Sentencia Civil Nº 275/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 95/2012 de 11 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00275/2012

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) 95/2012

SENTENCIA nº 275

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca, a once de junio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, los Autos de Procedimiento Ordinario 11/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza, a los que ha correspondido el Rollo de Sala 95/2012, entre partes, de una como demandada apelante D. Juan Manuel , representado por el Procurador de los Tribunales D. JUAN ANTONIO LANDABURU RIERA y asistido del Letrado D. FRANCISCO JAVIER TUR MENA; y de otra, como parte actora apelada impugnante, D. Bernardo y Dª. Belinda , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. ANA LÓPEZ WOODCOK y asistidos del Letrado D. Bernardo .

Es PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza, se dictó Sentencia nº 243/11 en fecha 25 de julio de 2011 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Bernardo y Dª. Belinda , contra D. Juan Manuel , debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 8.158,15 euros, más los respectivos intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de las costas causadas en este procedimiento" .

Dicho Fallo fue rectificado por Auto de fecha 16 de septiembre de 2011, cuya Parte Dispositiva dice: "Que debe rectificarse el fallo de la sentencia 243/11 de fecha 25 de julio de 2011 , en el sentido de que no se imponen las costas a ninguna de las partes" .

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y, tras el correspondiente traslado a la parte actora, por ésta se impugnó la Sentencia recurrida.

Seguido el recurso por sus trámites, se deliberó y votó en fecha 5 de junio de 2012, quedando el mismo concluso para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada demanda en reclamación de cantidad, por parte de D. Bernardo y Dª. Belinda contra D. Juan Manuel , en base al contrato de arrendamiento, de fecha 1 de junio de 2008, sobre la finca sita en AVENIDA000 nº NUM000 , escalera NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM001 , del EDIFICIO000 (Ibiza), en suplico de que "se dicte Sentencia en la cual se condene a Don Juan Manuel al pago de la cantidad de nueve mil ciento ocho euros con quince céntimos de euro (9.108,15), más los intereses legales y con expresa imposición de costas" , fue contestada y opuesta por éste último y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia a 25 de julio de 2011 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Bernardo y Dª. Belinda , contra D. Juan Manuel , debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 8.158,15 euros, más los respectivos intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de las costas causadas en este procedimiento" ; aclarada por Auto de 16 de septiembre con la siguiente Parte Dispositiva: "Que debe rectificarse el fallo de la sentencia 243/11 de fecha 25 de julio de 2011 , en el sentido de que no se imponen las costas a ninguna de las partes" .

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal del Sr. Juan Manuel , alegando que no se está ante un desistimiento unilateral del contrato sino ante una resolución del arriendo, mutuamente aceptada; que hubo pacto verbal por el que, si antes de finalizar el contrato el ahora actor tuviese que abandonar la isla, el arriendo se daría por resuelto y el arrendador, en contraprestación a ello, haría suya la fianza en base al art. 11.2º de la L.A.U . y a la cláusula décimo segunda del contrato de arrendamiento; que a finales del mes de septiembre de 2008 entregó la posesión del inmueble; que no se ha causado perjuicio alguno al arrendador, ni se han acreditado; y que, de condenar al demandado, se produciría un enriquecimiento sin causa a favor del actor; por todo lo cual interesa que se dicte Sentencia "por la que, estimándose el presente recurso, se revoque la sentencia de instancia, y en su lugar se dicte otra en la que se desestime la demanda interpuesta de adverso, y se absuelva a mi representado de todas las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de las costas causadas en la 1ª instancia a la parte actora" .

La representación procesal de los Sres. Belinda y Bernardo se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que no hubo resolución contractual de mutuo acuerdo; que el art. 11.2 no es aplicable a los contratos de duración inferior a cinco años, ni consta preaviso ni pacto respecto de la indemnización por desistimiento; que la renta se pactó en cantidad fija para toda una anualidad; que el incumplimiento del demandado se ve penalizado según la cláusula cuarta; y a la vez impugna la Sentencia, alegando que no consta solicitud de compensación de las rentas debidas con la fianza; y que la finalidad de fianza es para recibir la vivienda en el mismo estado que se le entregó; por todo lo cual interesa que "se dicte Sentencia por la que se desestime íntegramente el recurso de apelación planteado de contrario, con expresa imposición de costas a la parte apelante, así como con estimación de la presente impugnación para con ello imponer asimismo las costas de la primera instancia a la parte demandada" .

