Sentencia Civil Nº 275/2014, Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 3, Rec 3318/2014 de 19 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA - SECCIÓN TERCERA

GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA - HIRUGARREN SEKZIOA

SAN MARTIN 41-2ª planta - C.P./PK: 20007

Tel.: 943-000713

Fax / Faxa: 943-000701

NIG PV / IZO EAE: 20.05.2-12/007199

NIG CGPJ / IZO BJKN :20.069.42.1-2012/0007199

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 3318/2014

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Donostia / Donostiako Lehen Auzialdiko 2 zk.ko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario 684/2012 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Bernardo

Procurador/a/ Prokuradorea:MARIA ROSARIO SANCHEZ FELIX

Abogado/a / Abokatua: ROSA CAÑAS URBIZU

Recurrido/a / Errekurritua: María Rosa

Procurador/a / Prokuradorea: EUGENIO AREITIO ZATARAIN

Abogado/a/ Abokatua: JOSE ANTONIO FERNANDEZ IMAZ

S E N T E N C I A Nº 275/2014

ILMOS/AS. SRES/AS.

D/Dña. JUANA MARIA UNANUE ARRATIBEL

D/Dña. LUIS BLANQUEZ PEREZ

D/Dña. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA

En DONOSTIA / SAN SEBASTIAN, a diecinueve de noviembre de dos mil catorce.

La Audiencia Provincial de Gipuzkoa - Sección Tercera, constituida por los/as Ilmo/as. Sres/as. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario 684/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Donostia, a instancia de Bernardo apelante - demandante/demandado, representado/a por el/la Procurador/a Sr./Sra. MARIA ROSARIO SANCHEZ FELIX y defendido/a por el/la Letrado/a Sr./Sra. ROSA CAÑAS URBIZU, contra D./Dña. María Rosa apelado - demandante/demandado, representado/a por el/la Procurador/a Sr./Sra. EUGENIO AREITIO ZATARAIN y defendido/a por el/la Letrado/a Sr./Sra. JOSE ANTONIO FERNANDEZ IMAZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra SENTENCIA dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 3-6-2014 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de San Sebastián, se dictó sentencia con fecha 3-6-2014 , que contiene el siguiente FALLO: '

ESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Areitio Zatarain en nombre y representación de Doña María Rosa , contra Don Bernardo y CONDENARLEa abonar la cantidad de 6.775,99eurosmás el interés legal del dinero desde el 18 de junio de 2012 hasta la fecha de esta resolución que devengará el interés legal incrementado en dos puntos hasta su completo pago,con imposición de las costas a la parte demandada.

DESESTIMARla demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez Félix en nombre y representación de Don Bernardo , contra Doña María Rosa y ABSOLVERa la misma de todos los pedimentos deducidos en su contra, con imposición de las costas a la parte demandada reconviniente.'

SEGUNDO.-Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, que fué admitido y previa la formulación por las partes de los oportunos escritos de alegaciones, se elevaron los autos a este Tribunal, dictándose resolución señalando el día 10-11-2014 para la deliberación y votación .

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han observado los trámites y formalidades legales.

VISTO.-Siendo Ponente en esta instancia el Iltmo. Sr. Magistrado Dª JUANA MARIA UNANUE ARRATIBEL.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se exponen y;

PRIMERO.- En el recurso de apelación se alega que el contrato se firmó a través de una agencia , que la actora conocía que se trataba de una vivienda de protección oficial , es más se aportó el contrato de alquiler a la Inspección de Vivienda del Gobierno Vasco y los justificantes de pago de alquiler de febrero y marzo de 2.011.

Además , añade el recurrente que en la demanda se insta la aplicación del apartado 5 de la Disposicional Adicional Primera de la L.A.U. , que el mismo que no es de aplicación , pués sera de aplicación el Real Decreto Ley 31/ 1978 de 31 de octubre , que se inicio el procedimientos sancionador frente al actor por resolución de de abril de 2.011 y por ello , sera de aplicación la excepción dispuesta en el apartado 6 de la Disposición Adicional Primera de la L.A.U . De 1.994 y la ación debe se desestimada.

