Sentencia CIVIL Nº 266/2019, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 258/2019 de 21 de Junio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)
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N.I.G.: 1702342120188039691
Recurso de apelación 258/2019 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Blanes
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 94/2018
Parte recurrente/Solicitante: Olga
Procurador/a: Miriam Verdaguer Crous
Abogado/a: Carles Passarell Fontan
Parte recurrida: Cecilio
Procurador/a: Fernando Janssen Cases
Abogado/a: Maria Carme Masso Aceña
SENTENCIA Nº 266/2019
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSÉ ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
D. JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT
Dª. Maria Isabel Soler Navarro
Girona, 21 de junio de 2019

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 4 de abril de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 94/2018 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Blanes a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. MIRIAM VERDAGUER CROUS, en nombre y representación de Dª. Olga contra Sentencia de 12 de diciembre de 2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. FERNANDO JANSSEN CASES, en nombre y representación de D. Cecilio .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Fernando Janssen Cases en nombre y representación de D. Cecilio contra Dña. Olga representada por la Procuradora Dña.

Miriam Verdaguer Crous debo condenar y CONDENO a la parte demandada a abonar a la parte demandante la cantidad de 23.689,62 euros, más intereses legales del artículo 576 LEC desde el dictado de la presente Sentencia y hasta su completo pago.

Las costas se imponen a la parte demandada.'.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 17/06/2019.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª. Maria Isabel Soler Navarro.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia que estima la demanda formulada por D. Cecilio , contra Dª Olga , en la que inicialmente se ejercitaba una acción de desahucio por falta de pago y acumulada la de reclamación de rentas y en que se desistió de la acción de desahucio, y en que condena a la demandada al pago de la cuantía de 23.689,62 euros, en concepto de rentas adeudadas, se alza contra la misma la parte demandada, invocando a través de los distintos motivos invocados básicamente un error en la valoración de la prueba La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- En el primer motivo del recurso, la parte apelante reitera que existió un acuerdo verbal en virtud del cual se acordó no reclamar las cantidades atrasadas por el demandante a cambio de la entrega de la posesión con el mobiliario que había en el mismo, y para ello se alega que la prueba testifical de la Sra. Trinidad en que así lo ratifica al estar presente en una reunión en que así se acordó es suficiente para su acreditación.

En cuanto a la valoración de la prueba testifical, debe recordarse que la prueba testifical es de libre valoración por el Tribunal de instancia y de apreciación discrecional conforme a las reglas de la sana crítica ( SSTS de 8 de noviembre de 1983 , 11 de julio de 1987 , 8 de noviembre de 1989 , etc.), pudiéndose así mismo valorar los documentos en unión de otros elementos de juicio que se infieran de lo actuado ( STS de 16 de julio de 1982 ) , a lo que habría que añadir que las pruebas están sujetas a su ponderación, en concurrencia con los demás medios de prueba ( STS de 25 de enero de 1993 ) en valoración conjunta ( STS de 30 de marzo de 1988 ) , con el predominio de la libre apreciación de la prueba, que es potestad de los Tribunales de instancia ( SSTS de 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , etc.). etc.).

Es por ello por lo que hay que respetar y coincidir con el Juez 'a quo' sobre la debilidad de la prueba testifical practicada, ya que, dicha prueba testifical hay que ponerla en relación con el resto de prueba practicada. En este caso con la prueba documental aportada, en concreto los documentos firmados por ambas partes, y que es lo que realiza la sentencia de Instancia. Siendo relevante que a pesar de que las partes documentaran las reducciones de la renta para periodos determinados, así como la entrega de llaves y posesión con derecho del actor a reclamar las rentas, no documentaran por escrito un hecho tan relevante como el acuerdo invocado y el de modificación de la renta de forma indefinida y no limitado a periodos concretos, y que pese a la trascendencia del mismo, como se ha referido no se documentara por escrito; circunstancia de la que prescinde por completo la apelante en su recurso.

Efectivamente en el supuesto presente dicha testifical es insuficiente para acreditar tal hecho cuando existe un documento de fecha 28/02/2018,firmado por ambas partes, y firmado con posterioridad a la interposición de la demanda, ya que la misma tuvo entrada en el Decanato en fecha 14/02/2018 según consta en la Diligencia de Ordenación de fecha 9 de mayo de 2018, si bien es anterior dicho documento al emplazamiento de la demandada que tuvo lugar en fecha 14 de mayo de 2018, siendo el decreto de admisión de la demanda de fecha 9 de mayo de 2018.

En dicho documento, consta: '... que la demandada le entrega las llaves de la finca al actor y con ellas la posesión de la misma a la propiedad, junto con todas las instalaciones, mobiliario y electrodomésticos existentes en la finca, sin perjuicio de poder reclamar las rentas debidas y pendientes de satisfacer hasta la fecha por la arrendataria', (folio 75) Es decir no existe renuncia alguna al respecto. No apreciándose en consecuencia error alguno en la valoración de la prueba.

En cuanto a las obras solo cabe remitiros a lo pactado por las partes en el contrato en el que la cláusula DUODÉCIMA consta: 'Todas cuantas obras, reparaciones y mejoras realice la arrendataria en el local objeto de este arrendamiento, autorizadas o no por el propietario arrendador, cederán en favor de este al finalizar el arriendo' (folio 26) Procediendo en consecuencia desestimar este motivo del recurso de apelación

TERCERO. - También se opone como motivo del recurso que la renta a abonar era la de 1000 euros y no la de 1.800 euros que este hecho queda de nuevo acreditado a través de la testifical de la Sra. Trinidad , y que no se entregó la posesión por causas imputables a la actora, posponiéndose la misma hasta el mes de febrero de 2018., que la renta pagada en los últimos años era de 1.0000 euros.

