Sentencia Civil Nº 274/2002, Audiencia Provincial de A Coruña, Rec 1391 de 11 de Julio de 2002

ORTIGUEIRA

Rollo: RECURSO DE APELACION 1391 /2002

FECHA DE REPARTO: 1-7-02 .

 

SENTENCIA

 

N° 274

 

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Cuarta

Ilmos. Sres. Magistrados:

 

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

CARLOS FUENTES CANDELAS

CARMEN MOSQUERA RODRIGUEZ

 

En A CORUÑA, a once de Julio de dos mil dos .

 

Vistos por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, integrada por los señores que al margen se relacionan los presentes autos de Juicio ORDINARIO N° 123/01, sustanciado en el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA DE ORTIGUEIRA, y que ante la Audiencia Provincial pendían en grado de apelación, seguidos entre partes de una como DEMANDANTE Y APELADO DON JOSE ..., representado en primera instancia por el Procurador Sr. Borras Vigo y con la dirección del letrado Sr. Fernández Franco, habiendo designado a efectos de notificaciones a éste y de otra como DEMANDADA Y APELANTE DOÑA MARIA ..., representada en primera instancia por el Procurador Sr. Fernández Alvarez y con la dirección del letrado Sr. Veiga Corredoira; versando los autos sobre ACTUALIZACION DE RENTA DE LOCAL DE NEGOCIO.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

            PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por el JUZGADO DE 1ª INST. DE ORTIGUEIRA, con fecha 23-10-01. SU PARTE DISPOSITIVA LITERALMENTE DICE: "FALLO: Que estimo la demanda interpuesta por la Procuradora DOÑA MARIA YOLANDA BORRAS VIGO en nombre y representación de DON JOSE ..., contra DOÑA MARIA ..., y en su virtud declaro que el coeficiente a aplicar a la renta del local de negocio litigioso resulta del 60 por ciento arrojando una cifra de 27.407 ptas, ello con imposición de las costas del procedimiento a la parte demandada."

 

            SEGUNDO.- Contra la referida resolución por EL DEMANDADO, se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a Ponencia para resolución.

 

            TERCERO.- Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG.

 

FUNDAMENTOS JURIDICOS

 

            PRIMERO: El objeto del presente recurso de apelación se circunscribe a una cuestión de naturaleza estrictamente jurídica, cual es la relativa a determinar, cual entiende el actor y la sentencia apelada, si la revisión de la renta al amparo de las disposiciones de la LAU de 1994 ha de operar teniendo en cuenta el tiempo transcurrido desde que entró en vigor la mentada disposición normativa, a los efectos de aplicación de los tramos actualizadores, o sí, por el contrario, los mismos deberán de ser aplicados a partir del momento en el que se instó legalmente la revisión rentística sin tener en cuenta el tiempo transcurrido desde que la revisión pudo haberse ejercitado.

 

            SEGUNDO: La posibilidad de proceder a la actualización de la renta por parte del arrendador entra dentro de sus facultades dispositivas, sin que, desde luego, quepa entender que la circunstancia de no haber iniciado puntualmente su derecho a la revisión rentistica deba interpretarse como renuncia a una actualización futura, sino que, por el contrario, es perfectamente factible el ulterior ejercicio de la misma, siempre que la acción no hubiera prescrito por el transcurso del plazo de los 15 años que señala, para las acciones personales, el artº 1964 del CC. Ahora bien, en el caso de haber demorada el arrendadas, por imperio de su voluntad, el ejercicio de tal derecho subjetivo no le libera de someterse a las disposiciones normativas que rigen el mismo, y por consiguiente no podrá actualizar la merced locaticia reviviendo periodos fenecidas de su actualización por tramos.

