Sentencia CIVIL Nº 269/2019, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 94/2019 de 27 de Mayo de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00269/2019
N10250
C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO
Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387
EO
N.I.G. 36057 42 1 2018 0005006
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000094 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 11 de VIGO
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL 0000285 /2018
Recurrente: Gervasio
Procurador: MARIA DOLORES VIRULEGIO FIGUEROA
Abogado: ANA MARIA PEREZ SARABIA
Recurrido: DIRECCION000 , C.B.
Procurador: MARIA LOREA HERMIDA AMATRIAIN
Abogado: ISMAEL DAVID RODRIGUEZ ALONSO
LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta
por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, Presidente; DON JUAN MANUEL
ALFAYA OCAMPO y DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº 269/19
En Vigo, a veintisiete de mayo de dos mil diecinueve.
Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede
Vigo, los autos de Juicio Verbal número 285/2018 sobre reclamación rentas y otras cantidades asimiladas,
procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 11 DE VIGO, a los que ha correspondido el Rollo de
Apelación 94/2019, en los que aparece como parte apelante-demandante : don Gervasio , quien actúa en
representación de su esposa DOÑA Milagrosa , representado por la Procuradora doña Dolores Virulegio
Figueroa y asistido de la Letrada doña Ana María Pérez Sarabia; y, como parte apelada-demandada : la
entidad ' DIRECCION000 C.B.', representada por la Procuradora doña Lorea Hermida Amatriain y asistida
por el Letrado don Ismael David Rodríguez Alonso.
Siendo Ponente el Ilmo. Magistrado DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, quien expresa el parecer de
la Sala.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de esta ciudad, se dictó sentencia con fecha 28 de noviembre de 2018 , en el procedimiento del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' Que estimando parcialmente la demanda planteada por la Procuradora doña Dolores Virulegio Figueroa, en representación de don Gervasio que representa a doña Milagrosa , debo condenar a DIRECCION000 C.B. a pagar a la parte demandante la suma de MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (1.528,50 euros), así como los intereses legales reseñados, debiendo cada parte abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad .' Segundo.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de DON Gervasio , que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Elevadas las actuaciones para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, se señaló el día 23 de mayo, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Tercero.- Por la parte recurrente se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Fundamentos

Primero.- A modo de resumen de antecedentes fácticos aclaratorios de interés, pueden reseñarse los siguientes: a) Con, fecha 30 de diciembre de 2015, Dña. Milagrosa , como arrendadora y la entidad ' DIRECCION000 C. B.', suscribieron un 'contrato de arrendamiento de local de negocio' que tenía por objeto, el local núm. 3, situado con frente a las calles Ronda de Don Bosco, Velázquez Moreno y Progreso, perteneciente a la 'Comunidad de Comerciantes' del Mercado del Progreso. Al contrato se le señaló una duración de cinco años, prorrogables por acuerdo expreso de ambas partes.

b) En escrito de fecha 29 de junio de 2017, Dña. Milagrosa dedujo solicitud de conciliación frente a la entidad ' DIRECCION000 C. B.' solicitando que el conciliado se aviniere a informar de 'los pagos realizados, las retenciones practicadas y abonadas en la Agencia Tributaria, de estar al día en el pago de tributos, arbitrios, tasas, IBI del local objeto de alquiler y gastos de comunidad'. El procedimiento de conciliación se tramitó, bajo el núm. 538/2017 en el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Vigo.

c) En el acto de comparecencia, celebrado en fecha 19 de octubre de 2017, la requerida ' DIRECCION000 C. B.' manifestó: 'Que no se aviene por los motivos que se expondrán en el momento procesal oportuno y, además, comunica el administrador compareciente, que va a dejar a disposición de la arrendadora el local arrendado, el 2 de noviembre de 2017, a las 11,00 horas, con la entrega de llaves'.

d) Con fecha 23 de octubre de 2017, se dictó decreto, cuya parte dispositiva expresaba: '1. Dar por terminado sin avenencia el acto de conciliación solicitado por Dña. Milagrosa y en el que ha sido requerida DIRECCION000 C. B.

