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03/02/2022
Sentencia CIVIL Nº 27/2022, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 244/2019 de 18 de Enero de 2022
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Tiempo de lectura: 45 min
Orden: Civil
Fecha: 18 de Enero de 2022
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: MARIN CASTAN, FRANCISCO
Nº de sentencia: 27/2022
Núm. Cendoj: 28079110012022100015
Núm. Ecli: ES:TS:2022:34
Núm. Roj: STS 34:2022
Encabezamiento
Fecha de sentencia: 18/01/2022
Tipo de procedimiento: CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL
Número del procedimiento: 244/2019
Fallo/Acuerdo:
Fecha de Votación y Fallo: 12/01/2022
Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán
Procedencia: Audiencia Provincial de Valencia, sección 8.ª
Letrado de la Administración de Justicia: Ilmo. Sr. D. José María Llorente García
Transcrito por: CVS
Nota:
CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL núm.: 244/2019
Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán
Letrado de la Administración de Justicia: Ilmo. Sr. D. José María Llorente García
Excmos. Sres. y Excma. Sra.
D. Francisco Marín Castán, presidente
D. Francisco Javier Arroyo Fiestas
D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán
D. José Luis Seoane Spiegelberg
D. Antonio García Martínez
En Madrid, a 18 de enero de 2022.
Esta Sala ha visto el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos por el demandante D. Juan Antonio, representado por el procurador D. Antonio Rodríguez Nadal bajo la dirección letrada de D. Enrique Ruiz Jiménez, contra la sentencia dictada el 28 de noviembre de 2018 por la sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Valencia en el recurso de apelación n.º 239/2017, dimanante de las actuaciones de juicio ordinario n.º 2170/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Valencia sobre restitución de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción. Ha sido parte recurrida la entidad demandada Caixabank S.A., representada por el procurador D. Julio Cabellos Albertos bajo la dirección letrada de D.ª Teresa Guill Herrero.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.
Antecedentes
'1°.- Se declare la responsabilidad solidaria de CAIXABANK, S.A. (ANTES LA CAIXA) Y UAB BTA DRAUDIMAS, dimanarte de las pólizas de garantía suscritas con la mercantil TRAMPOLIN HILLS GOLF RESORT, S.L., con el fin de garantizar la restitución de las aportaciones anticipadas por el actor al amparo de la Ley 57/68, siendo irrelevante al caso la inexistencia de documento de aval individualizado o seguro nominativo; declarándose la eficacia de dichas pólizas como garantía solidaria de la devolución de las cantidades anticipadas por el actor, en los casos previstos en meritada norma.
'2°.- Subsidiariamente, se declare la responsabilidad de ambas codemandadas (CAIXABANK, S.A. (ANTES LA CAIXA) Y UAB BTA DRAUDIMAS), por no haber cumplido la obligación 'in vigilando' impuesta por el art. 1.2 'in fine' (*) de meritada Ley 57/68, al no haberse asegurado de que los anticipos depositados por el actor estaban debidamente garantizados, de modo que quedase asegurada su devolución en los casos previstos por la norma (*- 'Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior').
'3° En consecuencia de cualquiera de los dos pronunciamientos declarativos, se declare la asimilación del demandante a la situación y condición jurídica que tendrían exactamente como beneficiarios y titulares de certificados de aval o seguro individual por el importe de sus correspondientes aportaciones anticipadas, condenando a ambas codemandadas solidariamente, a la restitución del principal anticipado más los intereses legales que se devenguen desde la fecha de ingreso de cada anticipo, hasta la fecha de efectivo pago, tal y como previene la Disposición Adicional 1ª de la LOE 38/99, fijándose el importe de los reintegros en la cantidad de 33.000,00 EUROS, en concepto de principal, más otros 17.993,51 EUROS, en concepto de intereses devengados desde la fecha de cada ingreso hasta el día de la interposición de la demanda (11/12/2015), con más los intereses legales que se sigan devengando desde la última fecha de cálculo de los intereses y hasta el día del efectivo reintegro de las aportaciones.
'4°.- Se condene a las codemandadas al pago de las costas'.
'ESTIMO la demanda formulada por Juan Antonio contra Caixabank SA.
'DECLARO la responsabilidad de la parte demandada Caixabank SA dimanante de las pólizas aportadas a autos denominadas 'Póliza de Contragarantía de Línea de Avales' suscritas con Trampolín Hill Golf Resort SL en fechas 17 de mayo de 2005, 2 de marzo de 2006 y 13 de julio de 2007 en los términos que constan en los documentos 17 a 19 demanda.