Igualmente , habra de atenderse a la normativa sobre vivienda de protección oficial de la Comunidad Autónoma.

Por otro lado , no puede en modo alguno obviarse que hay en el contrato de arrendamiento existente entre las partes fue objeto de un concurso de voluntades y que se aquieto al pago de la suma señalada de renta.

En cuanto al fondo se da la inexistencia de acción de enriquecimiento injusto al no haberse planteado la nulidad parcial de la claúsula contractual relativo al precio de la renta.

Que hay error en cuanto a la entrega de la vivienda remitió la arrendataria con fecha de 9 de marzo de 2.012 con efectos de 6 de junio de 2.012 , pero no existieron conversaciones para la entrega de llaves y verificar el estado de la vivienda no habia pagado la renta del mes de mayo y se ha tenido que subsanar los deterioros de la vivienda por lo que adeuda la suma de 2.878 , 29 euros.

Y para el supuesto de que no se estime el recurso , la alegación principal del mismo se solicita se imputen los gastos establecidos en el apartado 4 de la Disposición Adicional Primera de la L.A.U .

SEGUNDO.-En la demanda Dª María Rosa relata que el 7 de enero de 2.011 firmó contrato de arrendamiento sobre vivienda sita en la PLAZA000 nº NUM000 - NUM001 de San Sebastian con una duración de un año , pactando una renta de 750 euros.

En el contrato que no se hace alusión a que la vivienda es de protección oficial y transcurrido el primer año del contrato se le remitió a la actora carta comunicándole el precio actualizado de la renta y al recibir dicha comunicanción la actora acudió a informarse con un Letrado que le manifestó que la vivienda era de protección oficial y por tanto ,sujeta a una serie de limitaciones en cuanto a la renta y así lo comunicó al arrendador , pese a ello recibió una comunicación por la que se le requería para que abonase la renta actualizada en 768 euros y se le remitió otra carta en que se negaba que la vivienda objeto de arrendamiento estuviese sujeta a las limitaciones de Viviendas de Protección oficial.

Ante ello la actora decidió resolver el contrato que les unía remitiendo comunicación el 9 de marzo de 2.012 y en conversaciones posteriors entre las partes contratantes llegaron al acuerdo de rescindir el contrato a fecha 9 de mayo y tras la oportuna inspección de la vivienda que encontro a su satisfacción se procedió a hacer entrega de la llaves , dando el contrato por rescindido.

Teniendo en cuenta que durante el año 2.011 se ha cobrado una renta de 750 euros cuando el precio máximo ascendía 361, 53 euros , la diferencia por las rentas del año 2.011 asciende a la cantidad de 4.661, 64 euros.

La acción ejercitada se integra en el instituto del enriquecimiento injusto.

En la contestación a la demanda de manera sustancial se exponen los argumentos del recurso.

Y en la sentencia se estima la demanda.

TERCERO.-En relación con la acción ejercita de enriquecimiento injusto tal y como tiene declarado el Tribunal Supremo, entre otras muchas, en sentencia de 30 de septiembre de 1993 , el enriquecimiento injusto exige los siguienterequisitos:

a) un enriquecimiento por parte del demandado que sea injusto , representado por un aumento de su patrimonio o una no disminución del mismo;

b) un empobrecimiento del actor representado por un daño positivo o por un lucro frustrado;

y c) la inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación de este principio al caso concreto (SS de 2 de enero, 5 y 23 de febrero, 7 de marzo, 23 de abril, 22 de octubre y 13 de diciembre, todas de 1991), sin que sea necesario para su aplicación que exista negligencia, mala fe o un acto ilícito por parte del enriqucido, sino que es suficiente el hecho de haber obtenido una ganancia indebida, lo que es compatible con la buena fe( SS de 23 y 31 de marzo de 1992 , que citan la de 12 de junio de 1955 )'..

La base jurídica de la teoría del enriquecimiento injustoha de referirse necesariamente al desplazamiento patrimonial de una parte a otra, careciendo de toda causa que lo pueda ampara o justificar.

