Sentencia Civil Nº 271/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 370/2015 de 10 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00271/2015

CORUÑA Nº 8

ROLLO 370/15

S E N T E N C I A

Nº 271/15

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

CIVIL-MERCANTIL

ILTMOS. SRS. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN

En A Coruña, a diez de septiembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000104 /2015, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 8 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000370 /2015, en los que aparece como parte demandada-apelante, Purificacion , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JESÚS ÁNGEL SANCHEZ VILA, asistido por el Letrado D. MARINA ALVAREZ SANTOS, y como parte demandante-apelada, Luis Pablo , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. LUIS ANGEL PAINCEIRA CORTIZO, asistido por el Letrado D. ALEJANDRO VARELA SANCHEZ, sobre DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACION DE LAS RENTAS Y CANTIDADES DE OBLIGADO PAGO.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE A CORUÑA de fecha 30-4-15. Su parte dispositiva literalmente dice: 'Que debo estimar y estimo la demanda presentada por DON Luis Pablo contra DOÑA Purificacion y debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las parres de fecha 6 de septiembre de 1960 condenando a la demandada a dejar libre y expedito el inmueble arrendado y a abonar al actor la cantidad de 122,02 euros incrementada con los intereses legales desde el 30 de enero de 2015 y todo ello con imposición d costas a la demandada'.

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por la demandada se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.-Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada y,

PRIMERO: Sobre el planteamiento del litigio en la alzada.-

Es objeto del presente litigio, sometido a consideración judicial en esta alzada, por mor del recurso de apelación interpuesto, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de cantidad, que es formulada por el actor D. Luis Pablo , que litiga en beneficio de la comunidad que forma con su madre y hermano, según expresamente señala en el encabezamiento de la demanda, contra la arrendataria, por subrogación, de la vivienda sita en la planta baja de la casa nº NUM000 de la CALLE000 de A Coruña, Dª Purificacion , al amparo de lo dispuesto en el art. 114.1ª de la LAU de 1964 , de aplicación al presente litigio por mor de lo normado en la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 .

Seguido el juicio en todos sus trámites se dictó sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de esta ciudad, que estimó la demanda, pronunciamiento contra el cual se formuló el presente recurso de apelación, el cual no ha de ser estimado, ratificándose la sentencia de instancia por sus propios y acertados fundamentos, y ello además en función de los argumentos que se pasan a exponer.

SEGUNDO: Sobre la legitimación del actor para promover la presente acción judicializada.-

Se cuestiona la legitimación ad causam del actor. Se sostiene que carece de ella, dado que la misma corresponde únicamente a la madre del Sr. Luis Pablo , Dª Amanda , en su condición de usufructuaria de la vivienda alquilada, y, por lo tanto, la única legitimada activamente para ejercitar la presente acción judicializada.

No compartimos tal argumento, toda vez que nace de un punto de partida erróneo, que no cabe aceptar, al no conciliarse con la prueba documental obrante en autos, cual es la condición jurídica del demandante como nudo propietario de la vivienda arrendada objeto del proceso.

2.1 La madre del actor no es usufructuaria del piso alquilado y el demandante simple nudo propietario, carente como tal de legitimación para promover el presente litigio (art. 480 CC).-

En efecto, según resulta de la escritura pública de 12 de septiembre de 1996, autorizada por el notario de A Coruña, Sr. Gil Carnicer, nº 2541 de su protocolo, de partición y liquidación de la herencia de Dª Carmen y D. Daniel , con respecto a la casa nº NUM000 de la CALLE000 de A Coruña, donde se ubica el bajo litigioso, que pertenecía a los causantes, en copropiedad y proindiviso con Dª Gloria , la cual enajenó tal derecho, mediante escritura pública de 4 de diciembre de 1987, autorizada por el Notario de esta ciudad Sr. Añino Garrido, nº 2713 de su protocolo, siendo compradores, por iguales y cuartas partes, entre otros, los padres del demandante Dª Amanda y D. Jacobo .

Pues bien, por mor del mentado instrumento público, se adjudicó a éstos últimos el bajo arrendado, objeto de desahucio, de la forma siguiente: la mitad indivisa del mismo a Dª Amanda , con carácter privativo, y la otra mitad indivisa al matrimonio formado por ésta y D. Jacobo (f 24).

