Sentencia Civil Nº 270/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 64/2015 de 18 de Junio de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0016423

Recurso de Apelación 64/2015 -1

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 403/2013

APELANTE:D./Dña. Rafael y D./Dña. Fermina

PROCURADOR D./Dña. ELOISA GARCIA MARTIN

APELADO:D./Dña. Sabino

PROCURADOR D./Dña. MARIA LUISA MORA VILLARRUBIA

SENTENCIA NÚMERO

RECURSO DE APELACIÓN Nº 64/2015

MAGISTRADO QUE LA DICTA:

ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

En Madrid, a dieciocho de junio de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación por el Ilmo. Sr. D JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO Magistrado de esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal 403/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 64/2015, en los que aparece como partes; de una como demandante reconvenida y hoy apelante DÑA. Fermina y D. Rafael como demandado reconvenido y apelante, representados ambos por la Procuradora Dña. Eloísa García Martín; y, de otra como demandado reconviniente y hoy apelado D. Sabino representado por la Procuradora Dña. María Luisa Mora Villarubia; sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid, en fecha diez de febrero de dos mil catorce, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María Bellón Marín, en nombre y representación de Fermina , contra Sabino y condeno al referido demandado a que abone a la misma la suma de 614,29 euros.

Que estimando parcialmente la reconvención formulada por Sabino , debo condenar y condeno a Rafael a que abone al mismo la suma total de 2.735,36 euros.

Condena de interés y costas de conformidad con el fundamento de derecho tercero y cuarto y que no se transcribe para evitar reiteraciones.'.

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante reconvenida, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, quedaron las actuaciones sobre la mesa del Magistrado para resolver el referido recurso cuando por su turno correspondiera, señalándose para la resolución del mismo el día diecisiete de junio del año en curso.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Dª Fermina y D. Rafael formularon demanda contra D. Sabino en la que reclamaban la devolución de la fianza prestada en los dos contratos de arrendamiento que celebraron respectiva y sucesivamente con el demandado, el primero Dª Fermina de fecha 1 de marzo de 2008, siendo la fianza de 850 euros, y el segundo D. Rafael con fecha 1 de noviembre de 2011, con fianza de 800 euros. El demandado formuló reconvención en la que reclamaba por rentas, gastos y desperfectos en la vivienda la cantidad total de 4.756,49 euros; tras deducir las dos fianzas por compensación con esa deuda, la reclamación reconvencional ascendía a 3.106,49 euros.

La sentencia de instancia estimó en parte demanda y reconvención. Condenó al demandado Sr. Sabino a pagar a Dª Fermina la cantidad de 614,29 euros, más intereses legales. Y condenó a D. Rafael a pagar al Sr. Sabino la cantidad de 2.735,36 euros, más intereses legales. Dicha sentencia ha sido apelada por los demandantes.

TERCERO.- Respecto del contrato de arrendamiento que suscribió la demandante Dª Fermina (de 1 de marzo de 2008), esta reclama la devolución de la fianza prestada, por importe de 850 euros. El contrato estuvo vigente hasta el 31 de octubre de 2011. La sentencia de instancia dedujo de esa suma la cantidad que adeudaba por consumo de agua, 235,71 euros, reconociendo su derecho al cobro de la diferencia, 614,29 euros.

En el recurso se reconoce la deuda por recibos de agua que se ha mencionado, 235,71 euros; las fechas de los recibos que se indican en la reconvención demuestran que los consumos corresponden a la vigencia del mencionado contrato, luego es correcta la deducción aplicada por el juzgador de instancia. No es coherente, en cambio, que en el recurso se admita la referida deuda de 235,71 euros y, sin embargo, se pida la devolución íntegra de los 850 euros. Se desestima el recurso en este punto.

CUARTO.- Respecto del contrato de arrendamiento que se suscribió a nombre del marido de Dª Fermina , D. Rafael , también demandante (de fecha 1 de noviembre de 2011), la sentencia de instancia le reconoció el derecho a la devolución de la fianza por importe de 800 euros, pero estimó en parte la reconvención: por 150 euros de renta de agosto de 2012, 1.500 euros por dos meses de renta no abonados ni cumplidos conforme al contrato (septiembre y octubre de 2012), 85,36 euros por consumo de agua y 1.800 euros por desperfectos causados en la vivienda arrendada. Compensando cantidades, resultó una condena del Sr. Rafael por importe de 2.735,36 euros.

El recurso admite la deuda de 150 euros como parte de la renta de agosto de 2012 y 85,36 euros por consumo de agua. E impugna la condena en cuanto comprende la cantidad de 1.500 euros por rentas de septiembre y octubre de 2012, al entender que el contrato finalizó en agosto de 2012 por mutuo acuerdo de las partes, recibiendo las llaves el arrendador sin protesta alguna; y la condena al pago de 1.800 euros por desperfectos causados en la vivienda.

