Sentencia Civil Nº 268/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 390/2013 de 28 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 390/2013 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 342/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 52 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 268

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de mayo de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 342/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 52 Barcelona, a instancia de GENERAL OPTICA SA contra D. Marcos , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de marzo de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Estimo íntegramente la demanda deducida por GENERAL OPTICA, SA contra Marcos y, en consecuencia, CONDENO al demandado a que abone a la demandante la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUARENTA EUROS Y OCHO CENTIMMOS (24.040,08 euros) más los intereses de dicha cantidad calculados al tipo legal del dinero desde el 31 de mayo de 2011, incrementados en dos puntos a partir de la presente resolución y le impongo al demandado el pago de las costas causadas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 7 de mayo de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Marcos a abonar a General Óptica SA la suma de 24.040'48 € más los intereses legales desde el 31.5.2011 (al formularse la demanda, un total de 24.757'08 €, entregada por ésta a aquél en concepto de fianza arrendaticia, una ves resuelto el contrato que se dirá y transcurrido un mes desde su finalización, al amparo del art. 36.4 LAU . A dicha pretensión se opuso el demandado en base a que: (1) la actora le adeuda la mensualidad de junio 2011, en base a que la arrendataria 'incumplió su obligación de entregar el local en la fecha acordada, 31.5.2001, cuando finalmente lo hizo en 11 de junio' así como la cuota comunitaria de junio de 2011 y (2) el importe de las obras de anulación de la instalación eléctrica subterránea que transcurre por y a través de todo el pavimento-suelo del local, que estaba a la vista con todos los cables arrancados y sin ningún tipo de protección.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda (en base a que el contrato estaba resuelto desde el 31.5.2011, lo que impide el devengo de la renta del mes de junio y a que no existe cantidad alguna debida por el arrendatario al arrendador por daños en el local), con expresa imposición de las costas de esta alzada al demandado. Frente a dicha resolución se alza el demandado, reiterando su oposición, por error en la apreciación de la prueba pues (1) ninguna de las comunicaciones indica la arrendataria que la posesión se efectuaría en el local arrendado, cuando tenía varias opciones para ello (entrega de llaves en Barcelona, donde las partes tenían sus domicilios, en el mismo Centro, en cualquier Notaría de Valencia, ... cuando utilizaban el local para indicar dónde estaba el nuevo), (2) al recibir el local ya manifiesta que lo hace sin suponer su conformidad, reconociéndose por la actora la existencia de un cableado eléctrico que se encontraba sobresaliente y al descubierto en el pavimento del local, e incluso la perito que informa a su instancia valora la retirada en 957'07 €, (3) la sentencia no se pronuncia sobre la cuota comunitaria, por 1336'65 €.

Consecuentemente, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) la realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda de 1.8.2001 para uso distinto del de vivienda (f. 20 y ss, 104 y ss) sobre el local '28' sito en el Centro Comercial Nuevo Centro de Valencia, lindante con paseo central, pasillo de emergencia y locales 27 y 29, C/Avda Pio XII, s/n, por una renta mensual de 2000.000 pts. (12.020'24 €), pagaderas por meses anticipados 'dentro de los 7 primeros días de cada período natural acordado', asumiendo los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,y una duración de 15 años, entregándose por la arrendataria la suma de 4.000.000 pts. en concepto de fianza, en cuya cláusula adicional E) se pacta que 'a partir de diciembre 2006 podrá resolver este contrato unilateralmente sin cargo alguno, y sin derecho del arrendador a percibir indemnización alguna, mediante la notificación fehaciente al arrendador de su decisión de resolución con una antelación de 6 meses a la fecha en que se produzca', así como que se autorizaba a la arrendataria a efectuar a su cargo las obras de adaptación para la actividad a desarrollar, que quedarán en beneficio del local, sin derecho a indemnización en momento alguno, cuya única limitación era que no afectaran a elementos estructurales del edificio (condición anexa 13ª y cláusula adicional B)

2) la arrendataria, en base a la referida cláusula, realizó una serie de obras de adecuación del local para su actividad comercial, que supusieron una reforma integral del mismo, con una inversión de 125.585'63 ¿ (f. 110 y ss)

3) en 30.11.2010, la arrendataria comunicó al arrendador la resolución unilateral del contrato para el 30.3.2011 (f. 24 y 143, admitido por el demandado en su burofax al f. 39), sin que el demandado se personase en el local arrendado; en 3.12.2010, remitió nuevo burofax reiterando su decisión aludiendo a que el desalojo se produciría el 31 mayo y no el 30 marzo 'como indicábamos por error' (f. 28 y 147 , f. 165,fecha de resolución que admite el demandado le fue comunicada, f. 39); ninguna de cuyas comunicaciones tuvo respuesta; tal y como se indica en la resolución recurrida, el arrendador 'tenía total conocimiento de la voluntad resolutoria del arrendatario, que por otra parte el contrato ya preveía', sin que en 31.5.2011 compareciese persona alguna por cuenta del arrendador a recibir la posesión del inmueble.

