Sentencia CIVIL Nº 275/2019, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 223/2019 de 26 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00275/2019
Modelo: N10250
CALLE CONCEPCION ARENAL NUMERO 3-4º PLANTA-
Teléfono: 985968755 Fax: 985968757
Correo electrónico:
N.I.G. 33051 41 1 2017 0000681
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000223 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de PRAVIA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000546 /2017
Recurrente: Augusto
Procurador: BENIGNO GONZALEZ GONZALEZ
Abogado: PABLO LOPEZ CANO
Recurrido: LOREDA GESTION SL
Procurador: ANTONIO ALVAREZ ARIAS DE VELASCO
Abogado: SAULO MARTINEZ-GAYOL FERNANDEZ
RECURSO DE APELACION (LECN) 223/19
En OVIEDO, a veintiséis de Julio de dos mil diecinueve. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta
por, los Ilmos. Srs. Dª María-Elena Rodríguez-Vígil Rubio, Presidenta, D. Jaime Riaza García y Dª Marta Mª
Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº275/19
En el Rollo de apelación núm. 223/19, dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número
546/17 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Pravia, siendo apelante DON Augusto ,
demandado en primera instancia, representado por el Procurador DON BENIGNO GONZALEZ GONZALEZ y
asistido por el Letrado DON PABLO LOPEZ CANO; y como parte apelada LOREDA GESTION S.L., demandante
en primera instancia, representada por el Procurador DON ANTONIO ALVAREZ ARIAS DE VELASCO y asistida
por el Letrado DON SAULO MARTINEZ-GAYOL FERNANDEZ; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Presidenta, Doña
María Elena Rodríguez-Vigil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pravia dictó Sentencia en fecha 21 de Marzo de 2019 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que DEBO ESTIMAR y ESTIMO INGEGRAMENTE la demanda interpuesta por la representación de LOREDA GESTION S.L. contra don Augusto y en su consecuencia: 1. Condeno a Augusto a estar y pasar por la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 15/04/2010 habido sobre el inmueble sito en Pravia, CALLE000 nº NUM000 , por haber realizado los subarriendos sin cumplir los requisitos legales, condenando al demandado a que desaloje dicho local dejándolo libre, vacuo, expedito y a disposición de la actora antes del día 26 de abril de 2019 a las 09:00 horas, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara voluntariamente antes de la dicha fecha.

2. Condeno al demandado a abonar en concepto de daños y perjuicios, el incremento de la renta arrendaticia en un 20%, por cada uno de los subarriendos o cesiones realizados, por un total de cinco mil seiscientos sesenta y cuatro euros (5.664€) con los impuestos legalmente procedentes en el concepto antedicho y más los intereses de los arts. 576 y ss. de la LEC desde el dictado de esta resolución.

Se impone a la parte demandada el abono de las costas causadas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las demás partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 24.07.2019.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia, tras rechazar las excepciones de falta de legitimación activa y prescripción opuestas por el demandado, estimo en su integridad la demanda en la que la mercantil actora ejercitaba acción resolutoria del contrato de arrendamiento del local de su propiedad sito en el NUM000 de la C/ CALLE000 , de la localidad de Pravia, al reputar acreditada la existencia de tres subarriendos sucesivos realizados por el arrendatario originario sin cumplir el requisito de la notificación fehaciente al arrendador y con ello los derechos a la elevación de rentas que para tales supuestos establece el art. 32 de la LAU, incurriendo así en la causa resolutoria prevista en el art. 35 del mismo texto legal, así como, acumulada a la misma, la de reclamación de los daños y perjuicios concretados en este caso en los importes de las elevaciones de la renta procedentes por tales subarriendos.

Recurre tales pronunciamientos la parte demandada en cuyo escrito de interposición reitera los mismos motivos de oposición ya articulados en su contestación, centrando la impugnación en denunciar que ha existido un error en la valoración de la prueba por parte de la Juzgadora de Primera Instancia. Así, en cuanto al número de subarriendos realizados, porque no fueron cuatro como se invocaba en la demanda y acoge la recurrida, en cuanto el realizado por la primera subarrendataria Doña María Angeles , lo fue a sus espaldas y sin su conocimiento al igual que el realizado por el también subarrendatario Don Lucio a favor de Doña María Purificación , no pudiendo por ello estos dos, justificar la subida del 20% de la renta ni servir como causa resolutoria.

