Sentencia CIVIL Nº 27/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 828/2020 de 25 de Enero de 2022

Encabezamiento

828 2020 Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0809642120198134149

Recurso de apelación 828/2020 -3

Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 723/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012082820

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012082820

Parte recurrente/Solicitante: Milagros

Procurador/a: Carmina Torres Codina

Abogado/a: MARIA DEL PILAR ANDRES HERNANDEZ

Parte recurrida: BUILDINGCENTER, S.A.U

Procurador/a: Antonio Blasco Alabadi

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 27/2022

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell

Mireia Rios Enrich Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 25 de enero de 2022

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

Primero. En fecha 13 de noviembre de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 723/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Carmina Torres Codina, en nombre y representación de Milagros contra Sentencia - 28/02/2020 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Antonio Blasco Alabadi, en nombre y representación de BUILDINGCENTER, S.A.U.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:'ESTIMO TOTALMENTEla demanda interpuesta por Antonia Gómez Gutiérrez, Procuradora de los Tribunales y de BUILDINGCENTER S.A.U., frente a Milagros, representada por la Procuradora de los Tribunales Victoria Valcarcel Gil y:

DECLARO RESUELTOpor expiración del plazo contractualmente pactado el contrato de arrendamiento suscrito el día 14 de febrero de 2011 entre Argenta S.L. - en el que se subrogó Buildingcenter S.A.U. - y Milagros relativo a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de La Torreta (La Roca del Valles).

CONDENOa la parte demandada Milagros a que desaloje y deje libre y a disposición de la parte actora dicha vivienda bajo apercibimiento de que se procederá a su lanzamiento si no lo verificaran dentro del plazo legal.

CONDENO a la parte demandadaal pago de las costas procesales causadas en primera instancia.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 18/01/2022.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

BUILDINGCENTER S.A. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contractual contra Dª Milagros respecto de la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de la Torreta, de La Roca del Vallés. Expone que la parte demandada y la anterior propietaria suscribieron contrato de arrendamiento de fecha 14 de febrero de 2011, en el que se subrogó la demandante que adquirió la finca por compra; la actora procedió a remitir burofax a la inquilina en fecha 26 de marzo de 2013 indicándole la nueva titularidad de la finca y modo de proceder al pago de las siguientes rentas; en fecha 17 de diciembre de 2018, se le remitió un segundo burofax, indicándole que el contrato de arrendamiento, se encontraba próximo a vencer, por lo que se la instaba a manifestarse en el sentido redactar un contrato nuevo o en su caso para que procediera a entregar la vivienda libre vacua y expedita.

Y solicita se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1º.- Declare resuelto el referido contrato de arrendamiento de vivienda sita en CALLE000 (antes y según nota simple, CALLE000), número NUM000; vivienda tipo dúplex de la localidad de la Torreta - La Roca del Vallés.

2º.- Condene a la parte demandada a reintegrar la posesión de la vivienda sita en CALLE000 (antes y según nota simple, CALLE000), número NUM000; vivienda tipo dúplex de la localidad de la Torreta - La Roca del Vallés, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la demandante, y caso de no ser verificado dentro del plazo legalmente conferido a tal efecto, acuerde su desalojo forzoso o lanzamiento.

3º.- Condene a la demandada al pago de los importes de las sucesivas mensualidades que vayan venciendo durante el curso del procedimiento y demás gastos a cargo del arrendatario si no se hubieren abonado.

4º.- Condene a la parte demandada al pago de las costas procesales conforme al art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento, inclusive en el caso de que el arrendatario proceda a enervar la acción que se insta.

La demandada se opone a la demanda presentada alegando que el contrato de arrendamiento incluye una opción de compra que la demandada estaba interesada en ejercitar; que después que la propiedad le ofertara la posibilidad de compra de la vivienda y la demandada se interesara, nada se le indicó al respecto, pasando a rescindirle el contrato de arrendamiento cuando en su notificación de oferta de compra, se le dejaba constancia que en caso de no perfeccionarse la compraventa nada cambiaria respecto a su situación de arrendataria; en el contrato constaba el derecho de la actora de poder accionar el derecho de opción de compra de la finca to, y la demandada quiso que por parte de la propiedad se valoraran sus condiciones en el caso de adjudicación de la finca ofertada por la propiedad.