'DECLARO la asimilación de la parte actora a la situación y condición jurídica que tendría exactamente como beneficiario y titular de certificado de aval o seguro individual por el importe de su aportación anticipada.
'CONDENO a la parte demandada Caixabank SA a satisfacer a la parte actora la suma de 33.000 € en concepto de principal, más otros 17.993,51 €. en concepto de intereses legales según D. Adicional 1 LOE 38/1999, devengados desde la fecha de cada ingreso hasta la interposición de la demanda, más los intereses legales que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta su pago; con condena en costas a la parte demandada'.
Por escrito de fecha 22 de noviembre de 2016 la entidad demandada interesó la aclaración y rectificación de la referida sentencia, lo que se denegó por auto de 3 de enero de 2017.
'Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CAIXABANK SA. contra la sentencia de fecha 17 de noviembre de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia en autos de juicio ordinario nº 2170/15, revocamos dicha resolución, que se deja sin efecto, y en su lugar, desestimando la demanda formulada por la representación procesal de Juan Antonio, absolvemos a entidad CAIXABANK SA de las pretensiones contra ella dirigidas en aquel escrito rector, con expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte actora.
' No se hace expresa imposición de las costas causadas-en esta alzada.
'Se acuerda la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir'.
El recurso extraordinario por infracción procesal, formulado al amparo del art. 469.1.4.º LEC, se articulaba en dos motivos con los siguientes enunciados:
'MOTIVO PRIMERO. ERROR PATENTE RESPECTO DE LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA DOCUMENTAL, EN RELACIÓN A LA FINALIDAD DE LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA. Se formula al amparo del artículo 469.1-4° de la Ley 1/2000, invocando la vulneración, en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24.1 de la Constitución Española, por haber realizado la Sentencia recurrida una extensión de la valoración probatoria arbitraria e ilógica, infringiendo el art. 319LEC sobre la prueba plena del documento público, en forma suficiente para vulnerar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva resultando inválida jurídicamente por vulneración de un derecho fundamental. Dado que la sentencia recurrida concluye que la actora no ha probado que la adquisición de la vivienda fuera con finalidad residencial, obviando que los datos objetivos resultantes de las certificaciones fiscales de la Agencia Tributaria relativas a las declaraciones del IRPF del actor obrantes en autos -prueba de documentos públicos ex art. 317 y 318LEC - arrojan el dato cierto y objetivo de que el actor ni es profesional inmobiliario, ni se ha dedicado profesionalmente a la actividad de adquisición de viviendas con ánimo de reventa, ni es propietario de la vivienda en la que habitualmente ha residido y reside, que es la de sus padres, ni por tanto es o ha sido propietario de vivienda alguna, al margen de que la que adquirió a la promotora Trampolín y nunca se le entregó'.
'MOTIVO SEGUNDO. RESPECTO DE LA PRUEBA POR PRESUNCIONES Y LAS REGLAS DE LA LÓGICA. Se formula al amparo del artículo 469.1-4° de la Ley 1/2000, invocando la vulneración, en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24.1 de la Constitución Española, por haber realizado la Sentencia recurrida una extensión de la valoración probatoria arbitraria e ilógica, en forma suficiente para vulnerar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, con infracción del art. 386LEC relativo a la prueba de presunciones judiciales, resultando inválida jurídicamente por vulneración de un derecho fundamental. Y ello porque la sentencia recurrida aplica la prueba de presunciones - art. 386 LEC - para concluir probado que el actor adquirió la vivienda con finalidad inversora y especulativa, y no residencial, sin tener en cuenta que no existe el 'enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano' que el precepto legal exige para concluir probado ese hecho a partir de otro, por la razón de que los hechos que sí resultan acreditados por la prueba documental - declaraciones fiscales e interrogatorio del actor - apuntan, sin necesidad de recurrir a la prueba de presunciones, a que ni es profesional inmobiliario ni se dedica habitual o esporádicamente a la compra para la reventa de inmuebles con ánimo especulativo'.
El recurso de casación, formulado al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2LEC, por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, se articulaba en cinco motivos con los siguientes enunciados:
'MOTIVO PRIMERO. RESPECTO DE LA CONDICIÓN DE LA ACTORA COMO CESIONARIA DE VIVIENDA AMPARADA POR LA PROTECCIÓN QUE DISPENSA LA LEY 57/68 POR LA FINALIDAD DE LA ADQUISICIÓN. Se formula el presente recurso al amparo del motivo contemplado por el artículo 477.1 de la LEC, invocando como elemento integrador del interés casacional, la oposición de la Sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo pronunciada en las Sentencias n° 360/2016 de 1 de Junio de 2016 y n° 582/2017, de 26 de octubre de 2017, pronunciadas en aplicación de los arts.
