª.D.11, ante los que el arrendador (y en ello se encuentran contestes la partes) "desiste" de la actualización (no "renuncia" a la misma, ya que la renuncia ha de ser expresa o de ser tácita ha de derivarse de hechos concluyentes, lo que no se aprecia en el presente caso), es decir, opta por no proceder a la actualización ni conforme a las reglas generales (lo que no era procedente) ni de acuerdo con lo dispuesto en la regla 8ª, limitándose a la revisión de la renta conforme a lo pactado en el contrato (según el IPC cada cinco años). Así pues, ha de concluirse que en el presente caso no se procedió a la actualización de la renta, es decir, ésta no se materializó, por lo que, no habiendo caducado, según se ha razonado anteriormente, el derecho del arrendador a proceder a la actualización de la renta, nada obsta a la posibilidad de actualizar la renta por parte del mismo, lo que efectivamente realizó mediante requerimiento de 12.4.2006, por lo que procede entrar en el examen de su procedencia.

TERCERO.- A la actualización pretendida por el arrendador, a través de su administrador en requerimiento de 12.4.2006, y que es objeto del presente pleito, opone, en definitiva, el arrendatario que no procede, atendida su situación convivencial, ya que los ingresos del inquilino y de su familia que con él convive durante el año 2004, no superaban el triple del salario mínimo interprofesional.

Atendidos los términos en que se ha desarrollado el debate el núcleo de la controversia, y que determinará la procedencia o no de la actualización pretendida (a cuyos concretos cálculos ninguna oposición ha manifestado el arrendatario), reside en una única cuestión, a saber, si para la determinación de los ingresos en los supuestos de actividades económicas que tributan en régimen de estimación objetiva por módulos ha de tenerse en consideración el "rendimiento neto previo" o el "rendimiento neto reducido total".

En este punto, este tribunal ha declarado de manera reiterada que en la interpretación de a la regla 7ª de la DT 2ª D) 11 y a los efectos prevenidos en la misma que los ingresos han de ser considerados en su integridad, sin descuentos ni deducciones por gastos necesarios, a excepción de los supuestos de pequeños comerciantes (como es el caso que nos ocupa) o empresarios, que actúan como personas físicas y no bajo forma societaria, que en su negocio tengan ingresos "totales" - p.e. ventas- superiores a los topes mínimos pero que, al deducir los gastos "necesarios" para, precisamente, obtener tales ingresos - p.e. facturas de proveedores, gastos de producción, materias primas, salarios...- resulta una base imponible inferior, lo que resulta lógico por razones de justicia y equidad. Así pues, en los supuestos de determinación de los rendimientos a efectos de tributación mediante estimación objetiva por módulos, hay que estar, salvo prueba de que el rendimiento real es efectivamente superior, al rendimiento neto reducido total, ya que no se trata de bonificaciones fiscales, sino de la aplicación de un determinado método o sistema para el calculo del rendimiento de la actividad que parte, en supuestos de actividades con poco volumen negocial, de la aplicación de determinados parámetros, factores o porcentajes, tanto para la determinación de los ingresos como de los gastos necesarios para el desarrollo de la actividad.

El pronunciamiento anterior lleva a la conclusión de que los ingresos del inquilino y de los familiares que con él conviven no alcanzan el mínimo previsto en la regla 7ª de la DT 2ª D) 11 de la LAU por lo que no procede la actualización conforme a la regla general.

En consecuencia, procede la desestimación de la demanda y, por tanto, la confirmación de la sentencia recurrida.

CUARTO.- Si bien, en definitiva, se confirma la sentencia de primera instancia, atendido que ello se efectúa por distintos fundamentos y que se acoge, siquiera en parte, el recurso de apelación interpuesto, no procede una especial imposición de las costas de la apelación (art. 398.2 LEC ), tanto más cuanto, por otra parte, subsisten en esta segunda instancia los motivos que justificaron idéntico pronunciamiento en la sentencia de primera instancia, atendidas las diversas posturas jurisprudenciales existentes al respecto. Por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, el tribunal comparte plenamente el pronunciamiento contenido en la sentencia de instancia, al que, además, se han aquietado ambas partes.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Benito contra la sentencia de fecha 13 de diciembre de 2006 dictada en el procedimiento ordinario núm 695/06 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 32 de Barcelona, SE CONFIRMA la indicada resolución. No se efectúa una especial imposición de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.