Sentencia CIVIL Nº 274/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 966/2018 de 09 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0808942120178061836

Recurso de apelación 966/2018 -1

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de DIRECCION000

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 451/2017

Parte recurrente/Solicitante: RESIDENCIA TERCERA EDAT SANT JORDI, S.L.

Procurador/a: Joan Josep Cucala Puig

Abogado/a:

Parte recurrida: LLAR RESIDENCIA DISMINUITS PSIQUICS, S.L.

Procurador/a: Rafael Taulera Salvador

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 274/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 9 de junio de 2020

Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 19 de septiembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 451/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de DIRECCION000 a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJoan Josep Cucala Puig, en nombre y representación de RESIDENCIA TERCERA EDAT SANT JORDI, S.L. contra la Sentencia de fecha 23.4.18 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Rafael Taulera Salvador, en nombre y representación de LLAR RESIDENCIA DISMINUITS PSIQUICS, S.L..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Desestimo íntegramente la demanda formulada por RESIDENCIA ERCERA EDAT SANT JORDI, S.L contra LLAR RESIDENCIAL DISMINUITS PSÍQUICS, S.L., a la que absuelvo de todas las pretensiones de la demanda. Condeno a la demandada a pagar las cosas del proceso sobre una cuantía de cuantía 79.554,56 euros. No ha lugar a declarar la mala fe o temeridad de la demandada.

Llévese el original de la presente resolución al libro de sentencias, depositándoe en la oficina judicial e insértese certificación literal de la misma en las actuaciones.'

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20/05/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad LLAR RESIDENCIAL DISMINUITS PSIQUICS SL A (arrendataria) abonar a la actora RESIDENCIA TERCERA EDAD SANT JORDI SL (arrendadora) la suma de 43.481 € (renta por cada año que quedaba por cumplir y de dos meses de preaviso) derivada del incumplimiento (resolución unilateral) del contrato de arrendamiento de 24.5.2007 sobre el local sito en la C/ CValles SEIS BIS, 6-8 de Castelldefels (desistimiento unilateral sin preaviso ex art. 11 LAU ni justa causa), con los perjuicios derivados de la pérdida de renta y licencias de actividad, interesando el cumplimiento; por escrito de (f. 149) se interesó la corrección de las cuantías, respecto de IVA y IPF, por la suma de 40.676Ž56 € (6 meses de renta, a razón de 5.084Ž57 €, más dos de preaviso), lo que suponía - tras la pericial - 79.554Ž56 €. A dicha pretensión se opuso la demandada alegando (1) que existió el preaviso (con negociaciones previas), no resultando de aplicación el art. 11 LAU 94, (2) que no procede indemnización alguna, aludiendo a la negativa de la arrendadora a las propuestas económicas (3) que la finca ha sido vendida a TEROLIA PROMOCIONES SL, Soc. unipersonal, por escritura de 27.7.2017, (4) enriquecimiento injusto (derivado de la venta del local por parte de la actora), (5) subsidiariamente, pluspetición

La sentencia de instancia (rectificada por auto posterior) desestima la demanda (al considerar que no se aprecia ningún incumplimiento ni ningún perjuicio) absolviendo a la demandada de todas las pretensiones de la demanda, condenando a la demandante a pagar las costas sobre una cuantía de 79.554Ž56 €. Frente a dicha resolución se alza, en base a la 'omisión' de pronunciamiento (ex art. 218 LEC) respecto de la acción por incumplimiento contractual, cuantificada en 40.676Ž56 € (y aceptándose la denegación de indemnización por los daños derivados del incumplimiento), pues no consta análisis sobre si existió o no preaviso (considera que no), sobre si la resolución unilateral fue o no aceptada (considera que no, pues fue unilateral, anticipada y no comunicada, y se opuso a la misma, vía burofax), resultando aplicable analógicamente el art. 11 LAU a los arrendamientos de local. Queda pues el debate en esta alzada, concretado en tales extremos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) Previo traspaso concertado el 24.5.2007 del 'negocio' denominado 'SANT JORDI UNITAT DE DISMINUITS', en pleno funcionamiento y a pleno rendimiento (25 plazas residentes cubiertas en el momento de la entrega, con un depósito de los mismos, de 10.754Ž36 €, los derechos derivados de las licencias, permisos y/o autorizaciones administrativas - f. 41 y ss - y trabajadores), por 275.000 €, de los que se abonaron en concepto de paga y señal, 18.000 €, estableciéndose que la resolución del traspaso implicaría la automática resolución del arrendamiento (f. 25 y ss),

