Sentencia Civil Nº 275/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 287/2014 de 16 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 287/2014-I

Procedencia: Juicio Verbal nº 195/2013 del Juzgado Primera Instancia 4 Vic

S E N T E N C I A Nº 275/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCIA

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de junio de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal sobre Reclamación de cantidad (arrendamientos) nº 195/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 4 Vic, a instancia de D/Dª. Jose Luis y Miguel Ángel , contra D/Dª. María Dolores Coral , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 22 de enero de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

1) Que, estimando parcialmente la demanda presentada por D. Jose Luis y D. Miguel Ángel , representados por el Procurador D. Albert Sentias Torrents, contra Dña. María Dolores y D. Coral , representados por el Procurador D. Samuel Rierola Serrat, condeno a Dña. María Dolores y D. Coral a que paguen a D. Jose Luis y D. Miguel Ángel la cantidad de 147,65 euros. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

2) Que, estimando la demanda reconvencional presentada por Dña. Brigida y D. Coral , representados por el Procurador D. Samuel Rierola Serrat, contra D. Jose Luis y D. Miguel Ángel , representados por el Procurador D. Albert Sentias Torrents, condeno a D. Jose Luis y D. Miguel Ángel a que paguen a Dña. María Dolores y D. Coral la cantidad de 502,35 euros, condenando en costas a D. Jose Luis y D. Miguel Ángel .

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 2 de junio de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El día 6 de septiembre de 2012, los demandantes DON Jose Luis y DON Miguel Ángel presentan demanda de juicio verbal contra DON Coral y DOÑA María Dolores , arrendatarios de la vivienda sita en la CALLE000 , CARRETERA000 número NUM000 , CASA000 , en reclamación de la cantidad de 3.453,43 euros, en concepto de reparaciones por los daños causados por los arrendatarios, recibos impagados de electricidad y agua, más indemnización por la rescisión anticipada del contrato sin previo aviso.

Lo anterior asciende a la suma de 4.753,43 euros, de la que se debe descontar la fianza arrendaticia por importe de 1.300 euros, por lo que se reclama la cantidad de 3.453,43 euros, más el interés legal o el pactado si fuera superior, desde el requerimiento de pago y las costas procesales.

Los demandados DON Coral y DOÑA María Dolores se oponen a la demanda presentada y formulan demanda reconvencional alegando que se resolvió el contrato de mutuo acuerdo entre ambas partes quedando pendiente de devolver la cuantía de 650 euros en concepto de fianza; y que las únicas cantidades que reconocen adeudar son los suministros de electricidad y de agua de 73,60 y de 74,05 euros; que es procedente deducir estas cantidades de la fianza pendiente de devolver, quedando un crédito a favor de los demandados de 502,35 euros.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda deducida por DON Jose Luis y DON Miguel Ángel contra DON Coral y DOÑA María Dolores y condena a los demandados a pagar a los actores la cantidad de 147,65 euros, sin hacer expresa imposición de costas, y estima parcialmente la reconvención, condenando a DON Jose Luis y DON Miguel Ángel a pagar a DON Coral y DOÑA María Dolores la suma de 502,35 euros, imponiendo a la parte demandante y demandada reconvencional las costas de la reconvención.

El Juzgador de primera instancia razona que, de la prueba practicada, no se desprende que los arrendatarios efectuaran un desistimiento unilateral del contrato del que se derive una indemnización a favor de los arrendadores; que en el reverso del contrato de alquiler se desprende que el mismo se rescinde por voluntad de ambas partes; que tampoco se ha acreditado la existencia de daños ni que éstos hayan sido causados por los arrendatarios, al contrario, en el reverso del contrato de arrendamiento, documento 1 del juicio monitorio, no se hace constar tal circunstancia; de la testifical practicada no se desprende que los daños, de existir, hubieran sido causados por los demandados.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Jose Luis y DON Miguel Ángel interpone recurso de apelación en el que argumenta que los demandados causaron daños por importe de 2.586,79 euros y que resolvieron el contrato que debía finalizar el día 31 de junio de 2014 de manera anticipada, por lo que deben indemnizar a la propiedad en la cantidad 2.166,64 euros, que se corresponde con tres meses de alquiler de los 28 meses que faltó para cumplir la duración estipulada en el contrato; por ello, se reclama la cantidad de 4.753,43 euros, en concepto de daños y perjuicios, suma de la que deberá deducirse la fianza depositada, al tiempo que solicitan se desestime la demanda reconvencional.

