Sentencia CIVIL Nº 275/2022, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 383/2021 de 21 de Abril de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LUGO

Modelo: N10250

PLAZA AVILÉS S/N

-

Teléfono:982294855 Fax:982294834

Correo electrónico:

Equipo/usuario: JS

N.I.G.27028 42 1 2017 0004683

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000383 /2021

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de LUGO

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000830 /2017

Recurrente: Juan Manuel

Procurador: MARIA SOLEDAD SIERRA VILLAVERDE

Abogado: JOSE LUIS ARANGO GOMEZ

Recurrido: Blanca

Procurador: RICARDO LOPEZ MOSQUERA

Abogado: JUAN PABLO OCAMPO MARTINEZ

S E N T E N C I A Nº 275/2022

Magistrados/as: Iltmos/as. Sres/as.

D. DARIO ANTONIO REIGOSA CUBERO

Dª. ANA MARIA BARRAL PICADO

D. JOSE LUIS DEAÑO RODRIGUEZ

En LUGO, a veintiuno de abril de dos mil veintidós

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000830 /2017, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de LUGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000383 /2021, en los que aparece como parte apelante, D. Juan Manuel, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA SOLEDAD SIERRA VILLAVERDE, asistido por el Abogado D. JOSE LUIS ARANGO GOMEZ, y como parte apelada, Dª. Blanca, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. RICARDO LOPEZ MOSQUERA, asistido por el Abogado D. JUAN PABLO OCAMPO MARTINEZ, sobre otorgamiento de escritura de compraventa, siendo ponente la Magistrada de refuerzo Iltma. Sra. Dª. ANA MARIA BARRAL PICADO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de LUGO, se dictó sentencia con fecha 12 de marzo de 2021, en el procedimiento del que dimana este recurso.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda principal formulada por la Procuradora Sra. SIERRA VILLAVERDE, quien actúa en nombre y representación de Juan Manuel contra Blanca y, en su consecuencia ABSUELVO a Blanca de los pedimentos contenidos en la demanda principal. Debo ESTIMAR Y ESTIMO la demanda reconvencional formulada por el Procurador Sr. LOPEZ MOSQUERA, quien actúa en nombre y representación de Blanca contra Juan Manuel y, en su consecuencia, DECLARO resuelto el contrato privado de fecha 12 de julio de 2003, sin obligación de restitución de cantidad alguna en favor del Sr. Juan Manuel. En materia de costas procesales estése al último fundamento jurídico de esta resolución'; que ha sido recurrido por la parte demandante, habiéndose alegado por la contraria.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 20 de abril de 2022, a las 10,30 horas, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Accionando en base al contrato privado de venta de 12 de julio de 2003 respecto de la vivienda descrita en el expositivo fáctico de la demanda, y alegando el incumplimiento adverso, D. Juan Manuel solicitaba la condena de la demandada-vendedora, DÑA. Blanca a otorgar escritura pública de elevación a público del contrato de compraventa de la vivienda de referencia, y subsidiariamente, para el caso de no estimarse la pretensión principal, se solicitaba la resolución del contrato y la condena de la demandada a la devolución de 14.391,92.-€ más intereses en el concepto de pagos a cuenta que fueron realizados para la satisfacción del precio. La parte demandada, además de contestar la demanda oponiéndose a ella en cuanto a que el incumplimiento lo fuera de la actora por no proceder a los pagos comprometidos, formula reconvención solicitando la resolución del contrato de 12 de julio de 2003, sin obligación de restitución de cantidad alguna a favor del demandante.

La sentencia de primera instancia concluye en primer lugar en la licitud del contrato privado litigioso tras analizar los requisitos exigidos por Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda, norma vigente a la fecha de celebración del contrato litigioso. Según esta norma, el único requisito a cumplir era del transcurso del plazo de 5 años desde la inicial compra, plazo que en este caso se ha cumplido sobradamente. Asimismo resultaría aplicable a esta vivienda la Ley 4/2003, de 29 de julio, de Vivienda de Galicia, en cuyo art. 33 de donde el juzgador a quo concluye que, a diferencia de lo que ocurre en otras normativas autonómicas sobre VPO, no se establece la nulidad de la escritura de compra de viviendas de protección oficial en caso que el adquirente no reúna las condiciones exigidas por la norma o que no se hagan las notificaciones exigidas, y lo único que se dispone es que, en tales casos, le corresponda a la Administración el ejercicio de los derechos de tanteo y/o retracto.