'MOTIVO SEGUNDO. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA HACE EXPRESA MENCIÓN A LA LEY 57/68 Y LA ENTIDAD AVALISTA EMITIÓ AVAL INDIVIDUALIZADO CON IGUAL SUMISIÓN EXPRESA AL ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 57/68, POR LO QUE LA COMPRAVENTA ESTÁ SUJETA A LA LEY MENCIONADA
'MOTIVO TERCERO. RESPECTO DE LOS ACTOS PROPIOS DE LA DEMANDADA. Se formula el presente recurso al amparo del motivo contemplado por el artículo 477.1 de la Ley 1/2000, invocando como elemento integrador del interés casacional, la oposición de la Sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo pronunciada en las Sentencia nº 399/2012 de 15 de Junio de 2012, en aplicación de, la doctrina sobre sujeción a los actos propios, infringiendo el art. 7 del Código Civil, y por ende, por inaplicación, también los art. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, por cuanto, acogiendo la sentencia recurrida la pretensión de la demandada y avalista Caixa respecto a que el actor no estaría amparado por la Ley 57/68, niega a éste su condición de cesionario amparado por la Ley 57/68 a pesar de constar en los autos y reconocer expresamente la Sala, que la propia Caixa emitió un aval individual con sujeción expresa a la Ley 57/68 en favor del actor, siendo el referido contrato un acto propio de Caixa ante el que no puede ahora pretender lo contrario, que el actor no estaría protegido por la citada norma'.
'MOTIVO CUARTO. RESPECTO DE LA FALTA DE INGRESO EN CUENTA ESPECIAL. EL DEPÓSITO DE ANTICIPOS EN LA CUENTA ESPECIAL ES UN DERECHO DEL COMPRADOR. Se formula el presente motivo de recurso al amparo del motivo contemplado por el artículo 477.1 de la Ley 1/2000, invocando como elemento integrador del interés casacional, la oposición de la Sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que reafirma el carácter irrenunciable de los derechos instituidos por la Ley 57/68 en favor del cesionario, y pronunciada entre otras en la Sentencias, nº 275/2015 de 13 de enero de 2015, (rec. 2300/2012) del Pleno de la Sala Primera, y la STS nº 780/2014, de 30 de abril de 2015, pronunciadas en aplicación de los arts. 1, 2, 3 y 7, de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y el art. 4 de la Orden Ministerial de 29 de noviembre de 1968, que se consideran infringidos, al haber excluido la Audiencia a la parte actora del estatuto jurídico que le es propio en su condición de adquirente de vivienda sobre plano bajo la argumentación de que la entidad Caixabank no pudo tener capacidad
'MOTIVO QUINTO. DE LA CAPACIDAD DE CONTROL DE LA ENTIDAD AVALISTA DE LA LEY 57/68 SOBRE LOS ANTICIPOS EFECTUADOS EN EFECTIVO METÁLICO AL PROMOTOR Y NO INGRESADOS POR ESTE EN CUENTA. BANCARIA DE LA ENTIDAD AVALISTA. Se formula el presente motivo de recurso al amparo del motivo contemplado por el artículo 477.1 de la Ley 1/2000, invocando como elemento integrador del interés casacional, la oposición de la Sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo pronunciada en la Sentencia nº 436/2016 de 29 de Junio de 2016, en la Sentencia nº 739/2016, de 21 de diciembre. de 2016, y en la Sentencia 420/2017, de 4 de julio de 2017, en aplicación de los art. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, en relación con el art. 4 de la OM 29 noviembre de 1968, preceptos que se consideran infringidos, al exonerar al banco-avalista al que se le exige la responsabilidad como garante del art. 1.1 Ley 57/68 - y no la responsabilidad del 1.2 de la Ley, que se exigiría al depositario en su caso, en ausencia de garantía y que no es la acción ejercitada en el presente proceso - de la obligación de restitución de los anticipos, bajo el único argumento de que se trataron de ingresos en efectivo, no ingresados en cuenta alguna de la entidad avalista, obviando que la jurisprudencia reseñada - a la que la sentencia se opone - matiza que ha de ponderarse en cada caso concreto la posibilidad de control de la entidad avalista'.