La representación procesal del Sr. Juan Manuel solicita la declaración de inadmisibilidad de la impugnación interesada de contrario, alegando que el Juzgador de instancia no apreció temeridad en ninguna de las partes; que de contrario no se ha recurrido el pronunciamiento relativo a la compensación; que cuando las pretensiones deducidas son estimadas parcialmente no cabe la imposición de costas; que la fianza respondía de eventuales daños al mobiliario o en la vivienda arrendada y asimismo de los perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo cual no procede hacer expresa imposición de las costas a ninguna de las partes; e interesa que se inadmita la pretensión sobre la imposición de las costas devengadas en la instancia, y con expresa imposición de las de esta alzada a la parte impugnante.

SEGUNDO.- Las partes regularon la duración del contrato de arrendamiento (un año), y no se preveía la posibilidad de desistimiento voluntario de una de las partes, por lo que, atendiendo a la prueba practicada, resulta claro el incumplimiento por parte del demandado de su obligación de mantener la duración y de pago de las rentas y de suministros. Los actores no aceptaron ni consintieron tal desistimiento unilateral, ni había pacto resolutorio.

En el párrafo primero del art. 11 LAU , se permite el desistimiento del contrato para los que sean de duración superior a cinco años y siempre que hayan ya transcurrido cinco años, siéndoles de aplicación lo asimismo dispuesto en el párrafo segundo en orden a la indemnización a percibir por el arrendador; mas ello no autoriza a interpretar que en los de duración inferior a esos cinco años cabe en todo momento el desistimiento y le es de aplicación la misma regla indemnizatoria; y ello por cuanto la justificación del tratamiento jurídico otorgado a los contratos de duración superior a la de cinco años no es sino plasmación de la célebre regla del " rebus sic stantibus" que expresada en su integridad por la Glossa se enunciaba diciendo: Contractus qui habet tractus sucesibus vell dependentiam de futurum rebuc sic stantibus inteluguntur . Es decir, tal y como se deduce de una interpretación literal del precepto sólo cabe el desistimiento del arrendatario en los contratos en que se hubiera pactado una duración superior a los cinco años, y siempre que haya durado al menos cinco años, y se haya dado el preaviso de dos meses de antelación al propietario. En el resto de los contratos cuya duración pactada, como es el caso de autos, lo es de un solo año, no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que deberá estar a lo en su día pactado, o a las consecuencias jurídicas que se derivan de su resolución unilateral.

Debemos distinguir, pues, dependiendo de la duración del contrato:

1. Contratos de duración pactadas igual o inferior a cinco años: La LAU no contiene referencia alguna a estos contratos por lo que hay que entender que con respecto a los mismos el arrendatario carece de la facultad de desistir, con la salvedad de la posibilidad de denunciar el contrato en los términos de los arts. 9 y 10. Salvo estos supuestos el desistimiento unilateral del arrendatario se configura como un incumplimiento contractual respecto al cual el arrendador puede reaccionar con base en las acciones previstas en el art. 27 LAU .

2. Contratos de duración pactada superior a cinco años: En estos contratos resulta de plena y directa aplicación el régimen de desistimiento del contrato previsto en el art. 11, teniendo que matizar que la facultad de desistir no está en función del plazo de duración del contrato, que puede ser superior a los cinco años por el juego de las prórrogas, sino que se concede al arrendatario en relación con el plazo inicial pactado y con independencia de la aplicación a los mismos del art. 10, lo que implica que sólo se podrá desistir durante el plazo convencional y no cuando dicho plazo haya vencido y esté vigente el régimen de prórrogas del art. 10, pues éste permite al arrendatario renunciar a la renovación en condiciones menos gravosas; no obstante ello, en contratos de duración pactada superior a cinco años, a los que se esté aplicando la prórroga del art. 10, sería posible desistir con aplicación del art. 11 en el caso de que el arrendatario desease poner fin al contrato antes de la expiración del plazo de prórroga vigente en el momento de desistimiento.