 

            TERCERO: En efecto, la cuestión planteada en la presente litis ya ha sido resuelta por parte de este Tribunal, en su reciente sentencia de 12 de junio de 2002, siguiendo el parecer mayoritario de doctrina y jurisprudencia, resolución en la que señalábamos al respecto que "La ley no establece una revisión actualizadora automática sino que concede el derecho o facultad de actualización, que el arrendador podrá o no ejercitar si le conviene y, en caso de hacerlo, sin efectos retroactivos y en los plazos y porcentajes permitidos legalmente y no de golpe. Así resulta del contenido de la D.T. 2ª D. 11 y 3ª C.6 de la LAU de 1994.

            Adviértase que el párrafo final del apartado 6 de su Exposición de Motivos se remite, en cuanto a la justificación de la Ley en el régimen de renta, a lo dicho para los arrendamientos de local de negocio y, en otro de sus párrafos, se remite para éstos a su vez al esquema de revisión establecido para los arrendamientos de vivienda graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas. En el párrafo 5° del mismo apartado 6 dice claramente que: "En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas", mediante "un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1995, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión lega l, según proceda". Pero advierte expresamente que tal revisión "no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que se adapten sus economías a la nueva realidad".

 

            CUARTO: En definitiva, podemos concluir que el arrendador es libre de renunciar a la actualización de la revisión rentística mediante el no ejercicio de tal derecho, que le confiere la legislación especial arrendaticia. Ello no significa, como es obvio, la renuncia a una actualización futura, sin perjuicio posibilidad de que entre en juego el instituto prescriptivo. Ahora bien, tal proceder supone la pérdida de la percepción de los incrementos de la merced locaticia que le correspondían de haber iniciado con anterioridad el proceso actualizador, lo que claramente ya había expresado el art. 101.1 de la LAU de 1964, cuando señalaba que la facultad del arrendador para elevar la renta podrá ejercitarla en cualquier tiempo sin que en ningún caso la elevación tenga carácter retroactivo. La actualización es un proceso gradual establecido por la Ley, mediante la aplicación de unos porcentajes anuales de revisión rentística, a los que queda vinculado el arrendador, sin que, por consiguiente, pueda desconocer los tramos correspondientes a anualidades con respecto a las cuales no hizo uso de tal derecho, pues ello supondría una quiebra de la disciplina legal que reglamenta la revisión y una suerte de aplicación retroactiva no permitida por la Ley.

            El criterio expuesto en la presente sentencia es el seguido, entre otras muchas, por las sentencias de la AP de Madrid, sección 21, de 16 de mayo de 2001, AP Sevilla, sec. 2ª ", de 15 de mayo de 2001, AP Burgos, sec. 2ª, de 21 de mazo de 2000, AP Zaragoza, sec. 5ª, de 4 de mayo de 1999, señalando esta última resolución que "La circunstancia de que ese derecho a actualizar tenga una naturaleza legal no permite deducir que la progresividad en su aplicación resulte ya desde la entrada en vigor de la Ley, o desde el primer momento en el que se pudo aplicar. Pues una cosa es la existencia de ese derecho, y su naturaleza, y otra el ejercicio del mismo. Y tanto esto es así que es el momento el que se ejercita el mismo el que habrá de servir de referencia para los demás parámetros, y particularmente el de la capacidad económica del arrendatario, en orden a la determinación de esa progresividad".

 

            QUINTO: La desestimación de la demanda conlleva la imposición de las costas a la parte actora, y el acogimiento del recurso determina no quepa efectuar especial pronunciamiento con respecto a las devengadas en la alzada, todo ello en aplicación de los arts. 394 y 398 de la LEC 1/2000.

 

FALLAMOS

 

            Con estimación del recurso de apelación interpuesto, debemos revocar la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Ortigueira, en el sentido de desestimar la demanda formulada por JOSE ... contra MARÍA ..., todo ello con imposición de las costas de primera instancia a la parte actora, y sin hacer especial pronunciamiento en relación a las devengadas en la alzada.

            Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

            Así por esta sentencia de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

 

 

 

 

 

 

 

 

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

ORTIGUEIRA

Rollo: RECURSO DE APELACION 1391 /2002