Sentencia Civil Nº 269/2012, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 114/2012 de 18 de Mayo de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmas Sras

SALA Presidenta

D./Da. MARIA DEL PILAR MURIEL FERNANDEZ PACHECO

Magistradas

D./Da. CARMEN PADILLA MARQUEZ

D./Da. M. LUISA SANTOS SANCHEZ (Ponente)

En Santa Cruz de Tenerife, a 18 de mayo de 2012.

Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas, en grado de apelación, el recurso interpuesto por la parte demandante, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Güimar, en autos de Juicio Ordinario no. 538/2009, seguidos a instancias de la Procuradora Da. Beatriz Reyes Gómez, bajo la dirección del Letrado D. Luis Fajardo López en nombre y representación de Teodora , contra D. Lucio y Da Ascension , representado por la Procuradora Da. Alicia Edita González Rodríguez, bajo la dirección del Letrado D. Luis Francisco Díaz Dorta;han pronunciado, en nombre de S.M. el Rey, la presente Sentencia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Da. M. LUISA SANTOS SANCHEZ Magistrada de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, con base en los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos y por el referido Juzgado se dictó Sentencia de fecha doce de julio de dos mil once , cuya parte dispositiva, -literalmente copiada-, dice así: " Que desestimando la demanda formulada por la demandante Dna. Teodora , contra D. Lucio y Dna. Ascension , debo absolver y absuelvo a los demandados de la pretensión en su contra instada de conformidad con los fundamentos jurídicos de esta resolución; y todo ello con condena a la parte demandante al abono de las costas de este pleito.".

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , presentando escrito de oposición la parte contraria, y remitiéndose con posterioridad los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento de las partes por término de treinta días.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, y se designó como Ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Da. M. LUISA SANTOS SANCHEZ; personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Da Rocío García Guerrero, bajo la dirección del Letrado D. Luis Fajardo López, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Da. María Eugenia Beltrán Gutiérrez, bajo la dirección del Letrado D. Luis Francisco Díaz Dorta. Por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la práctica de prueba y vista, las que fueron denegadas por Auto de fecha 14-03-2012 ; senalándose para votación y fallo el día siete de mayo del corriente ano.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la precedente instancia, que desestima la demanda origen de esta litis, ha sido apelada por la parte actora, Dona Teodora , hoy apelante, que pretende su revocación y la total estimación de esa demanda, con condena de la parte apelada al pago de las costas de ambas instancias. Como motivos del recurso aduce, en primer lugar, la incorrecta valoración de la prueba, estimando que se ha producido en contra de las reglas del correcto entendimiento humano, con infracción de los artículos 208.2 y 218.2 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo asimismo contraria a la toda lógica, apreciando incongruencia en esa valoración, y exponiendo con más detalle las razones en las que sustenta esas consideraciones, con análisis de las pruebas que reputa relevantes en apoyo de su postura, interesando igualmente la práctica de las pruebas que fueron denegadas en la precedente instancia, denegación que, según esa apelante, le ha causado indefensión. En segundo lugar, alega la incorrecta aplicación de la normativa administrativa de referencia y su repercusión en el ámbito civil, especialmente con relación al ejercicio de algunas de las facultades propias del derecho de propiedad, insistiendo especialmente en la celebración del contrato con dolo, y en la frustración del fin del negocio por razones imputables a la vendedora demandada. En tercer lugar, senala la inaplicación (o incorrecta aplicación) de las normas reguladoras del contrato de compraventa y de las generales que rigen la interpretación de los contratos, reiterando la calificación que esa misma apelante da al contrato concertado con la demandada, de compraventa con arras, contrato de arras o contrato de compraventa y no de opción de compra como se indica en la sentencia apelada, indicando que aún en el supuesto de mantenerse esta última calificación, se ha inaplicado el artículo 1.124 del Código Civil por incumplimiento de la vendedora demandada. Finalmente, respecto de las costas, pone de manifiesto la mala fe de la última parte citada y refiere que ha de ser condenada en costas en la instancia.