4) En 7.4.2011 la actora se trasladó a otro local del mismo centro (f. 132 y ss), dejando en el arrendado un cartel advirtiendo a los clientes de la nueva ubicación (aún quedaba algo menos de un mes de vigencia del contrato), en el mismo centro comercial y en la misma planta.

5) En 1.6.2011 (al día siguiente del 31 mayo), la actora remitió burofax al demandado, requiriéndole para que en 5 días se aviniera a recibir la entrega de llaves y posesión del local, bajo apercibimiento de hacerlo mediante consignación judicial y de reclamar judicialmente la fianza (f. 165)

6) en 6.6.2011, el demandado, a fin de 'formalizar la rescisión contractual', interesó por vez primera, vía burofax, la visita del local (f. 33, 167 ), contestando la actora el 8.6.2011 en el sentido de reiterar que el contrato ya se había extinguido y convocando al demandado para el 11.6.2011 ó el 13.6.2011 de 15 a 21 horas, así como que trajera cheque conformado por el importe de la fianza (f. 34, 168).

7) en 9.6.2011, el demandado comunicó a la actora su intención de visitar el local arrendado el día 11.6.2011 (f. 39, 177)

8) En la referida última fecha se procedió a la visita del local y entrega de llaves, sin que el demandado pusiera de manifiesto desperfecto alguno; en base a ello, en 17.6.2011 la actora interesó del demandado que le indicase el día en que procedería llevar a cabo la devolución de la fianza (f. 41), suscribiendo las partes un documento por la entrega de las llaves, recepción que no suponía ¿su conformidad al estado y mantenimiento y conservación del mismo¿ (f. 77, 241), levantándose acta notarial en 13.6.2011 sobre el estado del local (f. 213 y ss), en las que no se aprecia ¿rotura, quiebra o desperfecto del local, sino...un espacio diáfano y libre, en el que se han dejado a la vista los puntos eléctricos de conexión (enchufes) que surgen del pavimento...¿

9) Transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el demandado no devolvió la fianza arrendaticia

10) En 4.8.2011 y en 1.9.2011 se enviaron sendos burofaxes al demandado, reclamándole extrajudicialmente la suma adeudada (f. 45 y ss, 182 y 183, 186); asimismo, en 21.2.2012 , tras la oposición a la petición monitoria que se dirá, la actora comunicó al demandado que le indicase fecha para proceder a la retirada de la instalación del cableado eléctrico, reiterando la devolución de la fianza, contestando la demandada que prefería realizar la obra bajo supervisión de sus técnicos (f. 222 y ss), que fueron valoradas por el perito D. Arturo (f. 227 y ss, cuyo informe no fue ratificado en el juicio)

11) a las presentes actuaciones precedió juicio monitorio, formulándose la petición inicial en 6.11.2011, a instancia de General Óptica SA frente a D. Marcos , en reclamación de la referida fianza con los intereses, por un total de 24.364'53 € €, remitiendo el juzgado al juicio ordinario correspondiente, al amparo del art. 818.1 LEC , al oponerse el hoy demandado, por 'incumplimiento de sus obligaciones contractuales' por no llevar a efecto el desistimiento unilateral en el tiempo y forma establecidos, devengándose por ello una nueva mensualidad y otros gastos 'que a fecha de hoy aún se siguen adeudando', de forma que la resolución no se llevó a cabo sino el 11.6.2011, imputándose la fianza a la renta de junio 2011 y gastos de comunidad (17.938'09 € y 1336'65 € respectivamente) y a asumir el coste de de los trabajos 'de desmontaje y retirada de la instalación eléctrica y colocación de nuevas baldosas de cerámica' (presupuestado en 15.468'32 €, IVA incluido, f. 81 no suscrito), quedando un saldo a favor del demandado de 10.720'58 €

12) El local se halla arrendado desde el 1.3.2012 a 'USED SIGLO XXI SL', en cuyo contrato se preve asimismo la autorización de las obras de adaptación a las necesidades de su negocio (f. 315 y ss)

