Sentencia Civil Nº 270/2006, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 192/2006 de 05 de Junio de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00270/2006

CORUÑA 1

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000192 /2006

FECHA REPARTO: 16.3.06

SENTENCIA

Nº 270/06

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Cuarta

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNANDEZ

En LA CORUÑA, a cinco de Junio de dos mil seis.

Vistos por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, integrada por los señores que al margen se relacionan los presentes autos de juicio ORDINARIO Nº 15/03-C, sustanciado en el JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 1 A CORUÑA, que ante la Audiencia Provincial pendían en grado de apelación, seguidos entre partes de una como DEMANDANTES-APELANTES DOÑA Inmaculada, DOÑA Aurora y DOÑA Soledad , representadas en ambas instancias por el Procurador SR. PÉREZ LIZARRITURRI y dirigidas por el Letrado SR. PATIÑO JUNQUERA, y de otra como DEMANDADOS-REBELDES DON Felix, DOÑA Sofía, DON Carlos José; y como DEMANDADOS-APELADOS DON David, representado en ambas instancias por el Procurador SR. UÑA PIÑEIRO y dirigidos por el Letrado SR. CAMPO MOSCOSO; y el INSTITUTO GALEGO DA VIVENDA E SOLO, dirigido por el LETRADO DA XUNTA DON Hugo; versando los autos sobre DECLARACIÓN DE NULIDAD DE CONTRATO DE COMPAVENTA Y OTROS EXTREMOS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por el JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 1 A CORUÑA, con fecha 12.4.04 . Su parte dispositiva literalmente dice: FALLO: Que desestimando la demanda deducida por el procurador Sr. Pérez Lizarriturri en la representación de Dª Inmaculada, Dª Aurora y Dª Soledad, absuelvo a Dº Felix, Dª Sofía, Dº David y Dº Carlos José de las pretensiones ejercitadas, imponiendo a los demandantes el pago de las costas del proceso.

Contra esta sentencia cabe recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial de A Coruña que deberá prepararse ante este Juzgado dentro de los cinco días siguientes a su notificación, de acuerdo con lo establecido en los artículos 457 y ss. De la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero ".

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por DOÑA Inmaculada, DOÑA Aurora y DOÑA Soledad, se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.- Ha sido ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON CARLOS FUENTES CANDELAS.

Fundamentos

- No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada más que en aquello que no contradigan a los siguientes:

PRIMERO.- Las demandantes, en su condición de herederos de su fallecida madre, Doña Lina, separada del padre, Don Carlos José, desde 1978, demandaron la nulidad de las compraventas de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) litigiosa de 18/7/2000 del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS) a Don Carlos José; de 20/2/2001 de Don Carlos José a su hijo, Don Felix, y esposa, Doña Sofía; y de 28/9/2001 de los anteriores adquirentes a favor de un tercero, Don David y su esposa. Las pretensiones anulatorias se basan, en el primer caso, en la omisión de la intervención de los legítimos herederos de la madre cotitular de cualquier derecho sobre la vivienda; en el segundo caso, en simulación, falta de precio de la compraventa, falta de consentimiento del vendedor o por estar viciado por dolo, falta de consentimiento de los herederos y vulneración de la prohibición del plazo de venta ( art. 54 RD 3148/78 ); y en el tercer caso, por basarse en tales antecedentes, simulación, ausencia de precio y mala fe, y vulneración del plazo de venta. La sentencia de primera instancia desestimó lo primero por entender que, habiendo fallecido la esposa con anterioridad a la amortización anticipada y acceso a la propiedad ejercitada por el ex marido aquélla no habría podido transmitir a sus herederos un todavía inexistente derecho dominical, el cual habría adquirido exclusivamente su ex marido mediante la escritura de compraventa de 18/7/2000. Presupuesto ello, la sentencia desestimó las pretensiones respecto de lo restante por carecer las demandantes de legitimación para pedir o defender derechos de otra persona, el propio padre, además de no resultar demostrada la incapacidad o vicios del consentimiento o la alegada falta de precio (que figura en la escritura como recibido) o simulación. En el recurso de apelación se insiste en su tesis y se argumenta acerca de los derechos gananciales adquiridos por la esposa antes de la separación, la consecuente legitimación activa de las demandantes, la importancia del testimonio de la asistenta social, y se insiste en los restantes motivos de nulidad o ineficacia. Las partes apeladas personadas argumentaron en contra del recurso y en apoyo de la sentencia.