La parte demandada y ahora apelada, integrada por Don Lucio y Dona Ascension , se opone al recurso e interesa su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada con todo lo demás a que haya lugar en Derecho, y con expresa condena en costas. Se muestra totalmente conforme con la indicada resolución y rebate las alegaciones de contrario, reiterando la calificación del contrato como de opción de compra y la ausencia de ejercicio de esa opción por la parte actora-apelante en el tiempo establecido, sin justificación alguna. Expone los antecedentes que estima de relevancia y destacando la perfecta habitabilidad de la vivienda sita en la finca objeto del contrato litigioso y la falta de ejercicio en plazo por la actora, en su condición de optante, de la opción concertada. Anade la ausencia de participación en esa opción del codemandado Don Lucio , y, por tanto, su falta de legitimación pasiva, con indicación de las pruebas que avalan esa alegación. Refiere la consideración del plazo para el ejercicio de la opción como de caducidad y no de prescripción, así como el transcurso del mismo sin que la actora manifestara su intención de formalizar la compraventa, además de no haber tampoco comunicado la existencia de algún inconveniente para la compra del bien inmueble que frustrara sus expectativas. Anade la caducidad y archivo de los expedientes administrativos sancionadores, y niega que la vivienda controvertida sea ilegal, senalando que reúne todas las condiciones necesarias de habitabilidad. Aduce que de contrario se efectúa un análisis de las pruebas de modo parcial e interesado, negando que se hubiera pactado una reducción en el precio de la vivienda, habiendo sido la actora-apelante quien pretendía esa reducción, que no fue nunca pactada ni aceptada por esa demandada-apelada. Finalmente, se opone a la práctica en esta segunda instancia de la prueba propuesta por la actora- apelante, indicando los motivos de esa oposición. Alega igualmente la improcedencia del segundo motivo del recurso, resaltando la falta de nacimiento del contrato de compraventa al no haberse ejercitado en plazo la opción por lo que carece de sentido alegar las carencias o falta de cualidades del objeto de la compraventa, en concreto la ausencia de las condiciones urbanísticas que permitan la utilización de la vivienda. Rechaza asimismo la aplicabilidad de las normas sobre el contrato de compraventa al haberse concertado tan sólo una opción de compraventa y, por último, refiere la ausencia de fundamento de la actuación temeraria y de mala fe que le imputa la actora-apelante.

SEGUNDO.- Denegada la práctica de prueba en esta segunda instancia mediante Auto de esta Sección de 14 de marzo de 2012, ha de indicarse que la revisión y análisis de todo lo actuado en la precedente instancia, así como de la sentencia con la que la misma culmina, objeto del presente recurso, pone de manifiesto la improsperabilidad del mismo, pues coincide este tribunal con la conclusión desestimatoria de la demanda a la que llega la juzgadora de la instancia, así como con la interpretación que se efectúa del contrato objeto de autos y con los preceptos legales aplicados. En efecto, ningún error cabe apreciar en la valoración por esa juzgadora de las pruebas practicadas, llevada a cabo de forma conjunta, objetiva e imparcial, ni en la aplicación del derecho, sin que, contrariamente a lo aducido por la apelante, tampoco se advierta en esa valoración arbitrariedad ni irracionalidad, teniendo establecido esta Sección Tercera, en sentencia no 494/2007, de 9 de noviembre de 2007 , con relación a esa valoración, que "es doctrina jurisprudencial reiterada y conocida que debe prevalecer la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser mas objetivas que la de las partes, dada la mayor subjetividad de éstas por razón de la defensa de sus particulares intereses. Por otro lado, también es aceptado que si bien el recurso de apelación transfiere al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión en aquellos extremos de la sentencia que hayan sido objeto del recurso, ese conocimiento queda reducido a verificar si en la valoración de la prueba, -que no olvidemos, ha de ser conjunta-, el juez de instancia se ha comportado de forma arbitraria, o por el contrario, del contenido de la sentencia resulta que esa valoración es la procedente teniendo en cuenta los medios probatorios aportados por las partes y los resultados obtenidos en el proceso y plasmados en la sentencia. De manera que la función revisoría de esta Sala debe centrarse en determinar si las valoraciones probatorias se encuentran debidamente expresadas en la sentencia y si las conclusiones fácticas a que se llega en la misma no resultan contradictoria, incompletas, incongruentes, en definitiva, si no evidencia un manifiesto error de valoración" (en el mismo sentido, las sentencias de la Sección Cuarta, no 106/2010, de 22 de marzo y de la Sección Primera, no 344/2010, de 19 de julio de 2010 ).

