Sentencia Civil Nº 271/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 726/2013 de 22 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA; SECCIÓN SEXTA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE TORREMOLINOS

JUICIO ORDINARIO Nº 1798/2010

ROLLO DE APELACIÓN Nº 726/2013

SENTENCIA Nº 271/16

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. Antonio Alcalá Navarro

Magistradas:

Doña Soledad Jurado Rodríguez

Doña Nuria Auxiliadora Orellana Cano

En la Ciudad de Málaga, a veintidós de Abril de dos mil dieciséis.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, el Juicio Ordinario nº 1798/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torremolinos, sobre cumplimiento contractual, seguidos a instancia de Dª Carmen representada en el recurso por el Procurador D. Juan Manuel Medina Godino y defendido por el Letrado D. Manuel Román Castillo, contra Dª Julia representada en el recurso por la Procuradora Dª Rocío Molina Tejerina y defendida por el Letrado D. Miguel González Almoguera, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torremolinos dictó sentencia de fecha 28 de Septiembre de 2012 en el Juicio Ordinario nº 1798/2010 del que este Rollo dimana, cuyo Fallo es el siguiente:'Que ESTIMANDO íntegramente la demanda de juicio ordinario, seguidos a instancia de Dª. Carmen , representada por el Procurador D. Juan Manuel Medina Godino y asistida por el letrado D. Manuel Román Castillo, contra Dª Julia , representada por la procuradora Dª. Rosa González Illescas y asistida por el letrado D. Miguel González Almoguera, sobre acción de responsabilidad contractual, debo CONDENAR y CONDENO a Dª Julia , a que pague a la parte actora la cantidad de 9.192 €, según lo expuesto en el cuerpo de esta resolución, con los intereses legales correspondientes con expresa imposición de las costas a la parte demandada. '

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia se formuló recurso de apelación por la Procuradora Dª Rosa González Illescas en nombre y representación de Dª Julia , del que se dio traslado a la otra parte, presentando escrito de oposición al recurso, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba y no considerarse necesaria la celebración de la vista, previa deliberación de la Sala el 15 de Marzo de 2016, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª Soledad Jurado Rodríguez.

Fundamentos

PRIMERO.-Se inicia la presente litis mediante demanda formulada por Dª Carmen frente a Dª Julia , en cuyo petitum solicita la condena de la demandada al pago de 9.192 € en base a que el 1 de Diciembre de 2007 se celebró contrato de arrendamiento de local de negocio en virtud del cual la demandada ocupaba el mismo como arrendataria, pactándose una duración de 5 años (hasta el 30 de noviembre de 2012), no obstante, el 27 de Julio de 2009 la arrendataria resuelve el contrato desocupando el local, el cual no se ha vuelto a arrendar hasta Julio de 2010, reclamándose la cantidad antes dicha como importe al que ascienden las rentas dejadas de percibir por la arrendadora desde Junio de 2009 hasta Junio de 2010, deducida la fianza de 1.000.

La demandada se opone a la demanda en base a las siguientes alegaciones: a) la arrendataria hubo de resolver el contrato como consecuencia del incumplimiento de la arrendadora de realizar las reparaciones necesarias en el local para servir al uso convenido consistentes en importantes problemas en el techo, sanitario y azulejos, haciendo caso omiso a los requerimientos previos que a esos efectos le hizo la arrendataria; b) no es la arrendataria la responsable de que la actora no cobrara las rentas de arrendamiento del local sino la negativa de la propiedad a volver a arrendar el local a pesar de las continuas ofertas recibidas.

La sentencia de instancia estima la demanda al considerar que de la testifical practicada no ha quedado acreditado la existencia de reparaciones necesarias en el local que impidieran a la demandada el uso del local y, por eso, no está justificada la resolución del contrato por la arrendataria, sin que además, conste la existencia de ningún requerimiento efectuado por escrito con anterioridad a la resolución, sin que tampoco haya quedado acreditado que el tiempo que ha permanecido el local desocupado haya sido debido a una actitud obstruccionista de la arrendadora para volver a alquilarlo.

Frente a esta sentencia se formula recurso de apelación la demandada a fin de ser absuelta de la demanda, lo que fundamenta en una incorrecta apreciación de la prueba ya que, por una parte, las manifestaciones de una de las testigos y los documentos nº 4 y nº 9 acreditan que el local no reunía las condiciones mínimas de uso y, por otra, la testifical practicada acredita la actitud obstativa de la actora a volver a arrendar el local, lo que pudo hacer antes de Julio de 2010.