Por otra parte, el desistimiento producirá plenos efectos una vez conocido por el arrendador, por lo que el arrendatario deberá abandonar la vivienda y en caso de no hacerlo podrá ser desahuciado de la misma a través de la correspondiente acción. No obstante, si llegado el momento de desalojo el arrendatario quisiera continuar en la ocupación de la vivienda, podría ocurrir que el arrendador consintiera de forma expresa, en cuyo caso habría que entender que el desistimiento no ha tenido eficacia por la falta de aplicación práctica y en consecuencia se produciría una continuación del contrato en la misma forma ya pactada o bien puede ocurrir que la vivienda continúe ocupada sin oposición del arrendador, sin manifestación de voluntad expresa, en cuyo caso habrá que entender que el desistimiento ha tenido virtualidad práctica y el contrato se ha extinguido, produciéndose con respecto al arrendatario o bien una situación de precario o bien una tácita reconducción en los términos del derecho común.

En el caso , en modo alguno se puede deducir, de la valoración de las pruebas practicadas, que las partes pactaron verbalmente la posibilidad del desistimiento unilateral, siquiera de los actos anteriores y posteriores a la entrega de las llaves por un tercero. La cláusula segunda del contrato recoge la duración de UN año (hasta el 31 de mayo de 2009); la renta anual era de 11.400,- Euros, a pagar 950,- Euros mensuales y por adelantado, y se pensó para ocupación durante todo el año pues la cláusula tercera recoge que se incluyen gastos generales, tributos, a excepción de los comunes; la revisión de la renta era anual; y la cláusula segunda debe anudarse a la cuarta sobre indemnización en caso de desistimiento antes del plazo y por las mensualidades que resten hasta la finalización del período contractual; y en este supuesto el arrendatario dejó la vivienda arrendada, y se desplazó a Barcelona a finales del mes de septiembre de 2008, disfrutando del goce y uso durante los meses de temporada alta que, de saberlo los actores, hubiesen acordado por coste más alto y por breve período, de lo que se aprovechó el arrendatario; además, éste era conocedor de los impagos de rentas y suministros varios, y entregó las llaves y la posesión de la vivienda a través de un amigo ( Víctor , según recibo como f. 11 de autos), habiendo abonado sólo tres meses de renta y adeudando los recibos por consumos de agua y electricidad (f. 12 a 15, y 16 a 19), que ascienden a 80,18 Euros y 477,97 Euros, respectivamente.

Se insiste: no había resolución contractual mutuamente aceptada, sino reprochable desistimiento voluntario y unilateral del contrato por parte del demandado. Idem la Sentencia de esta Sala, de fecha 19 de septiembre de 2011 .

TERCERO.- Por entregadas las llaves a finales del mes de septiembre de 2008, restaban 9 mensualidades hasta el término final contractual, por lo que, a falta del pacto resolutorio, que no ha quedado acreditado, el demandado debe abonar las rentas pendientes y debidas, y las facturas de suministros, antes reseñadas. El demandado no entregó personalmente las llaves, como hubiese llevado a cabo si el pacto verbal fuere cierto, y si nada se le debía reclamar en tal caso; amén de que, de todas formas, quedaban pendientes de pago las facturas por suministros de agua y energía eléctrica. El testigo Sr. Víctor reconoció que, al hacer entrega de las llaves del piso, el demandado ya se hallaba en Barcelona.

CUARTO.- La determinación de la deuda ha sido correctamente fijada por el Juzgador de instancia, y la deducción de la fianza, permiten deducir que las pretensiones han sido sustancialmente estimadas, máxime en proporcionalidad de esta última (950,- Euros) y el montante total de la deuda (9.108,15 Euros). Se estima la impugnación formalizada por los actores.