Este último falleció, y, por mor de testamento de 21 de febrero de 2011, otorgado ante la notaria de A Coruña Dª Mercedes Bermejo Pumar, nº 250 de su protocolo, legó a su esposa Dª Amanda la cuota legal usufructuario, que le corresponde por ley, e instituyó herederos por iguales partes a sus dos hijos Sixto y Luis Pablo , que aceptaron la herencia, como se deduce de la presentación de esta demanda, cobro de las rentas de la vivienda y atribución de su copropiedad, inexistencia de atisbo alguno de renuncia, intento de recobrar la posesión mediante requerimiento resolutorio por necesidad practicado en acto de conciliación, lo que conforman actos de aceptación tácita como ha admitido la jurisprudencia, en tanto en cuanto son expresión de la intención manifiesta de hacer propia la herencia y no de cuidar el interés de otro o eventualmente el propio para después aceptar (ver en tal sentido las SSTS, entre otras, 21 abril 1881 , 8 julio 1903 , 17 febrero 1905 , 12 febrero 1916 , 6 julio 1920 , 23 abril 1928 , 13 marzo 1952 , 27 abril y 23 mayo 1955 , 31 diciembre 1956 , 8 mayo 1957 , 31 marzo y 4 julio 1959 , 16 junio 1961 , 21 marzo 1968 , 29 noviembre 1976 y, 14 marzo 1978 , 12 mayo 1981 , 20 noviembre 1991 , 24 noviembre 1992 , 12 julio y 10 octubre 1996 , 9 mayo 1997 , y 20 enero 1998 , 31 de mayo y 12 de julio de 2006 o 88/2014 , 19 de febrero entre otras), todo ello al no haberse admitido la escritura pública de aceptación de dicha herencia, por aportación extemporánea al proceso.

De lo expuesto hasta el momento resulta que el causante D. Luis Pablo no atribuyó a su esposa Dª Amanda el usufruto universal viudal de sus bienes ( art. 228 de la LDCG ), sino tan sólo la cuota legal usufructuaria que como legitimaria de su herencia le corresponde, que, en derecho gallego, vecindad que consta en su testamento, concurriendo con hijos es de una cuarta parte de la herencia ( art. 253 de la LDCG ), por consiguiente, no podemos considerar que éstos sean simples nudos propietarios, carentes como tales de legitimación para promover el presente litigio, aún cuando sean copropietarios en cuota minoritaria.

2.2 Del nacimiento de la comunidad postganancial.-

En el supuesto de matrimonios sometidos al régimen de la sociedad legal de gananciales, la muerte de cualquiera de los cónyuges produce 'ipso iure' la disolución de dicho régimen económico matrimonial ( arts. 1392.1 y 85 del CC ), surgiendo en tales casos una comunidad postganancial entre el cónyuge supérstite y los herederos del cónyuge premuerto, pero sin que tal comunidad recaiga sobre cada cosa que forma parte de ella sino sobre el conjunto de la misma, y así lo expresa la STS de 23 de diciembre de 1993 : ... «comunidad postmatrimonial sobre la antigua masa ganancial... cada comunero ostenta una cuota abstracta sobre el 'totum' ganancial, pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes...» y, a su vez, se refieren a esta comunidad postganancial las SSTS de 23 de diciembre de 1992 , 28 de septiembre de 1993 , 14 de marzo de 1994 , 26 de abril de 1997 , 28 de septiembre de 1998 , 11 mayo de 2000 entre otras.

2.3 De la legitimación de los comuneros para el ejercicio de acciones en beneficio de la comunidad.-

Pues bien, bajo el régimen de comunidad, cualquiera de los comuneros está legitimado para ejercitar acciones en beneficio de la misma (STSS 15 de junio de 1982, 17 febrero y 16 de noviembre de 2000, 24 de junio de 2004), siempre que se actúe en beneficio de la comunidad y no en exclusivo interés propio ( SSTS de 7 de noviembre de 2011 o 374/2014 , de 16 de octubre).

2.4 La legitimación del comunero en los procesos arrendaticios.-

Y, en relación con la cuestión específica de la posibilidad del ejercicio de acciones arrendaticias por parte de los comuneros, es igualmente pronunciamiento de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que cualquier comunero está facultado para efectuar actos de administración, y, por lo tanto, para desahuciar ( STS 7 de febrero de 1981 ), así como que puede individualmente realizar, con repercusión para el conjunto, todo lo que redunde en el beneficio de la comunidad, como es el supuesto de concertar la resolución del contrato de arriendo, que permite contraer otro en mejores condiciones ( STS 5 de marzo de 1982 ), o que cualquier copropietario arrendador está legitimado para el ejercicio de la acción resolutoria ( STS 14 de enero de 1985 ).

