Sentencia Civil Nº 270/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 555/2002 de 26 de Enero de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:270/2004
Número de Recurso:555/2002
Procedimiento:Recurso de apelación

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 913971937/913971947 Fax: 913971935

N.I.G. 28000 1 7009185 /2002

Rollo: RECURSO DE APELACION 555 /2002

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 306 /2002

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 45 de MADRID

De: DÑA. Camila

Procurador: D. JULIAN CABALLERO AGUADO

Contra: D. Carlos y DÑA. Lourdes

Procurador: D.GREGORIO GARCIA SANTOS

PONENTE: ILMO.SR.D.ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOAQUIN NAVARRO ESTEVAN

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

En MADRID, a veintiséis de enero de dos mil cuatro.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 306/02, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante/apelante DÑA. Camila , representado por el Procurador D.Julian Caballero Aguado y defendido por Letrado, y de otra como demandados/apelados, D. Carlos y DÑA. Lourdes , representados por el Procurador D.Gregorio García Santos y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. D.ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan y dan aquí por reproducidos los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida en todo cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- (1) A través de la demanda rectora de las actuaciones a que se contrae el presente Rollo --presentada en el Registro del Decanato de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid el 27 de marzo de 2002--, la representación procesal de Doña Camila ejercitaba acción declarativa de procedencia de actualización de rentas frente a Don Carlos y Doña Lourdes , en solicitud de pronunciamiento jurisdiccional que declarase «... correcta la actualización de renta que esta parte pretende aplicar y que asciende a la cantidad de 487,75 Euros (81.155 Ptas.), con expresa condena en costas a la parte contraria por imperativo legal, pese a que no sean reclamadas por esta parte al haber renunciado a las mismas».

Fundaba dicha pretensión en que como consecuencia de las discrepancias surgidas entre los litigantes a propósito de la renta actualizada correspondiente al contrato de arrendamiento que les vincula, en el mes de enero de 2002 se suscribió entre aquéllos un documento en virtud del cual se fijaba provisionalmente en el 20% de la cantidad total actualizada la suma que se abonaría, a cuenta de la que fijaran los órganos jurisdiccionales en acción orientada a la fijación definitiva de los derechos y obligaciones de los interesados, a ejercitar por la arrendadora dentro de los tres meses siguientes a la suscripción del documento privado. La discrepancia surge no en cuanto a la cantidad total actualizada (115.935,- ptas., de acuerdo con el siguiente cálculo: IPC marzo 2001: 134,415/IPC marzo 1976: 17,391 x 15.000), sino al porcentaje correspondiente al año 2002, fecha de la actualización. Y así, la arrendadora sostiene que se ha de aplicar el 70% (81.155,- ptas.) al haber transcurrido siete años desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; por el contrario, los arrendatarios entienden corresponder el 20% (23.187,- ptas.).

(2) Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia núm. 45 de los de Madrid en fecha 4 de abril de 2002 (f. 20), este órgano, mediante Auto de 5 de abril de 2002 acordó la admisión a trámite de la demanda y la comunicación de copias de la misma y de los documentos adjuntos a la parte demandada con emplazamiento para, de convenirle, comparecer y contestar.

(3) Llevadas a cabo las diligencias acordadas en fecha 12 de abril de 2002 (f. 28), la representación procesal de los demandados compareció en las actuaciones y formuló, mediante escrito con registro de entrada en fecha 7 de mayo de 2002 contestación a la demanda interpuesta, en el que efectuaba determinadas precisiones respecto de los hechos invocados en el escrito alegatorio inicial de la demandante, aceptándolos en lo sustancial; y tras invocar los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación terminaba solicitando se dictase sentencia «... por la que se declare bien hecha la actualización de la renta en el sentido de ser la correspondiente al primer año 2002 la equivalente al 20% de la renta final actualizada, todo ello con la condena en costas aunque por esta parte no se reclamen».

(4) Seguido el juicio por sus oportunos trámites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 45 de los de Madrid dictó sentencia en fecha 7 de junio de 2002 desestimatoria de la demanda y en la que con acogimiento de la pretensión formulada por la parte demandada declaraba «... bien hecha la actualización de renta en el sentido de ser la correspondiente al primera [sic] año 2002 la equivalente al 20% de la renta [sic] final actualizada, todo ello sin imposición de costas».

(5) Frente a dicha sentencia, tras la oportuna preparación --mediante escrito con registro de entrada en fecha 14 de junio de 2002--, la parte demandante vencida interpuso recurso de apelación mediante escrito con registro de entrada en fecha 11 de julio de 2002 con fundamento, en sustancia, en las mismas alegaciones en las que se sustentaba la demanda inicial.

(6) Mediante escrito con registro de entrada en fecha 19 de julio de 2002, la representación procesal de los demandados se opuso al acogimiento del recurso de apelación interpuesto de contrario interesando su desestimación.

TERCERO.- La cuestión suscitada en la litis e íntegramente reproducida en esta alzada reviste un estricto carácter jurídico. Al efecto debe prescindirse de muchos de los datos suministrados por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda. Con independencia de las prescripciones contenidas en la legislación arrendaticia, lo cierto es que las partes ahora litigantes suscribieron un documento negocial con el contenido que libremente estipularon y voluntariamente decidieron asumir, causando estado entre las mismas y que después no les es lícito contravenir, modular o matizar en sentido alguno que desvirtúe lo allí convenido. Así, con la firma de dicho documento se sana, v. gr., la ausencia de requerimientos previos, y es indiferente la causa por la que en adelante resolvieron que el porcentaje de renta a abonar sería del 20% a cuenta de la definitiva fijación jurisdiccional de la renta, si fuera otra superior, y a satisfacer en adelante la que se determine, hasta la consunción del período que pudiera restar.

Esta es la fuerza de los propios actos, abstracción hecha de los motivos particulares --que no causa-- que les indujera a convenir lo que finalmente se pactó.

CUARTO.- Sentado cuanto antecede, el núcleo del debate se centra en cuál sea el porcentaje que de la renta total actualizada --y que no se discute-- debe aplicarse en el año 2002, primero en que se produce la actualización prevista por la LAU 1994, extremo en el cual asimismo se coincide por los litigantes.

Para dar respuesta a la cuestión planteada, cuyos términos han quedado expuestos anteriormente, habrá de partirse de modo necesario de la legislación aplicable, que es la contenida en la Disposición Transitoria 3.ª y, por remisión de ésta, en la Disposición Transitoria 2.ª, ambas de la LAU 29/1994, de 24 noviembre.

Así, en la referida Disposición Transitoria 3.ª, en su apartado C, (que es el relativo a la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985) se establece en el núm. 6 que, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla cada año de la vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, de acuerdo con las reglas que en el mismo precepto se establecen, y que, en lo que aquí interesa, disponen que: a) la renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios al Consumo o que el Indice General Nacional o el Indice General Urbano del Sistema de Indices del Coste de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización; b) de la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniere pagando el arrendatario en ese momento, incrementada en las cantidades asimiladas a la renta. En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviere cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización; c) Entre otros casos, en los arrendamientos en los cuales el arrendatario sea una persona física --como aquí acontece--, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazo previstos en la regla 9.ª, letra a), del apartado 11 de la Disposición Transitoria 2.ª LAU, esto es, en un plazo máximo de diez años con un incremento en el porcentaje exigible en cada año de actualización, a partir del primero, de un 10%.

QUINTO.- De las normas a que se ha hecho oportuna referencia resulta, sin lugar a dudas, que la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de local de negocio, concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, en el caso de que el arrendador opte por el ejercicio de tal derecho, habrá de hacerse anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en función de los índices del mes anterior a la fecha de formalización del mismo y del correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización, lo cual supone tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización; y que la actualización es un derecho potestativo del arrendador, el cual puede o no ejercitarlo, y en caso afirmativo hacerlo o no en el momento inicialmente previsto por la LAU. Así, no hay ninguna norma que imperativamente obligue al arrendador a iniciar el proceso actualizador en el momento en que, tras la entrada en vigor de la LAU, se cumpla el aniversario del contrato; antes al contrario, puede diferir cuanto guste el comienzo del proceso de actualización, con el único límite representado por la prescripción del derecho, que a falta de otro plazo ha de ser el de quince años del art. 1964 C.C. En esta tesitura, es claro que ni se puede atribuir a la actualización un carácter retroactivo, ni desconocer lo establecido en la Ley a salvo convención particular y expresa en ese sentido.