Sobre la obligación de abonar las rentas hasta la entrega de la posesión y de las llaves, las Sentencias de esta Sala de fechas 5 de marzo , 6 de febrero de 2012 ; de 30 de diciembre , 17 de noviembre , 10 de noviembre , 2 de noviembre , 21 de enero de 2011 ; de 28 de diciembre , 20 de diciembre (2 ), 17 de junio , 20 de mayo , 26 de marzo de 2010 ; 23 de diciembre , 25 de mayo , 21 de mayo , 29 de enero , 15 de enero, de 2009 ; 29 de mayo de 2008 ; 31 de octubre , 1 de octubre , 20 de julio , 22 de febrero de 2007 ; 4 de diciembre , 7 de septiembre , 26 de junio , 26 de mayo , 15 de marzo , 8 de marzo de 2006 ; 9 de febrero de 2005 ; y de liquidar los daños, suministros varios, reparaciones, tributos, las Sentencias de esta Sala de fechas 5 de marzo , 9 de febrero , 6 de febrero de 2012 ; de 30 de diciembre , 9 de diciembre , 10 de noviembre de 2011 ; de 21 de mayo , 15 de enero de 2009 ; 4 de diciembre , 7 de septiembre , 26 de mayo , 27 de febrero de 2006 ; 20 de diciembre de 2004 ; 12 de abril de 2002 ; entre otras.

QUINTO.- La parte demandada invoca que la fianza fue retenida por los actores en contraprestación a la resolución pactada, a modo de anticipada a la duración del arriendo de un año, en base al art. 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Pues bien, tal tesis defensiva no merece acogida, en tanto el mencionado precepto dice: "En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado, al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización" ; y en cuanto al contrato de autos era de una duración de un año, sólo duró unos meses, y no consta que el arrendatario diese el preceptivo preaviso con la antelación requerida. Tampoco consta pacto, siquiera verbal, de resolución contractual, verbal ni escrita.

Si existe plazo estipulado en el contrato, como en el supuesto enjuiciado sucede, el arrendatario viene obligado al pago de la renta durante el período pactado debido a que con ello se genera en el arrendador la confianza y perspectiva de que a lo largo del lapso temporal estipulado se le abonará el precio convenido como contraprestación del uso arrendaticio. Si el arrendatario pudiera desistir unilateralmente del contrato sin más que preavisar con un mes de antelación al arrendador y sin que de ello derivase indemnización alguna, se dejaría en sus manos el cumplimiento del negocio con clara infracción de lo dispuesto en el art. 1.256 CC .

Por ello se han causado perjuicios a los actores por el desistimiento unilateral del contrato antes del plazo estipulado, no pactado.

Y previene el art. 36.1 de la L.A.U . que "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda" .

En el caso , la fianza se constituyó para responder de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en la vivienda o en el mobiliario (cláusula décimo segunda), como lo es, y grave, el desistimiento unilateral contractual.

El hecho de que los actores no mencionaren la fianza constituida, ha de atenderse a las finalidades descritas, pero no han solicitado compensación, aunque procede aplicar la liquidación correspondiente.

Idem las Sentencias de esta Sala, de fechas 5 de marzo , 9 de febrero de 2012 ; de 30 de diciembre , 9 de diciembre , 10 de noviembre , 2 de noviembre , 19 de septiembre de 2011 ; 20 de diciembre (2) de 2010 ; de 25 de mayo , 15 de enero de 2009 ; 6 de septiembre de 2007 ; 4 de diciembre , 7 de septiembre , 27 de febrero de 2006 ; 20 de diciembre de 2004 ; entre otras.

SEXTO.- La desestimación del recurso de Apelación, y la estimación de la impugnación de la Sentencia, obligan a imponer a la parte demandada-apelante las costas procesales causadas, en ambas instancias, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los art. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a todo lo precedentemente expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,

Fallo

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Landáburu Riera, en representación de D. Juan Manuel ; y estimar la impugnación de la Sentencia, formalizada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Ana López Woodcock, en representación de Dª. Belinda y D. Bernardo ; ambos contra la Sentencia de fecha 25 de julio de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza , en los autos de Juicio Ordinario nº 11/2009, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución en parte se revoca; y en su virtud,

2º) Que, estimando sustancialmente la demanda formulada por la representación procesal de D. Bernardo y de Dª. Belinda , contra D. Juan Manuel , condenamos a la parte demandada a que abone a los actores la cantidad de 8.158,15 Euros , con más sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda; y con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas en la instancia.

3º) Se imponen a la parte apelante-demandada las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.