La sentencia de primera instancia estima la demanda, declara resuelto por expiración del plazo contractualmente pactado el contrato de arrendamiento suscrito el día 14 de febrero de 2011 entre Argenta S.L. - en el que se subrogó Buildingcenter S.A.U. - y Dª Milagros, relativo a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de La Torreta (La Roca del Valles), y condena a Dª Milagros a que desaloje y deje libre y a disposición de la parte actora dicha vivienda bajo apercibimiento de que se procederá a su lanzamiento si no lo verificaran dentro del plazo legal, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de Dª Milagros interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis:

1) La sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba respecto de la prórroga del contrato por falta de recepción del requerimiento de finalización del contrato, ya que si bien es cierto que se efectuó por la actora la comunicación ofreciéndole la posibilidad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento o, en caso, contrario, instándola a devolver la finca el día 13 de febrero de 2019, se dan dos circunstancias que se omiten en su valoración:

a) Lo cierto es que previo a que se remita dicha comunicación, existían conversaciones entre las partes, relacionadas con la oferta por parte de la actora (documento 2 de la contestación a la demanda de fecha 8 de octubre de 2018) a la arrendataria para que pudiera optar a la compra de la vivienda y que la arrendataria mostró total interés en dicha posibilidad; es decir, meses antes del requerimiento de 17 de diciembre de 2018, existían unas conversaciones claras de interés en adquirir la finca.

b) El burofax de 17 de diciembre de 2018 nunca fue recibido por la demandada.

c) El día 18 de diciembre de 2018 la arrendataria remitió un burofax en el que exponía su voluntad de adquirir la finca.

2) En cuanto a la prórroga del contrato por las negociaciones vinculadas al ejercicio del derecho de opción de compra:

a) Se ha producido la infracción de los artículos 1091 y 1255 del CC por cuanto el contrato de arrendamiento con opción de compra es uno de los contratos atípicos, es decir, huérfanos de específica regulación, por el cual los contratantes, al amparo del principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1091 CC) y de libertad de pacto ( artículo 1255 del CC) celebran, rigiéndose por lo convenido e integrándose en los previsto por preceptos de otros contratos afines o por la jurisprudencia.

Por ello, lo pactado por los contratantes fue claramente vincular la opción de compra a todo el plazo de duración del contrato.

b) Error en la valoración de la prueba, al no tercer en cuenta que fue la parte actora, documento 2 de la contestación, la que ofreció a la demandada la compra de la vivienda en el mes de octubre de 2018 y que la demandada contestó a través de emails y burofax su voluntad de adquirir la finca; esto es, existe documentación suficiente que acredita que ante el ofrecimiento de la actora, la arrendataria manifestó su voluntad de adjudicarse la vivienda antes del 31 de diciembre de 2018.

3) En todo caso, no procede la condena en costas por la existencia de serias dudas de hecho.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la resolución recurrida y se dicte otra por la que se desestime la demanda, con condena en costas a la contraria.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1) El día 14 de febrero de 2011, ARGENTA S.L. y Dª Milagros suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra, respecto de la vivienda sita en el Passatge DIRECCION000 NUM001, con entrada por la CALLE000, NUM000, de la Torreta- La Roca del Vallés, documento 1 de la contestación a la demanda.