2. Entregar testimonio a las partes y remitir las presentes actuaciones al archivo'.

e) Con fecha 5 de diciembre de 2017, D. Balbino , en representación de ' DIRECCION000 C. B.' y D. Gervasio , suscribieron un documento del siguiente tenor: ' Balbino , con DNI NUM000 , en representación de DIRECCION000 C. B con NIF NUM001 , con domicilio en DIRECCION001 NUM002 - NUM003 de Vigo, en el día de hoy, 5 de diciembre de 2017, a las 11,00 horas, hace entrega de las llaves del local sito en el Mercado del Progreso, Ronda de Don Bosco 41 Bis, local 3, a Don Gervasio con DNI NUM004 , esposo de Dña. Milagrosa que es la arrendadora de dicho local en virtud del contrato de alquiler de fecha 30 de diciembre de 2015. Queda pendiente la regularización del pago de las rentas pendientes, ya que en este acto tan solo se le hace entrega de las llaves '.

Segundo.- En la demanda se reclamaban, entre otros conceptos, el importe de la suma de las rentas correspondientes al periodo que va desde la fecha de resolución unilateral del contrato por el arrendatario (5 de diciembre de 2017) hasta la finalización del mismo (14 de abril de 2021), al amparo de la cláusula Segunda del contrato de 30 de diciembre de 2015.

Justamente la interpretación de esa cláusula contractual integra el tema de debate en el recurso.

El art. 4. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , señala: 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

La cláusula Segunda del contrato de 30 de diciembre de 2015, establecía: 'El contrato de arrendamiento tendrá una duración de cinco años, iniciándose el mismo el 15 de abril de 2016 y finalizando el 14 de abril de 2021. Llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, la finca deberá quedar desalojada por el arrendatario, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, el arrendatario podrá desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento. Si el desistimiento se produce antes de la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que indemnizar al arrendador con el número de mensualidades que falten para los cinco años de contrato, siempre y cuando se notifique al arrendador la voluntad de desistimiento de forma fehaciente y con dos meses de antelación'.

Ciertamente debe aceptarse la exégesis que realiza la sentencia de instancia, en cuanto estima que la intención de las partes contratantes al introducir la cláusula en el contrato, no era otra que la de conceder al arrendatario la posibilidad de desistir del contrato antes del vencimiento fijado en el mismo y sin obligación de abonar las rentas pendientes, siempre y cuando notificare al arrendador la voluntad de desistir de forma fehaciente y con dos meses de antelación. Es decir que, realmente, la cláusula debía integrarse con el vocablo 'no' (que había sido omitido involuntariamente por las partes al redactarlo), de modo que la redacción habría de ser ' No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, el arrendatario podrá desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento. Si el desistimiento se produce antes de la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario no tendrá que indemnizar al arrendador con el número de mensualidades que faltenpara los cinco años de contrato, siempre y cuando se notifique al arrendador la voluntad de desistimiento de forma fehaciente y con dos meses de antelación '.

Y tal interpretación es justamente la que las partes aceptan y resulta de la aplicación de las reglas normativas que el Código Civil recoge en la materia, específicamente el art. 1284 de dicho Cuerpo legal, en cuanto previene que 'Si alguna cláusula de los contratos admitiere diverso sentido, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto'. Y es que de no acogerse tal interpretación, cualquier otra (singularmente la literal) conduciría al absurdo. De modo que habrá de estarse al párrafo segundo del art.

1281 del Código Civil , en cuanto dispone que 'si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas'.

