Sentencia CIVIL Nº 270/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 539/2019 de 08 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0826642120188078747

Recurso de apelación 539/2019 -4

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cerdanyola del Vallés (UPSD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 279/2018

Parte recurrente/Solicitante: UNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTION DE ACTIVOS INMOBILIARIOS S.A.U, Armando , Rosario

Procurador/a: Lluis Ricart Ribalta, Mª DOLORS RIBAS MERCADER, ALVARO COTS DURAN

Abogado/a: SANTIAGO PARRA PARRA, MARIA ISABEL CUSTAL BLAVI, JOSEP MARIA ESPAÑOL MOREDA

Parte recurrida: Teodora

Procurador/a: MONICA LOPEZ MANSO

Abogado/a: SANTIAGO PARRA PARRA

SENTENCIA Nº 270/2020

Magistrados:

Belen Zambrana Eliso Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 8 de junio de 2020

Ponente: Belen Zambrana Eliso

Antecedentes

Primero. En fecha 17 de mayo de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 279/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aLluis Ricart Ribalta, Mª DOLORS RIBAS MERCADER, ALVARO COTS DURAN, en nombre y representación de UNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTION DE ACTIVOS INMOBILIARIOS S.A.U, Armando , Rosario contra y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a MONICA LOPEZ MANSO, en nombre y representación de Teodora.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que, con desestimación total de la demanda interpuesta por UNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTION DE ACTIVOS INMOBILIARIOS SAU, debo ABSOLVER Y ABSUELVO Don Armando, Doña Teodora y Doña Rosario de la pretensiones contra ellos dirigidas en el presente procedimiento. Sin imposición de costas a ninguna de las partes.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20/05/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta a instancia de la entidad UNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTION DE ACTIVOS INMOBILIARIOS SAU (en adelante USGAI), quien actuaba en su calidad de propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Ripollet, en ejercicio de una acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas impagadas, derivadas del contrato de arrendamiento suscrito sobre dicha vivienda en fecha 1 de junio de 2009, el cual fue declarado resuelto por expiración del plazo contractual pactado mediante Sentencia nº 68/2016 de fecha 14 de abril de 2016 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Cerdanyola del Vallès en el procedimiento de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo nº 781/2015.

La acción se dirigía contra DON Armando, DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora, el primero en su condición de arrendatario y las otras dos demandadas en su condición de avalistas personales y solidarias, y se reclamaban en la demanda: A) Las rentas devengadas e impagadas durante la vigencia del contrato, en particular, desde el mes de noviembre de 2013 hasta el mes de mayo de 2014 (ambas mensualidades incluidas) cuyo valor ascendía a 3.352,01 euros; y B) los daños y perjuicios causados por el no abandono de la vivienda por el arrendatario (rentas o cantidades asimiladas a la renta) desde la expiración del plazo contractual (en junio de 2014) hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca a la demandante (que tuvo lugar mediante Diligencia de lanzamiento de fecha 19 de enero de 2018), cuyo importe ascendía a 21.266,45 euros. La cuantía total de la demanda era pues, de 24.618,46 euros, tramitándose por los cauces del juicio verbal (por razón de la materia) ex artículo 250.1.1º de la LEC.

Admitida a trámite la demanda, presentaron escritos de oposición (por separado) los tres demandados (el arrendatario y las dos avalistas solidarias), siendo inadmitido por extemporáneo el escrito de oposición del arrendatario DON Armando. En sus correspondientes escritos, las avalistas solidarias demandadas DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora alegaron, en esencia, como motivos de oposición: 1) El pago de las rentas reclamadas correspondientes a las mensualidades de noviembre de 2013 a mayo de 2014 (se adjuntaban a ambos escritos los recibos de los ingresos efectuados); y 2) el abandono de la vivienda tanto por el arrendatario DON Armando, como por su hija avalista DOÑA Rosario, en el mes de mayo de 2014, puesto en conocimiento de la entidad demandante USGAI en múltiples ocasiones (informando de que la finca se hallaba ocupada por terceras personas), y el ofrecimiento de entrega de las llaves, rechazado reiteradamente por la referida entidad USGAI.

La demandada DOÑA Teodora alegó también en su escrito de oposición; la concurrencia de pluspetición o enriquecimiento injusto (respecto de las rentas reclamadas con posterioridad a la resolución del contrato en junio de 2014), habida cuenta de que el contrato de arrendamiento únicamente prevé la vinculación de las avalistas 'por mientras subsista el presente contrato y sus prórrogas'.

Seguido el juicio por sus trámites el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Cerdanyola del Vallès dictó Sentencia nº 29/2019 de fecha 6 de febrero de 2019 en cuyo Fallo desestimaba íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad USGAI, absolviendo a los tres demandados de todos los pedimentos contenidos en la demanda, si bien no hacía expresa imposición de las costas procesales a ninguna de las partes, 'por concurrir serias dudas de hecho en cuanto a la forma de puesta a disposición de la posesión de la vivienda arrendada'.

En su fundamentación, entendía el juzgador de instancia: 1º) Que la imputación de los pagos efectivamente efectuados por los demandados en los meses de noviembre de 2013 a mayo de 2014, a rentas debidas anteriores, no había sido debidamente acreditada por la parte demandante USGAI en el procedimiento. 2º) Que la acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas impagadas ejercitada por USGAI, debió acumularse en su momento, a la acción de desahucio por expiración del plazo contractual, interpuesta por la misma actora frente al arrendatario demandado DON Armando, (seguida ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Cerdanyola del Vallès y que culminó con sentencia plenamente estimatoria de fecha 14 de abril de 2016, permaneciendo el demandado en situación de rebeldía procesal durante la tramitación del procedimiento); y ello en aplicación de lo dispuesto en el artículo 437.4.3º de la LEC en relación con la preclusión procesal de las acciones ejercitadas del artículo 400 de la LEC. 3º) Que, aún presciendo de lo anterior, en cuanto a la puesta a disposición de la vivienda arrendada a su propietario, y según la jurisprudencia emanada de la Audiencia Provincial de Barcelona; concurrían en el supuesto de autos, dadas las excepcionales circunstancias del mismo, serias dudas de hecho, debiendo entenderse, no obstante, que la entrega de la posesión, sí se produjo, habida cuenta de que: a) Resultaba acreditado que el arrendatario demandado DON Armando se hallaba ausente de la vivienda, y del país, desde hacía años (la sentencia de abril de 2016, del procedimiento anterior, fue dictada en rebeldía del demandado, constando en autos las fotocopias del pasaporte del señor Armando que reflejaban diferentes entradas y salidas de su país durante los años 2012 a 2017); b) habían sido las avalistas DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora las encargadas de entregar la posesión de la vivienda arrendada a la demandante, (obrando en autos el contrato de arrendamiento suscrito por la madre de la demandada Rosario, respecto de otra vivienda, en fecha 15 de junio de 2014); y c) constaban asimismo, en los autos, los emails remitidos por la avalista DOÑA Rosario y su madre Doña María Rosario, al administrador de la demandante USGAI, intentando la devolución de las llaves de la vivienda, siendo que el testigo propuesto por la actora declaró en el juicio, que se negó a que le entregaran las llaves porque había un procedimiento judicial en marcha.

Frente a esta resolución se alzan tanto la parte actora, como los demandados.

Los demandados DON Armando Y DOÑA Rosario, impugnan la sentencia dictada en la primera instancia, únicamente en el pronunciamiento sobre las costas procesales, oponiendo; que las posibles dudas de hecho que pudieran albergarse sobre la puesta a disposición de la vivienda arrendada a la parte actora, quedaron superadas en virtud de la prueba documental y testifical practicada; y solicitando, en consecuencia, ambos recurrentes, la parcial revocación de la sentencia de primer grado, con imposición de las costas causadas en la primera instancia, a la parte demandante vencida USGAI.

Por su parte, la demandante USGAI, interpone recurso de apelación frente a la sentencia de 6 de febrero de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Cerdanyola del Vallès, con base en los siguientes motivos: 1) Que la acción ejercitada de reclamación de las rentas impagadas durante la vigencia del contrato y asimismo, de las rentas devengadas desde la expiración del plazo o resolución del contrato de arrendamiento hasta la entrega efectiva de la posesión, se halla plenamente avalada por la Jurisprudencia emanada de nuestra Audiencia Provincial de Barcelona, ex artículo 220.2 de la LEC, en tanto constituye una 'contraprestación o indemnización por el uso' de la vivienda arrendada, tras la finalización del contrato, por parte del arrendatario. 2) Que, en cuanto a las rentas reclamadas correspondientes a las mensualidades de noviembre de 2013 a mayo de 2014, los demandados han aportado los recibos de los ingresos de todas ellas, excepto el de la renta del mes de abril de 2014, a cuyo pago deben ser pues, condenados, (siendo que los propios demandados reconocen en sus escritos de oposición, que no disponen del recibo del pago del mes de abril de 2014). 3) Que de la prueba documental y testifical practicada en la primera instancia, y atendiendo a la jurisprudencia desarrollada por esta Audiencia Provincial, no puede considerarse acreditada la entrega de la posesión o puesta a disposición efectiva de la vivienda arrendada por parte de los demandados a la entidad actora (no hasta la fecha del lanzamiento el 19 de enero de 2018), en tanto en cuanto; los intentos de realizar tal entrega fueron, o bien condicionados a la condonación de las rentas pendientes, o bien puramente genéricos, y en todo caso no anteriores al mes de julio de 2015 (fecha de los emails aportados), siendo que el contrato había expirado en junio de 2014.

En virtud de tales argumentos, interesa la apelante USGAI, que se revoque íntegramente la sentencia de instancia y se dicte sentencia en la que; se condene a los tres demandados al abono de la cantidad de 21.932,55 euros en concepto de la renta impagada del mes de abril de 2014 y de las rentas devengadas desde el mes de junio de 2014 (resolución del contrato) hasta la fecha del lanzamiento el 19 de enero de 2018, más intereses legales y costas. Subsidiariamente, solicita la apelante que se condene a los demandados al abono de la cantidad de 7.310,85 euros, correspondiente a la renta impagada del mes de abril de 2014 y a las rentas devengadas desde el mes de junio de 2014 hasta el mes de julio de 2015 (fecha de los emails), más intereses legales y costas.

Las partes han presentado escritos de oposición al recurso por la contraparte interpuesto.

El debate en esta alzada queda planteado en los términos expuestos, disponiendo para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Con carácter previo al análisis y resolución de los recursos de apelación interpuestos, y para una mayor claridad expositiva, conviene realizar las siguientes consideraciones.

Ejercita la parte actora USGAI en su demanda, una acción de reclamación de rentas impagadas e indemnización por el no abandono de la vivienda por el arrendatario, tras la expiración del plazo contractual pactado; reclamando un total de 24.618,46 euros (en la primera instancia, reducido a 21.932,55 euros en esta alzada) frente al arrendatario DON Armando y las dos avalistas solidarias DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora.

Así, el artículo 250.1.1º de la LEC, determina como adecuado el procedimiento de juicio verbal para decidir, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas, de modo que el procedimiento adecuado se determina por razón de la materia; no por razón del tiempo de ejercicio de la reclamación, por lo que es indiferente que, al tiempo de la presentación de la demanda, el contrato de arrendamiento se encuentre vigente, o se encuentre suspendido, o haya sido resuelto. Por otro lado, de acuerdo con el artículo 437.4.3º de la LEC, en los juicios verbales, se admite la acumulación objetiva de acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, con las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario, previo requerimiento de pago no satisfecho (requisito este que se cumple en el presente caso, según es de ver en los documentos 15 a 17 de la demanda).

Asimismo, sobre la posibilidad de reclamar no sólo las rentas devengadas (y no abonadas) durante el arrendamiento, sino también las devengadas con posterioridad a su terminación, constituye doctrina jurisprudencial consolidada que la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, normalmente con la entrega de las llaves (símbolo de la posesión); de esta manera, se ha declarado que no basta el mero abandono de la finca arrendada, aunque éste sea conocido por el arrendador, para que cese la obligación de pago e igualmente, tampoco se extingue esta obligación en el supuesto de que, extinguido o resuelto el contrato, el arrendatario se mantenga en la posesión de la finca, si bien en tal caso la obligación de pago sería no en concepto de renta en sentido estricto, sino en un sentido más amplio que incluye 'contraprestación o indemnización por el uso'. Esta concepción amplia de renta se infiere del mismo texto legal; así, el artículo 220.2 LEC cuando contempla la posibilidad de reclamar rentas futuras de manera acumulada a un juicio de desahucio, no limita la condena a aquellas que se devenguen con posterioridad a la demanda hasta el momento de firmeza de la sentencia estimatoria que pueda recaer (momento en que quedaría resuelto el contrato y en que finalizaría el devengo de rentas en sentido estricto) sino que alcanzan a las que sucesivamente se devenguen hasta el momento de entrega de la posesión efectiva de la finca; es decir, incluye en la reclamación de 'rentas ', aquello que, en un sentido estricto, sería una indemnización o contraprestación por el uso.

De manera que, en el presente caso, nos encontramos ante una reclamación de renta, no de una indemnización (por más que la actora utilice esta expresión), respecto de la cual haya de acreditarse la existencia de perjuicios, su determinación, alcance y valoración, precisando una liquidación, por lo que no existe propiamente una acumulación de acciones, y lo reclamado no excede del ámbito del juicio verbal determinado por razón de la materia recogido en el art. 250.1.1º LEC.

Dicho esto, cierto es que la reclamación de las rentas, tanto las vencidas y adeudadas al tiempo de presentarse la demanda como las mensualidades devengadas y no pagadas con posterioridad (rentas futuras), pueden ser acumuladas al juicio de desahucio por expiración del plazo de acuerdo con lo dispuesto en el art. 437.4.3º LEC ('La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame'), puesto en relación con el art. 220.2 LEC ('En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'); y recordando, asimismo, que el art. 449.2 de la LEC (aplicable a todos los procedimientos que comporten lanzamiento) establece que 'Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar ', resaltando el propio precepto que 'En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato'.

Ahora bien, debe advertirse que tal acumulación objetiva de acciones se contempla como una posibilidad (potestativa) del demandante y en ningún caso como una norma imperativa que pueda ser abarcada por la preclusión procesal del artículo 400 de la LEC (como erróneamente razona el juzgador de instancia en su sentencia).

Sentado lo anterior, examinaremos, en primer lugar, la apelación interpuesta por la demandante USGAI.

TERCERO.- Opone la apelante USGAI, en relación a la desestimación de su pretensión de reclamación de las rentas impagadas correspondientes a las mensualidades de noviembre de 2013 a mayo de 2014, (esto es, de las rentas devengadas durante la vigencia del contrato de arrendamiento) que; si bien es cierto que los demandados aportaron junto a sus escritos de oposición los recibos acreditativos del pago de tales rentas, considerando el juzgador a quo, que no había prueba suficiente de la imputación de pagos a rentas debidas anteriores pretendida por la demandante; no es menos cierto que los propios demandados reconocieron en sus escritos que no disponían del recibo del ingreso de la renta del mes de abril de 2014, el cual, en consecuencia, no obraba (ni obra) en los autos. Con base en esta ausencia de prueba documental, y aquietándose al razonamiento del juzgador de instancia; solicita la parte apelante ante esta alzada, la condena de los demandados, al abono de la renta del mes de abril de 2014, cuyo abono no consta acreditado documentalmente por dicha parte, y que asciende a la suma de 487,39 euros.

La pretensión (y este primer motivo de apelación, circunscribible en el error en la valoración de la prueba) debe ser acogida. Del examen de la prueba documental obrante en los autos (fundamentalmente los recibos bancarios aportados por los demandados), se constata que, en efecto, únicamente se acredita el pago de los recibos de las rentas reclamadas correspondientes a las mensualidades de noviembre y diciembre de 2013, y enero, febrero, marzo, y mayo de 2014 (todas ellas por el mismo importe de 487,39 euros), faltando así el recibo acreditativo del pago del mes de abril de 2014, a cuyo abono se ha de condenar a la parte demandada, en aplicación de las reglas de la carga probatoria contempladas en el artículo 217.1 de la LEC.