2) se concertó, en la misma fecha, como anexo ('..a fin de completar la eficacia del...' traspaso) el arrendamiento del referido local, concertado la actora y la demandada (ésta, Residencia Asistencial para enfermos mentales, cuya actividad se rige por determinadas licencias administrativas, doc 4 dda), con destino a residencia geriátrica y centro de disminuidos psíquicos, por 15 años (hasta el 1.6.2022) y una renta inicial de 4500 € mensuales más IVA, actualizable conforme al IPC (siendo la última de 5084Ž57 €), asumiendo la arrendataria, los gastos generales del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades (cláusula 4ª), y entregando ésta una fianza de 9000 €, de cuyo contrato merecen destacar los siguientes extremos:

a) en orden al estado del local, se entregaba 'plenamente equipado para la explotación del Negocio, esto es, consta de camas, sábanas y mantas, armarios, habitaciones equipadas en general para el destino que se les va a dar y que actualmente se le está dando al inmueble' (cláusula 7ª).

b) En caso de incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales 'la otra parte podrá pedir la resolución del contrato y la indemnización por daños y perjuicios que corresponda, o solo esta última dejando el contrato subsistente' (cláusula 13ª); no existe más previsión sobre los efectos del incumplimiento por desistimiento, ni penalidad alguna.

c) Conforme a la cláusula 15ª, la arrendataria 'se compromete a obtener (si no estuvieran concedidos) y mantener en vigor todos los permisos administrativos pertinentes y necesarios para la explotación del negocio'; no dice 'devolver'.

2) En 2.5.2017, la administradora de la demandada, Dª Petra, remitió burofax a D. Silvio, administrador de la actora, manifestando su voluntad de entregar las llaves del local en 5.5.2017, en los siguientes términos '...ante las dificilísimas relaciones personales y afectivas existentes entre nosotros y el no poder alcanzar ningún tipo de acuerdo respecto de la operación de traspaso proyectada con la compañía CADAQUES SXXXI SL...me veo obligada a poner a tu disposición la posesión del inmueble...' (doc. 5 dda); el referido día 5, se suscribió el doc. 6 dda. (f. 50), conforme al cual Dª Petra entrega las llaves del local, sin expresarse ningún tipo de discrepancia

En 3.5.2017, la demandada realizó una transferencia a la actora, por importe de 1191Ž04 € que dice fue para liquidar la cantidad pendiente de pago, una vez descontada la fianza (f. 87)

3) En 7.6.2017, la actora contestó al referido burofax, poniendo de manifiesto su oposición formal al desistimiento sin causa justa alguna, instándole a alcanzar un acuerdo (f.53), al que la demandada contestó en el sentido de que la entrega de la posesión fue avisada y negociada con más de 3 meses de antelación (f. 88).

4) La demandada se llevó a los residentes a otro establecimiento que tiene en Castelldefels (f. 55), e incluso llegó a dar de baja la actividad autorizada por la licencia, encontrándose el inmueble vacio

4) Se da la circunstancia que Dª Petra y D. Silvio, habían sido pareja de hecho con descendencia común, habiéndose tramitado medidas cautelares previas a la disolución, para la determinación de la atribución de la guarda y custodia de los hijos comunes y establecimiento de pensiones, ...

5) No constan actuaciones por la arrendadora para intentar arrendar a un tercero.

6) Por escritura de compraventa de 27.7.2017 la actora vendió el inmueble a la entidad TEROLIA PROMOCIONES SL, por 1.400.000 €, que se reconoció recibido en partes, destinándose a otra actividad de hostelería (f. 109 y ss, 181 y ss, 222 y ss), habiéndose recibido por la vendedora paga y señal de 15.000 € en 31.5.2017, y posteriormente, en 10.7.2017, recibió 125.000 € más

TERCERO. El desistimiento del arrendatario supone la resolución -abandono- voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario; en consecuencia, no cabe hablar de desistimiento: (a) cuando el contrato se resuelva de común acuerdo, (b) en los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar (así, STS 20.4.2007), (c) cuando el arrendador haya instado el desahucio ( STS 19.7.2002) y (d) cuando se trate de una resolución causal a instancia del arrendatario ( art. 27 LAU).