Fundamentos
A tenor de lo declarado probado en este litigio y de los antecedentes tomados en consideración por la doctrina jurisprudencial de esta sala al resolver recursos sobre la responsabilidad de Caixabank S.A. como avalista colectiva de la promotora del residencial 'Trampolin Hills Golf Resort' (entre las más recientes, sentencias 657/2021, de 4 de octubre, 623/2021, de 22 de septiembre, y 595/2021, 596/2021 y 598/2021, estas tres últimas de 13 de septiembre, y las citadas sentencias 573/2021, 385/2021 y 623/2020), para la decisión de los presentes recursos, de casación y por infracción procesal, son relevantes los siguientes hechos y antecedentes:
1.1. Con fecha 30 de enero de 2006, D. Juan Antonio, con residencia habitual en Sangonera la Seca (Murcia), suscribió con la entidad Trampolin Hills Golf Resort S.L. un contrato privado de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tenía por objeto una vivienda en construcción (más garaje y trastero anejos) de la urbanización denominada 'Trampolin Hills Golf Resort', promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad sita en Campos del Río (Murcia). El precio de venta de la vivienda, identificada como 'Ático', se fijó en 180.000 euros más IVA.
1.2. En lo que aquí interesa, el contrato incluía las siguientes estipulaciones:
La segunda, que regulaba el calendario de pagos, según la cual el comprador debía abonar 3.000 euros como arras antes de la firma (en concreto, el 21 de diciembre de 2005) y otros 30.000 euros como primer pago en el momento de la firma del contrato, sin especificarse la forma de pago.
La octava, fruto de negociación individual al no formar parte de otros contratos similares sobre viviendas de la misma promoción, según la cual el comprador podía vender la vivienda a terceros, antes de la terminación de la obra, siendo por su cuenta los gastos e impuestos correspondientes.
La décima, según la cual la promotora garantizaba la cantidad de 30.000 euros -hay que entender que la correspondiente al primer pago-.
Y la undécima, según la cual el segundo pago, previsto para el 6 de febrero de 2006 y por importe de 30.000 euros más IVA, debía ser 'avalado bancariamente', mencionándose a la entidad 'La Caixa' y una cuenta 'especial' abierta en dicha entidad por la promotora terminada en 280 respecto de la que se decía:
'Amparado por la ley 57/68 del 26 de Julio apartado 1º, punto 2º'.
1.3. A cuenta del precio el comprador anticipó a la promotora un total de 63.000 euros mediante tres pagos que tenían correspondencia en el contrato. Los 30.000 euros satisfechos el 6 de febrero de 2006 mediante transferencia a la referida cuenta de la promotora en Caixabank (doc. 5 de la demanda), y los otros dos pagos, uno por importe de 3.000 euros en concepto de arras y otro por importe de 30.000 euros como primer pago a cuenta efectuado en el momento de la firma, en metálico (docs. 3 y 4 de la demanda).
1.4. La devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas de dicha promoción estaba garantizada mediante 'Póliza de contragarantía de línea de avales' suscrita por la promotora con 'La Caixa' (hoy Caixabank) con fecha 17 de mayo de 2005, cuyo límite máximo fue ampliado en dos ocasiones y en virtud de la cual Caixabank ha admitido en otros litigios haber expedido certificados individuales en favor de los compradores de viviendas de la misma promoción que ingresaron sus anticipos en la cuenta especial (terminada en 280) abierta por la promotora en dicha entidad. De ahí que también en este caso Caixabank expidiera aval individual en favor del comprador hoy recurrente en garantía de los 30.000 euros que se ingresaron en la citada cuenta (doc. 6 de la demanda) y que, sin embargo, no expidiera avales individuales por el resto de anticipos no ingresados.
Caixabank, aparte de proponer la excepción de falta de legitimación pasiva, se opuso a la demanda alegando, en síntesis y por lo que ahora interesa: (i) que no debía responder, ni tan siquiera como avalista colectiva, de cantidades cuya entrega no se había probado y que en todo caso habrían sido anticipadas a la promotora en metálico y no ingresadas en una cuenta (ni especial ni ordinaria) de la promotora en dicha entidad, lo que determinaba que escaparan a su capacidad de control porque Caixabank no financió la promoción ni tuvo acceso a los contratos; y (ii) que, además, la Ley 57/1968 no era aplicable al caso (págs. 44 y ss. de la contestación) porque el comprador no había probado que la compraventa tuviera finalidad residencial, tratándose por el contrario de 'una inversión propia de una actividad profesional', resultando esa finalidad no residencial de la ausencia de referencia alguna en la demanda sobre el destino de la vivienda, de la inclusión en el contrato de una estipulación negociada que permitía al comprador ceder el contrato y la vivienda a terceros, del tiempo transcurrido entre la celebración del contrato y la interposición de la demanda del presente litigio, de la existencia de una rebaja en el precio, de la falta de pago del IVA y, en fin, del hecho de que el comprador tuviera 18 años en el momento de la compra y careciera de suficientes ingresos (lo que hacía suponer que los pagos se hicieron con fondos de su padre).