Por su parte, la sentencia del dicho Alto Tribunal de 7 de junio de 1954 establece que el arrendamiento 'es un acto de administración, según reiterada jurisprudencia, que puede realizar cualquiera de los condueños, y por la misma razón cualquiera de ellos puede poner fin al contrato de arrendamiento sin que sea lícito discutir si tal acto es o no beneficioso para los otros condóminos de la casa arrendada, pues es a éstos y no al inquilino a quien corresponde dilucidarlos si estiman que tal resolución del contrato les perjudica, lo que por otra parte es poco admisible en el caso de autos . . ., y, por lo tanto, no es obligatoriamente exigible la intervención de la otra partícipe, aunque lo sea en la mayor parte de la casa, en la demanda de excepción a la prórroga legal del contrato que se formule'.

De la misma manera la STS de 24 de enero de 1958 proclama, igualmente, que un condómino puede ejercitar la acción resolutoria del arrendamiento, cuando necesite la vivienda para sí, pues tal acción arranca de la facultad que concede el artº 394 de servirse de las cosas comunes conforme a su destino, como lo es que, cualquiera de las numerosas viviendas de una casa, puede ser habitada por uno de los condueños, sin que la manera de hacerlo pueda ser intervenida por los extraños, y en este mismo sentido las sentencias de dicho Tribunal de 26 de abril de 1951 y 26 de febrero de 1966 .

2.5 Inexistencia de oposición de los otros comuneros al ejercicio de la presente acción.-

El problema se suscita, en aquellos casos en los que se excepciona por parte del demandado la oposición para el ejercicio de la acción resolutoria por parte del otro u otros partícipes en la copropiedad, que no accionan conjuntamente con el actor, o se alega que su ejercicio es perjudicial para los intereses de dicha comunidad.

Abordando tal cuestión la Audiencia Provincial de A Coruña, insistiendo en el carácter del arrendamiento como acto de administración, que puede realizar cualquiera de los condueños, y por la misma razón cualquiera de ellos puede poner fin al contrato, indica que no es lícito al arrendatario discutir si tal acto es o no beneficioso para los intereses de los otros condóminos en la cosa arrendada (SSAP de 25 de abril de 1978, 25 de marzo de 1981, 5 de mayo de 1983), bastando con que no conste la oposición de los otros comuneros (SAP 26 de mayo de 1983). En este sentido, la sentencia de la sección 2ª de esta Audiencia de 11 de enero de 1991 , ratifica tal doctrina, con cita de las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1970 , 18 de marzo de 1972 y 24 de noviembre de 1975 ; y las sentencias de la sección primera de esta Audiencia de 22 de febrero de 1995 , 31 de enero y 27 de marzo de 1996 .

Por su parte, el Tribunal Supremo también viene admitiendo la legitimación activa de cualquier comunero con tal de que no conste la indubitada oposición de los condueños al ejercicio de las acciones resolutorias del contrato arrendaticio ( SSTS 19 de febrero de 1964 , 5 de marzo de 1982 , 14 de mayo de 1985 , 20 de diciembre de 1989 entre otras).

Diferente solución habría que adoptar en los casos en los que constara de forma indubitada la oposición del otro u otros condueños, supuestos en los que se daría una ausencia de legitimación activa ad causam para el ejercicio de las acciones arrendaticias, que determinaría la desestimación de la demanda.

En este sentido, se ha pronunciado la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1989 , en la que se declaró la inexistencia de legitimación activa en el ejercicio de una acción de desahucio de un local de negocio por parte de un comunero contra la expresa oposición del otro copropietario, titular del 50% de los intereses en la misma. Legitimación activa que es igualmente negada en sentencia de 20 de enero de 2000 , para el ejercicio de una acción resolutoria de un contrato de compraventa, instada por uno de los vendedores con la oposición del otro condueño vendedor.

En el ámbito de la jurisprudencia menor se manifiesta en tal sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 9 de marzo de 1999 y la sentencia esta misma sección 4ª de la Audiencia Provincial de A Coruña de 7 de julio de 1999 , en la que afirmábamos que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, 'siendo igualmente cierto que ello es así, como precedentemente se reseñó, siempre que se actúe en beneficio de la comunidad, situación que no concurre en el supuesto en el que conste la oposición del resto de los comuneros, en cuyo caso, en tanto en cuanto tales diferencias no desaparezcan, no puede conocerse cuál es el criterio más beneficioso para aquélla, y, por consiguiente, interín no nace la legitimación de alguno de los comuneros para ejercitar acciones en su nombre'.