SEGUNDO.- La problemática primera o básica en el presente litigio es equivalente a la contemplada en la sentencia de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de 17 de septiembre de 2004 : matrimonio bajo régimen de gananciales; el marido concierta contrato de acceso diferido a la propiedad de una VPO; posterior separación (y divorcio), con atribución del uso de la vivienda a la esposa; ejercicio del acceso y adquisición exclusiva del dominio por uno solo de los cónyuges (en ese caso por la esposa); fallecimiento de ésta y adquisición sucesoria por su madre; y demanda del ex marido, que vence en primera instancia. Dicha sentencia, desestimando el recurso de apelación, confirmó la dictada por el Juzgado en orden a la ganancialidad y la nulidad de los negocios jurídicos, aparte de otras particularidades del caso. Reseñamos aquí los razonamientos de interés para el presente caso:

" La tesis del recurso se fundamenta en que, al ser un contrato de acceso diferido, la propiedad se transmitió a favor de la esposa mediante la escritura pública de 30 de enero de 2002. No obstante, sobre tal problemática ya tuvo ocasión de manifestarse el Tribunal Supremo, asimilando tal clase de contratos a las compraventas con reserva de dominio, en un caso similar al presente, en su sentencia de 12 de marzo de 1993 ( RJ 1993/1794 ), en que consideró a tal clase de contratos sometidos a una condición suspensiva de satisfacción total del precio pactado, que una vez pagado, y por tanto cumplida la condición a la que se subordina la transmisión de la propiedad, el contrato retrotrae su eficacia al tiempo de su suscripción, señalando la mentada resolución: "El pacto de reserva de dominio tiene plena validez, según doctrina uniforme de esta Sala [SS. 16-2-1894, 8-3-1906, 30-11-1915 y 10 enero y 19 mayo 1989 (RJ 19893778 )]; en la compraventa, supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, significa una derogación convencional del art. 609 del CC en relación con los arts. 1461 y concordantes y aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad, viniendo a constituir, como cualquier otra cláusula que se establezca con tal fin, una garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce ipso iure la transferencia dominical; no afecta, pues, a la perfección, pero sí a la consumación, sin que se desnaturalice el concepto jurídico de la compraventa ni se prive a los contratantes, una vez perfecta aquélla por el libre consentimiento, del derecho a exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones esenciales de la misma; todo ello quiere decir que el adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho (art. 1121) y una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su constitución (art. 1120), pues desde la perfección son queridos y el cumplimiento de la condición confirma el derecho que existía en estado latente o expectante desde la celebración del contrato, todo lo cual implica que la consolidación de los efectos se produce en quien era titular al momento de la perfección del contrato sometido a condición suspensiva, en el caso que nos ocupa la primera sociedad de gananciales, a la que no puede afectar en sentido negativo el cumplimiento de la condición, y tan es así que esta Sala, en la Sentencia ya citada de 19-5-1989 , recogió, salvo, claro es, los supuestos de protección de la fe pública registral [art. 34 de la LH (RCL 1946342, 886 y NDL 18732)], que el vendedor, pendiente el pacto de reserva de dominio y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero, por lo que se concedió a los compradores «pendente conditione» el ejercicio de tercería de dominio frente al vendedor y sus acreedores, pues así lo exigía la conversación de su derecho (art. 1121), la equidad (art. 3.2), los principios generales de la contratación («pacta sunt servanda») y que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256)".