La causa deja de ser injustay se convierte en suficiente y justa, cuando exista una disposición legal o cuando, se da negocio jurídico suficiente y dotado de legalidad, y así lo ha declarado la doctrina jurisprudencial ( SS de 28 de enero de 1956 , 20 de noviembre de 1964 , 5 de diciembre de 1992 , 19 de mayo de 1993 y 17 de febreroy 4 de noviembre de 1994 ).

Insiste en parecidos términos el Tribunal Supremo, en resolución de 29 de abril de 1998recordando como constante y reiterada doctrina jurisprudencial sobre el enriquecimiento injustoproclama que no se genera cuando concurre causa contractual justa, entendiendo por tal aquella situación jurídica que autoriza al beneficiario de un bien a recibirlo y también al acreedor a percibir la deudareconocida, bien porque existe una disposición legal en este sentido o porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz y cuya nulidad e ineficacia no se ha logrado demostrar, por lo cual cuando no se da carencia de causa justificativa de la ventaja económica denunciada ni se acredita que representa supuesto de beneficio económico adquirido, desprovisto de total relación negocial, se excluye el enrriquecimiento injusto( SSTS de 6 de febrero y 5 de diciembre de 1992 , 19 de mayo de 1993 , 17 de febrero de 1994 y 8 de junio de 1995 ).

Como consagra la doctrina en sentencia del TS de 26 de diciembre de 1998 el enriquecimiento injusto, aún no regulado en el CC, ha sido acogido como principio general del derecho, por la jurisprudencia ( TS 1ª SS de 25 de noviembre de 1985 , 3 de noviembre de 1986 y 12 de marzo de 1987 ).

La sentencia del T.S. de 27 de diciembre de 2.012 expone que :'La acción por enriquecimiento injustoes subsidiaria, en el sentido de que no cabe alegarla si ha mediado un contrato o un acto o negocio jurídico. Y la dación en pago, es una forma especial de pago, como negocio jurídico emitido voluntariamente por personas físicas o jurídicas con plena capacidad de obrar. Se puede impugnar el negocio jurídico por las causas generales de ineficacia o invalidez, pero no por enriquecimiento injusto. Negado, a partir de hechos probados, el error obstativo y el error vicio, no cabe sino mantener la validez y eficacia de la dación en pago. Tanto más si se observa que la sociedad demandante y ahora recurrente, propietaria de las fincas, conocía o podía conocer la mayor superficie de la finca y además, si la dación en pago se hace el 1 de junio de 1995 y el 23 octubre del mismo año se dicta auto señalando la cabida correcta, es decir, cuando se otorgó la dación en pago, ya estaba en trámite el expediente de dominio que concluyó por auto, poco después'.

CUARTO.-En el caso concreto , en el folio 12 obra el contrato de arrendamiento de fecha 7 de enero de 2.011 de un año de duración y una renta de 759 euros (estipulación cuarta ) en que con referencia a la actualización se recoge en la estipulación quinta que :

'Actualizaciones de la Renta

La renta será actualizada el dia 7 de enero del año 2012, y en el correspondiente dia y mes en años sucesivos, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en el fecha de celebaración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado'.

Comunicación en la que se informa de la prórroga y actualización de la renta con fecha 25 de enero de 2.012 en la suma de 768 euros.

Información de precio máximo por parte del Gobierno Vasco solicitada por la actora.

Comunicación el Gobierno Vasco en que se informa del precio y renta máximos , folio 28.

Y certificación en la que consta que:

'Que la vivienda sita en Donostia-San Sebastián , PLAZA000 NUM000 - NUM002 fue calificada definitivamente como vivienda de protección oficial con fecha 1 de junio de 1994 al amparo del expediente NUM003 y que, durante el plazo de veinte años, es decir, hasta el 1 de junio de 2014, está sometida a las limitaciones derivadas de su calificación como VPO, entre ellas la fijación administrativa de un precio máximo de venta y renta'

Y en el folio 71 se contiene resolución de 15 de abril de 2.011 del Director de Planificación Y Procesos Operativos de Viviendas de Inicio de Procedimiento Sancionador contra el Sr Bernardo

QUINTO.-Expuestos los datos fácticos anteriores evidenciados de la prueba documental obrante en autos deeb analizarse la normativa propia que rige el contrato de arrendamiento que vehicula la relación jurídica entre las partes.

