Sentencia CIVIL Nº 266/2018, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 133/2018 de 31 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Iltmos. Sres.:
Presidente: D. JOSE LUIS UBEDA MULERO
Magistrada: Dª. María Teresa Serra Abarca
Magistrada: Dª. Susana Martínez González
En la ciudad de Alicante, a treinta y uno de mayo de dos mil dieciocho.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados
antes citados y
EN NOMBRE DE S.M. EL REY
ha dictado la siguiente
SENTENCIA Nº 266
En el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante EMPIRE REAL STATE SPAIN S.L.,
representada por el Procurador D. Ricardo Molina Sánchez- Herruzo y dirigida por el Letrado D. Itziar Díaz
Soloaga, frente a la parte apelada los demandados D. Mario y Dª Adelina , representados por la Procuradora
Dª. Esther Pérez Hernández y dirigida por el Letrado D. Alberto Cañizares Pérez, contra la sentencia dictada
por el Juzgado de 1ª Instancia N.º Tres de Alicante, habiendo sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE
LUIS UBEDA MULERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia N.º Tres de Alicante , en los autos de Juicio Verbal n.º 1.063/2017, se dictó en fecha 27-11-2017 Sentencia N.º 276/2017 cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: ' Que estimo la falta de legitimación activa de la actora. Que desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Molina Sánchez Herruzo en nombre y representación de EMPIRE REAL STATE SPAIN S.L.

contra don Mario y doña Adelina representados por la Procuradora doña Esther Pérez Hernández. Con expresa imposición de costas procesales a la parte actora.

Queda sin efecto el lanzamiento previsto para el 9 de enero de 2018.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación n.º 133/2018, señalándose para votación y fallo el pasado día 30-5-2018, en que tuvo lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso de apelación se interpone contra la sentencia dictada en el procedimiento de juicio verbal seguido ante el Juzgado desestimatoria de demanda sobre desahucio de vivienda por falta de pago y reclamación de rentas por importe de 1.737,70 euros.

SEGUNDO.- El primer motivo de recurso combate la estimación que en la instancia se hace de la excepción de falta de legitimación activa por entenderse que aunque consta que la vivienda fue adquirida por la mercantil actora del Banco de Sabadell, no queda subrogada en el contrato de arrendamiento existente por no hallarse inscrito en el Registro de la Propiedad y constar solamente por nota simple, todo ello en aplicación del artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

No puede compartirse la conclusión judicial que aplica el referido precepto en la nueva redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, porque su Disposición transitoria primera establece que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Esta Ley entró el vigor el 6 de junio de 2013 y el contrato de arrendamiento se celebró el 29 de enero del mismo año por lo que resulta de aplicación el anterior texto de la de la Ley de Arrendamientos Urbanos que permite que el adquirente de una vivienda arrendada quede subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador sin la mencionada exigencia de inscripción.

TERCERO.- Como la sentencia, pese a la estimación de la anterior excepción, resuelve también sobre el fondo del asunto, a tales razonamientos se dirige también el recurso de apelación, cuyos argumentos deben aceptarse por las siguientes razones: 1ª) No puede sostenerse la desestimación de la demanda con la alegación de que 'la actora no ha venido a acreditar el hecho constitutivo de su pretensión, esto es, la falta de abono de las rentas reclamadas'; tal afirmación vulnera lo establecido en el artículo217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la caga de la prueba, que sigue el principio 'incumbit probatio...'. Sin necesidad de extendernos más sobre la cuestión solamente cabe citar nuestra sentencia de 16 de diciembre de 2016 que establece que la prueba del pago de la renta, acreditada la existencia del contrato por el arrendador, corresponde al arrendatario.

2ª) Probada la existencia de continuos y reiterados retrasos en el pago de la renta, el incumplimiento de los arrendatarios no puede escudarse en la existencia de un pacto verbal que los permitía; no es suficiente para ello el interrogatorio del codemandado 'practicado de oficio' por la Juzgadora 'a quo' ni la aplicación de la institución de la 'ficta confessio' utilizada por aquella: en primer lugar, tal apreciación resulta contradictoria con la estimación de la excepción de falta de legitimación activa; y en segundo lugar, la aplicación del artículo304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil requiere petición de parte y citación con apercibimiento de incomparecencia, requisitos que no se cumplen en el caso.

En los supuestos de desahucio de vivienda por falta de pago el criterio de esta Sección acerca de la apreciación de la situación y retrasos continuos, según sentencia de 20 de abril de 2005 , es el de que la situación de incumplimiento la determina el momento de presentación de la demanda; y que el pago de la renta con retraso no presupone consentimiento del arrendador sobre la fecha de cumplimiento, según sentencia de 6 de mayo de 2007 . El retraso en el pago, según sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2014 , no queda amparado por la costumbre seguida entre las partes.

Por otra parte, la confusión inicial sobre las rentas reclamadas, originadas en buena medida por los retrasos de los arrendatarios, quedó aclarada en la audiencia previa quedando circunscritas a las de los meses de marzo, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2017, existiendo situación de morosidad al tiempo de presentación de la demanda. Los pagos realizados con posterioridad por los demandados no merman la procedencia de la reclamación en virtud de lo dispuesto en el artículo 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si bien deberán tenerse en cuenta en el periodo de ejecución de sentencia según criterio de este Tribunal contenido en sentencias de 6 de junio de 2007 y 31 de marzo de 2011 .

Así pues, procede la estimación de la demanda con la condena en costas establecida con carácter general en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO.- En consecuencia con lo expuesto, procede la estimación del recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia de instancia, lo que exime de hacer una expresa imposición de costas en esta alzada a tenor de lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS además de los citados los preceptos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Empire Real State Spain, S.L. contra la sentencia dictada con fecha 27 de noviembre de 2017 en el procedimiento de juicio verbal nº 1.063/2017 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia 3 de Alicante, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar, estimando la demanda interpuesta por dicha apelante contra Mario y Adelina declaramos la procedencia de la resolución por falta de pago del contrato de arrendamiento existente entre las partes sobre la vivienda sita en AVENIDA000 n.º NUM000 , escalera NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 , de Alicante condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración y a dejarla libre y expedita a disposición de la actora en el plazo legal, con los apercibimientos correspondientes en caso contrario, así como al pago de la cantidad de 1.737,70 euros, sus intereses legales, y costas procesales de primera instancia, sin hacer expresa imposición de las causadas en esta alzada.

Se acuerda la devolución del depósito constituido con arreglo a la Ley 1/2009, de 3 de noviembre y Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los artículos 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-