Sentencia Civil Nº 269/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 581/2011 de 08 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 581/2011-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 13/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 SABADELL (ANT.CI-3)

S E N T E N C I A N ú m. 269

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a ocho de mayo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 13/2009 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Sabadell (ant.CI-3), a instancia de Juan Ignacio contra PERLA DE SANTIGA, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de julio de 2010 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda promovida por Juan Ignacio contra LA PERLA DE SANTIGA, S.L., declaro resuelto el contrato de subarrendamiento de 17 de febrero de 2008 suscrito entre las partes respecto de la vivienda número 6 bis sita en las inmediaciones del inmueble denominado "Castell de Santiga", con obligación de la parte subarrendataria de entregar la posesión a la parte subarrendadora. Desestimo la pretensión de condena pecuniaria. No se imponen las costas procesales devengadas en esta instancia a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 2 de mayo de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO .- Apela el demandante D. Juan Ignacio el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la demandada Perla de Santiga, S.L. al pago de la cantidad de 28.000 €, en concepto de renta anticipada, no vencida en el momento de la resolución por el demandante, por medio del burofax de 3 de octubre de 2008, del contrato de subarriendo, de 17 de febrero de 2008, de la vivienda nº 6 bis en las inmediaciones del Castell de Santiga, en Santa Perpetua de la Moguda, con motivo del despido del demandante el 15 de junio de 2008, poniendo término a la relación laboral iniciada con la demandada en virtud el contrato de trabajo de 28 de noviembre de 2007.

Centrada la cuestión discutida en la apelación en la interpretación del contrato de subarriendo, de 17 de febrero de 2008, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964 , 18 de junio de 1992 , y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964 , 5320/1992 , y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Y en este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, en el pacto 3º del contrato de subarriendo se pactó una renta de 700 € mensuales, añadiéndose en el párrafo segundo que, no obstante, las partes acuerdan que, en atención al estado actual de la vivienda y de las obras de adecuación que precisa, "se pacta una carencia de cuatro años para el pago de la renta. En consecuencia, el subarrendatario no satisfará renta alguna hasta la mensualidad del mes de febrero de 2012".

Y en el pacto 4º, párrafo segundo, se añade que "En cualquier caso, las obras realizadas por el subarrendatario para la actualización y adecuación de la vivienda, quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a contraprestación alguna para el mismo".

Por lo que, del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de subarriendo aparece claramente que lo pactado no fue un pago anticipado de rentas, prohibido por el artículo 17.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, más allá del pago anticipado de una mensualidad de renta, no habiendo constancia en el presente caso del pago por el demandante de ninguna cantidad en concepto de renta a la demandada.

Por el contrario, del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de subarriendo aparece claramente que lo pactado fue una carencia en el pago de la renta, por el estado de la vivienda y de las obras de adecuación que precisaba, no pactándose nada en cuanto a la entidad de las obras a ejecutar, o su importe mínimo o máximo, lo cual queda bajo la exclusiva responsabilidad del subarrendatario, quedando en cualquier caso las obras ejecutadas en beneficio de la finca, sin derecho a contraprestación alguna para el subarrendatario.

Por lo que, de acuerdo con lo pactado en los pactos 3º y 4º del contrato de subarriendo carece de acción el demandante para reclamar cualquier contraprestación de la subarrendadora por razón de las obras ejecutadas en la vivienda subarrendada, procediendo la desestimación de la pretensión de condena dineraria acumulada a la pretensión resolutoria del contrato de subarriendo.

A mayor abundamiento, aún admitiendo, que no se admite, que se hubiera pactado en el contrato un pago anticipado de rentas, en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso resulta de lo actuado que la terminación de la relación arrendaticia no se ha producido sino desde la devolución de las llaves por el subarrendatario el 30 de julio de 2010 (f.103), después de la sentencia de primera instancia.

Por lo que, no pudiendo entenderse producido el cese del demandante en la posesión, siquiera mediata, de la vivienda subarrendada, con anterioridad al 30 de julio de 2010, subsistiría, según lo expuesto, hasta la misma fecha, la obligación de pagar la renta, por lo que, de entenderse producido el pago anticipado de rentas, hasta la devolución de las llaves se habrían devengado rentas por importe de 14.700 € ( 21 meses x 700 €), que habría de deducirse de la reclamación de 28.000 € en concepto de rentas desde octubre de 2008.