TERCERO.- La comunicación de desistimiento, fue realizada conforme al contrato: de manera fehaciente y dentro del plazo de preaviso, contractualmente pactado, transcurrido el período obligatorio; en 30.11.2011 se comunica la no renovación del contrato para el 31.de marzo, aunque tres días después, nuevo burofax comunicando la fecha del 31.5.2011 (fecha nunca discutida como procedente a efectos resolutorios, e incluso admitida de contrario, como se ha expuesto); inequívocamente se infiere que sería en el local, a efectos de la oportuna comprobación por ambas partes de su estado; es más, en el primer burofax se alude a que procederán al desalojo del local ' en el quele haremos entrega de las llaves del mismo', remitiéndose el posterior a éste. Y a tales comunicaciones no se contesta por el arrendador, en ningún sentido, cuando existía la obligación de contestar (atendidos los términos del contrato que amparaban el desistimiento en determinadas condiciones que fueron cumplidas, sin que la fecha de la resolución quedase a su arbitrio, ex art. 1256 CC ), ni se interesa nada sobre lugar y fecha de entrega de la posesión del local, no se persona ni en marzo ni en mayo, ni se alude a la posible existencia de daños, ni se reclama renta de junio, salvo después de la petición monitoria

Y ahora, insiste la apelante en que no resultaba 'ni práctico ni lógico desplazarse a Valencia a recoger las llaves'; precisamente, la lógica (1258 en relación con el 7 CC: '...todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe...') conduce a concluir que la entrega debe hacerse en el propio local (la actora era perfectamente localizable, en la misma fecha de la resolución, por el 'cartel' antes aludido), a fin de que, la propiedad, en presencia del arrendatario, pueda constatar el estado del mismo, precisamente a los efectos de la devolución de la fianza, posibilidad de examen o verificación 'conjunta' que no ofrece ninguna de las alternativas a que hace referencia el apelante (precisamente a efectos del 'fin' o 'liquidación' de la relación arrendaticia); recordemos que ha de constar, por cualquier medio de prueba, el ofrecimiento fehaciente de la puesta a disposición - con abandono del mismo por el arrendatario - de la vivienda o local, agotándose todas las posibilidades del arrendatario en tal sentido, y en su caso el rechazo (expreso o 'tácito') del arrendador, pues la aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios ( STS. 1019/2007 de 10 de octubre ). Y al no acudir nadie, se remite el burofax de 1 de junio (hecho 5º, del fundamento anterior), para la entrega y recepción del local en 5 días (antes de los 7 establecidos como límite para el pago de la renta). Es más, la misma apelante interesa a los pocos días (el día 6, antes del 7), la visita al local para una fecha posterior, ya en junio, lo que no puede perjudicar a la actora, que ha realizado todas las actuaciones para cumplir los requisitos a efectos de que la resolución y la liquidación del contrato fueran eficaces.

Por las mismas razones no procede la cuota comunitaria de junio de 2011, al quedar resuelto el contrato en 31.5.2011

CUARTO.- La misma suerte adversa ha de correr la reclamación por las obras. Precisamente, lo que no consta es el perjuicio efectivamente causado, derivado del estado en que la arrendataria dejó el local: no constan la realización de obras por parte del demandado, para poder arrendar el local (al igual que hizo la actora al tomar posesión del mismo, y la nueva arrendataria, según el informe pericial de la actora, que también cuenta con una instalación empotrada por el suelo, que no comporta ningún peligro), y así lo reconoce el propio demandado; tampoco consta que el estado del local, al dejarlo la actora, hubiera conllevado una rebaja de la renta en el nuevo contrato.

a) Las mismas fotografías tanto facilitadas por la actora, como las obrantes en el acta notarial

b) La cláusula 13 del contrato, a cuyo amparo la arrendataria realizó las obras de adaptación de la instalación eléctrica existente a la que precisaba para su actividad, lo que después se dejó a beneficio de la propiedad; y la que quedó, no comportaba perjuicio ni peligro alguno, bastando desconectar el interruptor diferencial del cuadro eléctrico general

c) pericial a instancia de la actora, a los f. 286 y ss, del arquitecto técnico Dª Encarna (en relación con su declaración en el juicio), en base a la licencia de actividad inocua, presupuesto de las obras, copia del contrato, copia del acta notarial de 13 de junio 2011 y visita en 7.1.2012, en cuya fecha existe una tienda denominada Shana, que cuenta con instalación eléctrica empotrada en el suelo, que no comporta ningún peligro, de cuyo informe y declaración se infiere que (1) los cables que se dejaron en el local por la arrendataria, no entrañaban peligro alguno (2) cualquier nueva actividad hubiera necesitado la modificación de la instalación eléctrica y cuadro eléctrico, (3) y que, en su caso, frente a la valoración en que se basa la actora, establece otra, notoriamente inferior de 957'07 €, sin IVA.

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por D. Marcos contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.