Respecto a la falta de legitimación activa, se insiste en que la transmisión que del local arrendado hizo el inicial arrendador Don Maximiliano , a la sociedad de capital actora constituida por el mismo y su esposa, esta incursa en fraude de ley y abuso de derecho en cuanto tuvo como única finalidad impedir, en perjuicio y fraude del recurrente, la posibilidad de compensación con el importe de la renta de las cantidades que este último le adeudaba, pues si bien se transfirió el local con la carga hipotecaria que garantizaba su pago, no se hizo con la obligación personal de pago que frente al recurrente tenía el arrendatario originario, lo que ha impedido en este procedimiento oponer la compensación de ambas deudas. Finalmente se reitera la excepción de prescripción de la acción resolutoria insistiendo en que en este caso los dos subarriendos que se reconocen realizados por el mismo, exclusivamente aquellos de que fueron titulares Doña María Angeles y Don Lucio , son anteriores al día 26 de enero de 2012, fecha desde la cual a la de presentación de la demanda, en diciembre de 2017, habrían transcurrido el plazo de 5 años establecido al respecto en el art. 1964 del CCivil.



SEGUNDO.- Antes de abordar su enjuiciamiento debemos pronunciarnos sobre la causa de inadmisión ya advertida por la Letrada de la Administración de Justicia de esta Sala en el rollo de apelación, relativa al presupuesto de procedibilidad exigido al respecto en el art. 449. 1 y 2 de la L.E.Civil, del puntual abono de las rentas vencidas y de las que vayan venciendo durante la sustanciación del recurso, que reputo en este caso exigible dando a la parte apelante un plazo para la subsanación de la falta de acreditación de su cumplimiento, sin que esta lo hubiera efectuado ni hubiera realizado alegación alguna al respecto.

El cumplimiento de este requisito es previo y necesario para la posibilidad de enjuiciamiento de la impugnación articulada en el recurso, y no puede el mismo ser subsanado mediante la existencia de un pago o consignación extemporánea, al no constituir el mismo un mero requisito formal, susceptible de subsanación posterior, sino un exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una sentencia favorable, evitando que el arrendatario se valga del sistema de recursos que la ley concede como medio para continuar en el goce del inmueble arrendado sin satisfacer puntualmente la contraprestación de la renta, convirtiendo así el recurso en una maniobra dilatoria. Así lo tienen declarado con absoluta reiteración tanto el TC como el TS (Cf. STS, fecha 1 de septiembre de 2007, con amplia cita de precedentes, y del TC, de 18 de julio de 2005, también con amplia cita de precedentes).

En relación al mismo ya se ha pronunciado esta Audiencia en sentencia de 18 de julio de 2012 con cita de la de 29 de mayo de 2007 en doctrina que reitera la más reciente de fecha 14 de mayo de 2018, recordando al respecto que: 'es doctrina del Tribunal del Constitucional la ineludible exigencia de proceder con carácter previo y 'ex oficio' al examen de la concurrencia de los presupuestos procesales por el Juzgador en cada momento, en la medida que el cumplimiento de los requisitos procesales es cuestión de orden público y de carácter imperativo que escapa al poder de disposición de las partes y del propio órgano judicial ( SSTC 16/92 y 331/94), recordando igualmente el TC en la Sentencia 82/90, de 4 Mayo, en doctrina que reiteran otras muchas posteriores que 'el derecho a la tutela judicial no garantiza directamente, en el proceso civil, otros recursos que aquellos expresamente previstos en las leyes siempre que se hayan cumplido los requisitos y presupuestos que establezcan'.

