Sentencia CIVIL Nº 275/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 675/2019 de 26 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA

SECCIÓN CUARTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

D. JAIME NOGUÉS GARCÍA

Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 17 DE MÁLAGA

JUICIO VERBAL (RECLAMACIÓN RENTAS) 1505/2017

RECURSO DE APELACIÓN 675/2019

S E N T E N C I A Nº 275/2020

En la ciudad de Málaga a veintiseis de mayo de dos mil veinte.

Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento de juicio verbal (reclamación de rentas) 1505/2017 procedente del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga, por D. Bernardino, actuando como tutor de Dª Reyes, parte actora en la instancia, que comparece en esta alzada representado por la procuradora Sra. Garrido Sánchez y asistido por la letrada Sra. Peña serrano. Es parte recurrida D. Cesareo, parte demandada en la instancia, que comparece en esta alzada representado por el procurador Sr. Alonso Lopera y asistido por el letrado Sr. Alonso Oliva.

Antecedentes

PRIMERO.-El Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga dictó sentencia el día 12 de marzo de 2019 en el juicio verbal nº 1505/2017, cuyo fallo era del tenor literal siguiente:

'Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Garrido Sánchez en nombre y representación de Bernardino quien a su vez actúa como tutor de su tía Reyes (incapacitada) contra Cesareo debo absolver y absuelvo a éste; todo ello con expresa condena en costas para la actora'.

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación por la parte actora y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se turnó la ponencia, señalándose como fecha para resolución el día 30 de marzo de 2020.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales en vigor, si bien la deliberación quedó en suspenso por la promulgación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19, celebrándose una vez dotada la Sala de sistema de videoconferencia.

Fundamentos

PRIMERO.-Interpone D. Bernardino, actuando como tutor de Dª Reyes, recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda interpuesta por el mismo frente a D. Cesareo en reclamación de la cantidad de 4.382,49 euros adeudadas desde junio de 2015 a septiembre de 2017 en concepto de rentas y cantidades asimiladas a la renta en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de noviembre de 1963 sobre la vivienda sita en C/ DIRECCION000 nº NUM000, NUM001 de Málaga. De los términos del recurso se concluye que la parte alega como motivos de apelación: 1º) el error en la valoración de la prueba, por cuanto mantiene que las cantidades que se están reclamando en concepto de renta y cantidades asimiladas son aquellas aceptadas por el demandado apelado sin que se reclamen conceptos a los que se opuso el mismo, considerando por tanto que no es de aplicación el artículo 101.5 de la LAU de 1964 invocado por el Magistrado de Instancia para desestimar la reclamación, fundamentando que existen discrepancias entre el arrendador y arrendatario acerca de cuál sea el importe de la renta y cantidades asimiladas; y 2º) infracción del artículo 218 de la LEC alegando el apelante que no se fundamenta en la sentencia recurrida el por qué el Magistrado considera que se trata de una revisión de rentas y cantidades asimiladas asimiladas y no de una reclamación de rentas por los conceptos aceptados por el arrendatario.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Alterando el orden de los motivos de apelación expuestos en el recurso, se considera oportuno comenzar por el estudio de la falta de motivación de la sentencia, motivo de apelación que ha de ser desestimado.

Sobre esta cuestión, la doctrina constitucional y la jurisprudencia han sido coincidentes en señalar que, en consonancia con la doble finalidad de la motivación -exteriorizar el fundamento racional de la resolución y posibilitar su impugnación y control jurisdiccional ( SS. 131/2000, de 16 mayo y 187/2000, de 10 julio, del Tribunal Constitucional, y 25 septiembre 1999 y 23 junio 2001, del Tribunal Supremo)-, su exigencia no se opone a la concisión, parquedad o brevedad del razonamiento ( SS. 21 junio 2000 y 11 mayo 2001, del Tribunal Supremo), ni le impone una determinada extensión o desarrollo ( SS. 166/1993, de 20 mayo, del Tribunal Constitucional), ni la cita de concretos preceptos legales o doctrina en apoyo ( ss. 16 junio y 14 noviembre 2000, 21 diciembre 2001 y 2 julio 2002, del Tribunal Supremo), siendo bastante con que posibilite conocer los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión judicial, esto es, la ratio decidendi que la determina, aunque lo sea por remisión genérica, a los razonamientos o argumentos de la sentencia recurrida ( SS. 146/1990, de 1 octubre, 27/1992, de 9 marzo y 91/1995, de 19 junio, del Tribunal Constitucional y 5 noviembre 1992, del Tribunal Supremo).