En cuanto a la valoración de la prueba testifical solo cabe remitirnos a lo señalado en el fundamento anterior, y de nuevo tenemos que valorar que en el supuesto presente existe un documento suscrito por ambas partes en fecha 1 de julio de 2016 en que las partes acuerdan fijar la renta en la cuantía de 1.000,00 euros, sin embargo la parte recurrente obvia que dicha fijación de la renta lo fue por un periodo determinado de 1 de julio de 2016 a diciembre de 2016,como así consta en dicho documento y consta escrito a mano que la renta quedara fijada en 1.800 euros a partir del mes de enero del 2017 (folio 71). Anteriormente ya se pactaron otras modificaciones De la renta, así consta en el documento aportado como nº 6 suscrito en fecha 31 de diciembre de 2013 en que las partes por un periodo determinado también pactan que la renta quede reducida a 1.000 euros, y el documento nº 7 de fecha 1 de julio de 2015 en que de nuevo pactan una reducción de la renta a 1000 euros por un periodo también determinado. De dichos documentos se desprende con claridad que la reducción de la renta lo es por periodos determinados. Solo cabe remitirnos a lo señalado en el fundamento anterior y a la valoración probatoria efectuada en la sentencia de instancia, ya que como recoge la resolución de la AP DE Málaga Sec 5 de fecha 24/07/2017: 'pues, si la resolución de primer grado es acertada como aquí ocurre, la que la confirma en apelación no tiene porqué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesales debe corregir solo aquellos que sea necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) .

No se aprecia en consecuencia el invocado error en la valoración de la prueba invocado por la parte apelante.



CUARTO. - En cuanto al último motivo del recurso, la parte apelante sostiene que la sentencia desestima la compensación solicitada con la fianza en su día depositada en cuantía de 3.400 euros por estimar que no se trata de un crédito líquido y exigible.

La parte recurrente sostiene, que a la fecha de entrega del local el 28 de febrero de 2018, no consta que ni en ese momento ni en cualquier momento posterior se hiciera manifestación alguna en relación a cantidades repercutibles con la fianza. Que los facturas aportadas por la actora son facturas que solo pueden ser exigibles a la actora, al constar la misma como titular de la factura. Que si el arrendador no da noticias con posterioridad a la entrega de llaves, tiene la obligación de devolver la fianza, y si no lo hace el arrendatario tiene acción para exigir su devolución, incluso aunque existan recibos de renta o de suministros impagados. Sobre la fianza como recoge la SAP B. Sec. 4 de fecha 10/04/2019: 'Acerca de la fianza arrendaticia la STS, Sala 1ª, de 22 de diciembre de 2003 , señala que la fianza 'no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular', y la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 30 de marzo de 2016 señala, a su vez, lo siguiente: ' En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CCLegislación citadaCC art. 1555: responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2Legislación citadaCC art. 1555.2, 1559Legislación citadaCC art. 1559 y 1563 CCLegislación citadaCC art. 1563, 21Legislación citadaLAU art. 21 y 30 LAULegislación citadaLAU art. 30 - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CCLegislación citadaCC art. 1561 - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CCLegislación citadaCC art. 1255.1, 17Legislación citadaLAU art.

17 y 20 LAULegislación citadaLAU art. 20), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2Legislación citadaCC art. 6.2 y 3 CCLegislación citadaCC art. 6.3), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con losLegislación citadaLAU art. 36.1 arts. 4.1Legislación citadaLAU art. 4.1 y 27.2.b LAULegislación citadaLAU art. 27.2.b, que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo, debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo.. que deba ser restituido..'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('..al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.' Para proceder a la devolución de la fianza se hace preciso, pues, una liquidación del contrato, a llevar a cabo una vez extinguida la relación arrendaticia y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues solo así, de un lado, se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado.

En el supuesto presente, como se ha reiterado a lo largo de esta resolución la entrega de la posesión tuvo lugar una vez ya iniciado el proceso, y la parte actora se opuso a la compensación y si bien es cierto que de la documentación acompañada por la misma parte actora, en la deuda de Endesa, aparece como titular, la recurrente, también es cierto que la falta de pago comporta la resolución del contrato de suministro, y en cuanto al suministro del agua, no consta el titular de la póliza, en todo caso deberá confirmarse la resolución de Instancia al respecto, ya que como recoge la sentencia de la AP B Sec. 13 de fecha 3 de junio de 2019: 'En relación con la compensación del importe de la fianza, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la fianza no devuelta es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se ha producido sino desde la devolución de la posesión, el 31 de agosto de 2016, en cualquier caso después de la presentación de la demanda, el 6 de julio de 2016, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo que, en el presente caso, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese de la parte arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la parte demandada contra el demandante para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por haberse producido la terminación del arrendamiento después de la presentación de la demanda.' En consecuencia en el caso presente no cabe apreciar la compensación de créditos ya que al momento de interponerse la demanda la deuda no era liquida y exigible, y ello sin perjuicio del derecho de la recurrente a reclamar su devolución y la parte actora a oponer acreditándolo las cuantías imputables a la fianza.

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia recurrida.



SEXTO.- De conformidad con el artículo 398 de la LEC , procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación

Fallo

QUE DESESTIMANDO , el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Olga , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm.4 de Blanes, con fecha 12-12-2018, dictada en el Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago Núm. 94/2018 , del que dimana el presente rollo de apelación, CONFIRMAMOS íntegramente, dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas devengadas por el recurso de apelación.

Notifíquese esta sentencia a las partes con indicación de los recursos extraordinarios que contra ella caben, en los términos del Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2011; y una vez firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.