Son expresión de esta misma doctrina las sentencias de la sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2 de marzo de 2000 , Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Sevilla de 24 de diciembre de 1999 , entre otras muchas.

Como reciente manifestación de lo expuesto podemos citar la STS 460/2012, de 13 de julio , que señala que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( SSTS de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embrago no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida -extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción'.

En definitiva, como señalábamos en nuestra sentencia 228/2008, de 7 de mayo , que ahora ratificamos:

A) En principio, y con carácter general, cualquier comunero está legitimado activamente para el ejercicio de acciones en beneficio de la comunidad, y entre ellas las resolutorias del contrato arrendaticio.

B) El arrendatario carece de interés legítimo para cuestionar en juicio que el ejercicio de las meritadas acciones no son beneficiosas para la comunidad, pues no le corresponde capacidad de decisión al respecto, ingiriéndose en derechos ajenos.

C) El comunero estará legitimado, salvo que conste de forma indubitada la oposición de los otros copartícipes al ejercicio de la acción judicial, oposición que no se deduce del simple hecho de que éstos no hayan firmado la demanda, no existiendo en nuestro Derecho una suerte de litisconsorcio activo necesario, pues a ninguna persona cabe obligarla a demandar.

D) La constatada oposición del resto de los comuneros, que representen la mayoría de las cuotas o intereses en la comunidad, al ejercicio de la acción judicial, privará de legitimación ad causam al comunero accionante, sin perjuicio del derecho de las partes a acudir al Juez en los supuestos contemplados en el art. 398 del Código Civil .

2.6 De nuevo las circunstancias del caso ratifican la legitimación activa del actor.-

Mas no es éste el caso que nos ocupa, en el que carecemos de la más mínima prueba de oposición de los otros comuneros al ejercicio de la presente acción, lo que, además, sería difícilmente explicable, dada la exigua renta que se paga por el inmueble litigioso de 46,25 euros mensuales, en contraste con el connatural beneficio que implica para los otros condueños la liberación del piso litigioso y la posibilidad de alquilarlo en mejores condiciones u ocuparlo personalmente -véase en este sentido el requerimiento para resolución del contrato por necesidad-.

La demandada apelante no acredita la oposición de los otros componentes de la comunidad, ni tan siquiera se viene a sostener tal circunstancia; por el contrario consta, y así resulta de la prueba documental obrante en autos, incluso proveniente de la letrada de la demandada apelante, que el actor es quien gestionaba el contrato arrendaticio, de lo que se infiere que, al menos de facto, era el administrador de los bienes comunes, con plenas facultades para resolver el contrato, como antes hemos razonado. Véase en tal sentido los requerimientos de pago del IBI (acto de conciliación y burofax promovidos por el demandante y contestación de 13 de octubre de 2014 de la letrada de la demandada, a burofax de 15 de septiembre de 2014, sobre incremento de renta, directamente dirigida a nombre de D. Luis Pablo , f 217, sin que su legitimación le fuera tampoco cuestionada en acta de conciliación de 20 de noviembre de 2014, f 42).

Tal documento de 13 de octubre de 2014 fue correctamente admitido por el juez a quo, al no tratarse de un documento fundamental en el que la parte basara su derecho de desahucio y reclamación del importe de IBI ( art. 265.1.1 LEC ), como sí lo son el recibo del mismo, los requerimientos de pago, los títulos acreditativos de la condición de copropietario del actor, el contrato de arrendamiento, verdaderos conformadores de la pretensión ejercitada, por lo que, la aportación ulterior de aquél al proceso, no vulnera tal precepto, ni genera indefensión a la parte demandada, dado que era además perfectamente conocido por ella puesto que fue redactado por la misma a través de su letrado.

El interés en recobrar la posesión del inmueble arrendado también consta mediante requerimiento resolutorio del contrato del bajo por necesidad, mediante acto de conciliación de 29 de octubre de 2014, en donde se sostiene además que madre e hijo tienen la expresa conformidad del otro copropietario D. Sixto , lo que no ha sido cuestionado en este proceso.

TERCERO: Sobre elrégimen jurídico aplicableal presente contrato de arrendamiento.-

Como señala la Disposición Transitoria Segunda, apartado A). 1 de la LAU de 1994 , referente a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley - como es el caso del contrato que nos ocupa- continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de dicha disposición transitoria, y, entre ellas, se recoge, en el apartado C) 10.2, relativo a los derechos del arrendador, que podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.

Por su parte, el art. 114.1ª de la LAU de 1964 , aplicable al presente contrato, por mor de lo normado en la precitada Disposición transitoria, norma que 'el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: 1ª) La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan'.