En el caso de autos, el Magistrado de Instancia expone en la sentencia las pretensiones de las partes y comienza el Fundamento Derecho II poniendo de manifiesto que la parte actora en la demanda ejercitaba acumuladamente la acción de determinación de rentas conforme al artículo 39.4 de la LAU junto con la de reclamación de cantidades adeudadas, desistiendo posteriormente de la primera de dichas acciones. A partir de aquí entiende que son innumerables las discrepancias entre arrendador y arrendatario sobre la renta a abonar y las cantidades asimiladas a la misma y que por ello la administración del actor remitió al arrendatario el burofax de fecha 27 de octubre de 2015 que fue contestado oportunamente por el señor Cesareo mediante otro de fecha 23 de noviembre del mismo año rechazando lo pretendido por la propiedad, lo que lleva al Magistrado a considerar que al actor le quedaba la posibilidad de hacer uso de lo dispuesto en artículo 101.5 de la LAU de 1964 y que dicha acción caducada a los tres meses desde la negativa del arrendatario, por lo que habiendo transcurrido ese plazo a la fecha es en que se interpuso la demanda, desestima la misma al no considerar fijadas las cantidades que debe abonar al arrendatario.

No se considera por tanto que la sentencia carezca de motivación o que no exponga la ratio decidendi que la determina de forma que la parte ha podido perfectamente plantear el recurso apelación al no mostrarse conforme con dicha fundamentación. Distinto es el error en la valoración de la prueba en que haya podido incurrir el Magistrado y que también es alegado como motivo apelación, lo que será analizado en líneas siguientes.

TERCERO:En cuanto al error en la valoración de la prueba, como expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2015, el Tribunal Constitucional, en su labor de interpretación del artículo 24 de la Constitución Española, ha elaborado la doctrina del error patente en la valoración de la prueba, destacando su relación directa con los aspectos fácticos del supuesto litigioso. Así, en las sentencias 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, destacó que 'concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración'. En la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero , el Tribunal enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, 'inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia'.

Quiere ello decir que no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional sino que, como recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio 2012, es necesario que concurran los siguientes requisitos:

1º) Que se trate de un error fáctico -material o de hecho- es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y

2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

Teniendo en cuenta dicha doctrina jurisprudencial y en virtud de la facultad revisora que expresamente atribuye el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el recurso de apelación, un nuevo estudio de la prueba documental aportada a las actuaciones y el visionado de la grabación de la vista, nos lleva a alcanzar las siguientes conclusiones, con revocación de la sentencia dictada en la instancia.

Efectivamente, la parte actora inicialmente ejercitaba dos acciones acumuladas: la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas y la acción de determinación de rentas y cantidades asimiladas. Así, dedicaba los Hechos I a VI de la demanda a exponer los motivos que le llevaban a reclamar el importe de 4382,49 € en concepto de rentas y cantidades asimiladas adeudadas por el arrendatario desde el mes de junio del 2015 a septiembre de 2017, y el Hecho VII a fundamentar la acción de determinación de renta. Posteriormente, desistió de la segunda de las acciones referidas manteniendo únicamente la reclamación de rentas. Para ello, en el Hecho V de la demanda, incorporaba un cuadro en el que se detallaban todos los conceptos reclamados y las mensualidades correspondientes. Entre tales conceptos se incluía: la renta por importe de 40,40 € mensuales; la repercusión al arrendatario por obras en la fachada del edificio por importe de 11,50 € a partir del mes de agosto de 2015; los recibos de comunidad que incluyen conceptos como agua de la portería, limpieza, ascensor, mancomunidad, luz, agua y basura y 'varios'; y los recibos de IBI.

Nos encontramos ante un contrato arrendamiento celebrado en fecha 1 de noviembre de 1963 (documento número seis de la demanda). La LAU de 1964 preveía en su Disposición Final 1ª.1: 'E 1 presente texto refundido entrará en vigor el día l de enero de 1965, rigiendo en esta materia hasta el 30 de junio de 1964 el texto articulado de la Ley de Bases de Arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955, aprobado por Decreto de 13 de abril de 1956, y a partir de 1 de julio de 1964, el referido texto articulado, con las modificaciones y adiciones introducidas en él por la Ley de 11 de junio de 1964, todo ello hasta la entrada en vigor del presente texto refundido'; y en su Disposición Transitoria A: '1.ª 1. Sin otras excepciones que las que resulten de sus propios preceptos, lo dispuesto en esta Ley será de aplicación no sólo a los contratos que se celebren a partir de su vigencia sino también a los que en dicho momento se hallaren en vigor'. La Disposición Transitoria Segunda de la actual LAU de 24 de noviembre de 1994, establece para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que el régimen aplicables erá el de la LAU de 1964 con las modificaciones contenidas en los apartados de esa misma disposición transitoria. Entre dichas modificaciones, en el apartado C) de dicha disposición transitoria se establecen 'Otros derechos del arrendador',como poder exigir al arrendatario 'el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda'(apartado 10.2), 'repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 'de acuerdo con una serie de reglas (apartado 10.3), o 'repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley'(apartado 10.5). Y en el apartado D) de esa misma disposición transitoria se regula la actualización de la renta.