Se trata además de un requisito, el del pago o consignación puntual de las rentas vencidas a la fecha de presentación del recurso y de las que venzan durante su tramitación que, además de esencial e insubsanable, distinto a la prueba de su cumplimiento, según reiterada jurisprudencia del TS, recogida entre otros en su auto de fecha 23 de marzo de 2010, su ámbito de aplicación'....no se contrae solo a los procedimientos de desahucio por falta de pago, puesto que de la literalidad del apartado 1 del art. 449 de la LEC se advierte que el legislador no ha hecho distinción alguna sobre la clase de acción ejercitada en la demanda, y ha establecido la obligatoriedad de cumplimiento de dicho requisito para todos ' los procesos que lleven aparejado el lanzamiento'; de manera que la definitiva redacción de este precepto hace exigible el cumplimiento oportuno del requisito en todos aquellos procesos, cualquiera que sea la acción ejercitada y el cauce procedimental seguido, cuya consecuencia sea el lanzamiento, o lo que es lo mismo, lleven aparejado el desalojo o la entrega de la posesión, como consecuencia del cese de una relación jurídica en la que se venga satisfaciendo un canon o renta ( AATS de 27 de febrero y 23 de marzo de 2004, en recursos 868/2003 y 784/2003, entre otros)' Es por ello el mismo aplicable al presente teniendo en cuenta que la sentencia de primera instancia acuerda en este caso desalojo o entrega de la posesión como consecuencia de la resolución por incumplimiento del requisito de notificación fehaciente del subarriendo y privación subsiguiente del derecho del arrendador a la elevación de la renta.

La consecuencia por ello en este caso de su incumplimiento no es otra que la inadmisión del recurso que en este momento se convierte en causa de desestimación del mismo, conforme tiene declarado reiterada jurisprudencia del TS de la que es claro ejemplo la doctrina contenida en su reciente sentencia de fecha 14 de marzo de 2019, y sin que a ello obste el hecho de que el recurso hubiera sido inicialmente admitido por el Juzgado de Primera Instancia, toda vez que de acuerdo con la precitada STS 'El tribunal de apelación no queda vinculado por las resoluciones del juzgado que conducen a la admisión del recurso, incluso aunque la parte vencedora no las haya impugnado, porque los requisitos de admisión del recurso son controlables de oficio por el tribunal de apelación'.



TERCERO.- En todo caso, aun cuando pudiera obviarse el incumplimiento de este requisito, -lo que se afirma a los meros efectos discursivos y sin aceptarlo-, los motivos de impugnación tanto formales como de fondo articulados en el recurso habrían de ser rechazados. Así los formales de falta de legitimación activa porque ésta deriva del hecho de ser la mercantil actora la adquirente del local arrendado en virtud de la aportación que del mismo, en una operación de ampliación de capital, hizo el titular originario. De esa transmisión deriva la subrogación de la actora, en todos los derechos y obligaciones del arrendador originario, como así expresamente lo establece el art. 29 de la LAU. No puede estimarse que esa transmisión lo fuera meramente instrumental y con la sola finalidad de impedir que el arrendatario demandado pudiera compensar con el importe de las rentas la deuda que el propietario arrendador originario tiene contraída con el mismo, no ya solo porque el pago de esta última está garantizado con una carga hipotecaria con la que fue transmitido el local, sino porque en este caso lo que funda la acción resolutoria no es el impago de las rentas sino los subarriendos llevados a cabo por el arrendatario originario, sin cumplir los requisitos de notificación y derecho del arrendador a elevar la renta. No existió por otra parte ocultación alguna de esa transmisión a la actora con la carga hipotecaria del local por parte del arrendador originario, antes al contrario, la misma fue comunicada al recurrente que si estimaba se trataba de una transmisión en fraude de sus derechos, puedo instar incluso en este procedimiento, vía reconvención, su solicitud de anulación, lo que no llevo a cabo, y esa existencia de fraude de ley no puede sin más derivarse de esa transmisión que lo fue con su correspondiente carga hipotecaria en garantía del pago de la deuda que su propietario originario tenia frente al recurrente. No se trató por ello en este caso de evitar una posible compensación de deudas, sino de aplicar una causa de resolución expresamente contemplada en el art. 35 de la LAU.

En relación a la real existencia de subarriendos, no es cierto que la recurrida parta, a la hora de fijar la indemnización que establece, coincidente con el importe de las elevaciones de renta que fueron obviadas por la falta de notificación fehaciente, de la existencia de cuatro subarriendos, sino de los dos expresamente reconocidos existentes por el recurrente, los concertados con Doña María Angeles y con su sobrino Don Lucio , y del tercero que este realizo a su vez con Doña María Purificación , en definitiva de tres subarriendos cuya realidad está acreditada con la contestación dada por el Ayuntamiento de Pravia a la solicitud que le fue remitida, respecto a las resoluciones dictadas en los expedientes de apertura y titularidad de la explotación del local, obrante al f. 484 de los autos, y con las declaraciones testificales que han realizados esos tres arrendatarios en el acto del juicio, en las que, en contra de lo que se invoca en el recurso, lejos de haber admitido el conocimiento por parte del arrendador originario de la realidad de tales subarriendos, negaron expresamente ese conocimiento, afirmando en todo momento que el alquiler lo tenían con el recurrente, a quien en todo momento consideraron como propietario del local, más concretamente la última de ellos manifestó que en su contrato de subarriendo, el que aparecía como propietario del local lo era el recurrente, lo que desvirtúa por completo su alegación de ser totalmente ajeno a este último subarriendo, al haberse realizado a sus espaldas. No existe por ello prueba alguna de que el arrendador originario tuviera cabal conocimiento de esos subarriendos y más en concreto que los hubiera consentido y renunciado con ello al derecho a la elevación de la renta que de cada uno de ellos legalmente derivaba, que es en definitiva la causa invocada en apoyo de la pretensión resolutoria y que tiene pleno amparo en la prevista para este supuesto en el art. 35 de la LAU.

Por último, la excepción de prescripción no puede acogerse. Ello es así porque aceptado como es por el propio recurrente que el plazo de prescripción aplicable a la acción resolutoria ejercitada lo es el previsto en el art.1964 del CCivil, el correspondiente en este caso, a las dos primeras subrogaciones que se reconocen realizadas por el recurrente y que por cuanto se razono previamente, está acreditado no cumplieron los requisitos legales, llevadas a cabo respectivamente en el mes de mayo de 2010 y diciembre de 2011, según la citada contestación del Ayuntamiento de Pravia, sería el de 15 años establecido en la redacción anterior a la reforma del citado art. llevada a cabo por la Disposición Final 1 de Ley 42/ 2015, de 5 de octubre, publicada en el BOE el 6 de octubre y que entró en vigor el 7 siguiente.

Cierto es que a partir de tal reforma de octubre del año 2015, el citado art. 1964.2 del CCivil establece que ' Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan', pero en este caso ha de tenerse en cuenta el régimen transitorio que para la aplicación de ese nuevo plazo de prescripción más corto contiene la citada Ley 42/ 2015, en su disposición transitoria quinta.

En la misma bajo el título 'Régimen de prescripción aplicable a las relaciones ya existentes' se establece que ' El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley , se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil ', según el cual ' La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo'. De este tenor literal resulta que, aunque como regla el criterio general es que el plazo aplicable a la prescripción en cada caso se rige por la Ley vigente en el momento en que esta comenzó a producirse, haciendo así aplicable a esos dos subarriendos inconsentidas, realizados en los años 2010 y 2011, el plazo de 15 años, ello no obstante su apartado segundo contiene una excepción a esta regla general según la cual se considera la prescripción cumplida si la nueva Ley acorta el plazo de prescripción de la antigua y dicho nuevo plazo transcurre por entero tras la puesta en vigor de la Ley nueva. Es por ello que el día inicial del cómputo del nuevo plazo de 5 años, ha de situarse no en la fecha de suscripción de los contratos de subarriendo, sino en la fecha de entrada en vigor de la nueva ley y, en este caso, es evidente que ese nuevo plazo quinquenal no había transcurrido, cuando se presentó la demanda resolutoria en diciembre del año 2017. Tampoco obviamente había transcurrido el citado plazo de 5 años cuando se llevó a cabo el último de los subarriendos inconsentidas, dado que este tuvo lugar en el mes de febrero del año 2017, siendo irrelevante para su toma en consideración a estos efectos resolutorios el hecho de que el mismo hubiera cesado en la fecha del ejercicio de la acción, en cuanto lo relevante es que la causa productora o en que se ampara la resolución se hubiera producido siendo del todo indiferente que hubiera cesado con posterioridad, dado que entenderlo de otra forma, supondría tanto como fijar plazos para el ejercicio del derecho distintos a los legalmente establecidos y hacer con ello factible que el inquilino o arrendatario pudiera fácilmente eludir las consecuencias de su actuación, por el simple mecanismo de cesar en la misma antes del ejercicio de la correspondiente acción resolutoria.



CUARTO.- Al desestimarse el recurso las costas han de imponerse a la recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1º de la L.E.Civil.

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo, dicta el siguiente

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por DON Augusto contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Ordinario que con el número 546/17 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Pravia. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Contra la presente Sentencia cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Asi por esta nuestra Sentencia, lo pronuncia, manda y firma la Sala.