2). Señala la cláusula SEGUNDA del referido contrato, DURACIÓN:

'1 . El plazo de duración de este contrato es de dos años, a contar desde hoy. De conformidad con lo establecido en el artículo 9 de la LAU , llegada la fecha del vencimiento del arrendamiento, éste se prorrogará obligatoriamente por término anuales hasta que el arrendamiento tenga una duración mínima total de cinco años, excepto que el arrendatario manifieste al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

2. De conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la LAU , si vencido el arrendamiento después de los primeros cinco años, ninguna de las partes no notifica a la otra, como mínimo con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato y posteriormente, por término anuales hasta un máximo de tres años más, excepto que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación como mínimo a la fecha de terminación de cualquiera de sus anualidades su voluntad de no renovarlo.

3. Una vez hayan transcurrido los dos primeros años de duración del contrato, el arrendatario podrá extinguir unilateralmente en cualquier momento, siempre que la fecha de extinción sea comunicada fehacientemente al arrendador con una antelación minia de dos meses'.

3) Indica el pacto TRECE del contrato, OPCIÓN DE COMPRA:

'El arrendador constituye en favor del arrendatario (optante) que la acepta, un derecho de opción de compra sobre el objeto en los términos siguientes:

1. Carácter gratuito del derecho. El arrendatario no ha de pagar ningún precio o prima por la adquisición de este derecho de opción de compra.

2. Duración del derecho. El derecho de opción de compra tendrá exactamente la misma vigencia que el arrendamiento y por lo tanto nace en este acto y se extinguirá en el mismo momento en el que se extinga el arrendamiento.

3. Importe del precio de la compraventa. El precio de la compraventa objeto, en caso de ejercicio de la opción, consistirá:

En la cantidad de 318.000 euros si el ejercicio se produce durante los dos primeros años de vigencia del contrato.

En la cantidad de 350.000 euros si el ejercicio se produce durante el tercer año de vigencia del contrato.

En la cantidad de 380.000 euros si el ejercicio se produce durante el cuarto año de vigencia del contrato.

En la cantidad de 415.000 euros si el ejercicio se produce durante el quinto año, o posteriormente si es el caso, de vigencia del contrato.

4. Pago del precio de la compraventa. El precio de la compraventa se pagará en el acto de otorgamiento de la escritura pública de la compraventa, excepto un importe igual al 90% de las rentas satisfechas por el arrendatario durante todo el arrendamiento. Este importe deducible del precio de la compraventa, se considerará en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, pago parcial a cuenta del precio de la compraventa.

En el momento del otorgamiento de la escritura pública, la parte compradora deberá satisfacer también, además del precio indicado, el IVA correspondiente (actualmente al tipo del 8%).

5. Ejercicio del derecho. La opción de compra se ejercitará mediante una notificación fehaciente del optante al arrendador (emitida dentro del periodo de vigencia del derecho de opción) en la cual el optante manifestará voluntad de adquirir por compraventa el objeto. La escritura pública se otorgará dentro de los quince días naturales siguientes a la recepción de la notificación del ejercicio de la opción, ante el notario de Granollers que indique el optante. Si la parte arrendataria y optante del presente contrato estuviera integrada por más de una persona, el ejercicio de la opción deberá hacerse por todas las apersonas integrantes conjuntamente o bien por algunas de ellas con el consentimiento expreso de todas las demás. Si el objeto está integrado por más de una finca registral, el ejercicio de la opción deber recaer necesariamente sobre todas las fincas registrales integrantes (de manera que será ineficaz la pretensión del arrendatario de ejercitar el derecho de opción de compra sólo en relación con algunas de las fincas con exclusión de las demás).'

4) El día 8 de octubre de 2018, AMAT INMOBILIARIS DES DE 1948 S.L., empresa colaboradora de SERVIHABITAT, en su condición de apoderados y gestores del patrimonio inmobiliario de la sociedad BUILDINGCENTER S.A.U., remite un burofax a la arrendataria mediante el cual le anuncia que BUILDINGCENTER quiere ofrecerle la posibilidad de adquirir el inmueble arrendado por importe de 168.300 euros. Dicha oferta tiene vigencia hasta el día 31 de diciembre de 2018, pasado este plazo, la oferta quedará automáticamente resuelta y sin efecto alguno, indicándole que si en el contrato existe algún derecho de adquisición preferente, el documento no modifica la regulación contenida en el mismo, de manera que su contenido se mantiene plenamente vigente e inalterado (documento 2 de la contestación a la demanda).