El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual (TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011)

En los contratos sometidos a la LAU 29/94, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían las previsiones del art. 1256 CC.

En tal contexto únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009, en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).

El artículo 11 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendadmientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario -art. 6.2-); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

En los supuestos en que nada se haya pactado y no resulte de aplicación el art. 11 LAU, cabe distinguir los siguientes supuestos:

a) Aceptación por el arrendador sin reservas (incluso con liquidación del contrato): Nos encontramos en un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones.

b) Caso de no aceptación del arrendador: Nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC ( art. 27.1 LAU). En consecuencia, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (no aceptar las llaves), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios. En este caso no resulta de aplicación el art. 56 del TRLAU 64, por lo que la indemnización deberá contraerse a los daños y perjuicios real y efectivamente causados. Corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita.

c) Si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo.

CUARTO. Nos encontramos en el supuesto de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con una determinada duración, sin preverse las consecuencias del desistimiento unilateral. En la LAU, como se ha dicho, no existe un precepto semejante al art. 56 del TRLAU 64 (abono de indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir), cuyo precepto fue objeto de una interpretación correctora, singularmente a partir del RDL 2/85, en el sentido de limitar la indemnización al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre a fin de evitar cualquier enriquecimiento injusto ( SSTS. 15.6.1993, 25.1.1996, 23.5.2001, 15.7.2002,...) y con mayor razón, a partir de la entrada en vigor de la LAU 94, en la que no existe precepto alguno que se ocupe del desitimiento.

No resulta de aplicación analógica la suma máxima prevista en el art. 11.2 LAU 94 para el arrendamiento de viviendas cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda (por tiempo superior a 5 años y por pacto).

Sino que este tipo de arrendamientos se rigen ( art. 4.1 y 3 LAU): 1) por la voluntad de las partes manifestada en el contrato, al amparo del art. 1255 CC. 2) En su defecto, por lo dispuesto en la LAU para los arrendamientos para uso dfistinto 3) En defecto de previsión en ésta, supletoriamente, por el CC, siquiera éste tampoco regula con carácter general, el desistimiento como causa de extinción de las obligaciones (salvo en determinados supuestos - arrendamiento de obra, sociedad, mandato - no trasladables a otros contratos diferentes)

Las partes, en ambos contratos establecieron un plazo de duración, pero no contemplaron la posibilidad de que el contrato pudiera extinguirse antes de que expirase ese plazo pactado; ello no significa que el arrendatario que desiste antes del vencimiento, no venga por ello obligado a indemnizar al arrendador, pudiendo acudir al Incumplimiento contractual ex art. 1124 CC en relación con el art. 27.1 LAU (y por supuesto, con los arts. 1089, 1091, 1255, 1256, 1258, 1543 y 1555.1 CC) y a la posibilidad de exigencia de daños y perjuicios realmente irrogados, pero claro, con la necesidad de acreditar la imposibilidad de arrendar o ceder.