Asimismo no es cuestionable que el arrendatario no notificó al arrendador su voluntad de resolver el contrato con los dos meses de antelación que fijaron las partes en el contrato. La primera vez que comunicó su voluntad de dejar el local a disposición del arrendador fue en la comparecencia judicial del proceso de conciliación (19 de octubre de 2017) y la resolución efectiva del contrato se produjo con la entrega de llaves el 5 de diciembre de 2017 (sin que, por lo tanto, hubieren transcurrido los dos meses). Por consiguiente, el arrendador incumplió su obligación de notificar el desistimiento con dos meses de antelación, cual señalaba la cláusula Segunda del contrato locativo.

Y resta decidir cuales son las consecuencias económicas de tal incumplimiento. La sentencia de instancia limita la indemnización a los dos meses de preaviso incumplidos. Sin embargo se desconoce cual es el fundamento de tal solución. La cláusula Segunda del contrato es absolutamente clara e inequívoca: la falta de cumplimiento de la notificación de la voluntad de desistimiento en cualquiera de sus presupuestos (notificación fehaciente y con dos meses de antelación) provoca, en los términos del contrato, que el arrendatario hubiere de satisfacer el número de mensualidades que faltaban para los cinco años de duración del contrato. No cabe otra interpretación de la cláusula Segunda del contrato y, como precisa el art. 1283 del Código Civil , cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar.

Tercero.- El alegato de la parte demandada relativo a una resolución de mutuo acuerdo de las partes, no puede prosperar.

Es el arrendatario el que advierte (en la comparecencia del acto de conciliación celebrada en el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Vigo) de su voluntad de resolver unilateralmente el contrato. Y ello, lógicamente, haciendo uso de la facultad que le reconocía la cláusula Segunda del contrato: 'el arrendatario podrá desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento'. Y, efectivamente, el día 5 de diciembre de 2017, hizo entrega de las llaves del local, poniendo término al contrato. No hay, por tanto, ni resolución consensuada, ni es serio hablar de visto bueno del arrendador a la resolución unilateral, cuando habría de aceptarla forzosamente en los términos del contrato.

Asimismo, se trae a colación la doctrina de los actos propios. Como es conocido, la llamada doctrina de los actos propios, surgida originariamente en el ámbito del derecho privado, significa la vinculación del autor a una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito en el sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia con el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos subjetivos. En tal sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 9 mayo 2000 , recuerda: 'Como ha señalado la reciente sentencia de esta Sala de 28 de enero de 2000 'el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos ('nemo potest contra proprium actum venire'), como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el art. 7. 1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior; y esta doctrina (recogida en numerosas sentencias de la Sala, como las de 27 enero y 24 junio 1996 ; 16 febrero , 19 mayo y 23 julio 1998 ; 30 enero , 3 febrero , 30 marzo y 9 julio 1999)' . Y, en relación con sus requisitos, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 mayo 2001 , expone: '... hay que consignar que es principio general de Derecho, que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, principio que tenía ya constancia en el añejo texto de Las Partidas, y que supone un límite del derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia de la buena fe y de la exigencia de la observancia de una coherencia en el ámbito del tráfico jurídico y siempre que concurran los presupuestos o requisitos exigidos por la doctrina para su aplicación y que son los siguientes: a) En primer lugar, que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídicamente afectante a su autor y b) que exista una incompatibilidad o contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta precedente ( sentencias, por citar entre las más recientes, de 18 de enero de 1990 , 5 de marzo de 1991 , 4 de junio y 30 de diciembre de 1992 , 12 y 13 de abril y 20 de mayo de 1993 , 17 de diciembre de 1994 , 31 de enero , 30 de mayo y 30 de octubre de 1995 , 21 de noviembre de 1996 , 4 de enero , 13 de julio , 1 de octubre y 16 de noviembre de 1999 , 23 de mayo , 25 de julio y 25 de octubre de 2000 , 27 de febrero y 16 de abril de 2001 )'.