La parte demandada y actora reconvencional impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- El día 1 de junio de 2009, DON Jose Luis y DON Miguel Ángel , como arrendadores, y DON Coral y DOÑA María Dolores , como arrendatarios, celebraron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 , CARRETERA000 número NUM000 , CASA000 , por el plazo de cinco años.

El día 1 de marzo de 2012, ambas partes suscribieron, en el reverso del contrato de arrendamiento, un anexo (al folio 6 vuelto) por el que, en dicha fecha, se rescindía el contrato, con la entrega de las llaves de la casa y quedando pendiente la devolución del depósito a los SRES. Coral y María Dolores .

La facultad del arrendatario de resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda de duración igual o inferior a cinco años, sin que éste haya llegado a término y sin que el arrendador haya incumplido sus obligaciones, no aparece recogida en la LAU de 1994, ni en ninguna otra norma, por lo que tal posibilidad sólo cabe introducirla por vía de pacto, pues lo contrario supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes, lo que está prohibido por el artículo 1.256 del Código Civil .

Por tanto, salvo pacto en contrario, en este tipo de contratos no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que, necesariamente, habrá de estar a lo en su día pactado o, en su caso, a las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado.

Ello a diferencia de lo que ocurre en los contratos de duración pactada superior a cinco años, en los que expresamente el artículo 11 de la LAU prevé dicho desistimiento con las consecuencias jurídicas que asimismo se contemplan.

El incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario faculta al arrendador, que ha cumplido las suyas a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato, y ello con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos ( artículo 27.1 de la LAU de 1994 y 1.124 del Código Civil ).

Finalmente, el silencio del arrendador al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual.

La parte actora solicita una indemnización por resolución anticipada correspondiente a la suma de tres mensualidades de renta por importe de 650 euros.

En el acto de la vista, el arrendador reconoce que se volvió a alquilar esta vivienda al cabo de unos meses pero no precisó la fecha. Afirma que se hicieron reparaciones y que, al finalizar las mismas, se volvió a arrendar la casa. La última factura de reparación lleva fecha de 15 de junio de 2012, al folio 11, y la factura de gasoil lleva fecha de 6 de julio de 2012.

Consecuentemente, reconocido que se volvió a alquilar a los pocos meses, tras efectuar las reparaciones, sin que conste la fecha exacta, resuelto el contrato el día 1 de marzo de 2012, se considera ajustada una indemnización solicitada correspondiente a tres meses de renta, lo que supone la cifra de 1.950euros.

TERCERO.- En la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, al folio 7, se indica: ' Son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidet, grifos, waters, lavabos, calentador, antena TV y en particular todos los desagües, atascos, arreglos de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones'.

Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la propiedad procedió a reparar la placa vitrocerámica, según consta en la factura de INSTAL.LACIONS J. BOLADERAS de 29 de enero de 2012, cuyo importe ascendió a 313,88euros, al folio 9.

Esta partida ha sido reconocida por la parte demandada que reconoce que se rompió una placa vitrocerámica, que se tuvo que cambiar y que los arrendatarios no abonaron la factura.

Ya resuelto el contrato, está acreditado que la propiedad tuvo que reparar el horno, el congelador y cambiar una bombilla, por importe de 188,54euros, como consta en la factura de INSTAL.LACIONS J. BOLADERAS de 28 de abril de 2012, al folio 8, así como un grifo del lavabo, según factura de 4 de junio de 2012 de INSTAL.LACIONS J. BOLADERAS, cuya reparación ascendió a 70,81euros ,al folio 10.

En cuanto a la persiana la demandada reconoce en el interrogatorio practicado que había una cinta de la persiana gastada como consecuencia de subirla y de bajarla.

En la factura que consta al folio 11 se factura conjuntamente el cambio de la cerradura y la cinta de la persiana.