Sus razones fueron, en síntesis y por lo que ahora interesa, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 era aplicable al caso porque el banco no había probado que la compraventa tuviera finalidad no residencial y el demandante 'ofreció en su interrogatorio justificación de la razón de su compra; esto es, trabaja desde los 16 años y la promoción se iba a ubicar cerca de su lugar de trabajo'; y (ii) en virtud de las pólizas colectivas el banco debía responder como avalista del total de las cantidades anticipadas objeto de reclamación, al constar probada su entrega en metálico a la promotora, corresponder a pagos previstos en el contrato y no depender dicha responsabilidad de que esas cantidades se ingresaran por la promotora en cuenta abierta a su nombre en la avalista, cuya capacidad de control, según la jurisprudencia, debía ponderarse en cada caso.
El comprador se opuso al recurso reiterando, en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 era aplicable al caso por no haber probado la parte demandada, como le incumbía, la finalidad no residencial de la compraventa, y en todo caso porque la existencia de un aval individual expedido por Caixabank para garantizar los 30.000 euros que se anticiparon el 6 de febrero de 2006, el cual fue ejecutado, debía considerarse prueba suficiente de que el banco 'dio por hecho' que el comprador-demandante estaba amparado por la Ley 57/1968, además de que el comprador no ejercía actividad empresarial alguna; y (ii) que el aval colectivo era garantía suficiente para que Caixabank respondiera de las cantidades anticipadas objeto de reclamación más sus intereses.
En lo que ahora interesa la sentencia recurrida razona lo siguiente: (i) la Ley 57/1968 no es aplicable al caso porque de la prueba resulta que la compra no tuvo finalidad residencial; (ii) en este sentido, a) según sus datos fiscales, en la fecha de la compra el comprador tenía unos ingresos anuales por retribuciones dinerarias de 13.996 euros y unos ingresos por rendimientos procedentes del capital inmobiliario de 559,87 euros, a todas luces insuficientes para costear la compra de una vivienda de 180.000 euros y poder anticipar a cuenta 63.000 euros en un corto espacio de tiempo, b) según certificación fiscal (folio 816) el comprador era propietario al 100% de la vivienda sita en Sangonera La Seca que constituía su domicilio en el momento de celebrar la compraventa y venía incluyendo en su declaración de la renta la deducción correspondiente a la adquisición de dicha vivienda, c) dicha localidad y la localidad de Campos del Río donde radicaba la vivienda litigiosa distaban solo dieciocho kilómetros, y d) la mera declaración del comprador diciendo que trabajaba desde los dieciséis años y que la vivienda había sido adquirida por encontrarse cerca de su lugar de trabajo no probaba la finalidad residencial al no haberse acreditado la realidad de tal situación laboral; y (iii) también procede desestimar la demanda porque las cantidades anticipadas objeto de reclamación, aunque previstas en el contrato, consistieron en pagos en metálico a la promotora que no se ingresaron.
El motivo primero se funda en infracción del art. 24 de la Constitución y de los arts.
El motivo segundo se funda también en infracción del art. 24 de la Constitución, en este caso en relación con el art. 386 LEC, por error patente en la valoración de la prueba de presunciones al basarse en esta el tribunal sentenciador para concluir que la compraventa tuvo una finalidad inversora y especulativa, no residencial. Argumenta que de los hechos probados mediante documental -certificaciones fiscales- y mediante el interrogatorio del demandante resulta, sin necesidad de acudir a la prueba de presunciones, que ni es profesional inmobiliario ni se dedica habitual o esporádicamente a la compra para la reventa.
La entidad bancaria demandada-recurrida ha interesado la desestimación de ambos motivos alegando, en síntesis: (i) que correspondía al comprador probar la finalidad residencial de la compraventa y no al banco probar lo contrario; (ii) que en todo caso el banco sí pudo acreditar la concurrencia de algunos de los indicios que evidenciaban una finalidad especulativa y que la sentencia recurrida tomó en consideración (fundamento de derecho tercero); y (iii) que dado el 'limitado y excepcional ámbito de control de la valoración de la prueba por el Tribunal Supremo y por vía del cauce previsto en el art. 469.1.4 LEC', no procede revisar la valoración probatoria del tribunal sentenciador en un caso como este en que el recurrente solo pretende alterar los hechos que sustentaron la razón decisoria y que prevalezca su visión subjetiva de los hechos frente a una valoración del tribunal sentenciador que no incurre en error patente 'inmediatamente verificable'.