QUINTO. Es decir, en el arrendamiento no se otorga al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio contraído, debiendo, pues, acudir a las normas y principios contractuales contenidas en nuestro Código Civil cuya aplicación supletoria expresamente ordena el artículo 4.3 de la LAU y en este sentido, basta leer sus artículos 1091 (las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de los mismos), 1256 (la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes) y 1565 (cuando el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado), para llegar a la conclusión de que en él no se otorga al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio contraído. Este efecto jurídico resolutorio sólo se producirá, bien porque en tal sentido exista un acuerdo y voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por concurrir y acreditarse algunas de las causas establecidas legalmente (35, 27 y 32 LAU), de manera que mientras una u otra circunstancia se produzca, es claro que permanece en vigor el vínculo arrendaticio y por consiguiente el deber de cumplir las obligaciones asumidas ( nuestra sentencia 520/2006 de 20 de septiembre). Además para el caso de aceptación de llaves por arrendador sin renuncia a los derechos indemnizatorios por resolución unilateral '... no se puede alegar que hubo una resolución aceptada del contrato el día 19 de julio de 2.005, por el que se recibieron las llaves ..., por cuanto la mera recepción de las mismas no puede implicar que se renunciara a los derechos que las estipulaciones segunda y decimoséptima del contrato establecían a favor de la subarrendadora, es más, en el propio contrato se especificaba '...que el citado desistimiento, por parte Don. Abilio se realiza sin menoscabo de las posibles reclamaciones o acciones que ...(la arrendadora) ... pueda emprender frente a la otra parte contratante y/o sus avalistas solidarios para exigir el cumplimiento de las obligaciones dimanantes de los citados contratos, así como a reclamar cualquier otro tipo de indemnización o resarcimiento económico derivados del incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la subarrendataria'.( SAP Barcelona, Sec. 4.ª, 261/2008, de 16 de mayo)

En ese contexto, cabría una indemnización equivalente a renta hasta la resolución por sentencia más otras tres mensualidades por el tiempo que presumiblemente se tardará en arrendar el local: '... Por tanto, encontrándonos en sede de resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda y en punto a la fijación de la cuantía indemnizatoria es de reiterar que el criterio dominante no ha sido, ni siquiera en aplicación del artículo 56 de la Ley derogada, la automática asignación por tal concepto de las rentas correspondientes al período convencional dejado de cumplir (Vid, sentencias del TS de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ), sino el cuidadoso señalamiento de una prestación limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría el enriquecimiento injusto del arrendador. Y como recientemente ha tenido ocasión de señalar el Alto Tribunal, si dicha solución matizada se adopta para contratos celebrados con anterioridad a la nueva Ley de Arrendamientos, con mayor razón ha de ser ponderada en los formalizados con posterioridad pues actualmente ya no existe una norma similar al precepto derogado ( Sentencia del TS de 20 de mayo de 2004), y no constando circunstancias que hagan previsible una especial dificultad para hallar arrendatario a quien solicitar una renta similar a la pactada en el malogrado contrato, se aceptan como correctas soluciones inspiradas en la idea del 'plazo razonable' para obtener la nueva ocupación del local a cambio de una renta de mercado...' ( SAP Barcelona, Sec. 13.ª, 146/2008, de 5 de marzo)

En la STS 480/2015, de 15 de septiembre (que se reitera en la STS 03/10/2017), se trataba de un supuesto en que ante el desistimiento del arrendatario, no pudo ser arrendado el inmueble a un tercero, necesitando además obras cuantiosas, en que se alegaba infracción de la doctrina jurisprudencial recogida en sentencias de 20 de mayo de 2004 y 9 de abril de 2012 que, según afirma la parte recurrente, en casos de desistimiento del arrendatario de un local de negocio aplican como criterio indemnizatorio el de una mensualidad de renta por año de contrato. Dice el TS que 'Es cierto que las sentencias que se citan llegan a la solución apuntada por la parte recurrente para los casos de desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, pero siempre buscando la solución más ajustada al caso y la evitación de un enriquecimiento injusto por parte del arrendador que pudiera percibir una doble renta por el inmueble a cargo del arrendatario incumplidor, por un lado, y del nuevo arrendatario que hubiese accedido al uso de la cosa, por otro.'

'No obstante no es aplicable dicha jurisprudencia a los casos -como el presente- en que consta que no se pudo llegar a arrendar el inmueble a tercero y que se asumieron por el arrendador cuantiosos gastos de adaptación para cubrir las necesidades de utilización de los locales por parte de la demandada, mediante la realización de obras que ahora han tenido que ser removidas causando los correspondientes gastos.

No resulta admisible al respecto la equiparación del presente caso a los abordados por las sentencias que se citan. Se trata aquí de un incumplimiento total y absoluto de la obligación contraída por la parte demandada en el cual se han podido objetivar los perjuicios causados -de los que ha de responder el contratante incumplidor- sin posibilidad de apreciar la existencia de enriquecimiento alguno por parte de la entidad demandante.

En la STS 16/05/2017 se reitera la doctrina de la S. 18.3.2016, a que se aludirá. En la STS 539/2017, 3 de Octubre de 2017, se establece que 'El art. 11 de la LAU regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( art. 1255 C. Civil ), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón ( art. 4 del C. Civil ).

Nada obstaba a que las partes hubiesen pactado el desistimiento anticipado, pero no lo hicieron.

En las SSTS 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:

Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

'2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

'3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 ).

'Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación'.

'El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

'Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.Tal doctrina se reitera en las SSTS 23-7-2018 y 7.6.2018

En la STS 14.2.018 se analizada la lausula penal por desistimiento: no moderación, pero aquí no está pactada, ni se preveía el pago equivalente a las rentas correspondientes a todos los años del contrato que quedaran por complir; en la de STS 3.4.2018, pactada aquella, tampoco se modera. Y en el mismo sentido la de 7/6/2018, lo mismo que en la de 6.3.2019 (hay pacto de 'pena', precisamente para el caso de incumplimiento 'total', por lo que no cabe moderación; sí para el parcial o irregular).

SEXTO. Pero en el presente caso, no solo no constan intentos de nuevo arrendamiento, sino que el arrendador, 'directamente' vende la finca, destinándose por el nuevo arrendatario a otra actividad, sin que puedan obviarse las circunstancias de dicha compraventa:

a) En 2.5.2017 se formula el referido desistimiento de la demandada, en los términos antedichos.

b) Conforme al mismo, el referido día 5, se suscribió el doc. 6 dda. (f. 50), conforme al cual Dª Petra entrega las llaves del local, sin expresarse ningún tipo de discrepancia

c) El 31.5.2017 la actora recibe la paga y señal de la compraventa a que se aludirá de 15.000 €

d) Ciertamente, en 7.6.2017, la actora contestó al referido burofax, poniendo de manifiesto su oposición formal al desistimiento sin causa justa alguna, instándole a alcanzar un acuerdo (f.53), al que la demandada contestó en el sentido de que la entrega de la posesión fue avisada y negociada con más de 3 meses de antelación (f. 88).

e) En 26.6.2017 la actora formula la demanda

f) El 10.7.2017 la actora recibe por transferencia 125.000 € en concepto de arras.

g) El 27.7.2017 se suscribe la escritura pública de compraventa, la actora vendió el inmueble a la entidad TEROLIA PROMOCIONES SL, por 1.400.000 €, que se reconoció recibido en partes, destinándose a otra actividad de hostelería (f. 109 y ss, 181 y ss, 222 y ss). Sin duda en razón al precio, a la fecha de los pagos (paga y señal, arras), al nuevo destino (precisado de actuaciones para la adaptación, con nuevos perminos administrativos,...), se trata de una importante operación que debió precisar de un análisis profundo, por las partes incluso anterior al mayo 2017, sin que por ello, se aprecie frustración alguna derivada del denunciado incumplimiento.

h) Como se ha dicho, las partes, establecieron un plazo de duración, pero no contemplaron la posibilidad de que el contrato pudiera extinguirse antes de que expirase ese plazo pactado; ello no significa que el arrendatario que desiste antes del vencimiento, no venga por ello obligado a indemnizar al arrendador, pudiendo acudir al Incumplimiento contractual ex art. 1124 CC en relación con el art. 27.1 LAU (y por supuesto, con los arts. 1089, 1091, 1255, 1256, 1258, 1543 y 1555.1 CC) y a la posibilidad de exigencia de daños y perjuicios realmente irrogados, pero claro, con la necesidad de acreditar la imposibilidad de arrendar o ceder.

i) De ahí que no puede apreciarse perjuicio real derivado del desistimiento (o por el tiempo que presumiblemente se tardará en arrendar el local, sin que sea necesario acudir a la tesis del 'plazo razonable' para obtener la nueva ocupación del local a cambio de una renta de mercado), de forma que no se han podido objetivar los perjuicios causados

SÉPTIMO.Consecuentemente, el recurso no puede prosperar, procediendo la confirmación de la sentencia en este sentido, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad RESIDENCIA TERCERA EDAD SANT JORDI SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.