Así, es doctrina reiterada en este punto, ( Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1991), la que determina que, si bien es cierta la vigencia de la conocida regla 'incumbit probatio ei qui dicit, non qui negat', la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, matizando la moderna doctrina el alcance del principio del 'onus probandi' que el antiguo artículo 1214 del Código Civil sancionaba, en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue ( Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1985), no pudiendo admitirse como norma absoluta, que los hechos negativos no puedan ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios; que si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos, u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor, tendrán que probarlos ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1986 y 13 de diciembre de 1989); y que finalmente, la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados, y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1986 , 18 de mayo y 15 de julio de 1988 , 17 de junio y 23 de septiembre de 1989).

CUARTO.- En segundo lugar, impugna la apelante USGAI, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de su pretensión de reclamación de las rentas (indemnización por el uso de la vivienda arrendada) devengadas desde el mes de junio de 2014 (expiración del plazo contractual pactado) hasta el 19 de enero de 2018 (fecha del lanzamiento de la vivienda), alegando que; de la prueba documental obrante en autos, así como de la testifical practicada en el acto de la vista, y a la luz de la jurisprudencia emanada de esta Audiencia Provincial, no puede considerarse acreditada (el propio juzgador advierte de la existencia de serias dudas de hecho al respecto) la efectiva entrega de la posesión o puesta a disposición de la finca arrendada por parte de los demandados a la demandante, sino hasta la fecha en que tuvo lugar el lanzamiento de la vivienda, o en todo caso, subsidiariamente, hasta el mes de julio de 2015 en que se remitieron los emails aportados por la parte demandada.

Centrado así el motivo de la apelación, ya hemos señalado que, en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992), la de que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil.

La prueba de la entrega de la posesión y llaves, corresponde al arrendatario (en el caso de autos, DON Armando), de forma que ha de constar, por cualquier medio de prueba, el ofrecimiento fehaciente de la puesta a disposición -con abandono del mismo por el arrendatario- de la vivienda o local, agotándose todas las posibilidades del arrendatario en tal sentido, y el rechazo (expreso o 'tácito') del arrendador; si bien la aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios ( STS. 1019/2007 de 10 de octubre).

Sentado lo anterior, examinados en esta alzada los autos elevados y revisada la prueba practicada, podemos avanzar que este tribunal no suscribe, ni la valoración probatoria ni la decisión adoptada por el juzgador de instancia, en lo que atañe a la pretensión de reclamación de las rentas devengadas con posterioridad a la resolución del contrato de arrendamiento, considerando por el contrario que la pretensión deducida por la demandante USGAI, y por ello el recurso, deben prosperar (si bien únicamente frente al arrendatario); máxime cuando el propio juzgador de instancia admite la concurrencia de serias dudas de hecho en cuanto a la entrega de la posesión de la vivienda, pronunciamiento este que debería culminar, en aplicación de las reglas de la carga probatoria, en la estimación de la pretensión actora y no en el acogimiento del argumento (no demostrado sólidamente) de la parte demandada.

Debe recordarse, en este punto, que el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia; así, esta sala no está obligada a respetar el criterio de la juez en materia de prueba, de manera que no se limitan sus facultades de revisión a los supuestos de ser absurdas, ilógicas o arbitrarias las conclusiones de dicha juez, sino que para resolver la sala de otro modo basta con que no comparta dichas conclusiones.

El recurso de apelación es ordinario y plenario y las audiencias tienen respecto a la prueba las mismas facultades que los jueces de primera instancia.

En este sentido se pronuncia, por ejemplo, la STS de 15 de junio de 2010 (sentencia 373), con cita de otras anteriores, cuando señala que 'La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero, ha seguido la línea jurisprudencial elaborada durante la vigencia de la derogada. Conforme a ella el órgano de apelación puede y debe revisar ilimitadamente la valoración de la prueba realizada en la primera instancia, debiendo corregirla aun cuando no se hubieran producido en aquella infracciones susceptibles de ser incluidas en el ámbito de la violación del artículo 24 de la Constitución Española '

En el mismo sentido se pronuncia la STS de 10 de octubre de 2016 cuando afirma que 'en nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo . Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido 'una severa crítica' ( sentencias de esta sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre , ambas citadas por la sentencia 668/2015 , de 4 de diciembre ). Por tanto, es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia (como así hicieron los demandantes ahora recurrentes) e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del juez de primera instancia (sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015)'.