Pues bien, ni la falta de contestación a un burofax que la arrendataria remite al arrendador, ni el escrito que consigna la entrega de llaves, ni la publicidad posterior del arrendador destinada el alquiler del local, en modo alguno pueden ser considerados como actos propios del arrendatario indicativos de una supuesta resolución consensuada (ya se ha dicho que el arrendador estaba contractualmente forzado a aceptar el desistimiento de la otra parte), ni por supuesto como reveladores de una renuncia a exigir la aplicación de la consecuencia económica prevista en la cláusula contractual para caso de incumplimiento del arrendatario. Y es que, como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2013 (que precisamente cita la parte demandada), 'tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.

Cuarto.- Se solicitaba, finalmente, la moderación de las consecuencias económicas.

La referencia a las circunstancias concurrentes (perjuicios económicos como consecuencia de la resolución de contratos de subarriendo), en relación con la doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus , no resulta de aplicación. Se olvida que la dificultad de proseguir con el arrendamiento ha encontrado la solución del desistimiento (ya previsto en el contrato), pero lo que determina la exigencia de la indemnización de la cantidad por el arrendador, no es una posible crisis económica del arrendatario, sino el incumplimiento por parte de este del plazo de preaviso, que nada tiene que ver con la imposibilidad de continuar con la relación contractual.

Sin embargo, no parece forzado, atendiendo al carácter singularmente gravoso de la aplicación automática de las consecuencias económicas de la cláusula en cuestión (8.024,42 euros, como importe de las rentas correspondientes al número de meses pendientes hasta la fecha de conclusión del contrato) identificarla más como una sanción que como una solución puramente resarcitoria, es decir, como una cláusula penal.

De suerte que, podría aplicarse, análogamente, la facultad judicial de reducción que regula el art. 1154 del Código Civil . Y es que, aunque no se ha producido el incumplimiento de la obligación principal (la facultad de desistimiento del contrato antes del plazo de vencimiento estaba contractualmente prevista), lo que se ha venido a cumplir irregular o defectuosamente es el plazo señalado para formalizar el preaviso (entre la comunicación expresa del arrendatario de que va a poner a disposición del arrendador el local - 19 de octubre de 2017 - y la efectiva entrega de llaves - 5 de diciembre de 2017- no han transcurrido dos meses, pero sí cuarenta y seis días). Por consiguiente, atendiendo a principios de equidad (parámetro que acoge el propio precepto), procede moderar la indemnización fijándola, ponderadamente, en la suma de 2.400 euros.

Quinto.- De conformidad con lo prevenido en el art. 394. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

De conformidad con lo prevenido en el art. 398. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

ANTECEDENTES DE HECHO Primero.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de esta ciudad, se dictó sentencia con fecha 28 de noviembre de 2018 , en el procedimiento del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' Que estimando parcialmente la demanda planteada por la Procuradora doña Dolores Virulegio Figueroa, en representación de don Gervasio que representa a doña Milagrosa , debo condenar a DIRECCION000 C.B. a pagar a la parte demandante la suma de MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (1.528,50 euros), así como los intereses legales reseñados, debiendo cada parte abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad .' Segundo.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de DON Gervasio , que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Elevadas las actuaciones para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, se señaló el día 23 de mayo, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Tercero.- Por la parte recurrente se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

FUNDAMENTOS DE DERECHO Primero.- A modo de resumen de antecedentes fácticos aclaratorios de interés, pueden reseñarse los siguientes: a) Con, fecha 30 de diciembre de 2015, Dña. Milagrosa , como arrendadora y la entidad ' DIRECCION000 C. B.', suscribieron un 'contrato de arrendamiento de local de negocio' que tenía por objeto, el local núm. 3, situado con frente a las calles Ronda de Don Bosco, Velázquez Moreno y Progreso, perteneciente a la 'Comunidad de Comerciantes' del Mercado del Progreso. Al contrato se le señaló una duración de cinco años, prorrogables por acuerdo expreso de ambas partes.

b) En escrito de fecha 29 de junio de 2017, Dña. Milagrosa dedujo solicitud de conciliación frente a la entidad ' DIRECCION000 C. B.' solicitando que el conciliado se aviniere a informar de 'los pagos realizados, las retenciones practicadas y abonadas en la Agencia Tributaria, de estar al día en el pago de tributos, arbitrios, tasas, IBI del local objeto de alquiler y gastos de comunidad'. El procedimiento de conciliación se tramitó, bajo el núm. 538/2017 en el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Vigo.

c) En el acto de comparecencia, celebrado en fecha 19 de octubre de 2017, la requerida ' DIRECCION000 C. B.' manifestó: 'Que no se aviene por los motivos que se expondrán en el momento procesal oportuno y, además, comunica el administrador compareciente, que va a dejar a disposición de la arrendadora el local arrendado, el 2 de noviembre de 2017, a las 11,00 horas, con la entrega de llaves'.

d) Con fecha 23 de octubre de 2017, se dictó decreto, cuya parte dispositiva expresaba: '1. Dar por terminado sin avenencia el acto de conciliación solicitado por Dña. Milagrosa y en el que ha sido requerida DIRECCION000 C. B.

2. Entregar testimonio a las partes y remitir las presentes actuaciones al archivo'.

e) Con fecha 5 de diciembre de 2017, D. Balbino , en representación de ' DIRECCION000 C. B.' y D. Gervasio , suscribieron un documento del siguiente tenor: ' Balbino , con DNI NUM000 , en representación de DIRECCION000 C. B con NIF NUM001 , con domicilio en DIRECCION001 NUM002 - NUM003 de Vigo, en el día de hoy, 5 de diciembre de 2017, a las 11,00 horas, hace entrega de las llaves del local sito en el Mercado del Progreso, Ronda de Don Bosco 41 Bis, local 3, a Don Gervasio con DNI NUM004 , esposo de Dña. Milagrosa que es la arrendadora de dicho local en virtud del contrato de alquiler de fecha 30 de diciembre de 2015. Queda pendiente la regularización del pago de las rentas pendientes, ya que en este acto tan solo se le hace entrega de las llaves '.

Segundo.- En la demanda se reclamaban, entre otros conceptos, el importe de la suma de las rentas correspondientes al periodo que va desde la fecha de resolución unilateral del contrato por el arrendatario (5 de diciembre de 2017) hasta la finalización del mismo (14 de abril de 2021), al amparo de la cláusula Segunda del contrato de 30 de diciembre de 2015.

Justamente la interpretación de esa cláusula contractual integra el tema de debate en el recurso.

El art. 4. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , señala: 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

La cláusula Segunda del contrato de 30 de diciembre de 2015, establecía: 'El contrato de arrendamiento tendrá una duración de cinco años, iniciándose el mismo el 15 de abril de 2016 y finalizando el 14 de abril de 2021. Llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, la finca deberá quedar desalojada por el arrendatario, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, el arrendatario podrá desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento. Si el desistimiento se produce antes de la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que indemnizar al arrendador con el número de mensualidades que falten para los cinco años de contrato, siempre y cuando se notifique al arrendador la voluntad de desistimiento de forma fehaciente y con dos meses de antelación'.

Ciertamente debe aceptarse la exégesis que realiza la sentencia de instancia, en cuanto estima que la intención de las partes contratantes al introducir la cláusula en el contrato, no era otra que la de conceder al arrendatario la posibilidad de desistir del contrato antes del vencimiento fijado en el mismo y sin obligación de abonar las rentas pendientes, siempre y cuando notificare al arrendador la voluntad de desistir de forma fehaciente y con dos meses de antelación. Es decir que, realmente, la cláusula debía integrarse con el vocablo 'no' (que había sido omitido involuntariamente por las partes al redactarlo), de modo que la redacción habría de ser ' No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, el arrendatario podrá desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento. Si el desistimiento se produce antes de la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario no tendrá que indemnizar al arrendador con el número de mensualidades que faltenpara los cinco años de contrato, siempre y cuando se notifique al arrendador la voluntad de desistimiento de forma fehaciente y con dos meses de antelación '.

Y tal interpretación es justamente la que las partes aceptan y resulta de la aplicación de las reglas normativas que el Código Civil recoge en la materia, específicamente el art. 1284 de dicho Cuerpo legal, en cuanto previene que 'Si alguna cláusula de los contratos admitiere diverso sentido, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto'. Y es que de no acogerse tal interpretación, cualquier otra (singularmente la literal) conduciría al absurdo. De modo que habrá de estarse al párrafo segundo del art.

1281 del Código Civil , en cuanto dispone que 'si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas'.

Asimismo no es cuestionable que el arrendatario no notificó al arrendador su voluntad de resolver el contrato con los dos meses de antelación que fijaron las partes en el contrato. La primera vez que comunicó su voluntad de dejar el local a disposición del arrendador fue en la comparecencia judicial del proceso de conciliación (19 de octubre de 2017) y la resolución efectiva del contrato se produjo con la entrega de llaves el 5 de diciembre de 2017 (sin que, por lo tanto, hubieren transcurrido los dos meses). Por consiguiente, el arrendador incumplió su obligación de notificar el desistimiento con dos meses de antelación, cual señalaba la cláusula Segunda del contrato locativo.

Y resta decidir cuales son las consecuencias económicas de tal incumplimiento. La sentencia de instancia limita la indemnización a los dos meses de preaviso incumplidos. Sin embargo se desconoce cual es el fundamento de tal solución. La cláusula Segunda del contrato es absolutamente clara e inequívoca: la falta de cumplimiento de la notificación de la voluntad de desistimiento en cualquiera de sus presupuestos (notificación fehaciente y con dos meses de antelación) provoca, en los términos del contrato, que el arrendatario hubiere de satisfacer el número de mensualidades que faltaban para los cinco años de duración del contrato. No cabe otra interpretación de la cláusula Segunda del contrato y, como precisa el art. 1283 del Código Civil , cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar.

Tercero.- El alegato de la parte demandada relativo a una resolución de mutuo acuerdo de las partes, no puede prosperar.

Es el arrendatario el que advierte (en la comparecencia del acto de conciliación celebrada en el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Vigo) de su voluntad de resolver unilateralmente el contrato. Y ello, lógicamente, haciendo uso de la facultad que le reconocía la cláusula Segunda del contrato: 'el arrendatario podrá desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento'. Y, efectivamente, el día 5 de diciembre de 2017, hizo entrega de las llaves del local, poniendo término al contrato. No hay, por tanto, ni resolución consensuada, ni es serio hablar de visto bueno del arrendador a la resolución unilateral, cuando habría de aceptarla forzosamente en los términos del contrato.

Asimismo, se trae a colación la doctrina de los actos propios. Como es conocido, la llamada doctrina de los actos propios, surgida originariamente en el ámbito del derecho privado, significa la vinculación del autor a una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito en el sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia con el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos subjetivos. En tal sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 9 mayo 2000 , recuerda: 'Como ha señalado la reciente sentencia de esta Sala de 28 de enero de 2000 'el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos ('nemo potest contra proprium actum venire'), como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el art. 7. 1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior; y esta doctrina (recogida en numerosas sentencias de la Sala, como las de 27 enero y 24 junio 1996 ; 16 febrero , 19 mayo y 23 julio 1998 ; 30 enero , 3 febrero , 30 marzo y 9 julio 1999)' . Y, en relación con sus requisitos, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 mayo 2001 , expone: '... hay que consignar que es principio general de Derecho, que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, principio que tenía ya constancia en el añejo texto de Las Partidas, y que supone un límite del derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia de la buena fe y de la exigencia de la observancia de una coherencia en el ámbito del tráfico jurídico y siempre que concurran los presupuestos o requisitos exigidos por la doctrina para su aplicación y que son los siguientes: a) En primer lugar, que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídicamente afectante a su autor y b) que exista una incompatibilidad o contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta precedente ( sentencias, por citar entre las más recientes, de 18 de enero de 1990 , 5 de marzo de 1991 , 4 de junio y 30 de diciembre de 1992 , 12 y 13 de abril y 20 de mayo de 1993 , 17 de diciembre de 1994 , 31 de enero , 30 de mayo y 30 de octubre de 1995 , 21 de noviembre de 1996 , 4 de enero , 13 de julio , 1 de octubre y 16 de noviembre de 1999 , 23 de mayo , 25 de julio y 25 de octubre de 2000 , 27 de febrero y 16 de abril de 2001 )'.

Pues bien, ni la falta de contestación a un burofax que la arrendataria remite al arrendador, ni el escrito que consigna la entrega de llaves, ni la publicidad posterior del arrendador destinada el alquiler del local, en modo alguno pueden ser considerados como actos propios del arrendatario indicativos de una supuesta resolución consensuada (ya se ha dicho que el arrendador estaba contractualmente forzado a aceptar el desistimiento de la otra parte), ni por supuesto como reveladores de una renuncia a exigir la aplicación de la consecuencia económica prevista en la cláusula contractual para caso de incumplimiento del arrendatario. Y es que, como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2013 (que precisamente cita la parte demandada), 'tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.

Cuarto.- Se solicitaba, finalmente, la moderación de las consecuencias económicas.

La referencia a las circunstancias concurrentes (perjuicios económicos como consecuencia de la resolución de contratos de subarriendo), en relación con la doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus , no resulta de aplicación. Se olvida que la dificultad de proseguir con el arrendamiento ha encontrado la solución del desistimiento (ya previsto en el contrato), pero lo que determina la exigencia de la indemnización de la cantidad por el arrendador, no es una posible crisis económica del arrendatario, sino el incumplimiento por parte de este del plazo de preaviso, que nada tiene que ver con la imposibilidad de continuar con la relación contractual.

Sin embargo, no parece forzado, atendiendo al carácter singularmente gravoso de la aplicación automática de las consecuencias económicas de la cláusula en cuestión (8.024,42 euros, como importe de las rentas correspondientes al número de meses pendientes hasta la fecha de conclusión del contrato) identificarla más como una sanción que como una solución puramente resarcitoria, es decir, como una cláusula penal.

De suerte que, podría aplicarse, análogamente, la facultad judicial de reducción que regula el art. 1154 del Código Civil . Y es que, aunque no se ha producido el incumplimiento de la obligación principal (la facultad de desistimiento del contrato antes del plazo de vencimiento estaba contractualmente prevista), lo que se ha venido a cumplir irregular o defectuosamente es el plazo señalado para formalizar el preaviso (entre la comunicación expresa del arrendatario de que va a poner a disposición del arrendador el local - 19 de octubre de 2017 - y la efectiva entrega de llaves - 5 de diciembre de 2017- no han transcurrido dos meses, pero sí cuarenta y seis días). Por consiguiente, atendiendo a principios de equidad (parámetro que acoge el propio precepto), procede moderar la indemnización fijándola, ponderadamente, en la suma de 2.400 euros.

Quinto.- De conformidad con lo prevenido en el art. 394. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

De conformidad con lo prevenido en el art. 398. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española, FALLAMOS Estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Dña. Dolores Virulegio Figueroa, en nombre y representación de D. Gervasio , contra la sentencia de fecha veintiocho de noviembre de dos mil dieciocho, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Vigo , revocamos la misma, en el sentido de condenar a la demandada ' DIRECCION000 C. B.' a abonar a los actores la cantidad de TRES MIL NO VECIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (3.928,50 EUROS), manteniendo los demás pronunciamientos de la misma.

No se hace especial declaración en cuanto a las costas procesales del recurso.

Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, ante este mismo tribunal y para la Sala Primera del Tribunal Supremo, dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.