Por consiguiente, dando por reproducidos en la presente resolución los fundamentos de derecho de la que es objeto de recurso, por ser plenamente aceptados por este tribunal y conocidos por las partes, y frente a los cuales no puede prevalecer el análisis más subjetivo y parcial que de las pruebas efectúa la parte hoy actora-apelante, ha de destacarse tan sólo en la presente resolución la falta de acreditación por esta última parte de su alegación de que el contrato concertado con la demandada-apelada no fue de opción de compraventa, pues, por el contrario, como con detalle se recoge en el tercero de los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, queda patente que tal contrato fue de opción de compra, siendo especialmente de resaltar el hecho de su redacción por la Sra. Esther , dedicada profesionalmente a la actividad inmobiliaria y conocedora, por tanto, de las características y elementos diferenciadores de los contratos de opción de compra y de compraventa, habiendo tenido la misma contacto con ambas partes hoy litigantes, siendo la actora la encargada de abonarle sus honorarios (habiéndole pagado la mitad de la comisión acordada), de manera que, además de lo ya expresamente indicado en el referido fundamento jurídico, no puede en modo alguno mantenerse que la intención de las partes contratantes fuera realmente la de concertar un contrato de compraventa y no uno de opción de compra; de otro lado, no puede obviarse que en la carta dirigida por la abogada de la actora al que lo era de la demandada se alude claramente al contrato como de opción de compra; es asimismo destacable que, según se desprende de los correos electrónicos remitidos por la actora-apelante a Doña. Esther una vez transcurrido el plazo para el ejercicio de la opción, la indicada parte trató de concertar la compraventa con diferentes condiciones, motivado, según ella, por las obras que debía realizar en la finca, cuya naturaleza rústica figuraba con claridad en el contrato de opción de compra, habiendo prescrito las facultades urbanísticas sancionadoras municipales con relación a la edificación -vivienda- existente en esa finca.

En definitiva, y como mera adición a la jurisprudencia aplicada por la juzgadora de la instancia, es de resenar la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1a, de 9 de febrero de 2009, no 48/2009 , que establece: "La opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo , la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho, tal como ha sucedido en el caso presente en que la parte compradora no ha ejercido en tiempo el derecho de opción, como pone de manifiesto expresamente la sentencia impugnada", sin que el hecho de que se indique en la estipulación cuarta que la cantidad entregada en concepto de opción de compra se descontará del previo de venta obste a la referida calificación de opción de compra, teniendo establecido, verbigracia, la sentencia del mismo Tribunal y Sala de 13 de noviembre de 1992, no 1001/1992 : "Sabido es que la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, aunque tenga reconocido su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario , teniendo declarado esta Sala que "debe entenderse como tal, aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompanado del pago de una prima por parte del optante. Así pues, constituyen sus elementos principales: La concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el senalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de (in plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario accesorio el pago de una prima"; o como tiene dicho esta Sala: "En el contrato de opción de compra , la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no". ( Sentencias, entre las más recientes, de 16 de abril de 1979 ; 4 de abril de 1987 ; 9 de octubre de 1987 ; 24 de octubre de 1990 ; 24 de enero , 28 de octubre y 23 de diciembre de 1991 ).