" Frente al argumento, como el expuesto en el recurso de apelación de vulneración de lo normado en la Legislación administrativa sobre viviendas de protección oficial, la mentada sentencia de la Sala Primera señala: "La doctrina anteriormente expuesta obliga a desestimar los confusos motivos del recurso, ya que el primero de los admitidos denuncian inaplicación de los arts. 132 y 135 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial [D. 2114/1968, de 24 julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, Texto Refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 julio y 3964/1964, de 3 diciembre , en cuanto disponen, respectivamente que «por el contrato de acceso diferido a la propiedad de las viviendas de protección oficial se transfiere al cesionario la posesión de la vivienda, conservando el cedente su dominio hasta tanto aquél le haya satisfecho la totalidad de las cantidades a que esté obligado» y que «terminado el plazo señalado en el contrato y cumplidas las condiciones pactadas, se procederá al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, transmitiéndose el dominio de la vivienda al cesionario», siendo así que lo contemplado en tales preceptos es precisamente el «pactum reservati dominii», ha de interpretar en el sentido que ha quedado expuesto, al igual que la jurisprudencia establecedora de que hasta el pago íntegro del precio los compradores no son propietarios".

" Por otra parte, se alega la violación de lo normado en el art. 1354 del CC, instando un pronunciamiento judicial que declare que el inmueble de litis es copropiedad de los litigantes, en proporción a sus aportaciones respectivas. Dicho motivo de impugnación no ha de ser estimado, aplicando la sentencia de instancia correctamente lo normado en el art. 1356 del CC , sin que exista contradicción entre ambos preceptos, pues éste último es de aplicación cuando el primer desembolso sea totalmente privativo o ganancial, como sucedió en el caso que enjuiciamos, en el cual la aportación inicial tenía ésta última naturaleza, así como los primeros pagos antes de la disolución del régimen económico matrimonial por sentencia de separación (art. 1392.3 del CC ). En este sentido, pueden consultarse las SSTS de 23 de marzo de 1992, 7 de abril de 1993 y 7 de junio de 1996 . Determina, pues, el art. 1356 el carácter ganancial o privativo del bien adquirido por precio aplazado la naturaleza de la aportación en que consiste el desembolso inicial ( STS 8 de febrero de 1993 ), sin perjuicio claro está de que sea de aplicación el derecho de reembolso al que se refiere el art. 1358 del CC, como advierte de nuevo con corrección la sentencia apelada y jurisprudencia (STS 8 de febrero y 12 de marzo de 1993 ) ".

TERCERO.- En el presente caso, consta certificado el hecho del matrimonio entre Doña Lina y Don Carlos José contraído en Ferrol en 1953, presumiblemente bajo el régimen legal de gananciales, varios años antes del contrato de acceso diferido a la propiedad de la vivienda litigiosa (1958). La falta de constancia en los archivos administrativos del documento contractual no beneficia al marido, no obstante otros datos teniéndole formalmente como único titular o beneficiario, máxime en aquella época de inferioridad jurídica de las mujeres y singularmente de las casadas. El matrimonio y familia habitó la vivienda. En 1978 se separaron y no se discute la continuidad en su uso por parte de la esposa hasta su fallecimiento en 1997. En 1999, a solicitud del marido, el IGVS autorizó la amortización anticipada por un muy reducido importe pendiente (menos de seis mil pesetas). El hijo Don Felix participó en las gestiones, como lo demostraría, sin ir más lejos, la nota puesta al pie de la certificación aportada con la solicitud y expedida por el Servicio de Recaudación de 8/9/1999 de estar el beneficiario al corriente de pago. El IGVS la vendió al marido en escritura de 18/7/2000 (inscripción 2ª de 29/12/2000). Poco después, éste la vendió a su hijo Don Felix y esposa en escritura de 20/2/2001 (inscripción 3ª de 24/7/2001). Y éstos al también demandado Don David (presuntivamente ganancial) en escritura de 28/9/2001 (inscripción 4ª de 7/2/2002).

Jurídicamente, si ningún derecho correspondiese a los herederos de la fallecida sino solo a su padre, tendría razón la sentencia en el sentido de que mal podrían tener legitimación las demandantes para accionar en vez de éste o en su sustitución.