La Sala comparte pues los acertados argumentos de la resolución recurrida en cuanto a que el contrato cuestionado es perfectamente válido y eficaz desde la perspectiva de la normativa aplicable a la fecha de su firma. En un supuesto similar SAP de Cádiz (sec5ª) de 21 de enero de 2013.

No obstante, no puede compartirse su eficacia traslativa del dominio pese a que el demandante tomase inmediata posesión de la vivienda, como argumenta la resolución recurrida. Las partes conocen y parten de que la compraventa recaía sobre una vivienda de protección oficial sometida a una legislación restrictiva y fiscalizadora por la Administración de las transmisiones, lo cual se patentiza en que la elevación a pública de la escritura quedase en suspenso en tanto no procediera el cumplimiento de los requisitos necesarios en orden a la eficacia de la transmisión, cuáles serán, como veremos, la previa amortización del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda. Es en definitiva imposible sostener la eficacia contractual a los efectos de la transmisión del dominio al tiempo de la entrega de llaves, y pese a la ocupación de la vivienda por el comprador, en tanto que la eficacia contractual y por ende, el efecto natural traslativo de la propiedad, se hace depender de la previa autorización administrativa.

SEGUNDO.- Alegado el error en la valoración de la prueba, la STS de 4 de abril de 2015 establece: 'Es perfectamente lícito que el recurrente enapelacióncentre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia.'

Juez a quo en una posición de mayor proximidad a las pruebas, por lo que tiene elementos más fundados para calibrar su entidad, eficacia y credibilidad, y si la misma, en la valoración conjunta y objetiva de las mismas, llega a conclusiones razonables y las motiva suficientemente, se han de hacer prevalecer sobre las interesadas de las partes. Por ello, la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba realizada por el juzgador de instancia, ante el que se practicó, mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más con una interpretación diferente de las pruebas ya examinadas y valoradas en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses del recurrente. Solo cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si existe un error patente en la misma, una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o se omite valorar alguna prueba esencial que arroja un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

2.- El contrato, fuente de obligaciones y ley entre las partes, quedando éstas constreñidas al cumplimiento tanto de lo expresamente pactado como también a todas aquellas consecuencias que resulten de su naturaleza, la buena fe, el uso y la ley, bajo la correspondiente responsabilidad ( arts. 1089, 1091, 1254, 1258 y siguientes, 1445 y siguientes, 1911 del Código Civil y normativa aplicable de VPO) venía a establecer con relación al precio de la compra, que resultaría el que tasase el IGVS, en relación a dos factores: 1.-cantidades de amortización del préstamo ya vencidas y pendientes de pago y 2.-cantidades no vencidas y pendientes de pago hasta amortización del préstamo de la vivienda. Y a continuación se añadía que, 'si el precio de tasación fuera superior a la suma de esas dos anteriores cantidades, el comprador devolverá a la vendedora la diferencia al tiempo de otorgar la escritura pública.'

No es cierto por tanto, como sostiene el recurrente, y tal y como se verá más adelante, que el precio de la compraventa fuera coincidente con el capital pendiente de amortización del préstamo con garantía hipotecaria que gravaba la vivienda.

Como die la resolución recurrida, el precio de la vivienda de protección oficial resulta de la suma de las cantidades de amortización del préstamo ya vencidas y pendientes de pago y las cantidades no vencidas y pendientes de pago hasta amortización del préstamo de la vivienda, sin perjuicio del precio de tasación que finalmente resultase.

Dice la sentencia que el primero de aquellos conceptos ascendía a la suma de 6.621,88.-€ siendo abonado por el actor a fecha de firma del contrato. El segundo, no constaba acreditado a fecha del contrato privado. Como quiera que fuere tal y como resulta del doc. 3 de la demanda el IGVS dicta una resolución de 14/2/2006, en donde se hace constar que se autoriza la amortización anticipada del préstamo hipotecario constituido a favor del IGVS que gravaba la vivienda de protección oficial. El importe de dicha amortización quedaba fijado en 13.870,55.-€.

Sumando las cantidades que se dicen abonadas por el actor por el concepto de cuotas vencidas, 4.210.-€ en la mensualidad de agosto de 2003 y 3.560,04.-€ entre agosto de 2003 a setiembre de 2005, fecha en la que se dejaron de pagar por el demandante, la suma abonada no alcanza a la cantidad de 13.870.55.-€ que era necesario pagar a fecha 14/2/2006 para dar por cancelado el préstamo hipotecario que gravaba dicha vivienda de protección oficial, y a cuyo pago se obligó voluntariamente el demandado.

La amortización anticipada del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda venía impuesta por el art. 54 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, que establecía que 'las viviendas de promoción pública sólo podrán transmitirse, 'ínter vivos', en segunda o sucesivas transmisiones por los propietarios cuando hayan transcurrido cinco años desde la fecha del contrato de compraventa, y siempre que previamente se haya hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas'.

La situación de impago es una realidad desde el mismo momento en que en fecha 28 de marzo de 2014 la demandada Blanca recibe un requerimiento del IGVS de una deuda de 17.126,35.-€ por cuotas impagadas de la amortización del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda entre octubre de 2005 a marzo de 2014, cantidad que abona el 25 de agosto de 2014. En dicho requerimiento se hace expresa constancia al transcurso de quince días que se concedían al hoy actor para proceder al pago de la deuda pendiente al tiempo del dictado de la resolución de 15 de marzo de 2006.

Pagada por Dña. Blanca la deuda pendiente, en fecha 16 de diciembre de 2014 se formaliza ante Notario, entre la SRA. Blanca y el IGVS, escritura de cancelación de pago de la hipoteca, al haber pagado la totalidad del precio aplazado con anterioridad a dicho acto notarial.

Insistirá el demandante-apelante por vía de recurso en el cumplimiento de todo aquello a lo que venía obligado en virtud de contrato en tanto que la exigibilidad del precio queda supeditado a una doble condición alternativa: o bien un previo requerimiento de pago por la adversa, o bien, el otorgamiento de escritura con liquidación de deuda respectiva.

En primer lugar, de ninguna de las maneras puede entenderse que el precio de la compraventa fuera el de que la resolución administrativa de 14 de febrero 2006 fija en 13.870.55.-€, pues dicha resolución, se refiere únicamente a importe que resta para la amortización del préstamo hipotecario a fecha de su dictado. Solo la subjetiva y lógicamente interesada interpretación del contrato realizada por el actor permite sostener su tesis de la inexigibilidad del precio si no fuera por un previo requerimiento de la adversa o una liquidación de la deuda pendiente al tiempo del otorgamiento de escritura, pues la literalidad del contrato, no ofrece ni el menor indicio de duda acerca de la intención de los contratantes.

En otro orden de cosas, sostener que la resolución contractual no es posible por la falta de pago del precio que se le imputa, supone ignorar los más elementales principios del derecho de obligaciones y contratos, más aun siendo como es la obligación de pago del precio pactado, esencial para el vendedor en el contrato de venta. En tal sentido recordamos cuanto se exponía al inicio de este fundamento, esto es, la obligatoriedad del contrato según lo pactado y todo aquello que se imponga según su naturaleza a la ley y a la buena fe.

Se desestima el primer motivo de recurso.

TERCERO.- Es segundo motivo de recurso el pronunciamiento judicial sobre los efectos restitutorios de la resolución contractual. El actor interesa, para el caso de que no se estime el cumplimiento forzoso del contrato, que se condene a la demandada a la devolución de las cantidades por el abonadas a cuenta del precio con sus intereses, lo cual asciende a la suma de 14391.92€.

Se opone la demandada al efecto restitutorio pretendido de adverso alegando la doctrina del enriquecimiento injusto, argumentado que el actor estuvo ocupando la vivienda desde el 12 de julio de 2003 (en que se firmó el contrato privado y se le hizo entrega de las llaves) hasta el 28 de marzo de 2014 (en que la demandada procedió a cambiar las llaves de la vivienda, en la que hacía unos 5 años que ya no residía el actor) y que durante ese tiempo ni pagó las cuotas del préstamo, ni arriendo alguno, ni se hizo cargo de los gastos ordinarios de la comunidad, ni de la electricidad, ni del agua, ni el IBI, en definitiva, de haber disfrutado de una vivienda sin hacer frente al pago de las cuotas del préstamo del IGVS ni los gastos inherentes a la titularidad del inmueble.

En tal sentido formula demanda reconvencional solicitando la resolución del contrato y la declaración de no deber nada al demandante.

La Sentencia de primera instancia estima acreditado que Dña. Blanca tuvo que pagar una deuda de 17.126,35.-€ por cuotas impagadas de la amortización del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda entre octubre de 2005 a marzo de 2014, y cuyo pago le correspondía abonar al demandado, 2.911,64.-€ por cuotas de la Comunidad de Propietarios pendientes de pago entre 2012 y marzo de 2014, 1.824,85.-€ por recibos pendientes de agua desde el 4º trimestre de 2005, y 844,07.-€ por recibos pendientes de IBI de 2006, 2007, 2008, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, en definitiva, gastos devengados durante el disfrute de la finca por parte de D. Juan Manuel.

Y concluye afirmando que 'resultando acreditado que por el comprador se dejó de pagar una parte del precio aplazado y siendo esa falta de pago del precio un incumplimiento de una obligación esencial de la parte compradora, que frustra el fin del contrato, ello permite a la parte vendedora no solo instar su resolución, sino retener las cantidades que tenía en su poder y que habían sido abonadas a cuenta del precio total y sin que, desde luego, haya lugar a su moderación, que ni tan siquiera ha sido planteada, por lo que la petición subsidiaria de la demanda principal debe igualmente ser desestimada'.

La Sala no puede compartir de ninguna de las maneras la apreciación del órgano de primera instancia en tanto que contraria a derecho:

De conformidad del art. 1124 CC La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

La STS de 30 de julio de 2012 señala en cuanto a los efectos retroactivos de la resolución por incumplimiento:

43. El artículo 1124 del Código Civil , a salvo la referencia a la indemnización de daños y perjuicios, no regula los efectos de la resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes. Ante el silencio de la norma, la Jurisprudencia aplica el principio de restitución que late en los artículos 1303 y 1295 del Código Civil y en las previsiones contenidas en los artículos 1122 y 1123 del propio Código, de acuerdo con el cual la regla que obliga a devolver la cosa con sus frutos y el precio con sus intereses 'se aplica, también, a otros supuestos de ineficacia que produzcan consecuencias restitutorias de las prestaciones realizadas' ( sentencia 843/2011, de 23 de noviembre ), lo que deviene aplicable a los casos de resolución porque, como sostiene la sentencia 99/2012, de 29 de febrero 'la resolución del contrato produce, además de la finalización de las obligaciones que había generado (efecto liberatorio), el efecto restitutorio, con independencia de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, que siempre será compatible con la restitución', por lo que los efectos de la resolución del contrato, como regla, tiene efectos retroactivos.

So pena de un pronunciamiento contrario a la norma y la jurisprudencia aplicable, es preciso revocar la sentencia de primera instancia en cuanto a la no procedencia de la restitución del importe abonado en concepto de precio de compraventa, de forma que, necesariamente, procede al menos en abstracto, la estimación de la pretensión del actor de la restitución del precio junto con sus intereses, en tanto que derecho de recíproco de la vendedora a recuperar la titularidad dominicial del inmueble y la eficacia retroactiva ex tunc de la resolución contractual en los contratos de prestación única

Con relación a los gastos satisfechos por la reconviniente en concepto de cuotas de comunidad, préstamo hipotecario e Impuesto de Bienes Inmuebles, todos y cada uno de ellos son gastos inherentes a la titularidad dominical del bien, que nunca perdió la reconviniente al quedar sin efecto el contrato privado celebrado entre las partes.

Entre otro orden de cosas, la existencia de un vínculo obligacional entre las partes, por más que una de ellas haya incumplido aquello que por su parte le convenía, impide del todo punto la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto y obliga a estar a las reglas propias del contrato y los efectos previstos en la ley para el supuesto de resolución. Ninguna compensación procede -como parece realizar la sentencia de primera instancia- que permita deducir de la cantidad entregada en concepto de precio, los costes del mantenimiento del derecho dominical, que insistimos, siempre correspondió a la demanda.

Más de este planteamiento ha de hacerse una excepción, cual sería el suministro de agua sobre la vivienda por recibos pendientes desde el 4º trimestre de 2005 hasta marzo de 2014, en que la reconviniente cambia las llaves de la cerradura de la finca, ascendiendo su importe a la suma de 1824,85€

Dicho suministro de agua, no queda vinculada a diferencia de los conceptos anteriores a la titularidad del inmueble, sino al uso y disfrute del mismo, que correspondió en plenitud a la parte compradora, de forma que el pago de estos conceptos por parte de Dña. Blanca. sí constituye un empobrecimiento propio en favor del enriquecimiento correlativo del actor, sin título alguno que ampare dicho desplazamiento patrimonial.

CUARTO.- Procede en consecuencia estimar el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Juan Manuel y en consecuencia estimar la demanda principal por la pretensión subsidiaria que se formulaba en autos, esto es, la devolución del importe abonado en concepto de pago a cuenta del precio fijado para el contrato de venta en la cuantía fijada en el escrito de demanda de 14391.92€ que no ha sido objeto de impugnación por la adversa. No obstante aquella estimación de la pretensión formulada de forma subsidiaria, no es procedente la condena en costas de la parte demandada pese a su oposición, pues en última instancia, ha prosperado su principal causa de oposición en cuanto al incumplimiento adverso de la obligación esencial de abono del precio, así como la demanda y la imposibilidad de llevarse a cabo el otorgamiento de escritura pública que se pretendía de forma principal en la demanda redactora. Sirva cuanto ha sido expuesto como fundamento para justificar la derogación del principio general del vencimiento objetivo.

Habida cuenta los efectos retroactivos ex tunc de la resolución contractual, el devengo de intereses de la cantidad objeto de condena lo será desde la fecha de su efectivo abono.

En cuanto a la demanda reconvencional, procede la estimación parcial de la misma en tanto que se accede a la resolución contractual, pero sin que sea lícito deducir del precio de venta que se ha de restituir, las cantidades abonadas durante la ocupación del demandante de la vivienda objeto de contrato, a excepción de la cuantía de 1824,85€, que es dado compensar con la cuantía objeto de la condena referida a la parte demandada, no procediendo la condena en costas causadas en primera instancia dada cuenta aquella estimación parcial. La citada cantidad devengará intereses legales de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.100, 1.101 y 1.108 CC en relación con el art. 576 LEC

No ha lugar a la imposición de costas causadas en segunda instancia.

Vistos los anteriores preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Manuel contra la sentencia 120/21 dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 4 de Lugo en los autos de juicio ordinario seguidos ante el mismo con el número 830-211824,85€

Revocamos la sentencia de primera instancia en el sentido siguiente:

Se estima la demanda en cuanto a la pretensión subsidiaria formulada por D. Juan Manuel contra DÑA. Blanca, y procede su condena al pago de 14391.92€ más intereses legales desde la fecha en que fueran abonados, sin que proceda condena en costas

Se estima parcialmente la demanda reconvencional formulada por DÑA. Blanca contra D. Juan Manuel procediendo su condena al pago de 1824,85€ más intereses legales, sin que proceda condena en costas en segunda instancia.

No ha lugar a la imposición de costas causadas en segunda instancia.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., si se hubiera constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes conforme art. 248.4 LOPJ, haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que puede interponerse el recurso extraordinario por infracción procesal o de casación, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuyo9 caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.