En consecuencia, en el planteamiento de los motivos no se respetan los límites de la función revisora de la prueba por esta sala, ya que la jurisprudencia viene declarando constantemente que 'no es admisible un motivo que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre), y menos aún mediante la cita de normas de prueba no tasadas [...]' ( sentencia 572/2019, de 4 de noviembre, citada por las posteriores 116/2020, de 19 de febrero, 639/2020, de 25 de noviembre, 681/2020, de 15 de diciembre, y 351/2021, de 20 de mayo).
En cualquier caso, tampoco las conclusiones probatorias que la parte recurrente considera como derivadas de esos concretos medios de prueba documental y testifical tienen la trascendencia que ella misma les atribuye, pues las circunstancias -cuya realidad no se ha discutido- de no ser el comprador un profesional inmobiliario ni dedicarse habitual o esporádicamente a la compra para la reventa no permiten descartar por sí mismas la finalidad no residencial de esta concreta compraventa si, como ha sido el caso, esta finalidad inversora resulta de otros factores o indicios habitualmente tomados en consideración por la jurisprudencia sobre esta materia.
Como fundamento del motivo primero se alega, en síntesis, que los hechos probados 'no permiten inferir que concurran aquí los únicos supuestos en los que la jurisprudencia admite la exclusión de la norma tuitiva', pues dicha jurisprudencia excluye la finalidad residencial ante circunstancias que no resultan de la prueba, como cuando el comprador lo es de más de una vivienda o de una vivienda de lujo, o es profesional inmobiliario, o compra para revender o alquilar y lucrarse con ello, pero no cuando, como sí resulta de la prueba, el comprador tiene la firme voluntad de cambiar de residencia, independientemente de aspectos accesorios como su edad, la distancia en que se encuentre el lugar de residencia en el momento de la compra respecto del lugar donde radique la vivienda objeto de la misma, o su cercanía o lejanía respecto al lugar de trabajo.
Como fundamento del motivo segundo se alega, en síntesis, que la sentencia recurrida excluye al comprador del régimen tuitivo de la Ley 57/1968 pese a que, por un lado, el contrato de compraventa hace expresa mención en su cláusula undécima a la sujeción de la compra al ámbito de protección y garantías de la Ley 57/1968 y a que, por otro lado, concurre también aquí la circunstancia de que Caixabank avaló expresamente esta concreta compra al expedir certificado individual de aval a favor del demandante con sumisión expresa a la Ley 57/1968, todo lo cual supone, a juicio del recurrente, que tanto la promotora como la avalista consintieron someter el contrato al régimen de garantías de la Ley 57/1968 independientemente de cuál fuera la finalidad de la compra, y que por eso mismo la sentencia recurrida no debió excluir dicho régimen basándose tan solo en no haberse probado la finalidad residencial.
Como fundamento del motivo tercero se alega, en síntesis, que la emisión por Caixabank de un aval individual en favor del comprador-demandante, con sujeción expresa a dicha Ley 57/1968, constituyó un acto propio del banco, revelador de su intención de garantizar todos los anticipos del comprador-demandante y, por tanto, también los anticipos objeto de reclamación en este pleito. En apoyo de esta tesis se cita y extracta la sentencia 399/2012, de 15 de junio, que reitera la doctrina jurisprudencial de los actos propios, pero en relación con una controversia ajena a la Ley 57/1968.
Como fundamento del motivo cuarto se alega, en síntesis, que la sentencia recurrida desplaza indebidamente en perjuicio del comprador las consecuencias de la falta de ingreso de los anticipos en cuenta especial, obviando que es una obligación del promotor y un derecho del comprador y que la falta de ingreso no excluye la responsabilidad del garante, quien además pudo controlar esos pagos.
Como fundamento del motivo quinto se alega, en síntesis, que no procede eximir de responsabilidad a la avalista por no haber podido controlar los anticipos en metálico, ya que la capacidad de control debe ponderarse en cada caso concreto y en este caso Caixabank pudo controlar los pagos en metálico si hubiera pedido al promotor copia del contrato de compraventa.