El día 16 de octubre de 2018, AMAT INMOBILIARIS, remite un correo electrónico en relación al burofax anterior indicándole las condiciones de la oferta de compra, con vigencia hasta el día 31 de diciembre de 2018 y especificando la documentación necesaria por parte de todos los compradores; que una vez recibida la documentación solicitada se procederá a generar un documento de reserva en el cual aparecerán las instrucciones para hacer un pago en concepto de reserva de 3.000 euros, documento 3 de la contestación a la demanda.

El día 22 de octubre de 2018, la arrendataria contesta al anterior correo electrónico indicando que están interesados en la compra del inmueble, que está pendiente de que confirmen si es posible añadir el parking y su precio, y que en el contrato de alquiler se especifica que el alquiler que se paga será a cuenta de la posible compra, por lo que necesita que le confirmen el importe total de los pagos realizados a cuenta, a fin de poder pedir la correspondiente hipoteca, y que al formalizar el contrato entregaron tres meses en concepto de fianza, preguntando si se devolverá la fianza o si puede quedar a cuenta de los 3.000 euros que se piden como reserva.

4. El día 7 de noviembre de 2018 contesta la entidad colaboradora que desde SERVIHABITAT le comentan que contactarán con la arrendataria indicando las condiciones en el caso de existir opción de compra, supuesto en el que ellos no llevan la gestión, pues solo llevan la oferta por importe de 168.300 euros hasta el 31 de diciembre de 2018.

5. El día 8 de noviembre de 2018, la entidad colaboradora remite un nuevo email en el que indica que desde SERVIHABITAT solicitan si puede enviar el contrato de arrendamiento.

6. El mismo día 8 de noviembre de 2018, la arrendataria adjunta copia del contrato.

7. El día 17 de diciembre de 2018, SERVIHABITAT Servicio Inmobiliarios, en su condición de gestora y apoderada de BUILDINGCENTER S.A.U., comunica a la arrendataria mediante burofax, la finalización del contrato el día 13 de febrero de 2019, ofreciendo la posibilidad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento. Dicho burofax no es entregado habiendo dejado aviso el servicio de correos, documento 4 de la demanda.

8. El 20 de diciembre de 2018, la arrendataria remite un nuevo burofax en el que comunica que está interesada en la adquisición de dicho inmueble por importe de 168.300 euros, siempre y cuando se respete la condición establecida en el contrato de arrendamiento, por el que en el caso de adquirir la finca durante la vigencia del contrato de arrendamiento, al precio de la compraventa ofrecido se le tiene que descontar en concepto de pago parcial a cuenta del precio, el importe igual al 90% de las rentas satisfechas durante todo el arrendamiento, que actualmente asciende a 59.021,92 euros, además de tener en cuenta que constan depositados a su favor los importes de 694,46 euros por la fianza legal y 1.388,92 euros de garantía adicional. En base a ello, el precio de la compraventa pendiente de abonar sería de 107.195,62 euros.

Este burofax es recibido por SERVIHABITAT el día 21 de diciembre de 2018, documento 4 de la contestación a la demanda.

TERCERO.- Requerimiento de finalización del contrato de arrendamiento. Eficacia del burofax.

El contrato objeto de procedimiento contemplaba una duración de dos años prorrogable hasta un máximo de cinco. Posteriormente, transcurrida esta prórroga legal obligatoria, el artículo 10 de la LAU vigente en la fecha de su celebración, establecía que si ninguna de las partes había notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifestara al arrendador con un mes de antelación como mínimo a la fecha de terminación de cualquiera de sus anualidades su voluntad de no renovarlo.