Las partes litigantes convinieron y firmaron el día 4 de octubre de 1986 lo siguiente: "Hemos recibido de D. Domingo la cantidad de 5.000 ptas. en concepto de senal por la opción de compra del piso NUM000 , letra NUM001 , sito en Madrid, calle... núm..... En caso de realizarse la venta, dicha cantidad será considerada como parte de la entrada, y el resto, o sea 1.400.000 ptas., las entregará el comprador mediante efectivo o talón conformado el día 11 de octubre de 1986, fecha en que se firmará el oportuno contrato privado de venta. Si el comprador no compareciese en nuestras oficinas dentro del plazo citado, para formalizar el oportuno contrato, perderá la cantidad entregada como senal, sin más aviso. Los gastos de timbre de las letras de cambio que habrá de aceptar para el pago aplazado, serán de cuenta del comprador." La transcrita redacción contractual no puede entenderse de una forma distinta que ne sea la de calificarla como un contrato de opción de compra, según los elementos y requisitos que jurisprudencialmente se le atribuyen a esta figura, y de conformidad por otra parte con la exigida literadidad como primera regla legal interpretativa. Aunque no sea fundamental, los contrantes así califican textualmente al contrato; claramente se están refiriendo a la celebración de un contrato futuro, pues en este tiempo están utilizados todos los verbos que se citan; se ha determinado el objeto y el precio de la posible adquisición pendiente de formalizar; ha existido la fijación de un plazo cierto que finalizaba el día 11 de octubre de 1986; y por lo que respecta a las discutidas "5.000 ptas. recibidas en concepto de senal", sólo es posible entenderlas como prima de la opción, que si la venta se realiza, pasarán a ser consideradas como parte del precio, y en caso contrario las perderá el optante sin más aviso.". En el presente caso, es claro que a la actora se le otorgó un plazo para el ejercicio de la opción de compra, plazo que no respetó, sin que, como con detalle se indica en la sentencia recurrida, existiera causa alguna justificada que pudiera ser imputada a la parte demandada, especialmente cuando en el contrato litigioso no se determinó nada sobre el destino de la finca, de manera que el hecho de que, como declararon los testigos Doña. Esther y Sr. Prudencio , resultara inviable para la actora-apelante su proyecto de explotar en la finca un albergue o residencia canina -destino no expresamente reflejado en el contrato de opción-, no puede ser achacado a la parte demandada, enmarcándose la entrega por ésta de determinada documentación relativa a la finca (que, como la propia actora admite, habría sido posterior al transcurso del plazo para el ejercicio de la opción) en el ámbito de las conversaciones ulteriores habidas como consecuencia de la pretensión de la actora-apelante de pactar la compraventa con una reducción del precio, conversaciones que no llegaron a buen fin. Merece finalmente ponerse de manifiesto, respecto a la instalación eléctrica, que, según se desprende del correo electrónico remitido por la actora-apelante de fecha 5 de enero de 2007, la obra se refiere al desvío subterráneo, lo que no implica necesariamente la inexistencia previa de esa instalación, por lo que no es de apreciar el error valorativo de la prueba denunciado por la indicada parte respecto de tal extremo, como tampoco en lo relativo a la prueba testifical Don. Prudencio , el cual intervino con posterioridad a la firma del contrato de litis y al transcurso del plazo para el ejercicio de la opción, una vez surgidos los problemas entre las partes litigantes en relación con la procedencia o no de la devolución del dinero inicialmente entregado en el momento de la referida firma -40.000 euros-, sin que de su declaración pueda concluirse que la Sra. Ascension hubiera llegado a asumir el compromiso real y efectivo de devolver ni el doble del expresado importe ni éste mismo (refirió el testigo que la actora le dijo que interviniera para que la Sra. Ascension le devolviera el dinero y que en sus conversaciones con la demandada ésta dijo que si la casa se vendía ella devolvería el dinero, y que reconoció que sabía que tenía que devolver el doble de lo entregado, mas sin que haya ninguna prueba clara e indubitada en los autos de que tales conversaciones finalizaran con el expresado compromiso), debiendo estarse, en consecuencia, a lo pactado en el mencionado contrato de opción.

TERCERO.- Como consecuencia de lo expuesto, procede la total desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1o. Desestimamos totalmente el recurso formulado por Dona Teodora .

2o. Confirmamos en su integridad la sentencia apelada.

3o. Imponemos a la referida apelante las costas de esta alzada.

Procede la pérdida del depósito constituído para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicinal 15a de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, anadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo. 466 de la LEC ., la presente sentencia es susceptible de los recursos extraordinario de infracción procesal, artículo 468 y siguientes, en relación con la disposición transitoria decimo-sexta de la citada Ley y/o de casación del artículo 477 de igual cuerpo legal, si se cumplieren los requisitos que la mencionada norma establece. Los expresados recursos se interpondrán mediante escrito ante esta Sección en el plazo de veinte días siguientes a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al

Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de la misma, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-