Caixabank se ha opuesto al recurso de casación en su totalidad, alegando, en síntesis: (i) que la parte recurrente no respeta la premisa que constituye la
Sin embargo, como declararon las citadas sentencias 623/2020, 385/2021 y 573/2021 en relación con compraventas de viviendas de la misma promoción, precisamente por ser imperativa la Ley 57/1968 y por el carácter irrenunciable que su art. 7 atribuye a los derechos que la misma reconoce a los compradores, esta sala no puede eludir la cuestión, 'necesariamente esencial' (así lo han venido considerando dichas sentencias y las sentencias 582/2017, de 26 de octubre, 33/2018, de 24 de enero, y 161/2018, de 21 de marzo), de si el recurrente se encuentra o no comprendido en el ámbito de protección de dicha ley, ya que de esta decisión dependerá la procedencia o improcedencia de resolver la cuestión planteada en los dos últimos motivos de casación, tratándose en este caso además de una cuestión que no solo ha sido objeto de debate en las instancias (pues a ella se refirió el banco avalista en su contestación a la demanda, lo que determinó que la sentencia de primera instancia se pronunciara sobre ella, considerando que dicha ley sí era aplicable al caso, y volvió a suscitarse por el banco en su recurso de apelación), sino que constituye uno de las razones decisorias de la sentencia recurrida para desestimar la demanda.
Sobre la no aplicación de la Ley 57/1968 a los que compran con finalidad no residencial, la referida sentencia 385/2021, citada por la 573/2021, recuerda que:
'Es jurisprudencia constante, reiterada recientemente por las sentencias 623/2020 y 460/2020, de 3 de septiembre ( con cita de las sentencias 161/2018, 33/2018, 582/2017, 675/2016, de 16 de noviembre, 420/2016, de 24 de junio, 360/2016, de 1 de junio, y 706/2011, de 25 de octubre), que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales.
Las razones en que se funda esta jurisprudencia las resume la también citada sentencia 623/2020 (igualmente mencionada por la 573/2021):
'[...] según esta jurisprudencia, tal y como precisó la sentencia 420/2016, la expresión 'toda clase de viviendas' empleada en la d. adicional 1.ª de la LOE ha de entenderse en el sentido de que elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a 'toda clase de compradores' para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya 'el carácter de irrenunciables' a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores ('cesionarios')'.
En cuanto a los factores o indicios que pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora, la misma sentencia 623/2020 declara:
'La ya citada sentencia 161/2018 recuerda cómo, a la hora de apreciar la existencia de finalidad inversora, 'la sentencia 360/2016 consideró ajeno al ámbito de protección de la Ley 57/1968 a un promotor inmobiliario inglés que invertía en España comprando viviendas de futura construcción en la provincia de Granada, la 420/2016 ponderó que el comprador había omitido cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y la 675/2016 otorgó relevancia, entre otras razones, al hecho de que los compradores 'ni tan siquiera explicaran en su demanda para qué compraron dos viviendas de alto precio en un mismo conjunto residencial'''.
La más reciente sentencia 573/2021 sintetiza las soluciones a que ha dado lugar la aplicación al caso de dicha jurisprudencia. Así:
'-La sentencia 582/2017 concluyó que la compra no tenía una finalidad residencial, sino de inversión, atendiendo a indicios tales como el número de viviendas (tres), la superficie de cada una, su respectivo precio (cuantitativamente importante) y su ubicación (en una ciudad distinta de la residencia del comprador).
'-La sentencia 460/2020 consideró ajustado a derecho no aplicar la Ley 57/1968 en atención a la existencia de 'cumplida prueba de que las viviendas se compraron con una finalidad no residencial, tanto por el número de viviendas de una misma promoción como por la circunstancia de que no se indicara en ningún momento que el comprador las comprara para sus familiares', todos ellos residentes en el extranjero.
'-La sentencia 623/2020 concluyó que el tribunal sentenciador había apreciado correctamente la finalidad inversora de la compra en atención, entre otros indicios resultantes de los hechos probados, a que los compradores 'tenían su residencia habitual en otra ciudad' y a que 'en el contrato de compraventa litigioso se incluyó una estipulación, fruto de la negociación individual pues no figura en los demás contratos de viviendas de la misma promoción, que les facultaba para ceder el contrato a terceros antes de escriturar, a todo lo cual se une el silencio de los demandantes, que nada aclararon en su demanda sobre el verdadero destino de la vivienda'.
'-Y la sentencia 385/2021 concluye que la Ley 57/1968 no era aplicable al comprador de dos viviendas de la misma promoción ponderando no solo que se comprara más de una, sino la concurrencia de indicios determinantes de la finalidad inversora tales como 'el silencio del comprador, que omitió cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y tampoco identificó a los supuestos familiares a quienes debía servir de residencia', la distancia existente entre la localidad donde se ubicaban las viviendas (Lugo) y el lugar de residencia del comprador (Getafe) y la inclusión en los contratos de compraventa de una 'cláusula que permitía al comprador ceder su posición jurídica a terceros''.