Aparte del tema de la legitimación activa, tampoco cabría considerar demostrada la ausencia de capacidad o consentimiento en don Carlos José sin prueba pericial de ningún tipo apoyándolo en el solo testimonio genérico de la asistenta social, cuando es lo cierto que la venta de la vivienda a su hijo se efectuó a través de notario y la mayoría de edad otorga a la persona plena capacidad de obrar, salvo casos puntuales especiales, suficiente para contratar por uno mismo y disponer de sus propiedades y derechos ( arts. 12 Constitución, 315, 322, 1263 del Código Civil y concordantes), por lo cual la jurisprudencia ha reiterado desde antiguo la presunción de capacidad mental y de obrar de toda persona mayor de edad no incapacitada judicialmente, salvo prueba concluyente en contrario (STS de 20/5/1911, 21/1/1972, 7/10/1982, 10/4/1987, 13/10/1990, 30/11/1991, 22/6/1992, 10/2/1994, 27/11/1995, 4/5/1998, y las que se citan, entre otras ), siendo claras las consecuencias procesales: la carga de la prueba corresponde a quien sostenga la existencia de la incapacidad (STS de 13/10/1990, 10/2/1994 ), perjudicándole las dudas ("en cuestiones de capacidad de una persona, todas las dudas han de solucionarse en favor de la capacidad": STS de 24/9/1997 ); y otro tanto en lo que atañe al juicio o apreciación notarial sobre la capacidad de los otorgantes hecha constar en las escrituras por él autorizadas, que, dada la seriedad y prestigio de la institución notarial, constituyen otra presunción "iuris tantum" (en ocasiones calificada de "enérgica") revestida de "especial relevancia de certidumbre" (STS de 4/5/1998 sobre compraventa; 7/10/1982, 10/4/1987, 27/11/1995, sobre testamento ).

A la misma conclusión debemos llegar en cuanto a los indemostrados vicios del consentimiento, aparte de la falta de legitimación activa.

En cuanto a la simulación, se echan de menos, en ausencia de pruebas directas, otras indirectas o de presunciones. Ciertamente, la jurisprudencia ha determinado la inexistencia o nulidad del contrato de compraventa por simulación absoluta por falta del elemento esencial del precio, causa del contrato oneroso ( arts. 1261-3°, 1274, 1275, 1445 del Código Civi y STS de 1/10/1990, 26/3 y 21/10/1997, 19/12/1998, etc.), y que la carga de la prueba del pago se impone al comprador, por tener en su mano los datos y justificaciones, y no al accionante ajeno, a quien no se le puede cargar con un hecho negativo como es la falta de pago (STS de 6/2/2003 y las que en ella se citan ). Asimismo, la apreciación de un precio vil o muy bajo y desproporcionado sería un importante indicio, en unión de otras circunstancias, de la existencia de una simulación. Pero sin olvidar, según advierte la STS de 11/10/1988 (y 14/4/1997 ), que "para declarar que un precio es vil han de tenerse en cuenta todas las circunstancias que rodean el contrato y concurren en sus otorgantes; y cuando, como en el caso de autos, son éstos madre e hijo, no se puede ignorar que la posible generosidad de la vendedora puede obedecer a distintas razones que no por ello entrañan injusticia, ni trato desigual a los demás hijos, ni violación de la ley que impide disponer libremente de los bienes cuando se afecta a las legítimas". Añadir que, en el sistema del Código Civil, el precio justo no es requisito esencial de la compraventa, a diferencia de lo que ocurría en el Derecho romano y en algunos Derechos forales, por lo que la posible desproporción entre lo vendido y lo pagado, en tanto sea cierto el precio, no invalida el contrato (STS de 20/7/1993, con cita, entre otras, de las de 16/10/1965, 5/2/1971, 14/6/1973 y 25/4/1981 ). Y, en el presente caso, como señala la sentencia apelada, consta el precio declarado como recibido en la propia escritura de compraventa de 20/2/2001, así como en la posterior de 28/9/2001, cosa a tener en cuenta, máxime en cuantías poco elevadas, así como el hecho de tratarse de una vivienda de protección oficial, antigua, adquirida por muy poca cantidad poco antes.