Y lo que determina con incuestionable claridad la LAU a juicio de esta Sala es que de la renta actualizada que corresponda a cada período anual «sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniere pagando el arrendatario en ese momento, incrementada en las cantidades asimiladas a la renta. En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviere cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización».

La circunstancia de que la actualización se produzca el séptimo año posterior al en que entró en vigor la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no puede afectar negativamente más que al arrendador que, cualquiera que sea la razón para ello, no ha iniciado el proceso actualizador hasta entonces.

La doctrina jurisprudencial recaída bajo la vigencia de la LAU 1964 no es acrítica y mecánicamente aplicable a las normas contenidas en la LAU 1994, por la potísima razón de que lo que se controvertía en aquél momento --en el que la única actualización admisible era la derivada de los índices de precios al consumo-- era la posibilidad o no de acumular los índices correspondientes a períodos en los que no se actualizó. El criterio de la acumulación de índices fue el mantenido por una constante y reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (SS.T.S. de 7 de julio de 1972, 4 de mayo de 1976), recaída respecto a las cláusulas voluntarias de actualización que acudían a la variación del índice de Precios al Consumo bajo la vigencia de la vieja LAU de 1964. Tesis que apoyaban en la finalidad del sistema de estabilización: el hecho de no pedir la revisión correspondiente a un tiempo determinado no implica renuncia o abandono de tal facultad, ni, el retraso en su ejercicio, una conducta contraria a la buena fe; al contrario, se estima un beneficio para el arrendatario que ha estado pagando una renta no actualizada durante varios años; pero esto no ha de impedir que el arrendador actualice la renta y se determine la que se debe en el futuro. Pero se establecen dos límites a la acumulación de índices: En primer lugar, la prescripción de la acción para solicitar la actualización, a la que era de aplicación el plazo genérico de las acciones personales de 15 años, recogido en el art. 1964 del CC (SS.T.S., Sala Primera, de 4 de febrero de 1987 y 28 de marzo de 1990); y en segundo lugar deben respetarse las eventuales variaciones que ya se hubieran aceptado por ambas partes contratantes: si la renta ha sido revisada o actualizada de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, abstracción hecha de que el arrendador hubiese o no aplicado los incrementos procedentes no obstante estar en situación contractual de hacerlo, de dicha renta convencionalmente actualizada ha de partirse para las sucesivas y futuras revisiones o actualizaciones (SS.T.S., Sala Primera, de 20 de julio de 1989 y 25 de mayo de 1993).

SEXTO.- En el presente caso, no es posible compartir la tesis de la actora-recurrente sin contravenir el espíritu de la norma, que prevé el aumento progresivo de las rentas más antiguas de manera escalonada, con el fin de conciliar los intereses del inquilino para que no se vea sorprendido por una elevación excesiva y poco adecuada a su capacidad económica, y las del arrendador a obtener una renta acorde con la situación actual y las cargas fiscales que ha de soportar. De ahí que se fijen unos plazos que van de 5 a 10 años, en atención a una serie de porcentajes y límites previstos en la misma norma. De acuerdo con ello, es correcto el criterio de la sentencia de primer grado cuya confirmación se impone.

SÉPTIMO.- De conformidad con lo prevenido en el art. 398 LEC, han de imponerse a la parte recurrente vencida las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 45 de Madrid, en fecha 7 de junio de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: "Que desestimando la demanda planteada por el Procurador D. Julian Caballero Aguado en nombre y representación de DÑA. Camila , contra D. Carlos Y DÑA. Lourdes , representados por el Procurador D.Gregorio Garcia Santos, debo declarar bien hecha la actualización de renta en el sentido de ser la correspondiente al primer año, 2002, la equivalente al 20% de la renta final actualizada, todo ello sin imposición de costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dió traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 13 de noviembre de 2003, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 19 de enero de 2004.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

En méritos de lo expuesto y con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Camila frente a la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 45 de los de Madrid en fecha 7 de junio de 2002, en los autos de juicio declarativo ordinario seguidos ante dicho órgano, procede:

1.º CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la precitada resolución;

2.º IMPONER EL PAGO DE LAS COSTAS causadas en esta alzada a la parte recurrente vencida.

Notifíquese la presente resolución a las partes previniéndoles que contra la misma NO CABE interponer recurso alguno ordinario.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de Sala núm. 0555/02, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.