Sentencia Civil Nº 268/2011, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 301/2011 de 23 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00268/2011

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) 0000301 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a veintitrés de Junio de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 435/10, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés, Rollo de Apelación nº 301/11 , entre partes, como apelante y demandante DOÑA Aurora , representada por la Procuradora Doña Carmen Augusto Fernández y bajo la dirección del Letrado Don Luis Antolín Mier, como apelada y demandada TEAM INMOBILIARIO, S.L.U., representada por la Procuradora Doña Marta María Arija Domínguez y bajo la dirección del Letrado Don Armando B. Calderón Álvarez y como apelados y demandados DON Santos Y DON Simón , incomparecidos en esta alzada .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés dictó Sentencia en los autos referidos con fecha veintisiete de enero de dos mil once, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO la demanda formulada por Dña Aurora frente a D. Santos y D. Simón , debo declarar y DECLARO la nulidad, por simulación absoluta, del contrato de compraventa por subrogación celebrado en fecha 23 de enero de 2.006 sobre la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 de la villa de Avilés entre Dña Aurora y D. Santos , como vendedores, y D. Simón , como comprador, con los efectos inherentes a la misma, esto es, la cancelación de los asientos e inscripciones efectuadas en el Registro de la Propiedad nº 1 de Avilés, concretamente la inscripción NUM001 de la finca nº NUM002 inscrita al tomo NUM003 , libro NUM004 , folio NUM005 , a nombre de D. Simón , a cuyo fin líbrese oportuno mandamiento al Registro de la Propiedad nº 1 de Avilés. Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Doña Aurora , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.

Fundamentos

PRIMERO.- Los antecedentes de hecho vienen recogidos tanto en la demanda rectora de este procedimiento como en la sentencia recurrida. Baste recordar que de lo que se trata es de que Doña Aurora y Don Santos , en cuanto titulares de la finca registral nº NUM002 del Registro de la Propiedad de Avilés, sita en el nº NUM000 de la CALLE000 , vendieron la misma a Don Simón a medio de escritura pública fechada el 23-1-2.006 y éste, a su vez, lo hizo a favor de la mercantil Team Inmobiliario, S.L.U. por otra fechada el 29-1-2.010; que la citada señora Aurora accionó en petición de declaración de nulidad de una y otra ventas por simuladas, que sólo compareció la citada mercantil defendiendo la eficacia de su adquisición e invocando su condición de tercero hipotecario (art. 34 LH ) y que la sentencia recurrida ha declarado nula por simulación la primera de las citadas ventas y denegado extender esta declaración sobre la segunda al reconocer en el demandado la condición de tercero hipotecario, recurriendo la actora en la alzada esta segunda declaración negando al demandado absuelto la condición de tercero de buena fé porque ni ésta concurre ni inscribió su derecho ni adquirió a título oneroso y si bien, efectivamente, no existe prueba alguna de que no fuese tercero de buena fé, es decir de que conociese que el titular inscrito de quien adquirió el bien no tuviese el dominio del mismo o la facultad de disposición sobre él, ni tampoco que no adquirió a título oneroso porque nada pagó, porque la exigencia del art. 34 de la LH de tratarse de negocio de adquisición oneroso no puede ni debe confundirse con el cumplimiento o no de la obligación de pago asumida por el comprador en el título sino con la causa del negocio (art 1.274 Código Civil ), sí que, por el contrario, concurre el hecho obstativo a la protección que la fe pública registral dispensada al tercero de buena fe de no haber éste inscrito su derecho en el Registro, y así es que el art. 34 LH bien claramente declara que el tan dicho tercero "será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho", requisito que tanto la doctrina científica como la jurisprudencial enfatiza como imprescindible, de forma que sin inscripción no hay protección, que la adquisición sólo tiene eficacia y se mantiene como tal una vez inscrita y determina, como último requisito, la adquisición a non domino por parte del tercero, que en otro caso, no se consuma, actuando como requisito constitutivo de la adquisición ( STS 26-2-90 , 4-10-93 , 22-2-95 , 20-3-2.007 F.J. 3º), y en autos no obra nota informativa del Registro acreditativa de la inscripción a favor del demandado.

Dicho lo cual, como es que se ha consentido, deviniendo firme, la declaración de nulidad del negocio transmisivo a favor de Don Simón por simulación absoluta, que no puede invocar el otro demandado y recurrido, Team Inmobiliario, su condición de dueño del inmueble, porque nadie puede transmitir a otro lo que no tiene.