En el presente caso, es un hecho indiscutido (y amparado por la cosa juzgada, en virtud de la sentencia firme nº 68/2016 de 14 de abril de 2016 dictada en el procedimiento de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Cerdanyola del Vallès) que el contrato de arrendamiento sobre la vivienda litigiosa suscrito entre las partes en fecha 1 de junio de 2009, concertado por un año, e inequívocamente sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por ello, imperativamente a su artículo 9; quedó resuelto, por expiración del plazo contractual pactado, a fecha 1 de junio de 2014. Y tampoco es controvertido (documento nº 14 de la demanda, vid folios 105 y 106) que la diligencia de lanzamiento del referido inmueble, con carácter positivo, fue llevada a cabo (en el seno del procedimiento de desahucio) con fecha 19 de enero de 2018.

A partir de aquí, la parte demandada (únicamente las avalistas solidarias DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora, dado que el escrito de oposición del arrendatario demandado DON Armando y su documentación adjunta fueron inadmitidos por extemporáneos en la primera instancia) alega que abandonó la vivienda arrendada en el mes de junio de 2014 , a la expiración del contrato, y que puso las llaves y la posesión a disposición de la demandante USGAI en numerosas ocasiones, siendo la parte actora la que se negó a aceptar dicha entrega manifestando que existían rentas pendientes. En prueba de su pretensión se aportan los siguientes documentos: 1) El contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por la madre de la avalista DOÑA Rosario (Doña María Rosario) en fecha 15 de junio de 2014, respecto de una vivienda distinta a la que es objeto de litigio. 2) Dos correos electrónicos remitidos por la avalista demandada DOÑA Rosario (firma su madre Doña María Rosario), durante el mes de julio de 2015, al administrador de la actora, Don Hernan, en los que; le informa de que es ella la encargada de entregar las llaves del piso ya que el titular del contrato DON Armando está fuera del país desde hace dos años aproximadamente; discuten sobre las rentas reclamadas por los meses de noviembre de 2013 a mayo de 2014; y asimismo, le dice la demandada al administrador de USGAI que 'con respecto a la entrega de llaves tenía que entregarlas yo, llamé muchas veces a la finca y nunca me dieron con la persona a la que tenía que entregarle, me decían que tenía que llamar en otro momento o que ya me iban a llamar, incluso dejé mi nombre y mi teléfono' y añade 'me gustaría me facilite un número de teléfono para hablar con usted y así me dice cuáles son los meses que están impagados'; siendo la respuesta del administrador de fincas, mediante email también aportado de fecha 15 de julio de 2015 'que los importes que facilita liquidan recibos pendientes de pago anteriores a 2013' y que 'el contrato finalizó hace un año y el señor Armando no facilitó la entrega de llaves ni liquidó la deuda'. 3) Una copia del pasaporte del arrendatario DON Armando, en la que constan sellos de entrada y de salida de su país (Uruguay) en distintas fechas (octubre de 2012, diciembre de 2014, enero 2015, julio 2016 y febrero de 2017). 4) Y una copia del poder especial otorgado por el demandado DON Armando a su hija también demandada DOÑA Rosario, de fecha 4 de julio de 2018, ante el Consulado de España en Montevideo, a fin de comparecer en juicio y reclamar justicia gratuita.

Asimismo, alegan los demandados, que en la diligencia de lanzamiento llevada a cabo por el Juzgado en fecha 19 de enero de 2018 se hizo constar que la vivienda arrendada estaba ocupada por un tercero (que decía haber entrado el día anterior) y que al entrar, la vivienda estaba completamente vacía.