Fuera de esto, la demanda sí debe prosperar en cuanto a la primera transmisión impugnada, habida cuenta de los motivos expresamos en la sentencia de esta Sección 4ª de 17 de septiembre de 2004 reseñada en el anterior Fundamento de Derecho 2º, dado el carácter ganancial de los derechos para acceder a la propiedad sobre la vivienda y haberse prescindido de los herederos de la fallecida esposa, lo que determina la nulidad de la transmisión de 18/7/2000 y consecuente cancelación de la inscripción registral 2ª.

CUARTO.- Procede también la nulidad de la segunda transmisión (20/2/2001) y de la cancelación de la inscripción 3ª por el motivo anterior unido a la mala fe de los compradores al conocer el hijo demandado, Don Felix, las circunstancias familiares para poder vislumbrar la ganancialidad de los derechos de su madre y, tras su muerte, de los herederos, habiendo, además, participado o ayudado a su padre (vendedor) en las gestiones y trámites realizados para obtener la vivienda exclusivamente para éste omitiendo a los restantes interesados. En consecuencia, los compradores no pueden quedar protegidos por el principio de la fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria el cual requiere, entre otros, el requisito de la buena fe.

QUINTO.- Solución contraria es la que debemos dar a la tercera adquisición impugnada de 28/9/2001 a favor de Don David y su esposa, precisamente en aplicación del citado artículo 34 por tener la cualidad de terceros protegidos por el Registro al concurrir los requisitos exigidos por dicha norma por haber adquirido a título oneroso (compraventa), de buena fe (la cual se presume), de quienes figuraban como dueños en el propio Registro de la Propiedad (los vendedores), habiendo inscrito a su vez su adquisición, de manera que legalmente "el tercero será mantenido en su adquisición, (...) aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro". Es decir, su adquisición ha devenido inatacable.

En cuanto a la alegada simulación, particularmente por ausencia del precio, es predicable lo razonado más arriba. Añadir que no existe prueba o indicio de las alegadas relaciones anteriores entre el comprador y los vendedores que pudieran arrojar sospechas a los fines pretendidos, habiendo testificado un mediador inmobiliario en el juicio acerca de cuales fueron las circunstancias por las que vendedores y comprador entraron en contacto limitadas al negocio en cuestión.

Finalmente, la alegada vulneración de la prohibición del plazo de venta del art. 54 RD 3148/78 sería cuestión administrativa que no alteraría la conclusión civil antedicha.

SEXTO.- Lo demás gira alrededor de lo ya tratado y, en todo caso, no altera su resultado, siendo lo dicho suficiente para la estimación parcial del recurso y demanda en el sentido antes indicado, procediendo imponer a la parte actora las costas de la primera instancia derivadas de la absolución del Sr. David y esposa, sin hacer mención de las restantes, así como tampoco las de la segunda instancia ( arts. 394 y 398 LEC). Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación:

Fallo

Que, con estimación parcial del recurso de apelación y demanda de DOÑA Inmaculadaa, DOÑA Auroraa y DOÑA Soledadd, debemos decretar y decretamos la nulidad de las transmisiones sobre la vivienda litigiosa a que se refieren las escrituras de compraventa de 18/7/2000 del INSTITUTO GALEGO DA VIVENDA E SOLO a favor de Don Carlos Joséé y de 20/2/2001 de éste a favor de Don Felixx y Doña Sofíaa, así como la cancelación de las inscripciones registrales 2ª y 3ª causadas por dichos actos, desestimando las pretensiones anulatorias contenidas en la demanda respecto de la compraventa de 28/9/2001 de los anteriores adquirentes a favor de Don Davidd y esposa (inscripción 4ª) por ser terceros protegidos y a quienes absolvemos, con imposición a los actores de las costas derivadas de tal absolución, sin hacer mención de las restantes de la primera instancia, así como tampoco de las de esta alzada

Así, por esta nuestra sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, en el lugar y fecha arriba indicados

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe