Sentencia CIVIL Nº 267/2020, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 257/2019 de 26 de Junio de 2020

Encabezamiento

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SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

Avda. Tres de Mayo nº3

Santa Cruz de Tenerife

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Email: s03audprov.tfe@justiciaencanarias.org

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000257/2019

NIG: 3802841120170001802

Resolución:Sentencia 000267/2020

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000320/2017-00

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Puerto de la Cruz

Apelado: Olga; Abogado: Javier Seco Garcia Valdecasas; Procurador: Amanda Beautell Benitez

Apelado: Pilar; Abogado: Javier Seco Garcia Valdecasas; Procurador: Amanda Beautell Benitez

Apelado: Gabriel; Abogado: Javier Seco Garcia Valdecasas; Procurador: Amanda Beautell Benitez

Apelado: Rosario; Abogado: Javier Seco Garcia Valdecasas; Procurador: Amanda Beautell Benitez

Apelante: Humberto; Abogado: Lourdes Lopez Real; Procurador: Emilio Jesus Casanova Ruiz

SENTENCIA

IIltmas. Sras.

Presidenta:

Dª. Macarena González Delgado

Magistradas:

Dª. María del Carmen Padilla Márquez

Dª Mónica García de Yzaguirre (Ponente)

En Santa Cruz de Tenerife, a veintiséis de junio de 2020.

VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN TERCERA, el recurso de apelación admitido a la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Puerto de la Cruz, de fecha 31 de enero de 2019, en los reseñados autos de Juicio Ordinario 320/2017, seguidos a instancia de Dña. Olga y Dña. Pilar, representadas por la Procuradora Dña. Amanda Beautell Benítez y dirigidas por el Letrado D. Javier Seco García Valdecasas, frente a D. Humberto, representado por el Procurador D. Emilio Jesús Casanova Ruiz y dirigido por la Letrada Dña. Lourdes López Real, quien, a su vez, instó la nulidad del contrato contra los actores y contra D. Gabriel y Dña. Rosario, personados en autos también representados por la Procuradora Dña. Amanda Beautell Benítez y dirigidos por el Letrado D. Javier Seco García Valdecasas.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Que estimando íntegramente la demanda presentada por D. Olga, D. Pilar, D. Gabriel Y D. Rosario representados por el Procurador D. Amanda Beautell Benitez y dirigidos por el Letrado D. Javier Seco García Valdecasas contra D. Humberto, representado por el Procurador de Los Tribunales D. Emilio Jesús Casanova Ruiz y asistido del letrado D. Lourdes López Real, debo declarar y declaro que el contrato de arrendamiento de 10 de agosto de 1977 relativo a la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 NUM000, apto. NUM001, 38400 del Puerto de La Cruz, no se debió prorrogar el 10 de agosto de 2018, si no que quedará extinguido desde dicha fecha, condenando al demandado a desalojar y dejar libre y a disposición de los actores la finca objeto de arrendamiento en el plazo de un mes, todo ello con imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas.

Contra la presente sentencia cabe recurso de apelación que se preparará en plazo de VEINTE días desde su notificación.

Así por ésta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.'

SEGUNDO.- La relacionada sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte demandada de conformidad a lo dispuesto en el artículo 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para estudio, votación y fallo para el día 10 de junio 2020.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Iltma Sra. Dña. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia, por considerar que la misma vulnera derechos fundamentales por la inadmisión de pruebas en el acto de la audiencia previa. Expone que las demandantes Doña Olga y su madre Doña Pilar son usufructuaria y nuda propietaria, respectivamente, de la vivienda objeto de este pleito, sita en C/ DIRECCION000 n.º NUM000, Apto. NUM001, de Puerto de La Cruz, supuestamente desde 2015. Dicha vivienda estaba alquilado por su representado, hoy apelante, desde 1977 (documento 2 de la demanda), con derecho a la renovación automática. Doña Olga es propietaria de la vivienda sita en C/ DIRECCION001 n.º NUM002 de Santa Cruz de Tenerife.