Los artículos 98 y siguientes de la LAU de 1964 lo que regulan es la 'elevación y reducción de la renta base' y en concreto el artículo 101 establece:

'1. La facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo.

2. El ejercicio de dicha facultad estará sujeto a las reglas siguientes:

1.ª El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.

2.ª Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.

3.ª Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.

4.ª No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106.

5.ª Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido'.

Precisamente el Magistrado de Instancia se apoya en este artículo 101.2.5º para desestimar la demanda considerando que la parte arrendadora pretendió un aumento de renta y de cantidades asimiladas a la misma que fue rechazada por la parte arrendataria sin haber hecho uso el arrendador de la facultad conferida en tal precepto dentro del plazo de los tres meses desde la negativa del arrendatario. Ahora bien; lo que ha de analizarse es si las cantidades reclamadas en la demanda en concepto de rentas y cantidades asimiladas lo eran por conceptos y por importes ya aceptados por el arrendatario o si por el contrario la reclamación se basa en un incremento de la renta o de dichos conceptos que unilateralmente pretendía el arrendador y que no fueron aceptados por arrendatario. El Magistrado de Instancia parte del burofax de fecha 27 de octubre de 2015 remitido al arrendatario y considera que en el mismo se incluyen conceptos pero sin justificantes que acreditaran la derrama entre los restantes titulares de la finca por lo que, habiéndose opuesto al arrendatario, el arrendador debió hacer uso del artículo 101.5 ya referido.

Ahora bien; los conceptos por los que se reclaman son, como ya se ha expuesto, los determinados en el cuadro que se incorpora al Hecho V de la demanda. En el burofax de fecha 27 de octubre el 2015 (aportado como documento número tres de la contestación) la parte arrendadora lo que hacía era comunicar al arrendatario el importe a que ascendía la renta del mes de octubre del 2015 desglosando: la renta base por importe de 40,40 €; la repercusión por obras según el apartado 10.3 de la DT 2ª de la LAU de 1994 por importe de 27,57 €; la repercusión por obras en la fachada por importe de 11,50 €; el importe de obras según el artículo 108 de la LAU por importe de 25,44 €; el importe del recibo de comunidad que incluía mantenimiento ascensor, agua y basura, luz y limpieza y que ascendía en dicha mensualidad al importe de 56,02 € haciéndose constar expresamente que tales gastos eran variables; y comunicando asimismo al arrendatario que existían recibos de mancomunidad que debían ser abonados trimestralmente. A dicho burofax contestó la parte arrendataria (documento número cuatro de la contestación) en los siguientes términos: 'Acepto sobre la renta que vengo pagando mensualmente, que me incremente por obras 11,50 €, dado que ya me lo notificó en carta de mayo pasado. No puede aceptar otras partidas de 27,50 € y 25,44 € por obras de las que desconozco su alcance y contenido. Igualmente acepto los 56,02 € por agua, ascensor, basura, limpieza y luz de escaleras. En suma, los ingresos que haré a partir de este mes de noviembre serán de 40,40 de renta, más 11,50 € por obras, más 56,02 € por servicios y suministros, lo que hace un total de 107,92 €'. Por lo tanto ninguna discusión ni disconformidad existe entre las partes en el importe de la renta base -40,40 euros-, la repercusión por obras en la fachada por importe de 11,50 €, y el abono de los recibos de comunidad que incluía mantenimiento de ascensor, agua y basura, luz y limpieza, si bien en cuanto a estos últimos el arrendatario fijó unilateralmente una cantidad concreta en su contestación pero era la correspondiente exclusivamente al mes de noviembre del 2015 una vez sumado el importe de los recibos, siendo que mensualmente pueden variar los gastos de agua, ascensor, basura, limpieza y luz de escaleras, como se desprende de los recibos aportados, importando algunos de ellos incluso menor cantidad que la que venía abinando el arrendatario. Luego tales importes -renta, obras en la fachada y comunidad- pueden ser reclamados por la parte arrendadora sin necesidad alguna de acudir al procedimiento establecido en el artículo 101.5 de la LAU de 1964.