Del análisis del descrito material probatorio, no puede concluirse, en modo alguno, que existiera una entrega o puesta a disposición real y efectiva de la posesión de la vivienda arrendada a la actora (en los términos exigidos en nuestra jurisprudencia) por parte del arrendatario DON Armando, ni de ninguna de las dos avalistas demandadas DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora, anterior a la efectiva fecha del lanzamiento evidenciada el 19 de enero de 2018.

Se estima pues, el segundo motivo de apelación de la demandante USGAI, así como su pretensión de reclamación de las rentas devengadas desde la resolución contractual (en junio de 2014) hasta la fecha del lanzamiento de la vivienda (en enero de 2018), por un total de 21.266,45 euros; si bien dicha pretensión únicamente puede prosperar frente al arrendatario DON Armando y no frente a las dos avalistas solidarias demandadas DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora.

En efecto, como ha declarado esta Sala en precedentes resoluciones; lo que se ejercita es un acción ex contrato, asumida por un 'tercero' en el mismo, en términos que no dejan ninguna duda sobre el alcance de su obligación (pago de la renta ex art. 1555.1 CCLegislación citadaCC art. 1555.1, y en concreto, sin más limitación, afianzando solidariamente con el arrendatario las obligaciones contraidas por éste..), garantía pues, solidaria con el deudor (arts. 1822 pfo. 2º en relación con losLegislación citadaCC art. 1822 arts. 1137 y ss CCLegislación citadaCC art. 1137), del cumplimiento de otro contrato, en definitiva, de todas las obligaciones que asume el arrendatario, singularme la del pago de la renta mientras dure el arrendamiento (el avalista asume el pago si no lo hace la demandada: obligación pecuniaria aquella), hasta un límite determinado (los fiadores se obligan 'a menos' que el deudor principal, identidad parcial -pues, por lo demás, la obligación del fiador puede tener por objeto una prestación cualitativamente distinta o de la misma naturaleza que la del deudor - entre la obligación avalada y la del avalista, a que se refiere el art. 1826Legislación citadaCC art. 1826 y 1827.1 CCLegislación citadaCC art. 1827.1).

La cuestión se plantea porque; (a) la finalidad del desahucio es la recuperación de la posesión, a través de la desposesión del demandado y en virtud de una causa resolutoria; (b) la obligación del pago de la renta, en tal concepto, permanence durante la vida del contrato, pero aún más allá, hasta la recuperación de la posesión, siquiera, no lo sea en concepto propio de 'renta', pero sí, en concepto de contraprestación por el uso o de indemnización de daños y perjuicios por no disponerse de la posesión, de lo que podría derivar que ambas obligaciones (la del deudor de entregar la vivienda, y la del avalista de pagar - solidariamente con la arrendataria - determinada cantidad, referida al período en que el arrendador no tuvo la posesión), pudiendo ser heterógéneas, son concurrentes. Pero no se considera así, sin más, dado que: 1) La interpretación de la fianza ha de ser retrictiva (arts. 1826Legislación citadaCC art. 1826 y 1827 en relación con elLegislación citadaCC art. 1827 1289 CCLegislación citadaCC art. 1289). 2) Fianza y deuda, no son la misma cosa: aquella es autónoma respecto de la del arrendatario. 3) No se presume su extensión 'a más de lo convenido', siendo que lo convenido es el contrato y las obligaciones del arrendatario como tal, pero contrato vigente y fianza 'durante' su vigencia, no respecto de eventuales deudas 'futuras' en base a otro concepto distinto del arrendamiento, y por ello distintas a lo comprendido en los términos de la fianza (como es, en efecto, la indemnización de daños y perjuicios derivados de la falta de disposición por el arrendador o como contraprestación por el uso, tras la resolución del contrato). 4) La nueva situación, tras la resolución, no es un 'accesorio' del arrendamiento, sino 'otra' tras extinguirse la anterior (art. 1847 CCLegislación citadaCC art. 1847); que al igual que 'no podía preveerse' al contratar, no se pacta expresamente. Máxime cuando, tras la resolución del contrato, el arrendatario debía desalojar (lo que es ajeno la voluntad del fiador) sin esperar al lanzamiento. 5) Ante el incumplimiento, podía optarse por la resolución o por el cumplimiento, pero el actor elige la 1ª, y resuelto el contrato se extingue la fianza.