También a mayor abundamiento, aún admitiendo, que no se admite, que hubiera habido un pago anticipado de rentas equivalente al importe de las obras ejecutadas por el demandante, y que hubiera que resarcir su importe para evitar un enriquecimiento injusto de la demandada por la terminación anticipada de la relación arrendaticia, a pesar de que las obras quedarían en beneficio de la propiedad, DIRECCION000 C.B., o de la actual propietaria, y no de la arrendataria y subarrendadora Perla de Santiga, S.L., en virtud de lo pactado entre arrendadora y arrendataria principal en la condición anexa 6ª del contrato de arrendamiento de 13 de diciembre de 2005 (doc 6 de la demanda), en cualquier caso, correspondía a la parte demandante como hecho positivo y constitutivo de su pretensión, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la prueba, tanto de las concretas obras ejecutadas en la vivienda subarrendada, como del pago de su precio, nada de lo cual puede estimarse que haya probado claramente el demandante.

En este sentido:

1.- la única prueba propuesta relevante por el demandante ha consistido en la aportación de la factura pro forma de Diserio Due,S.L., de 27 de mayo de 2008 (doc 8 de la demanda), en la que únicamente se indican unas cantidades presupuestadas por distintas partidas de obra, sin que conste claramente que las concretas obras descritas se ejecutaran, o cuando, siendo la factura/presupuesto posterior a la pretendida ejecución de las obras, por ser posterior a la mudanza del demandante el 21 de abril de 2008, según resulta de la factura de la empresa de mudanzas Neotrans (doc 4 de la demanda).

2.- no puede concederse valor probatorio para la adveración del contenido de la factura/presupuesto de Diserio Due,S.L. a la declaración del testigo Ser.Tudela, quien se presentó sin poder de representación Diserio Due,S.L.

3.- no ha aportado el demandante ningún documento bancario, contable, o fiscal, que acredite pago alguno por las pretendidas obras ejecutadas.

4.- no ha aportado el demandante la factura que se dice emitida por la contratista Diserio Due,S.L. por un pago parcial del precio de las obras, y

5.- no ha aportado tampoco el demandante ninguna documentación del pretendido crédito bancario que manifiesta que solicitó para pagar la obra, pero del que no existe constancia alguna.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO .- Apela, además, el demandante la sentencia de primera instancia, por la ausencia de pronunciamiento en relación con la pretensión de devolución de la fianza pactada en el contrato de subarriendo.

En relación con la devolución de la fianza, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se ha producido sino desde la devolución de las llaves por el subarrendatario el 30 de julio de 2010 (f.103), después de la Sentencia de 16 de julio de 2010 , y en cualquier caso después de la presentación de la demanda, el 22 de noviembre de 2008, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, por lo que no pudiendo entenderse producido el cese del subarrendatario en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción el arrendatario para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del subarriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir al demandante contra la demandada para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte demandada oponer al subarrendatario el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del subarriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por haberse producido la terminación del subarriendo después de la presentación de la demanda, y después de la sentencia.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO .- Apela, por último, la demandante el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, de las que no se hizo expresa imposición a ninguna de las partes por la estimación parcial de la demanda, solicitando la apelante que se impongan a la parte demandada.

En cuanto a la imposición de las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988 , 26 de junio de 1990 , y 4 de julio de 1997 ; RJA 1559/1988 , 4896/1990 , y 5845/1997 ), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aún solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por Procurador y asistido de Abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Por el contrario, de acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando es parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, con la única excepción legalmente prevista de que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, a la cual se añade la excepción, de creación doctrinal ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997 , y 17 de julio de 2003 ; RJA 5845/1997 , y 4784/2003 ), de que la resolución fuera sustancialmente estimatoria de las pretensiones de las partes.

En este caso, la sentencia estima la pretensión resolutoria del contrato de subarriendo, pero desestima por completo la pretensión de condena pecuniaria en la cantidad de 28.000 €, por lo que no es posible apreciar, en el presente caso, la existencia de una estimación sustancial de la demanda, procediendo la aplicación de la norma del artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ante la estimación parcial de la demanda, sin haber tampoco declaración de haber litigado ninguna de las partes temerariamente, por lo que procede, en consecuencia, la desestimación del motivo, y por consiguiente del recurso de apelación de la parte demandante.

CUARTO .-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandante D. Juan Ignacio se CONFIRMA la Sentencia de 16 de julio de 2010 dictada en los autos nº 13/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell , con imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.