SEGUNDO.-En el primer argumento recurrente la demandada reitera que no hubo desistimiento unilateral del arrendamiento por su parte sino que procedió a la resolución del contrato ante el incumplimiento contractual de la arrendadora al no haber hecho las reparaciones necesarias en el local para servir al uso convenido. Estas reparaciones necesarias en el local y omitidas por la arrendadora, según la tesis demandada recurrente, se refieren a obras de conservación y mantenimiento por concretarse en malos olores en el local, caída de azulejos y deficiencias en el tambor de la persiana (interrogatorio de la demandada).

El artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre dispone que en la misma se establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda, en consecuencia, la presente litis debe resolverse conforme a la normativa contenida en dicha Ley , cuyo artículo 4.3 establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley ( art. 29 a 35), supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil .

En consecuencia, rigiéndose el contrato litigioso en primer término por la voluntad de las partes, en el contrato firmado por las partes el 1 de Diciembre de 2007 se estipula lo siguiente: 'Todas las obras de conservación, mantenimiento de los servicios y mejora, serán a cargo del arrendatario. Si fuera precisa la realización de obras de conservación, el arrendatario, antes de realizarla, deberá ponerlo en conocimiento, por escrito, al arrendador o propietario, a fin de que éste ordene la ejecución de las que procedan.'

En aplicación de esta cláusula, procede la desestimación del primer motivo recurrente pues, en primer lugar, constituía obligación del arrendatario, no del arrendador, las posibles obras de reparación que necesitara el local para su debido uso; para la acometida de esas obras, se establece la obligación del arrendatario de que previamente lo comunicara al arrendador por escrito, y en el procedimiento no consta comunicación alguna al arrendador por escrito de la necesidad de reparaciones, siendo la primera y única comunicación que consta al respecto el burofax remitido por la arrendataria a la arrendadora el 27 de Julio de 2009 en el que alude a la omisión de dichas reparaciones como causa de resolución del contrato de arrendamiento que, conforme a lo dicho, constituye un desistimiento unilateral del contrato al no existir incumplimiento contractual por la arrendadora.

A la misma conclusión se llega si consideramos de aplicación los preceptos de dicha Ley pues en su Título III se regulan los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, estableciendo el artículo 30 que serán de aplicación a los mismos lo dispuesto en los artículos 21 , 22 , 23 y 26 de esta Ley para los arrendamientos de vivienda en relación a la conservación, mejora y obras del arrendatario, estableciendo el apartado primero del artículo 21 la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, pero el apartado tercero del mismo precepto dispone: 'El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.' Como antes se ha indicado, no consta comunicación alguna del arrendatario a la arrendadora de la necesidad de las reparaciones en la forma establecida en esta norma, y, en todo caso, tampoco la arrendataria llevó a cabo las reparaciones urgentes como la posibilita la misma.

TERCERO.- El artículo 56 de LAU de 1964 , derogado con la entrada en vigor de LAU de 24 Noviembre de 1994, establecía:'Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.'Estos rigurosos términos fueron objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina del Tribunal Supremo ( STS 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ), según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador. En esta línea, la STS de 30 de abril de 2007 , afirma:'La jurisprudencia de esta Sala, con excepción de la sentencia de 28 de Febrero de 1995 , la única flexibilización que ha admitido es la de que en el momento de la ocupación por tercero del local cesa la obligación para el ex-arrendatario del abono de indemnización ( sentencias de 15 de junio de 1993 , 28 de febrero de 1996 , 30 de marzo de 2000 y 23 de abril de 2001 ). Se entiende que el artículo 56 presupone la existencia del daño si el local permanece desocupado, no en otro caso, pues existiría un enriquecimiento injusto del arrendatario, que cobraría la indemnización por el daño y la renta del nuevo arrendamiento' . La citada LAU de 1994 vigente (de aplicación a la presente litis) no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 pues, distinguiendo en su normativa la regulación del arrendamiento de viviendas y del arrendamiento para uso distinto del de vivienda, solo respecto de los primeros dispone en el artículo 11 (según redacción anterior al 5 Junio 2013):'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.' 'Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'Al respecto, la STS 20 Mayo 2004 señala que si la reseñada doctrina jurisprudencial, que mitigaba el rigor del artículo 56 LAU de 1964 se aplicaba a contratos celebrados con anterioridad a la promulgación de la LAU vigente, con mayor razón ha de ser tenida en cuenta en los formalizados con posterioridad a dicho momento pues actualmente ya no existe una norma similar a la contenida en el precepto mencionado, aceptando por ello el criterio de que se aplique por analogía la suma máxima prevista en el artículo 11-2º LAU para los arrendamientos de vivienda, concediendo en el caso que era objeto de resolución indemnización correspondiente al plazo de algo más de nueve meses en un contrato cuya duración era de diez años, al considerarlo un plazo razonable para encontrar otro arrendatario. Por su parte, la STS de 2 Octubre de 2008 , en un caso en que era de aplicación la LAU de 1964 y que el contrato no contenía pacto para caso de desistimiento del arrendatario, señala: 'para la aplicación del artículo 56 LAU 1964 es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv /2000)'. Tal doctrina aparece reiterada en la STS de 7 de junio de 2006 , que recoge de modo literal los anteriores razonamientos.