No procede el pago de la cerradura pues el actor reconoce en el interrogatorio practicado que la cerradura de la puerta de entrada se cambió por seguridad, no porque estuviera estropeada, por lo que procede únicamente el abono de la mitad de dicha factura por importe de 48,26euros.

En cuanto a la factura de albañilería, la demandada reconoce en el interrogatorio que un azulejo se hallaba roto cuando abandonaron la vivienda pero entendemos que no puede imputarse a los arrendatarios la totalidad de los trabajos que se reclaman por este concepto que ascienden a 237,71 euros.

Asimismo, respecto del gasoil, consta una factura de 6 de julio de 2012, por importe de 495 euros.

Pero no queda acreditada la cantidad de gasoil que gastaron ni la que dejaron en la casa los demandados y, en todo caso, se considera que la reposición del gasoil supone una adecuación de la vivienda para volver a arrendarla.

La factura de pintura tampoco puede imputarse a los arrendatarios pues responde, asimismo, a la adecuación de la vivienda para volver a alquilarla.

Los arrendatarios reconocen que dejaron pendiente de pago una factura de suministro de agua por la suma de 74,05euros y una factura de electricidad por importe de 73,60euros ,lo que no se cuestiona.

La suma de las cantidades anteriores asciende a 769,24euros y más la cantidad recogida en el fundamento de derecho anterior resulta la suma de de 2.719,24euros .

CUARTO.- Respecto de la fianza arrendaticia, la parte actora manifiesta en su demanda, que de la cuantía reclamada debe descontarse la devolución del importe del depósito pendiente de devolver y que asciende a 1.300 euros.

En el contrato de arrendamiento consta, en la cláusula trece del contrato, al folio 7 vuelto, que el arrendatario entrega en este acto la suma de 650 euros en concepto de fianza.

Los demandados aportan como documento número 2, al folio 74, un escrito, de fecha 1 de junio de 2009, firmado por los demandantes DON Jose Luis y DON Miguel Ángel , en el que hacen constar que han recibido de los arrendatarios la cantidad de 650 euros, que corresponden a la fianza que se deposita en esta misma fecha y que avala los suministros de la vivienda sita en la CALLE000 , CARRETERA000 número NUM000 , CASA000 .

En la reclamación extrajudicial remitida por burofax de 13 de julio de 2012, por los demandantes DON Jose Luis y DON Miguel Ángel se indica: ' quedando pendiente de liquidar el depósito que Vds. habían dejado por un importe de 1.300 euros, de los cuales 650 euros respondían a la propiedad y otros 650 euros de los suministros de luz, agua y gasoil'.

La parte demandada cuando formula reconvención indica que queda pendiente de librar la cantidad de 650 euros abonada en su día en concepto de fianza. En el acto de la vista, trata de ampliar esta cuantía a 1.300 euros, lo que no es admitido por el Juzgador de primera instancia.

Ahora bien, como nos hallamos en trámite de liquidar el presente contrato de arrendamiento, no es preciso formular reconvención para compensar las cantidades pendientes de liquidar por una y otra parte.

Por ello, consideramos que no es contrario al principio de congruencia ni al principio dispositivo que, liquidando las obligaciones de una y otra parte, la parte demandante deba deducir de la cantidad reclamada la suma de 1.300 euros, como la propia actora interesaba en la demanda inicial, sin perjuicio que la parte demandada haya concretado su reconvención a la reclamación de 502,35 euros.

Lo anterior supone estimar parcialmente la demanda y estimar parcialmente la demanda reconvencional y, aplicando el instituto de la compensación judicial, condenar a los demandados a pagar a los actores la cantidad de 1.419,24 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda, revocando la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO.- Estimando parcialmente la demanda principal y estimando parcialmente la demanda reconvencional, a tenor de lo previsto en el artículo 394.2 de la L.E.C ., no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

Al estimar parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Jose Luis y DON Miguel Ángel contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de VIC, en los autos de Juicio Verbal número 195/2013, de fecha 22 de enero de 2014, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda y estimando parcialmente la reconvención, condenamos a DON Coral y DOÑA María Dolores a pagar a DON Jose Luis y a DON Miguel Ángel la cantidad de 1.419,24euros,más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.