Continúa relatando la parte recurrente que, supuestamente pues no se acredita el pago, en 2015 los padres de Doña Olga compran la vivienda objeto del pleito y ponen como usufructuaria a su hija, la citada Doña Olga. Pone de relieve la representación del apelante que la demanda se interpone por la usufructuaria Doña Olga, y por su madre Doña Pilar, como propietaria, el 7 de diciembre de 2017, solicitando la no renovación del contrato de alquiler al demandado alegando que Doña Olga padecía una enfermedad que le impedía acceder a la vivienda de su propiedad en Santa Cruz de Tenerife, sin poner en conocimiento del Juzgado que Doña Olga, por su enfermedad, se encontraba interna en la Residencia Hogar Santa Rita de Puerto de la Cruz desde hacía dos años y medio, faltando a la ética y buena fe procesal. Considera por ello que la no renovación del alquiler tiene una motivación únicamente económica al ser de renta antigua, de forma que la demandante no quiere la vivienda para habitarla sino para sacar rentabilidad, vulnerando los derechos de su representado, el cual tiene una minusvalía y unos ingresos de poco más de trescientos euros, pagando una renta de 129,07 euros, cuando en Puerto de la Cruz los precios de alquiler rondan los 500-600 euros, de forma que salir de la vivienda le supondría quedarse en un situación de indigencia.

Aduce el apelante que dado que la parte contraria alega que en la vivienda de Santa Cruz no es posible implementar elementos de accesibilidad necesarios dado los problemas de salud de Doña Olga, acompañando informe pericial (documento 5 de la demanda) en el que se explica que para acceder al edificio hay dos escalones de acceso y que no puede realizarse ninguna obra que facilite la accesibilidad, lo que esta representación considera difícil de entender, solicitó la práctica de prueba pericial que fue denegada por SSª en la audiencia previa. Significa esta representación que impugnó el informe pericial, pero su defendido, beneficiario de justicia gratuita, no puede costear un informe pericial y tenía derecho a solicitar como prueba la pericial judicial por arquitecto para que valorase de forma imparcial la posible implementación de la accesibilidad en la vivienda de la DIRECCION000 n.º NUM000, Apto, NUM001 de Puerto de la Cruz de la que es propietaria Dña. Olga, siéndole denegada la prueba con vulneración de derechos fundamentales y del derecho de defensa, al ser pertinente y útil, por lo que considera que debe anularse la sentencia recurrida y proceder a la práctica de dicha prueba en la primera instancia.

Como segundo motivo de apelación alega la parte recurrente el error en la valoración de la prueba. En primer lugar, explica que no formuló reconvención sino la integración del litisconsorcio activo necesario al alegar su mandante la nulidad del contrato de compraventa del inmueble objeto del pleito por la vía de excepción, que no reconvención.

Expone la parte recurrente que alegó la falta de legitimación de Doña Pilar, pues según el contrato de compraventa aportado como documento 1 de la demanda, es supuestamente dueña de la vivienda arrendada pero es su hija también demandante, Doña Olga, la usufructuaria única que tenía legitimación activa para la acción ejercitada, conforme al artículo 467 de la LEC. Interesa por ello el sobreseimiento y archivo del procedimiento con respecto a la codemandante Dña. Pilar, pues cosa distinta es que ésta fuera traída al proceso a petición de la recurrente por la excepción planteada de nulidad del contrato de compraventa del inmueble objeto del pleito.