CUARTO.-En la presente litis, la actora reclama 9.192 € que hace corresponder con las rentas de trece meses: por una parte, los transcurridos desde Julio de 2009 en que la arrendataria abandonó el local hasta Junio de 2010 (en Julio de 2010 se volvió a arrendar el local a un tercero) y, por otra, la renta del mes de Junio de 2009 que no fue abonada, lo que, deduciendo los 1.000 € entregados como fianza arrojan la cantidad reclamada. Aplicando la anterior doctrina jurisprudencial, resultando de aplicación lo dispuesto en el artículo 11 LAU , el plazo de preaviso es de dos meses, lo que incumplió la arrendataria comunicando la resolución el 27 de julio de 2009, cuando la mensualidad ya estaba vencida; en consecuencia, la arrendataria adeuda, además de los meses de junio y julio de 2009 que no abonó, las dos mensualidades siguientes correspondientes al plazo de preaviso, esto es, agosto y septiembre de 2009. A partir de esta mensualidad, le corresponde abonar como indemnización un mes de renta por cada año del contrato que reste de cumplir, lo que en este caso asciende a tres mensualidades ya que a partir de octubre de 2009 restaban tres años por cumplir del plazo pactado en el contrato (2010,2011 y 2012); queda un periodo de tiempo inferior a un año correspondiente al mes Noviembre de 2012 al que corresponde proporcionalmente la cantidad de 65 €. En consecuencia, abonándose una renta de 784 € mensuales, la cantidad total adeudada por la arrendataria asciende a 5.553 €: a) 3.136 € por las rentas desde junio a septiembre de 2009 (ambas incluidas); y, b) 2.417 € correspondiente a la indemnización por los tres años que restaban para cumplir el contrato y la parte proporcional del periodo inferior a un año, debiéndose estimar en ese sentido el recurso formulado fijando en 4.553 € la cantidad adeudada por la arrendataria una vez deducida la fianza de 1.000 €.

TERCERO.-Establece el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, excepción ésta última que concurre en el presente caso toda vez que adeudando la demandada las rentas de junio y julio de 2009 (pues la resolución contractual no se produce sino al final de este mes, como antes se ha dicho) y sin haber mediado plazo de preaviso alguno, se opone totalmente a la demanda, no solo a la indemnización que por lucro cesante se le reclama, sin haber consignado u ofrecido el pago de las mensualidades no abonadas mientras ocupaba el local, lo que supone un ataque al crédito o derecho del actor y, por ello, aun cuando la demanda haya sido estimada parcialmente en esta segunda instancia procede imponer las costas causadas en la primera instancia a la demandada ya que, dados los motivos de oposición esgrimidos por la demandada, aun cuando en la demanda se hubiera limitado a reclamar la cantidad finalmente fijada, también hubiera sido necesaria su interposición a fin de que la demandada respondiera, por lo que, en definitiva, el comportamiento mantenido por la demandada debe considerarse incardinable en el supuesto excepcional previsto en tal precepto y, por tanto, habrá de soportar las costas procesales ocasionadas en el presente litigio. De conformidad con el artículo 398.2 de la misma Ley , en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª Rosa González Illescas en nombre y representación de Dª Julia , con revocación parcial de la sentencia dictada el 28 de Septiembre de 2012 en el Juicio Ordinario nº 1798/2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torremolinos , debemos acordar y acordamos fijar en4.553 €la cantidad principal a la que resulta condenada a abonar dicha parte recurrente a Dª Carmen , confirmándola en el resto de sus pronunciamientos, sin hacer expresa condena de las costas causadas en esta alzada.

Así por ésta, nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN:Dada, leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Soledad Jurado Rodríguez, constituida en Audiencia Pública en la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial de Málaga, en el día de su fecha. Doy fe.-