La vigente L.A.U. data de 25 de noviembre de 1.994 y en la misma en la Disposición Adicional Primera .Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento se previene que:

'1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.

2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.

3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios de Consumo.

4.-Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por elReal Decreto Ley 31/1978.

7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.

La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente Ley'

Por otro lado , en la interpretación de dicha norma la Jurisprudencia , entre otras , la sentencia del T.S. de 25 de marzo de 2.011 se explicita en su fundamento cuarto que:'Arrendamiento de vivienda de protección oficial: efectos de la cláusula que establece una renta superior a la permitida administrativamente.

El apartado 5.º de la DA 1.ª LAU1994 relativa al régimen de viviendas de protección oficial, dispone que sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial. En aplicación de tal precepto, esta Sala ha declarado en sentencia de 14 de mayo de 2009 (RC núm. 1907/2004 )lo siguiente:En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura.

A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.Esta jurisprudencia ha sido reiterada, entre otras, por la sentencia de esta Sala de 14 de julio de 2010 '.

En la sentencia del T.S. de 14 de julio de 2.010 mantiene que:'Tiene declarado la sentencia de esta Sala de 14 de mayo de 2009 lo siguiente: 'En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado'.

En este punto , la argumentación del apelante sera que dicha norma , la Disposición Adicional Primera de la L.A.U . , no resulta aplicable al supuesto de autos , que es de aplicación la excepción del nº 5 de la citada disposición y por otro lado , que no es de aplicación la acción de enriquecimiento injusto.

Para valorar la procedencia de la acción ejercitada no puede en modo alguno hacerse abstracción de la configuración que en nuestro ordenamiento tiene el instituto del enriquecimiento injusto , que la acción que dinama del mismo tiene carácter subsidirio y que es incompatible con la existencia de relación contractual entre las partes , como acontece en el presente supuesto en que las partes litigantes tienen suscrito un contrato de arrendamiento que prima facie justificaría el abono de renta , por lo que no cabe la aplicación del instituto de enriquecimiento injusto que es el remedio subsidiario para evitar una situación de abuso o desequilibrio que no es posible subsanar por los medios ordinarios del derecho a traves de las acciones de impugnación de los negocios jurídicos por las causas de ineficacia o nulidad de las acciones, por lo que ha de acogerse el recurso de apelación.

QUINTO.-La estimación del recurso supone que no se efectue pronunciamiento en costas en la alzada , de conformidas con los arts 397 y 398-2 de la L.E.Civil .

Y las costas de la instancia se impondran el demandante en virtud del principio del vencimiento contenido en el art 394 de la L.E.Civil .

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Bernardo contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de San Sebastian de fecha 3 de junio de 2.014 y ; debemos revocar y revocamos la resolución recurrida en el sentido de desestimar la demanda de conformidad con los pronunciamientos de la presente resolución , con imposición de las costas de la instancia y sin pronunciamiento en costas en la alzada.

Devuélvase al apelante el depósito constituido para recurrir, expidiéndose por el Secretario Judicial del Juzgado de origen el correspondiente mandamiento de devolución.

Frente a la presente resolución se podrá interponer recurso de casación, en los supuestos prevenidos en el art. 477 de la L.E.Civil y recurso extraordinario por infracción procesalde conformidad con lo previsto en el art. 469 de la L.E.Civil , en el plazo de VEINTE DIAS ante esta Sala ( art.479.1 en relación al recurso de casación y en el art. 470.1º en relación al recurso de Infracción procesal) de conformidad con el art. 208.4º de la L.E. Civil .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2000 para la interposición de los recursos anteriormente mencionados será precisa la constitución de depósito en la cuenta de esta Sección num. 1895 0000 00 núm. de procedimiento.

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia junto al testimonio de la presente resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Secretario Judicial, certifico.