CUARTO: El impago del IBI como causa resolutoria del contrato de arrendamiento.-

La aplicación de las mentada normativa generó la cuestión, en su momento controvertida, sobre si el contrato de arrendamiento podría resolverse por impago por parte del arrendatario del IBI correspondiente, la cual fue resuelta por la Sala 1ª de nuestro más Alto Tribunal, en la sentencia del Pleno de 12 de enero de 2007, RC n.º 2458/2002 , en la que se declaró que:

«Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta .» y fijó como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en elartículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964».

Dicha doctrina es seguida por resoluciones posteriores, constituyendo reiterada jurisprudencia, y así SSTS de 24 de septiembre de 2008 (recurso nº 768/2004 ), 26 de septiembre de 2008 (recurso nº 846/2005 ), 3 de octubre de 2008 (recurso nº 2011/2004 ), 7 de noviembre de 2008 (recurso nº 1384/2003 ) 15 de junio de 2009 (recurso nº 2320/2004 ), 10 de marzo de 2010 (recurso nº 833/2005 ), 30 de abril de 2010 (recurso nº 1212/2007 ), 15 de junio de 2010 (recurso nº 845/2007 ), 10 de octubre de 2011 (recurso nº 1557/2008 ) o más recientemente 295/2013 , de 22 de abril.

En este sentido, siguiendo la jurisprudencia expuesta la precitada STS de 15 de junio de 2009 proclama que el impago del IBI '- en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato', razonándose que carece de lógica que, por tal causa, opere la resolución de los contratos sometidos a la LAU de 1994 '-en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección-' y no respecto a los sometidos a la LAU de 1964 'amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones'.

4.1 El carácter suficiente de la reclamación del IBI por parte del arrendador.-

Por su parte, las SSTS de 15 de junio de 2009 y 22 de abril de 2013 se manifiestan en el sentido de que 'no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada'

4.2 La parte arrendadora exteriorizó expresamente la voluntad de cobrar el IBI, sin que tal obligación legal fuera atendida por la arrendataria.-

Con independencia de que en acto de conciliación de 29 de octubre de 2014 (f 40), ya se indicaba por el actor el IBI de 2014 se hallaba impagado por importe de 122,02 euros, el mismo es expresamente reclamado, mediante burofax de 16 de diciembre de 2014 (f 44 y ss), en donde de nuevo se le indica que adeuda 122,02 euros, en concepto de IBI de 2014, concluyendo la carta remitida por tal conducto que 'sin más espera recibir pronta contestación y pago de dichas cantidades' (f 46).

Pues bien, el IBI no ha sido abonado. Incluso en contestación a tal carta, firmada por la letrada de la arrendataria, que lógicamente actúa en su nombre, otra alternativa deviene impensable, se señala que 'en relación al abono del IBI, no existe obligación alguna de abono por parte de la inquilina pues no está previsto su abono ni legal ni contractualmente' (f 53). Lo cierto es que, incluso, al día de hoy no consta abonada tal suma de dinero, que es objeto de expresa condena en la sentencia apelada.

QUINTO: Inviabilidad de la enervación de la acción.-

Conforme a lo dispuesto en el art. 22.4 de la LEC , en el caso de los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, cabe la enervación de la acción si el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro de plazo, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago; no obstante tal posibilidad legal se pierde 'cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador' o cuando 'el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación'.

De nuevo tal precepto ha sido objeto de la correspondiente exégesis jurisprudencial por parte de las SSTS 335/2014, del 23 de junio y 302/2014, de 28 de mayo , que señala que la aplicación de tal precepto exige que:

'1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago'.

La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia 'es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada'.

Es obvio, que no efectuado el pago en el indicado plazo de 30 días la presente acción de desahucio no puede ser enervada.

SEXTO: Sobre las costas procesales y depósito para recurrir.-

De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas del recurso de apelación deben ser impuestas a la recurrente, dado que sus pretensiones desestimadas en la instancia, tampoco obtienen éxito en esta alzada, rigiendo en la materia el criterio del vencimiento objetivo.

También procede acordar la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto, debemos confirmar y confirmamos la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de A Coruña, con imposición de las costas procesales de la alzada a la parte apelante.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación por interés casacional, y, en su caso, extraordinario por infracción procesal, de acreditarse la concurrencia de los requisitos necesarios para ello, que deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de 20 días a contar desde la notificación de la presente resolución para su conocimiento por la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así por esta sentencia de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados que la firman y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.