Seguidamente aborda la apelante la nulidad del contrato de compraventa de 19 de noviembre de 2015, por entender que se trata de un negocio ficticio para crear un motivo legal 'ad hoc' con la finalidad de vulnerar los derechos legales de su mandante, en fraude de ley, inquilino de renta antigua, dado que la anterior propietaria Dña. Rosario, no podía acreditar motivos de necesidad para la acción de denegación de la prórroga forzosa. Insiste en que la finalidad no es la compraventa sino vulnerar los derechos del inquilino. Considera probado que nunca existió pago del precio, que fue un negocio simulado para que a través de la usufructuaria, con problemas de salud pero ingresada en una residencia, poder desahuciar a su representado. Relata que desde hace años la anterior usufructuaria del inmueble Doña Claudia, siendo nudo propietario D. Gustavo y, posteriormente, la nuda propietaria por herencia Doña Rosario, vienen requiriendo verbalmente e instando a su representado a dejar la vivienda objeto del arrendamiento, generándole un gran desasosiego por su discapacidad física e intelectual. Hace la parte una relación de comunicaciones a través de despachos de abonados de 2009, requiriendo de la actualización de la renta, de 2012 comunicando la intención de vender y los datos del futuro comprador a quien el arrendatario se dirigió para comunicarle su condición, y, nuevamente en 2015 informando de la intención de transmitir por compraventa a Doña Olga el apartamento arrendado, así como el precio pactado para la compra de 40.000 euros. Pese a que en este acta notarial de requerimiento se le dice al apelante que el precio se hará efectivo en el acto del otorgamiento, en la escritura pública de compraventa se dice que el precio fue recibido por la vendedora el 19 de febrero de 2013, esto es, dos años antes. Se le facilita al notario una dirección distinta del domicilio arrendado para que notifique el acta al inquilino, su representado, de forma que fue devuelta la notificación por domicilio incorrecto, y se notificó posteriormente por correo al domicilio arrendado.

Insiste la parte en que según la escritura los 40.000 euros fueron entregados dos años antes de la compraventa para adquirir una vivienda ocupada por un arrendatario de renta antigua y cuando la usufructuaria, aquejada de un problema de salud, ya está interna en una residencia porque necesita asistencia especializada. Añade que los compradores padres de la usufructuaria tienen el usufructo de la vivienda propiedad de su hija donde residen, en DIRECCION001 de Santa Cruz de Tenerife. Pone en duda que si la hija necesita una vivienda con accesibilidad los pares compren un piso que tiene un inquilino de renta antigua. Expone también la representación del apelante las dificultades que ha tenido para pagar la renta, al no comunicársele la venta, sino solo la intención de vender, y ser rechazados los pagos por la propietario anterior, acompañando burofax como documento 8 remitido por su defendido y que no se quiso recibir por el destinatario, y relación de burofax y cartas certificadas (documentos 9, 10, 11, 12, 13 14 y 15) intercambiados por las partes a lo largo de estos años, así como consignación judicial de rentas instada por su parte tramitada bajo el número 613/2016 en el Juzgado de Primera Instancia 3 de Santa Cruz de Tenerife.

Considera que todo ello evidencia que desde hace años se está obstaculizando al arrendatario para pagar la renta, sin facilitarle el nuevo propietario cuenta bancaria para pagarla lo que le obligó a instar la consignación. Recibió también el burofax, documento 15 de la demanda, pretendiendo no prorrogar el contrato, al que contestó su mandante por burofax (documento 8 de la demanda) poniendo de relieve que no se ha cumplido el plazo de preaviso de un año exigido en el artículo 65.1 de la LAU de 1964 y que quien realiza el requerimiento, nuda propietaria, no es la legitimada para ello, así como que la compraventa ha sido efectuada en fraude de ley.

Entiende esta parte que ha quedado probado que no existió requerimiento previo válido con un año de antelación a la presentación de la demanda y que no se ha probado la necesidad de la vivienda arrendada, insistiendo en la denegación en la instancia de la prueba pericial, que estima fundamental a su defensa, respecto de la posibilidad de adaptación de la vivienda en Santa Cruz de Tenerife, donde viven los padres de la usufructuaria de la vivienda arrendada.

Seguidamente desarrolla la parte recurrente su argumentación para entender que la vivienda arrendada por su patrocinado no se necesita para ser utilizada por Doña Olga, sino que el objetivo de la demanda es puramente económico. Entiende que Doña Olga no necesita el apartamento porque no puede valerse por sí misma y por dicho motivo está ingresada interna en el Hogar Santa Rita. Finalmente pone de manifiesto la precaria situación económica de su mandante.

Termina suplicando a la Sala que, con estimación del recurso de apelación se revoque la sentencia de instancia y:

1º.- Ordene reponer las actuaciones al momento procesal oportuno para la práctica de la prueba indebidamente denegada (informe pericial de perito judicial arquitecto).

2º.- Subsidiariamente, estimando la nulidad del contrato de compraventa del inmueble objeto de este pleito por los motivos alegados y por lo tanto la revocación íntegra de la sentencia con desestimación de la demanda.

3º.- Subsidiariamente se revoque íntegramente la sentencia por no darse los presupuestos legales para la no renovación del contrato de arrendamiento objeto de este pleito a su representado D. Humberto, por los motivos expuestos, desestimando íntegramente la demanda y se acuerde subsistente el contrato de arrendamiento de 10 de agosto de 1977 y con derecho a prórroga por el arrendatario (documento 2 de la demanda) con condena en costas a la parte contraria y todo lo demás que en Derecho proceda.

La parte demandante apelada se opone al recurso de apelación solicitando la confirmación de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte recurrente. En particular aduce que la prueba que se solicita de contrario es impertinente e inútil puesto que el hecho de que la vivienda situada en Santa Cruz de Tenerife, C/ DIRECCION001 n.º NUM002, NUM003, no reúne condiciones de habitabilidad, está sobradamente acreditado por múltiples medios de prueba, el informe pericial documento 5 de la demanda, las fotos del edificio incorporadas a dicho informe y el certificado del presidente de la Comunidad (documento 6). Entiende que para apreciar que el edificio no tiene las condiciones de accesibilidad no es precisa mayor prueba, cuestión más compleja es si son o no posibles las obras necesarias para hacer el edificio accesible. A ello añade que Doña Olga no puede disponer de esa vivienda porque no tiene el uso y disfrute de la misma, al ser nuda propietaria. Formalmente, además, la prueba es inadmisible al no haber sido anunciada en la contestación como previene el artículo 339 de la LEC.

En cuanto a la legitimación activa de Doña Pilar considera que no es correcto y, además, resulta irrelevante, al presentarse la demanda también en representación de quien sí tiene legitimación, Doña Olga. La intervención como demandante de Doña Pilar se efectuó para evitar dudas y lo cierto es que es la propia parte demandada apelante quien en su contestación solicitó, para la formación del litisconsorcio necesario, que se cite a Doña Pilar, de forma que las alegaciones del recurrente son contradictorias entre sí, de forma que de lo que no cabe duda es que Doña Pilar está legitimada para intervenir en el proceso.

Por lo que se refiere a la nulidad del contrato a diferencia de la parte apelante estima la representación de la parte apelada que sí se ha probado que hubo pago del precio. En cuanto al requerimiento previo de un año conforme a la LAU de 1964, pone de relieve que fue enviado en diciembre de 2016, que la sentencia que estima la demanda es de 31 de enero de 2019 y que, aun así, el demandado sigue ocupando la vivienda, habiendo transcurrido sobradamente el plazo. Afirma que puede declararse extinguido el contrato el 10 de agosto de 2018, e incluso considerarse que se ha producido esa extinción en el siguiente vencimiento, 10 de agosto de 2019, pero en todo caso no cabe ahora ampararse, a juicio de esta representación, en el incumplimiento del plazo del preaviso. Finalmente insiste en la necesidad que tiene su representada Doña Olga de ocupar la vivienda y como por el hecho de que pase temporadas en el Hogar Santa Rita se debe precisamente a no disponer de una vivienda adecuada, significando que en el verano de 2018 residió en un piso alquilado en Puerto de a Cruz, lo que acredita que cuando dispone de una vivienda adecuada puede vivir fuera de la residencia, como lo confirma el médico que la atiende, que declaró en el juicio que ello resulta beneficioso para su salud. Niega que la finalidad perseguida por su mandante sea arrendar la vivienda, por el contrario su interés es ocupar ella misma la vivienda y abandonar el confinamiento en el Hogar Santa Rita al que se ve obligada, recordando que al arrendatario le asisten los derechos que le reconoce el artículo 68 de la LAU de 1964 para el caso de que su mandante no llegara a ocupar la vivienda.

SEGUNDO.- Para que sea procedente la declaración de nulidad de actuaciones judiciales es precisa la concurrencia conjunta de un triple requisito, como son:

a) La existencia de una infracción procesal sustancial, esto es, como señala el propio precepto legal, de una omisión total y absoluta de las normas esenciales del procedimiento, por lo que,'a sensu contrario', no cualquier infracción de las normas procedimentales podrá determinar la nulidad de las actuaciones judiciales.

b) En segundo término, que como consecuencia directa de tal infracción procesal se haya producido indefensión; a cuyo efecto ha señalado el Tribunal Constitucional que la indefensión relevante a efectos de la nulidad de actuaciones no tiene lugar siempre que se vulneren cualesquiera normas procesales, sino solo cuando con esa vulneración se aparejan consecuencias prácticas consistentes en la privación del derecho de defensa y en un perjuicio real y efectivo de los intereses del afectado por ella ( STC. 48/1986, de 23 de abril); por tanto, dicha indefensión es algo diverso de la indefensión meramente procesal, y debe alcanzar una significación material, produciendo una lesión efectiva en el derecho fundamental reconocido en el artículo 24 de la Constitución ( SSTC. 18/1983, de 13 de diciembre, y 102/1987, de 17 de junio), requiriéndose además que tal indefensión no ha de hallar su motivo en la propia postura procesal de quien alega haberla sufrido ( SSTC. 68/1986, de 27 de mayo, 54/1987, de 13 de mayo, y 34/1988, de 1 de marzo).

En consecuencia, la indefensión relevante comporta la introducción de factores diferentes del mero respeto de las normas procesales, consistiendo sustancialmente en la prohibición del derecho de defensa y en un perjuicio real y efectivo de los intereses del afectado por la decisión judicial ( STC. 48/1986, de 23 de abril), si bien esa limitación de los medios de defensa ha de ser producida por una indebida actuación del órgano judicial ( STC. 86/1986, de 21 de mayo), habiéndose señalado también que no puede invocarse indefensión cuando la razón de la misma se debe de manera relevante a la inactividad o negligencia, por falta de la diligencia procesal exigible, del lesionado o se genera por la voluntaria actuación desacertada, equívoca o errónea de dicha parte, diligencia que se refiere no solo a la personal del recurrente, sino también a la de su representación procesal, por lo que las eventuales lesiones resultantes de las relaciones entre el justiciable y su representación procesal no son amparables constitucionalmente y ello por la razón de que no son atribuibles a un poder público ( STC. 112/1989, de 19 de junio); determinando, por su parte, la STC. 147/1990, de 1 de octubre, que no procede acordar la nulidad de actuaciones cuando la pérdida del derecho a recurrir no es imputable al órgano judicial y la anulación priva a la contraparte de su derecho a la plena efectividad de la resolución firme;

y c) finalmente, que la nulidad de actuaciones se haga valer, en todo caso, a través de los recursos establecidos en la ley, concretamente de los de reposición y apelación, si hubiere existido posibilidad de ello, o de los demás medios establecidos en la ley.

En el presente caso no concurren los requisitos para acordar la nulidad de actuaciones que se interesa como pretensión principal en el escrito de interposición del recurso de apelación, por entender la Sala que la prueba pericial judicial por arquitecto interesada en la audiencia previa por la parte demandada, hoy recurrente, fue correctamente inadmitida, no solo porque no fue anunciada de forma tempestiva en el escrito de contestación, como así lo previene el artículo 339.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino por cuanto resulta impertinente por inútil, conforme a lo que establece el artículo 283.2 de la referida Ley procesal.

Y así, las condiciones de accesibilidad que pueda tener una vivienda en la que la usufructuaria del piso arrendado no tiene derecho alguno de uso y disfrute, por corresponder a sus padres, en nada condiciona el ejercicio de la acción de denegación de la prórroga forzosa que es objeto de estos autos, pues aun cuando no tuviera ninguna enfermedad, ni ninguna necesidad de ocupar una vivienda en unas determinadas condiciones de accesibilidad por su limitación deambulatoria, tendría derecho a pedir la vivienda de la que es usufructuaria para ocuparla por sí y vivir de forma independiente y separada de sus padres, sin que para ello sea óbice que necesite asistencia de algún tipo, ya que dicha asistencia la puede recibir de forma domiciliaria.

A ello se añade que, como acertadamente indica la parte apelada, lo único controvertido sería, en su caso, si existe la posibilidad o no de efectuar obras de adaptación del acceso al edificio en el que se ubica la vivienda que ocupan los padres de Doña Olga en Santa Cruz de Tenerife, con quienes Doña Olga convivía con anterioridad, circunstancia que no es relevante a los efectos de esta litis, puesto que no es controvertido el hecho de que, actualmente, dicha vivienda de la DIRECCION001 n.º NUM002 no es accesible, pues no solo existen dos escalones desde la acera de la calle para acceder al portal del edificio sino que, una vez en el interior, en el zaguán de entrada y hasta el ascensor hay otros nueve escalones, lo que viene acreditado por las fotografías aportadas y por el Presidente de la Comunidad de Propietarios, obstáculos que no se encuentran salvos de forma alguna.

Esta circunstancia de falta de accesibilidad es la que motivó, según afirman las demandantes, el ingreso de Doña Olga en la Residencia Hogar Santa Rita, y la razón por la cual los demandantes adquirieron este piso, al reunir las condiciones de accesibilidad necesarias, hecho éste de ser perfectamente accesible el apartamento arrendado, por lo demás, no controvertido en autos.

TERCERO.- Entrando en el fondo del asunto, la Sala ha examinado la prueba practicada en autos y visionado el soporte audiovisual en el que figura grabado el acto del juicio celebrado en la primera instancia, y alcanza idénticas conclusiones que la Juez a quo, la cual se ajusta en su valoración a las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la lógica del criterio humano y las reglas de la sana crítica, por lo que dicha valoración debe mantenerse.

Por lo que se refiere a la legitimación de Doña Pilar como nuda propietaria de la vivienda arrendada para presentar la demanda en forma conjunta con su hija, la usufructuaria que precisa la vivienda para sí, tal alegación carece de trascendencia efectiva en autos. Así, la persona legitimada para denegar la prórroga por causa de necesidad es la usufructuaria Doña Olga, pero lo cierto es que el arrendatario al contestar a la demanda pretendió, de forma procesalmente incorrecta a juicio de esta Sala, ya que debió formalizarse como reconvención, excepcionar, no ya la nulidad del arrendamiento, sino la nulidad del contrato de compraventa de la finca y adquisición del usufructo, trayendo al procedimiento como litisconsortes a todos cuantos intervinieron en el referido contrato, la vendedora Doña Rosario, y los compradores, la citada Doña Pilar, y su esposo Don Gabriel. De esta forma, la presencia en el proceso de Doña Pilar está completamente justificada, y aunque no era necesaria para formular la demanda inicial, lo cierto es que el arrendatario después de ser notificado de la voluntad de denegación de la prórroga, contestó por burofax en fecha 11 de enero de 2016 en el que ya adelantó como causa de oposición a la necesidad de la finca aducida de contrario que la compra había sido fraudulenta, pudiendo por ello sospechar la parte actora, antes de formular la demanda, que dicha alegación formaría parte de la oposición a la pretensión de denegación de la prórroga.

Teniendo Doña Pilar la condición de parte procesal necesaria, y estando la demandante Doña Olga plenamente legitimada para el ejercicio de la acción, ninguna consecuencia procesal o material se desprende de la alegación que hace la parte recurrente en su escrito de interposición del recurso de apelación respecto a la legitimación activa de la primeramente citada.

Por lo que se refiere a la nulidad del contrato de compraventa y adquisición del usufructo de la vivienda arrendada, el Tribunal comparte el análisis de la sentencia de instancia. La parte recurrente basa la impugnación en la concurrencia de circunstancias concretas de cuya presencia las partes intervinientes en el contrato dan una explicación razonable y justificada que es acorde con la buena fe, que disipa la sospecha de la finalidad fraudulenta del negocio que sostiene la parte apelante. A estos efectos, la buena fe se ha de presumir siempre, y la parte demandada hoy recurrente no cumple con la carga de la prueba, ni siquiera de los indicios necesarios, para calificar de torticero el proceder de las partes intervinientes en la escritura compraventa.

Por el contrario, de la documental aportada, resulta claramente que la intención de la propiedad del apartamento fue la de venderlo ya desde 2012, llegando a notificar la misma al arrendatario si bien dando el nombre de un comprador con quien después no llegó a formalizarse la venta, aportando el propio apelante como documento 5 de su contestación la carta que le remitió al proyectado comprador de la finca. El inicial arrendador y propietario, Don Gustavo, falleció el 22 de mayo de 1997, como consta en la escritura de compraventa en relación al título de la vendedora. De esta misma escritura se desprende que, tras el fallecimiento del arrendador inicial, la formalización de las operaciones que llevaron a la adjudicación de la finca a la heredera Doña Rosario, sobrina del causante, no culminó sino hasta la escritura de 29 de diciembre de 2014, escritura que fue de adición de herencia y adjudicación, lo que evidencia la realidad de lo que declara esta vendedora en el juicio, es decir, que se tardó bastante en arreglar los papeles para poder formalizar la venta del apartamento. Ello no implica que la propiedad de la finca no estuviera ya determinada en forma previa, pese a que no constara su formalización en documento público, puesto que Doña Olga ya se identificó como propietaria del apartamento al inquilino en el burofax que le remite en el año 2012, aceptando el inquilino señor Humberto la condición de Doña Rosario de propietaria y arrendadora de la finca en el documento cinco ya citado. Se ha de tener en cuenta que aceptada y adjudicada la herencia, la titularidad de los bienes desde el causante al heredero se hace sin solución de continuidad, de forma que el heredero adjudicatario es titular de los bienes adjudicados desde el fallecimiento de su causante ( artículo 989 del Código Civil). La vendedora en el acto del juicio además aclara que tuvo que realizar el declaratorio de herederos de varios de sus tíos, los que habían fallecido y eran herederos unos de otros, y fue complicado arreglar todos los papeles. El testigo que declara Don Prudencio, constata todas estas circunstancias, aclarando la complejidad que tuvo arreglar los papeles de esta herencia, porque eran siete hermanos de los que la única descendiente es Doña Olga y los testamentos de los hermanos iban dejando los bienes a los demás hermanos, y hasta que no falleció el último de los tíos de su esposa, como quince años después del fallecimiento del primero Don Gustavo, ésta no pudo arreglar todo. El bien lo vendió su esposa porque era privativo de ella. También refiere el testigo que a quien primero le ofreció su esposa el apartamento para que lo comprara fue al inquilino.

Además, consta que esta escritura de 29 de diciembre de 2014 (título de dominio de la vendedora) es la que accede al Registro de la Propiedad de Puerto de la Cruz para inmatricular el apartamento como finca NUM004, al ser la inscripción primera de la finca en el Tomo NUM005, libro NUM006, folio NUM007, probablemente procedente de división horizontal. Por lo tanto, no resulta extraño que la compraventa cuya nulidad pretende el recurrente se pactara en un documento privado previo, llegando a pagarse el precio ya desde octubre de 2013, incluso una cantidad inicial antes, estando a la espera de que la vendedora pudiera elevar a público el contrato previa formalización de la adjudicación a su favor e inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad a su nombre, como finca independiente. Ciertamente, la regularización de la situación registral de la finca genera unos costes y gastos por lo que resulta razonable que la vendedora percibiera las cantidades a estos efectos con anterioridad al otorgamiento de la escritura. Y los compradores justifican la preexistencia en su poder del numerario necesario, ya que Don Gabriel había vendido una finca rústica en Tacoronte el 16 de noviembre de 2012, como declaran en la vista y lo corrobora el testigo D. Juan Ramón comprador de la finca. No existe duda de la existencia de precio y del pago del mismo, pues el señor Juan Ramón refiere que el mismo día que firmaron la escritura la vendedora del apartamento, a la que reconoce en la sala ( Rosario), estaba esperando por fuera de la notaría, y le entregaron el mismo cheque que él le había dado a Don Gabriel como pago de la finca.

Y todos cuantos han declarado confirman que la voluntad fue siempre la de adquirir el piso para que pudiera vivir en él Doña Olga, incluso así lo corrobora el testigo señor Juan Ramón del que no existe sospecha alguna de interés espurio, pues por su problema de Párkinson esta demandante necesita de una vivienda sin problemas de accesibilidad, reuniendo el apartamento arrendado las condiciones necesarias.

La compraventa resulta, en consecuencia, plenamente válida y eficaz, reuniendo los requisitos que prevé el artículo 1.261 del Código Civil, sin que exista sospecha de actuación fraudulenta.

CUARTO.- Sentado lo anterior, procede el examen de la concurrencia de los requisitos necesarios para dar lugar a la denegación de la prórroga forzosa del arrendamiento objeto de estos autos, sujeto a la LAU de 1964 y celebrado el 10 de agosto de 1977.

Y en este punto, el Tribunal comparte asimismo la resolución apelada por cuanto la parte actora acredita la concurrencia de los requisitos legales para que proceda la denegación de la prórroga en el contrato, y así, el requerimiento previo de forma fehaciente con antelación suficiente, y la necesidad de la usufructuaria que ejercita la acción de la vivienda para fijar en ella su domicilio.

En cuanto al requerimiento previo del arrendatario, como indica la sentencia apelada este se debe realizar de forma fehaciente y con un año de antelación al ejercicio de la acción y presentación de la demanda, con la excepción que contempla el art. 65.3 Ley de A. Urbanos de 1964 que literalmente establece que 'el inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de 30 días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además reducida a la mitad la indemnización que pudiera corresponderle.'

Pues bien, en este caso el requerimiento realizado resulta fehaciente y bastante sin que sea óbice que lo haya realizado la nuda propietaria actuando también en nombre de la usufructuaria, habiendo el inquilino contestado al mismo exponiendo las causas en las que funda su oposición a la denegación de la prórroga, constatándose la recepción del requerimiento el 22 de diciembre de 2016, como así lo reconoce el propio señor Humberto en carta remitida por su parte a Doña Olga el 11 de enero de 2017 (la constancia del año 2016 es un error material). La demanda se presenta el 22 de noviembre del año 2017 de forma telemática y, además, lo que en ella se solicita es que se declare que el contrato de arrendamiento no se prorrogará el 10 de agosto de 2018, pronunciamiento que se acoge en la sentencia apelada.

Y en cuanto a la necesidad, ninguna duda le cabe a la Sala de la justificación de esta necesidad para Doña Olga, la cual, según corrobora el facultativo que declara en el acto de la vista, mejoraría bastante si pudiera salir de la Residencia y vivir en un apartamento con facilidades de accesibilidad que se adapten a su minusvalía, circunstancia plenamente atendible, sin que haya de quedar supeditado su interés al del inquilino.

Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO.- Al desestimarse el recurso de apelación, procede hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretándose la pérdida del depósito que se hubiere constituido, de acuerdo con lo que establece la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Humberto, contra la sentencia de fecha 31 de enero de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Puerto de la Cruz, en autos de Juicio Ordinario 320/2017 ,

1.- CONFIRMAMOS la expresada resolución;

2.- Condenamos a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada y decretamos la pérdida del depósito si se hubiere constituido.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ.

Los plazos de interposición del recurso se ajustarán a lo establecido en el artículo 2 del Real Decreto-Ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de Justicia.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Iltmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Iltma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrada de la Administración de Justicia certifico.