Como ya se ha indicado, en el presente caso, es un hecho indiscutido y amparado por la cosa juzgada, que el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha 1 de junio de 2009 (y en el que figuran como avalistas solidarias las demandadas) quedó resuelto a fecha 1 de junio de 2014. Asimismo, en el contrato de arrendamiento (documento nº 5 de la demanda) se determinaba, para cada una de las avalistas demandadas DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora, por separado y con la firma de ambas, que la misma 'será garante del arrendatario (...) y que conocedora del presente contrato de arrendamiento y sus condiciones generales y anexas, AVALA personalmente y solidariamente, sin exclusión ni división a la parte arrendataria por mientras subsista el presente contrato y sus prórrogas, en todas las obligaciones derivadas del mismo, tanto por el pago de la renta y demás cantidades, como por costas, intereses, daños y responsabilidades de cualquier índole frente a la propiedad, sin exclusión alguna, y renunciando a los beneficios de excusión y orden, adquiriendo la condición de co-deudor principal en la totalidad de los débitos garantizados, de tal forma que la acción para la cobranza podrá dirigirse indistintamente contra el arrendatario, el avalista o contra los dos'.

Extinguido el contrato de arrendamiento en fecha 1 de junio de 2014, quedó también resuelta la obligación de las avalistas, que sólo pueden ser condenadas, por ello, a abonar la renta impagada correspondiente al mes de abril de 2014.

Consecuencia de todo lo expuesto es la estimación del recurso interpuesto por la representación procesal de la actora USGAI, y la revocación de la sentencia de 6 de febrero de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cerdanyola del Vallés; de tal forma que, con estimación parcial de la demanda presentada por USGAI, se condene a los tres demandados DON Armando (arrendatario) y DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora (avalistas solidarias) al abono de la cantidad de 487,39 euros correspondiente a la renta devengada e impagada del mes de abril de 2014, más intereses legales; y únicamente al demandado DON Armando al abono de la suma de 21.266,45 euros correspondiente a las rentas devengadas desde la fecha de resolución contractual hasta el efectivo lanzamiento de la vivienda, más intereses legales.

QUINTO.- La estimación del recurso de apelación de la actora USGAI, con la consiguiente estimación parcial de la demanda por dicha parte interpuesta; deja sin objeto la apelación interpuesta por los dos demandados DON Armando Y DOÑA Rosario, respecto de la no imposición de costas en la primera instancia.

SEXTO.- La estimación del recurso de apelación interpuesto por la actora USGAI, y la consiguiente estimación parcial de su demanda, conlleva la no imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias ( artículos 394.1, 394.2Legislación citadaLEC art. 394.1 y 398.1 LEC)Legislación citadaLEC art. 398.1. Y no habiéndose emitido pronunciamiento alguno sobre el recurso de apelación interpuesto por los demandados DON Armando Y DOÑA Rosario, tampoco procede hacer pronunciamiento sobre las costas de dicho recurso en esta alzada.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

QUE ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte actora UNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTION DE ACTIVOS INMOBILIARIOS SAU (USGAI) contra la sentencia nº 29/2019 de fecha 6 de febrero de 2019 dictada en el juicio verbal núm. 279/2018 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cerdanyola del Vallès, REVOCAMOS la mentada resolución y en su lugar, estimando parcialmente la demanda promovida por la citada apelante contra los demandados DON Armando, DOÑA Rosario Y DOÑA Teodora; se condena a los tres demandados a abonar solidariamente a la actora la cantidad de 487,39 euros, más intereses legales; y se condena únicamente al arrendatario demandado DON Armando a abonar a la actora la cantidad de 21.266,45 euros, más intereses legales. Todo ello sin condena en costas ni en la primera ni en la segunda instancia.

QUE HABIENDO QUEDADO SIN OBJETO los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de DON Armando Y DOÑA Rosario, no se emite pronunciamiento sobre las costas causadas por tales recursos en esta segunda instancia.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469Legislación citadaLEC art. 469 - 477Legislación citadaLEC art. 477 - disposición final 16 LECLegislación citadaLEC art. DF 16 ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.