SEGUNDO.- Aún y así no deriva de ello, sin más, la nulidad del negocio de compraventa inscrito por Team Inmobiliario, S.L.U. pues siendo, de conformidad con lo expuesto, que Don Simón no llegó a adquirir, el negocio suscrito con la otra dicha parte merece la calificación y consideración de contrato de venta de cosa ajena, figura respecto de la que la doctrina jurisprudencial se ha decantado decididamente por la tesis obligacionista del contrato de venta declarando su validez, y así dice en este sentido la STS de 11-10-2.006 : "La llamada venta de cosa ajena fue admitida, como indudablemente válida, por el Digesto (18.1.28: rem alienam distrahere quem posse, nula dubitatio est, nam emitio est et venditio), aunque el dueño pudiera reivindicarla (sed res emotori auferri potests). Y lo propio hizo la quinta Partida (Ley 19, del título 5 : cosa ajena vendiendo un ome a otro valdra la vendida). El Código Civil (LEG 1889,27 ) guarda silencio sobre ella, pero esta Sala ha negado reiteradamente la nulidad del contrato por el que el vendedor se obliga a transmitir una cosa que no le pertenece en el momento de celebrarlo, no sólo en la sentencia citada por la recurrente, sino también, entre otras, en las de 5 de febrero de 1968 , 3 de julio de 1981 ( RJ 1981,3043), 31 de diciembre de 1981 ( RJ 1981,5358) y 11 de mayo de 2004 (RJ 2004,2733).

Ello, que, claro está, no excluye la posibilidad de una anulación por vicio en el consentimiento (artículos 1265 Y 1300 del Código Civil ), es la consecuencia de que(1º) el Código Civil no admita la transmisión consensual del dominio por contrato (a diferencia del Código francés, artículos 711 y 1138, seguido por el Proyecto de 1.851 , artículos 548 y 981 ) y acepte la regla romana "traditione, non nuda conventione dominium acquiri"; (2º) la compraventa sea en nuestro sistema un negocio jurídico de obligación, en el sentido de producir, por sí sola e inmediatamente, el nacimiento de una relación obligatoria (artículos 1445 y 1450 del Código Civil ) en la que el vendedor queda vinculado a entregar la cosa vendida (artículo 1461 del Código Civil ), y no un negocio de disposición, pues no produce por si la adquisición del derecho por el comprador, efecto del que sólo es causa mediata; (3º) el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación no sea el contrato, sino su ejecución ex parte venditore, esto es, el modo o traditio que, causada por el título (artículos 609 y 1095 ), consiste en una investidura posesoria, que, no obstante, puede ser ficticia (artículos 1462 a 1464 ); (4º) la entrega tenga, consecuentemente, un doble significado, pues en el ámbito obligacional constituye un acto debido o de cumplimiento (artículos 1156 y 1160 del Código Civil )y, en el real, el modo complementario del título o contrato( artículos 609 y 1095 del Código Civil); (5º ) el vendedor deba ser titular del derecho transmitido no en el momento de perfeccionar la venta (a diferencia del artículo 1599 del Código Civil francés, a cuyo tenor " la vente de la chose dŽautri este nulle"), sino en el de cumplimiento de la obligación de entregar, condición necesaria para un pago válido y liberatorio (artículo 1160 del Código Civil ) y para la adquisición por el comprador del derecho comprado (nemo dat quod non habet).

En particular, pese a lo declarado por la Audiencia Provincial, la venta de cosa ajena a que se refiere la demanda no era nula por falta de objeto, ya que lo tenía (las viviendas y el local) y en él se cumplían los requisitos de los artículos 1271, 1273 y 1445 del Código Civil (LEG 1889,27 ).

Es claro, por otro lado, que la validez de un contrato de esta clase puede claudicar, como se ha dicho, mediante el ejercicio de los instrumentos previstos para los casos de vicios de la voluntad. También lo es que el comprador puede reaccionar contra el vendedor por el incumplimiento de su prestación esencial o reclamarle la indemnización de daños y perjuicios, del mismo modo que puede convertirse en dueño por la posesión continuada durante un tiempo (artículos 1940 y 1952 del Código Civil ).

Debe indicarse, sin embargo, que la venta de cosas ajenas plantea frente a las dueñas verdaderas una cuestión que no es de validez del contrato posterior, sino de oponibilidad de su eficacia transmisiva, unido al modo. Lo que significa que reconocer aquella, sin necesidad de ningún negocio accesorio de convalidación, no implica que la segunda compradora, esto es, la demandada, sea, pese a haber recibido instrumentalmente la posesión mediante la escritura (artículo 1462 del Código Civil ), la dueña por virtud de una adquisición a non domino, ni, correlativamente, que las primeras compradoras, esto es, las demandantes, propietarias ya al perfeccionarse el segundo contrato, hayan dejado de serlo porque un tercero, que no les representa, hubiera vendido lo que era de ellas (nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet, Digesto 50.17.54)". Explica la de 20-3-2.007: "En el primero conviene comenzar destacando que el caso de una persona, en general, que vende cosa que antes ha transmitido a otro es venta de cosa ajena que la jurisprudencia y la doctrina han aceptado su validez, en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino por el juego de los artículos mencionados: lo cual lo han reiterado, entre otras, las sentencias de 14 de abril de 2000 ( RJ 2000, 3376), 7 de febrero de 2.001 ( RJ 2001,1162), 8 de marzo de 2001 ( RJ 2001,3975), 10 de junio de 2.003 (RJ 2003,4598). Lo que no tiene sentido es la afirmación que hacen las sentencias de instancia de que en tal caso la compraventa es nula o inexistente por falta de objeto. El objeto del contrato de compraventa es la cosa y el precio (rectius, las obligaciones recíprocas de entregar la cosa y el precio) que no comprende el que la cosa sea ajena; ésta, pues, es válida y puede llegar a ser eficaz, tal como se ha dicho y esta doctrina es la proclamada claramente por la sentencia del pleno de esta Sala, de 5 de marzo de 2.007 (RJ 2007,723), seguida como no podía ser menos, por la de 16 del mismo mes y año (RJ 2007,1856)"; y reitera la de 5-5-2.008: "La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código Civil (LEG 1889,27 ) en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946,886 ) en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz."

Mas, en cualquier caso, tampoco es en este sentido que el accionante plantea la nulidad del contrato de venta suscrito por la mercantil, sino por simulación absoluta en cuanto incardinable dentro de una estrategia desplegada por el demandado, Don Santos , para "procurar el desalojo de la actora" del bien litigioso (hecho tercero de la demanda), lo que, sin embargo, en absoluto se puede tener por acreditado, ni resulta de forma directa y simple, como sostiene la recurrente, de los acuerdos adoptados sobre fraccionamiento o aplazamiento del precio, ni aún sobre el modo que pudo atender su compromiso de subrogación en el crédito hipotecario de cuya amortización reconoció la recurrente que no se hizo cargo como del mismo modo lo negó el Señor Santos (de forma que tuvo que ser por otro), ni menos se ha demostrado la connivencia con los otros demandados, de forma que no ha lugar a la pretendida declaración de nulidad.

Ahora bien, el pedimento tercero de la demanda descubre que, más allá del anuncio formal que se hace en el encabezamiento de ejercitarse acciones de nulidad de las compraventas, también se pretende la protección del dominio y su declaración y restitución frente a los demandados, y que el único demandado personado no se sustrajo a tal planteamiento como resulta de afirmar, en el hecho 2º de su contestación, ser el propietario de la vivienda e invocar en su fundamentación jurídica su condición de tercero hipotecario, ni tampoco lo hizo la sentencia de la instancia que, en su F.J. 3º in fine, declara el dominio de la recurrida sobre el bien litigioso, y de nuevo lo reitera en su parte dispositiva, de forma que, siendo que en esta alzada reitera la actora y recurrente la declaración de titularidad de ella y de Don Santos sobre el bien litigioso, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración, de acuerdo con lo expuesto así debe ser al vender el señor Simón a Team Inmobiliario, S.L.U. lo que no era suyo, estimándose el recurso en cuanto a la declaración de dominio pero no en cuanto a la cancelación de asientos registrales a nombre de Team Inmobiliario, S.L.U. pues no consta en autos ninguno a favor de la recurrida, careciendo de soporte documental la referencia de la recurrente a la inscripción 7º a favor del demandado.

TERCERO.- La estimación parcial del recurso conlleva no proceda expreso pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por Doña Aurora contra la sentencia dictada en fecha veintisiete de enero de dos mil once por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se REVOCA en el solo sentido de declarar la titularidad de Doña Aurora y Don Santos sobre la finca del litigio y su restitución, desestimándolo en cuanto a la petición de declaración del negocio suscrito el 29-1-2.010 entre Don Simón y Team Inmobiliario, S.L.U., sin que proceda expreso pronunciamiento respecto de las costas de la instancia en cuanto a la demanda formulada frente a la precitada mercantil, confirmándola en lo demás.

No procede expreso pronunciamiento respecto de las costas de la instancia ni de las de esta alzada.

Contra esta resolución no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.