Esos conceptos eran los que se incluían en el cuadro incorporado al hecho quinto de la demanda y que daba lugar a la reclamación, si bien tenemos que hacer referencia a tres conceptos más que también se incluían en dicho cuadro: IBI, Mancomunidad y 'varios'.

En cuanto al IBI, el apartado 10.2 de la letra C) de la DT 2ª de la LAU de 1994, expresamente prevé que el arrendador podrá exigir al arrendatario'el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda'.Y la parte actora apelante acredita el pago de tales recibos con la aportación del documento nº 9 c) de la demanda. En cuanto a los recibos de mancomunidad tampoco cabe duda que la finca arrendada se integra dentro de una comunidad de propietarios y la misma dentro de la mancomunidad constando en la relación de gastos de la comunidad el pago trimestral de los recibos de mancomunidad, como se desprende del doc. nº 9 b) de la demanda, por un importe total de 248 euros de los que corresponde a la finca arrendada el importe de 10,89 euros. Y finalmente, en cuanto a al concepto de 'varios' que se reclama en la demanda aparecen en los recibos de comunidad en conexión con la relación de gastos totales de la comunidad e incluyen gastos extras que son necesarios en toda comunidad de propietarios (doc. 9 a) y 9 B) de la demanda) y que pueden ser repercutidos por la propiedad de conformidad con el punto 10.5 del apartado C) de la DT 2ª de la LAU de 1994: el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley'.Así, si comprobamos los recibos de comunidad aportados, los mismos incluyen otros conceptos que no son reclamados como honorarios de administración o gastos bancarios, ciñiendo la parte actora apelante su reclamación únicamente a aquellos conceptos que sí fueron admitidos por el arrendatario e incluidos en tales recibos como son agua de la portería, luz, limpieza, agua y basura y ascensor.

Todo ello lleva a la estimación del recurso apelación con revocación de la sentencia dictada en la instancia y, con estimación de la demanda interpuesta por don Bernardino como tutor de doña Reyes frente a don Cesareo, debe condenarse al señor Cesareo al abono de la cantidad de 4.382,49 € adeudados en concepto de renta y cantidades asimiladas por el periodo comprendido entre el mes de junio de 2015 al mes de septiembre del 2017 por el arrendamiento del inmueble sito en C/ DIRECCION000 nº NUM000, NUM001 de Málaga. En cuanto a la petición de la parte de que sea condenado asimismo el demandado apelado al pago de las cantidades que se devenguen en concepto de rentas desde la interposición de la demanda hasta el dictado de la sentencia únicamente puede admitirse el importe de 40,40 € mensuales en concepto de renta base puesto que el resto de importes que se reclaman no son de carácter fijo ya que los recibo de comunidad incluyen suministros que pueden variar mensualmente y en cuanto al importe por obras en la fachada el edificio debe entenderse que tienen un límite fijado en el tiempo.

CUARTO:En materia de costas, estimado el recurso de apelación y a tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC, no procede efectuar una imposición de las costas causadas en esta alzada.

En cuanto a las costas de la instancia, la estimación del recurso de apelación lleva consigo la estimación de la demanda en su día entablada, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC las costas de primera instancia han de ser impuestas del demandado Sr. Cesareo.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Garrido Sánchez en nombre y representación de D. Bernardino actuando como tutor de Dª Reyes contra la sentencia de fecha 12 de marzo de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Málaga en el juicio verbal nº 1505/2017, revocamos la citada resolución y en su lugar, estimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Garrido Sánchez en nombre y representación de D. Bernardino actuando como tutor de Dª Reyes frente a D. Cesareo, se condena al Sr. Cesareo a abonar a la parte actora la cantidad de 4.382,49 € adeudados en concepto de renta y cantidades asimiladas por el periodo comprendido entre el mes de junio de 2015 al mes de septiembre del 2017 por el arrendamiento del inmueble sito en C/ DIRECCION000 nº NUM000, NUM001 de Málaga, más los intereses legales de dicha cantidad a contar desde la fecha de interposición de la demanda, con imposición al Sr. Cesareo de las costas causadas en la instancia y sin que sean de expresa imposición las costas causadas en esta alzada.

Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino previsto legalmente.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente.. Doy fe.