1) Respecto de las rentas de dos meses, septiembre y octubre de 2012, por importe total de 1.500 euros, el contrato de 1 de noviembre de 2011 estableció una duración de un año, señalando expresamente que ese plazo de un año «es de obligatorio cumplimiento para ambas partes» (estipulación segunda), debiendo preavisar el arrendatario por escrito y con dos meses de antelación si deseaba 'renunciar' al contrato de arrendamiento. El arrendatario puso fin al contrato, abandonando la vivienda, en agosto de 2012 -antes de que transcurriera el plazo de un año de vigencia del arrendamiento-, sin que pueda acogerse la alegación del arrendatario de que el arrendador estuvo conforme con la extinción anticipada del contrato por el mero hecho de haber recogido las llaves de la vivienda, pues de ello no se deduce ninguna conformidad con la extinción anticipada, sino que únicamente recibe la posesión de una vivienda que el arrendatario ya no va a ocupar.

Conforme al artículo 11 Ley de Arrendamientos Urbanos , en la redacción aplicable al caso, anterior a la hoy vigente (la redacción vigente está dada por Ley 4/2013, de 4 de junio), preveía el desistimiento del arrendatario en «arrendamientos de duración pactada superior a cinco años», en los que el contrato «hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses». En el caso de autos no había durado el contrato cinco años, luego ni en lo pactado ni en la ley tiene cabida un supuesto derecho del arrendatario al desistimiento del contrato antes de que transcurra un año de cumplimiento. Por ello, viene obligado a pagar las rentas de todo el período contractual inicial, un año, siendo ajustado a Derecho condenarle al pago de 1.500 euros por las rentas de esos dos meses no cumplidos, septiembre y octubre de 2012. Se desestima el recurso en este aspecto.

2) En cuanto a los desperfectos en la vivienda por los que reclamó el reconviniente, el arrendador D. Sabino , y que la sentencia de instancia acogió en parte (por 1.800 euros), el recurso alega la falta de acreditación de los daños causados a la vivienda arrendada y que los mismos hayan sido reparados; y que el reconviniente está reclamando cantidades que no prueba haber pagado.

Procede estimar este motivo.

I) En cuanto a la acreditación de los daños, aunque el reconviniente acompañó fotografías para demostrar la causa de su reclamación, en realidad no queda constancia de que se trate de daños no preexistentes al arrendamiento, pues no consta en qué estado se encontraba la vivienda cuando fue arrendada al Sr. Rafael .

II) En segundo lugar, no consta que la cantidad que le ha concedido la sentencia de instancia haya sido abonada, o más exactamente, consta que no ha sido abonada por el arrendador, según declaró el firmante del presupuesto de reparación, D. Geronimo , aunque manifestase que 'esperaba cobrar'.

III) Por último, es que ni siquiera está demostrado que se hayan realizado las reparaciones que se enumeran en el presupuesto de reparación presentado como documento 12 de la reconvención; no se han acompañado fotografías que demuestren la realidad de la reparación ni facturas de compra de los elementos que se pensaban sustituir (telefonillo, colchón, muebles de cocina, sillas) y el hecho de que el supuesto reparador, Sr. Geronimo , tenga vinculación familiar con el arrendador Sr. Sabino (el Sr. Geronimo declaró que su mujer tiene parentesco con el Sr. Sabino ) no contribuye a la credibilidad del testimonio del Sr. Geronimo en cuanto a la realidad de la reparación.

En resumen, el actor Sr. Rafael tiene derecho a la devolución de la fianza de 800 euros. El reconviniente Sr. Sabino tiene derecho al cobro de 150 euros de parte de la renta de agosto de 2012, 85,36 euros por consumo de agua y 1.500 euros por la renta de dos meses. Compensando las deudas recíprocas ( artículos 1.195 , 1.196 y 1.202 del Código civil ), resulta un saldo a favor del reconviniente Sr. Sabino por importe de 935,36 euros, a cuyo pago procede condenar al Sr. Rafael . En tal sentido se estima parcialmente el recurso, así como la demanda y la reconvención. Dicha cantidad devengará el interés legal desde la fecha de presentación de la reconvención ( artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código civil ), que pasará a ser el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia ( artículo 576.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

QUINTO.- No procede hacer imposición de las costas causadas por el recurso, al estimarse el mismo en parte ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). No procede hacer imposición de las costas de primera instancia ( artículo 394.2 de la misma Ley ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimo en parte el recurso de apelación presentado por Dª Fermina y D. Rafael contra la sentencia dictada con fecha diez de febrero de dos mil catorce por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid , revocando la misma y acordando en su lugar estimar parcialmente la demanda presentada por los referidos apelantes contra D. Sabino , así como la reconvención deducida por este en los siguientes términos:

1º. Mantener la condena del Sr. Sabino a pagar a la Sra. Fermina la cantidad de SEISCIENTOS CATORCE EUROS CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (614,29 €), más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda, que pasará a ser el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia.

2º. Condenar al Sr. Rafael a que pague al Sr. Sabino la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO EUROS CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (935,36 €), más el interés legal de la misma desde la fecha de presentación de la reconvención, que pasará a ser el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia.

3º. No hacer imposición de las costas causadas en primera instancia por demanda y por reconvención.

4º. No hacer imposición de las costas causadas por el recurso de apelación.

Así, por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo. Haciéndose saber que contra esta sentencia cabe recurso de casación conforme al artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.