Así pues, atendida la duración pactada y conforme a los artículos 9 y 10 de la LAU aplicable, celebrado el contrato el día 14 de febrero de 2011, éste finalizaba el día 13 de febrero de 2016; en dicho momento operaría la prórroga prevista en el artículo 10, salvo que se hubiera producido el preaviso legalmente exigido.

Consta en autos que el día 17 de diciembre de 2018, la arrendadora remitió al demandado burofax en el que le comunicaba su voluntad de dar por finalizado el contrato a su vencimiento en fecha 13 de febrero de 2019. Queda asimismo probado que dicho burofax no fue efectivamente recibido por la arrendatario, pues según certificación del servicio de correos fue ' No entregado. Dejado aviso'.

La primera cuestión que se plantea consiste en determinar la eficacia del indicado burofax.

En este sentido debemos indicar que siendo la notificación un acto recepticio, supone la necesaria colaboración por parte del notificado, que habrá de recoger la notificación y ésta debe entenderse recibida aunque el destinatario no la haya recogido materialmente, cuando, como en este caso ocurre, consta que le fue dejado aviso y no fue recogido por su destinatario.

Teniendo en cuenta esta premisa, el tribunal considera que la comunicación se llevó a cabo a través de un medio fehaciente, y a la dirección de la vivienda arrendada, CALLE000, número NUM000, de la ROCA DEL VALLÉS.

Por otro lado, también alega la apelante que este burofax no fue recibido pues no fue enviado a la dirección oficial sita en Passatge DIRECCION000 NUM001, de La Roca del Vallés.

En el contrato de arrendamiento se hace constar que se arrienda la vivienda sita en el Passatge DIRECCION000 NUM001, con entrada por la CALLE000, NUM000, de la Torreta- La Roca del Vallés,

Sin embargo, se observa que el burofax anterior de fecha 8 de octubre de 2018, documento 2 de la contestación a la demanda, fue enviado a la misma dirección, CALLE000, número NUM000, de la ROCA DEL VALLÉS, y sí fue recibido por la demandada según se reconoce en el hecho cuarto de la contestación a la demanda.

Por lo tanto, la recurrente fue preavisada de la finalización del contrato mediante envío de burofax por la propiedad, de 17 de diciembre de 2018, y el burofax no fue recibido por la demandada por su propia inactividad lo que no le resta validez y eficacia.

CUARTO.- Ámbito de la acción ejercitada. Juicio verbal de desahucio por expiración del plazo.

En segundo término, debemos fijar el ámbito de la acción ejercitada. Debemos recordar que el juicio de desahucio por expiración del plazo contractual tiene (desde la reforma de la LEC 1/2000 operada por Ley 19/2009) carácter sumario (contrariamente al desahucio por precario configurado como plenario), con limitación del su objeto, de tal manera que el efecto de cosa juzgada no alcanza a aquellas cuestiones sobre las que el juez haya de pronunciarse como presupuesto para resolver sobre la expiración del plazo, legal o contractual, del arriendo.

En este sentido, debemos traer a colación la sentencia esta sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 22 de julio de 2020, Nº de Recurso: 824/2019 que declara:

'QUINTO.- 2º.-Nos encontramos ante un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual. La actual LEC 1/2000 mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1º LEC ) como procedimiento sumario (arts. 444.1 y 447.2), con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 no se limitan los medios de prueba utilizables. También, tiene carácter sumario desde la reforma de la LEC operada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre el desahucio por expiración del plazo legal y contractual (recuperando el carácter que ya le atribuía la LEC 1881), cuyo objeto se ciñe a determinar si el contrato ha expirado por haber finalizado el plazo legal o contractual. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ). Ahora bien, es preciso que en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de esta controversia con la finalidad de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley concede al arrendador.

Respecto al concepto de cuestión compleja, conviene recordar la reiterada la doctrina jurisprudencial que sostiene que cuando existen otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas son de tal naturaleza que presentan sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hacen muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos, ( Sentencias T.S. de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , 14-4-1992 y 12-6-1997 , entre otras). Pero, no es menos cierto que, como apunta la sentencia del Tribunal Supremo de 10-5-1993 , tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita al tribunal dentro del examen del recurso del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, permite su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma; de modo que la complejidad alegada sólo excluirá la resolución en el juicio de desahucio cuando se presente como definitiva e impidiente para estimar el desahucio pretendido; igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 14-11-1988 que declaró que, aunque en principio el juicio de desahucio, por su carácter sumario, no permite que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no obsta a que se puedan debatir en él aquellas cuestiones que, relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar; no pudiendo olvidar, de otro lado, que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes, es decir, no se excluirá el desahucio cuando en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de dicha controversia con el fin de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley confiere al arrendador.

Ciertamente la diferenciación, a estos efectos entre 'complejidad' y 'no complejidad' de las respectivas relaciones jurídicas no siempre resulta fácil, si bien, en resumen, se concluye que no puede confundirse la existencia de complejidad con la multiplicidad de relaciones jurídicas o vínculos contractuales que unen a las partes cuando aparezcan netamente diferenciados en su naturaleza y efecto, sin implicarse unas con otras ni empañar o desnaturalizar las obligaciones y derechos arrendaticios, ni tampoco con la atipicidad o dificultad en la calificación jurídica de algún pacto, de forma tal que solo existirá complejidad cuando se rebasen los aspectos contractuales que tiene cierta relación jurídica, requiriéndose una previa determinación fáctica y jurídica que exceda de los sumarios cauces del juicio de desahucio.

Sentado lo anterior, hemos de partir de que, en el supuesto de autos, en su día se pactó un contrato de arrendamiento con opción de compra, ciñéndose la controversia, precisamente en la relevancia de ésta.

La STS 2.12.2009 , que cita la de 11 de abril de 2000 , se acerca al concepto de opción de compra afirmando que 'con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones', definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991 , 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997 '. Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: 'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'. Y, finalmente, en esta línea, la STS 15.1.2019 , citando la de 6.4.2011 , dice que 'el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción'.

Por su parte en el 'arrendamiento con opción de compra' (más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo específicamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así se pronuncia la STS 27.5.196 .

En todo caso la 'opción de compra' supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ).

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993 ). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010 .

El solo hecho de que se trate de un contrato de arrendamiento con opción de compra no comporta que concurra una cuestión compleja que excluya per inadecuación del procedimiento el procedimiento de desahucio, sea por falta de pago o por expiración del plazo, con reclamación de rentas acumulada o no.

Ante un contrato de arrendamiento con opción de compra si no consta el eficaz ejercicio en tiempo y forma, judicial o extrajudicial de la opción de compra por el arrendatario, la relación contractual que se desarrolla entre las partes era la de un contrato de arrendamiento y las sumas a cuyo pago venía obligada la demandada tenían el concepto de rentas y, como tales, pueden ser reclamadas ante su impago, a través del verbal del 250.1.1 LEC.

Así pues, no puede ser objeto de un juicio de desahucio como el que nos ocupa si la opción de compra estaba sometida a condición ni si concurrían antes de la finalización del arrendamiento los presupuestos pactados, según alega la actora, para su ejercicio (la posibilidad de cancelar las cargas que gravaban la finca) ni tampoco la cuestión relativa al válido o correcto ejercicio de la opción de compra,lo cual ha de ser discutido en el procedimiento declarativo que corresponda al desbordar el estrecho margen del juicio de desahucio.

Ahora bien, sí puede ser objeto de examen,como presupuesto para la resolución del pleito en tanto determina la calificación de la relación contractual que une a las partes (si bien con efecto limitado al presente procedimiento, que carece de efecto de cosa juzgada) si la opción fue o no ejercitada, a fin de determinar si entre las partes subsiste la relación arrendaticia'.

QUINTO.- Aplicación de la doctrina expuesta al presente caso.

Sentado lo anterior, en el supuesto de autos, tras el examen de cuanto se ha aportado y practicado en autos, consta en el documento número 2 de la contestación a la demanda que la actora ofreció a la demandada la compra de la vivienda en el mes de octubre de 2018 en condiciones distintas a las pactadas en el contrato de arrendamiento con opción de compra.

Es incuestionable que la oferta de compraventa efectuada en el burofax de 8 de octubre de 2018 iba claramente desligada de la opción de compra pactada en el contrato de arrendamiento por lo que no puede ser objeto de análisis en el presente procedimiento. En la misma comunicación se indicaba que si en el contrato existía algún derecho de adquisición preferente, el documento no implicaba modificación de la regulación contenida en el contrato, de manera que su contenido se mantenía plenamente vigente e inalterado (documento 2 de la contestación a la demanda).

En este juicio verbal únicamente procede examinar si la arrendataria ejercitó o no la opción de compra en los términos pactados en el contrato.

Indica el pacto trece del contrato, Opción de compra:

'El arrendador constituye en favor del arrendatario (optante) que la acepta, un derecho de opción de compra sobre el objeto en los términos siguientes:

1. Carácter gratuito del derecho. El arrendatario no ha de pagar ningún precio o prima por la adquisición de este derecho de opción de compra.

2. Duración del derecho. El derecho de opción de compra tendrá exactamente la misma vigencia que el arrendamiento y por lo tanto nace en este acto y se extinguirá en el mismo momento en el que se extinga el arrendamiento.

3. Importe del precio de la compraventa. El precio de la compraventa objeto, en caso de ejercicio de la opción, consistirá:

En la cantidad de 318.000 euros si el ejercicio se produce durante os dos primeros años de vigencia del contrato.

En la cantidad de 350.000 euros si el ejercicio se produce durante el tercer año de vigencia del contrato.

En la cantidad de 380.000 euros si el ejercicio se produce durante el cuarto año de vigencia del contrato.

En la cantidad de 415.000 euros si el ejercicio se produce durante el quinto año, o posteriormente si es el caso, de vigencia del contrato.

4. Pago del precio de la compraventa. El precio de la compraventa se pagará en el acto de otorgamiento de la escritura pública de la compraventa, excepto un importe igual al 90% de las rentas satisfechas por el arrendatario durante todo el arrendamiento. Este importe deducible del precio de la compraventa, se considerará en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, pago parcial a cuenta del precio de la compraventa.

En el momento del otorgamiento de la escritura pública, la parte compradora deberá satisfacer también, además del precio indiciado, el IVA correspondiente (actualmente al tipo del 8%).

5. Ejercicio del derecho. La opción de compra se ejercitará mediante una notificación fehaciente del optante al arrendador (emitida dentro del periodo de vigencia del derecho de opción) en la cual el optante manifestará voluntad de adquirir por compraventa el objeto. La escritura pública se otorgará dentro de los quince días naturales siguientes a la recepción de la notificación del ejercicio de la opción, ante el notario de Granollers que indique el optante. Si la parte arrendataria y optante del presente contrato estuviera integrada por más de una persona, el ejercicio de la opción deberá hacerse por todas las apersonas integrantes conjuntamente o bien por algunas de ellas con el consentimiento expreso de todas las demás. Si el objeto está integrado por más de una finca registral, el ejercicio de la opción deber recaer necesariamente sobre todas ñas fincas registrales integrantes (de manera que será ineficaz la pretensión del arrendatario de ejercitar el derecho de opción de compra sólo en relación con algunas de las fincas con exclusión de las demás).'

Por lo tanto, expirando el contrato de arrendamiento el día 13 de febrero de 2019, tras la prórroga de tres años del artículo 10 de la LAU, como se especifica en el propio burofax de 17 de diciembre de 2018, la opción podía ejercitarse durante el quinto año o posteriormente si es el caso, de vigencia de contrato, por la cantidad de 415.000 euros pactada.