Según la misma sentencia 573/2021, esta jurisprudencia se completa con la relativa al alcance o relevancia del pacto entre las partes compradora y vendedora sobre la constitución de garantías a cargo de la segunda cuando la compra esté destinada a inversión. En este sentido, la sentencia 161/2018 recuerda que la sentencia 706/2011, de 25 de octubre, ya consideró irrelevante dicho pacto y que la sentencia 360/2016, de 1 de junio (citada en este mismo sentido por la 33/2018, de 24 de enero), declaró:
'Lo antedicho no queda desvirtuado por la circunstancia de que esta sala, por ejemplo en la sentencia 486/2015, de 9 de septiembre, admita que el comprador no consumidor y el vendedor puedan pactar en el contrato de compraventa la obligación del vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas y la sujeción de la garantía a lo establecido en la Ley 57/1968, porque en tal caso, como revela la motivación íntegra de dicha sentencia, la sujeción del aval al régimen de la Ley 57/1968 provendrá de lo pactado entre las partes, no de la propia ley ni de su interpretación jurisprudencial'.
En suma, si existe pacto entre un comprador inversor y la promotora por el cual esta se obligue a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, la garantía se regirá por lo pactado y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval individual. En este sentido, la citada sentencia 161/2018 puntualizó lo siguiente:
'Lo que nunca ha declarado esta sala es que un pacto estrictamente privado entre una sociedad del sector inmobiliario y una promotora-vendedora por el que se acuerde entre ambas la aplicación de la Ley 57/1968 vincule a un banco que tiene concertada con la promotora-vendedora una póliza colectiva de aval para la promoción de que se trate, pues la jurisprudencia de esta sala sobre la efectividad de las pólizas colectivas se funda en la protección que la Ley 57/1968 dispensa a los compradores incluidos en su ámbito, no a los profesionales del sector inmobiliario ni a los particulares que compren para invertir, pues de otra forma no se comprendería por qué el art. 7 de dicha ley declare irrenunciables los derechos de los compradores'.
1.ª) Fruto de una valoración conjunta de la prueba que no ha sido desvirtuada por el hoy recurrente, el tribunal sentenciador concluyó que el demandante compró la vivienda con una finalidad especulativa, no residencial, al constatar, en síntesis, que la cuantía de sus ingresos anuales (alrededor de 14.000 euros por todos los conceptos) no guardaba lógica correspondencia con el precio del inmueble (180.000 euros más IVA), ni con la realización de un desembolso total de 63.000 euros en apenas dos meses; que el demandante ya era propietario al 100% de la vivienda sita en Sangonera La Seca que constituía su domicilio en el momento de celebrar la compraventa; que dicha localidad y la localidad de Campos del Río donde radicaba la vivienda litigiosa estaban apenas separadas por dos decenas de kilómetros; y, en fin, que no se había probado que la razón de la compra fuera su cercanía al lugar de trabajo del comprador.
2.ª) Como se ha dicho, tanto el hecho de que el demandante residiera en una vivienda de su propiedad sita en otra ciudad ( sentencias 623/2020, y 582/2017) como el elevado precio de la vivienda litigiosa (675/2016 y 582/2017) son indicios que, según la jurisprudencia, permiten apreciar una intencionalidad inversora en el hoy recurrente. Además, en este caso concurren otros indicios de la finalidad no residencial habitualmente considerados como tales por la jurisprudencia, ciertamente no mencionados por la sentencia recurrida pero que resultan incuestionables a la luz de hechos no controvertidos, como son la inclusión en el contrato litigioso de una cláusula (octava) por la que el comprador podía vender la vivienda antes de su terminación, cediendo por lo tanto su posición jurídica a terceros, o el silencio del comprador, que nada dijo en su demanda sobre la finalidad de la compraventa.
3.ª) Lo antedicho no queda desvirtuado, sino más bien corroborado, por el tenor de la cláusula undécima del contrato de compraventa, pues expresa el compromiso de la promotora de que Caixabank avalaría únicamente el segundo de los pagos por importe de 30.000 euros a condición de que el mismo se llevara a cabo mediante ingreso en la cuenta 280 abierta por la promotora en dicha entidad, y solo supuso que una vez cumplida dicha condición Caixabank expidiera aval individual por el referido importe, sin que sea razonable interpretar que se trató de un acto inequívoco y definitivo de la entidad bancaria por la que asumió sin discusión quedar sujeta a las normas imperativas de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia como garante colectiva respecto de los anticipos entregados en metálico, objeto de reclamación en este litigio.
Fallo
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.