El 20 de diciembre de 2018, la arrendataria envió burofax a SERVIHABITAT en el que comunicaba que estaba interesada en la adquisición de dicho inmueble por importe de 168.300 euros, siempre y cuando se respetara la condición establecida en el contrato de arrendamiento, por el que, en el caso de adquirir la finca durante la vigencia del contrato de arrendamiento, al precio de la compraventa ofrecido se le tenía que descontar en concepto de pago parcial a cuenta del precio, el importe igual al 90% de las rentas satisfechas durante todo el arrendamiento, por importe de 59.021,92 euros, además de tener en cuenta que constan depositados a su favor los importes de 694,46 euros por la fianza legal y 1.388,92 euros de garantía adicional. En base a ello ofrecía, como precio de la compraventa pendiente de abonar la suma de 107.195,62 euros.

Este burofax fue recibido por SERVIHABITAT el día 21 de diciembre de 2018, documento 4 de la contestación a la demanda.

Debemos partir del hecho que el ejercicio del derecho de opción de compra implica el cumplimiento de una relación jurídica que ya se estableció, es decir, que comporta pedir el cumplimiento de las obligaciones que ya habían asumido las partes cuando se pactó la opción, tesis que acepta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 (RJA 9.482/1991), según la cual las obligaciones recíprocas de los contratantes ya quedaron determinadas cuando se acordó la opción, quedando su efectividad supeditada al arbitrio o voluntad del optante.

El contenido del burofax no deja lugar a dudas de que a través del mismo no se estaba ejercitando la opción en la forma y con las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.

La opción de compra debía ejercitarse mediante una notificación fehaciente del optante al arrendador en las condiciones pactadas, esto es, transcurridos siete años desde la vigencia del contrato, el precio pactado era de 415.000 euros, excepto un importe igual al 90% de las rentas satisfechas por el arrendatario durante todo el arrendamiento.

La arrendataria ni siquiera utiliza en dicha comunicación la expresión 'opción de compra'. Indica que en relación al Burofax en el que se le ofrece la posibilidad de adquirir el inmueble por importe de 168.300 euros, estaría interesada en la adquisición del inmueble siempre y cuando se respetara la condición establecida en el contrato de arrendamiento, por el que, en el caso de adquirir la finca durante la vigencia del contrato de arrendamiento, al precio de la compraventa ofrecido se le tenía que descontar en concepto de pago parcial a cuenta del precio, el importe igual al 90% de las rentas satisfechas durante todo el arrendamiento, por la suma de 59.021,92 euros, además de tener en cuenta que constan depositados a su favor los importes de 694,46 euros por la fianza legal y 1.388,92 euros de garantía adicional, y ofrecía, como precio de la compraventa pendiente de abonar la suma de 107.195,62 euros.

En conclusión, no habiéndose ejercitado la opción de compra, la relación arrendaticia entre las partes subsistía, extinguiéndose el plazo pactado el día 13 de febrero de 2019 al haber remitido la arrendadora el correspondiente preaviso, manifestando su voluntad de dar por finalizado el contrato a su vencimiento.

SEXTO.- Costas de la primera instancia.

La parte apelante solicita se deje sin efecto la condena en costas a la demandada.

Considera que, en el presente caso, existen suficientes dudas de hecho y de derecho que justifican hacer uso de la excepción contenida en el artículo 394.1 segundo párrafo, de la L.E.C.

La regulación que nuestro derecho procesal hace respecto de la imposición de costas, en concreto, el artículo 394.1 de la L.E.C., sienta el criterio general del vencimiento objetivo. Sólo prevé, como excepción, la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Según la interpretación del Tribunal Supremo, esa excepción se configura como una facultad discrecional del tribunal, que ha de estar suficientemente motivada.

En el presente caso, consideramos no existen tales dudas de hecho o de derecho que justifiquen aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

SÉPTIMO.- Costas de la segunda instancia.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Milagros contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de GRANOLLERS, en los autos de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo número 723/2019, de fecha 28 de febrero de 2020, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

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En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.